上訴人(原審原告)：秦晨，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省杭州市。
　　委托訴訟代理人：金立軍，上海源杰律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告)：上海金某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：陽侃，董事長。
　　委托訴訟代理人：單新宇，上海單新宇律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：夏元林，上海單新宇律師事務(wù)所律師。
　　上訴人秦晨因與被上訴人上海金某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱“金某公司”)商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2018)滬0118民初4013號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月11日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　秦晨上訴請求：撤銷一審法院判決，改判支持秦晨在一審中的全部訴請。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)為金某公司不構(gòu)成欺詐是錯誤的，金某公司的行為符合欺詐的構(gòu)成要件。首先，金某公司作為開發(fā)商，在改變設(shè)計思路到最終申報需要花相當(dāng)長的時間。本案中，從秦晨購買上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路6888弄《金地天境城》36號1層101室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)到金某公司在上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局公示也僅有幾個月的時間，說明金某公司在銷售系爭房屋時已經(jīng)開始變更規(guī)劃設(shè)計，卻未告知秦晨，存在欺詐的故意。其次，金某公司的銷售人員是按照金某公司的要求統(tǒng)一對外進(jìn)行宣傳，銷售人員的行為是職務(wù)行為，代表了金某公司的意思表示，金某公司在著手變更規(guī)劃的同時，還要求或放任銷售人員按照原有規(guī)劃對外銷售系爭房屋，顯然著手實(shí)施了欺詐行為。最后，秦晨是基于銷售人員的宣傳，認(rèn)為系爭房屋的前排是連體別墅且沒有車庫出入口，陷入錯誤判斷并完成了錯誤的意思表示。二、變更規(guī)劃的前置條件法律有明確規(guī)定，不是引以為戒就可以輕易抹去?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》明確規(guī)定，變更規(guī)劃時，應(yīng)舉行聽證會，聽取利害關(guān)系人的意見，如果給利害關(guān)系人造成損失的，應(yīng)予賠償。金某公司在變更規(guī)劃時，并未舉行聽證會，違背了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
　　金某公司辯稱，不同意秦晨的上訴請求，請求二審法院駁回上訴維持原判。事實(shí)與理由：秦晨所說的項(xiàng)目變更是二期的工程，和系爭房屋不屬于同一個小區(qū)，項(xiàng)目變更和秦晨沒有關(guān)系。項(xiàng)目變更也是經(jīng)過相關(guān)政府部門批準(zhǔn)的，而且變更調(diào)整是在2015年12月，秦晨簽訂購房合同也是在2015年12月，銷售人員不存在欺詐的情況。關(guān)于系爭房屋的宣傳資料等不屬于雙方銷售合同的范圍，不能視為合同的一部分。車庫的出入口以及系爭房屋的前排是多層建筑還是別墅，對雙方間合同的訂立并不構(gòu)成重大影響。秦晨也沒有提供任何證據(jù)證明系爭房屋存在貶值的情況。
　　秦晨向一審法院起訴請求：要求判令金某公司賠償秦晨損失770,000元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年12月30日，秦晨作為乙方，金某公司作為甲方，雙方簽訂商品房預(yù)售合同,約定乙方向甲方購買系爭房屋，規(guī)劃用途為居住，總房價款8,236,800元。第九條約定甲方不得擅自變更已經(jīng)與乙方約定的小區(qū)平面布局(見附件六)，確需要變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意；甲方未征得乙方同意變更小區(qū)的平面布局，乙方有權(quán)要求甲方恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付總房價款的0.10%違約金。附件六為該房屋相鄰關(guān)系及小區(qū)平面布局。補(bǔ)充條款一第八條“對本合同正文第九條之補(bǔ)充”8.2約定：本項(xiàng)目內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套建筑，包括但不限于電力設(shè)施、弱電系統(tǒng)、供水設(shè)施、供氣設(shè)施、車庫安全疏散口、地下車庫入口、垃圾房、地下排污設(shè)施、排風(fēng)豎井等設(shè)施的位置、結(jié)構(gòu)及朝向等，以政府及電力、煤氣、衛(wèi)生等單位的最終確定為準(zhǔn)；8.3約定：本合同附件及樓書資料中所示的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套建筑的位置僅供參考，最終以實(shí)際建設(shè)為準(zhǔn)，乙方對其設(shè)置、增減、移位等無異議，甲方不構(gòu)成違約，在不影響小區(qū)總體功能及日照、通風(fēng)采光等情況下，甲方有權(quán)對小區(qū)平面布局進(jìn)行局部調(diào)整而無需承擔(dān)違約責(zé)任。第二十條“關(guān)于樓書、樣板房及銷售廣告效力的約定”：甲方通過口頭、書面、實(shí)物及其他任何形式(包括但不限于口頭講解、廣告、樓書、示范單位、沙盤、模型等)所表達(dá)及顯示的內(nèi)容并不作為交房標(biāo)準(zhǔn)，也非本合同的組成部分；特別提示：[3]甲乙雙方確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同為準(zhǔn)，如本合同未約定的，則以房屋最終實(shí)際狀況或政府的最后審批為準(zhǔn)，本合同是明確甲乙雙方權(quán)利義務(wù)的唯一依據(jù)，取代雙方在此之前有關(guān)該房屋及相關(guān)設(shè)施口頭或書面的協(xié)議、同意、承諾、允許或說明。合同另約定了其他事項(xiàng)。現(xiàn)秦晨已付清房款，金某公司已交付秦晨系爭房屋。現(xiàn)金某公司正在《金地天境城》36號、37號樓房南側(cè)的景觀綠化帶處建造地下車庫出入口。
　　一審法院另查明，《金地天境城》東至嘉松中路，西至老崧塘河，南至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。系爭房屋屬于《金地天境城》一期項(xiàng)目，一期項(xiàng)目位于《金地天境城》北部，一期項(xiàng)目最南端一排樓房自東向西樓號分別為36號、37號、38號、39號、40號、41號，該排樓房北面一排樓房自東向西樓號分別為31號、32號、33號、35號。原項(xiàng)目總平面顯示，上述一排樓房南側(cè)為景觀綠化帶和消防車道，消防車道以南為二期項(xiàng)目，31號樓房東南與36號樓房東北處設(shè)置了地下車庫出入口。2015年12月1日，金某公司公示變更二期調(diào)整方案，取消了一期南側(cè)的消防車道，在36號、37號樓房南側(cè)景觀綠化地帶中設(shè)置了地下車庫出入口，公示期自2015年12月1日至2015年12月10日，反饋時限至2015年12月17日止，反饋途徑為上海市青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局。
　　2017年12月11日，青浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局(下簡稱“青浦規(guī)土局”)針對《金地天境城》項(xiàng)目向法院出具復(fù)函，主要內(nèi)容為：一、規(guī)劃審批情況：青浦規(guī)土局于2010年批復(fù)了規(guī)劃設(shè)計方案，金某公司于當(dāng)年9月取得了青浦規(guī)土局核發(fā)的一期項(xiàng)目(注：系爭房屋屬于規(guī)劃的一期項(xiàng)目，但金某公司在銷售時將系爭房屋稱為二期，將規(guī)劃的二期一組團(tuán)稱為三期)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2013年，金某公司申請調(diào)整二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)施方案，青浦規(guī)土局于2013年5月批復(fù)了調(diào)整方案，金某公司于當(dāng)年8月取得青浦規(guī)土局核發(fā)的二期二組團(tuán)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2015年12月，金某公司申請調(diào)整二期一組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計方案，青浦規(guī)土局于2015年12月批復(fù)了調(diào)整方案，金某公司于2016年2月取得二期一組團(tuán)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。二、規(guī)劃變更的情況：金某公司分別于2013、2015年調(diào)整當(dāng)時尚未建設(shè)的二期和二期一組團(tuán)規(guī)劃設(shè)施方案。2012年的二期方案調(diào)整，主要是調(diào)整了二期總平面和部分房型，將部分多高屋平層住宅改為合院形式的住宅等；2015年的二期一組團(tuán)方案調(diào)整，主要是調(diào)整了二期一組團(tuán)總平面、交通組織和部分房型，將原部分多高層平層住宅、合院形式的住宅改為了聯(lián)列式住宅等。在方案調(diào)整過程中，該局均進(jìn)行了公示，未收到有關(guān)反饋意見。三、地庫入口、別墅更改等問題：根據(jù)該項(xiàng)目2013年的二期調(diào)整方案，一期南側(cè)為小區(qū)綠地和消防車道，在2015年的二期一組團(tuán)方案調(diào)整過程中，根據(jù)交通影響評價報告的結(jié)論，取消了消防車道，并在綠地內(nèi)新增了一個地庫出入口。在2013年和2015年的方案調(diào)整中，一期南側(cè)均為多高層住宅。
　　一審法院認(rèn)為：消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或接受服務(wù)，其權(quán)益受《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)。消費(fèi)者因經(jīng)營者利用虛假廣告或者其他虛假宣傳方式提供商品或者服務(wù)，其合法權(quán)益受到損害的，可以向經(jīng)營者要求賠償。
　　秦晨認(rèn)為金某公司宣傳資料中關(guān)于綠化帶和二期房型的宣傳是虛假的，存在欺詐行為。而金某公司經(jīng)政府批準(zhǔn)變更規(guī)劃，取消該處消防車道增設(shè)地庫出入口，確實(shí)與前期宣傳不同。對此法院認(rèn)為，欺詐行為必須滿足四個條件：一是欺詐人有欺詐的故意；二是欺詐人實(shí)施了欺詐行為；三是被欺詐人因欺詐而陷入錯誤判斷；四是被欺詐人基于錯誤判斷而為意思表示。本案中，金某公司在銷售過程中向秦晨宣傳的關(guān)于景觀綠化帶的內(nèi)容符合前期規(guī)劃，其變更規(guī)劃后雖然增加了車庫出入口，但是景觀綠化帶依然存在，因此金某公司在前期宣傳時對綠化帶的宣傳并無虛假，不存在欺詐的故意和行為。在金某公司備案的規(guī)劃方案中二期房型是多高層住宅，而金某公司銷售人員對一期購房者宣傳稱二期是別墅，確實(shí)與規(guī)劃不符，但秦晨提供的沙盤照片卻顯示系爭房屋以南的二期房型是多層住宅，故金某公司銷售人員的宣傳與金某公司制作的沙盤自相矛盾，法院確定金某公司不存在欺詐的故意。而秦晨作為購房者在簽訂合同前也應(yīng)盡注意義務(wù)。故對秦晨認(rèn)為金某公司存在虛假宣傳、構(gòu)成欺詐之主張，法院難以采信。
　　秦晨又稱綠化帶對本案商品房預(yù)售合同的簽訂和房屋定價有重大影響。根據(jù)相關(guān)司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，關(guān)于綠化帶，金某公司向秦晨宣傳的是景觀綠化帶和道路，但宣傳資料中對該處綠化帶與道路的面積比例、道路用途、造型設(shè)計等建設(shè)規(guī)劃方案并不具體確定，不能視為要約。秦晨與金某公司簽訂的商品房預(yù)售合同中關(guān)于景觀綠化帶、消防車道和地下車庫出入口的設(shè)置也無明確約定，合同補(bǔ)充條款另約定了包括地庫出入口在內(nèi)的設(shè)施以政府批準(zhǔn)的最終方案為準(zhǔn)，在不影響小區(qū)總體功能及日照、通風(fēng)采光等情況下，金某公司有權(quán)對小區(qū)平面布局進(jìn)行局部調(diào)整而無需承擔(dān)違約責(zé)任。上述補(bǔ)充條款雖系金某公司擬定的格式條款，但雙方對綠化帶和配套設(shè)施本無明確約定，故上述條款并無免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，故該補(bǔ)充條款對秦晨與金某公司均具有約束力。秦晨與姚櫻談話時雖然秦晨提到是為了不買地下車庫出入口旁邊的房屋才放棄31號101室房屋轉(zhuǎn)而購買36號101室房屋，但是實(shí)際上秦晨聲稱要避開的地下車庫出入口就位于36號101室房屋東北面，姚櫻的陳述中也無法看出秦晨與金某公司明確約定過不買賣位于地下車庫出入口旁邊的房屋，秦晨未能提供充分證據(jù)證明其主張。故對秦晨上述陳述，法院難以采信。法院確認(rèn)金某公司針對綠化帶中增設(shè)地下車庫出入口這一行為并不構(gòu)成違約。
　　此外，秦晨認(rèn)為金某公司未經(jīng)業(yè)主書面同意，擅自變更建筑規(guī)劃，違反法定程序。對此法院認(rèn)為，業(yè)主書面意見系相關(guān)行政部門審批規(guī)劃調(diào)整之程序，現(xiàn)金某公司的規(guī)劃調(diào)整已經(jīng)相關(guān)行政部門審批，秦晨再以此為由主張金某公司違反法定程序非民事受理范圍。但結(jié)合本案，金某公司未將變更規(guī)劃方案書面通知到業(yè)主，且金某公司設(shè)置的公示期限及反饋期間較短，可能導(dǎo)致業(yè)主無法在期限內(nèi)行使相關(guān)權(quán)利，對此金某公司應(yīng)引以為戒。
　　關(guān)于房屋貶值問題。秦晨認(rèn)為金某公司增設(shè)地下車庫出入口及別墅區(qū)更改為多高層，致使秦晨房屋視野采光受影響，噪音嚴(yán)重且破壞了景觀，秦晨的房價因此貶值。對此，法院認(rèn)為，車庫出入口現(xiàn)在建造過程中，調(diào)整后的規(guī)劃仍然存在景觀綠化帶，增設(shè)地下車庫出入口并不構(gòu)成對景觀的破壞，且36號、37號房屋原本就規(guī)劃北側(cè)有地下車庫出入口，南側(cè)有消防車道，36號房屋東側(cè)規(guī)劃為小區(qū)行車道，秦晨未舉證證明36號、37號房屋南側(cè)增設(shè)一處地下車庫出入口加重了對該處房屋或秦晨所購房屋的噪音影響并造成了房屋貶值。關(guān)于二期是多層樓房，金某公司制作的沙盤已展示二期房屋的房型是多層，即使銷售人員稱是別墅，但秦晨也未舉證證明二期房屋的層高影響一期房屋的視野和正常采光。故秦晨主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院難以采納。至于施工期間的噪音是否超出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)侵犯秦晨的合法權(quán)益，秦晨可另循合法途徑解決。
　　綜上，秦晨與金某公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規(guī)之禁止性規(guī)定，屬合法有效，雙方應(yīng)恪守履行。根據(jù)前述，秦晨要求金某公司賠償損失的訴訟請求，缺乏合同與法律依據(jù)，法院難以支持。
　　一審法院據(jù)此作出判決：駁回秦晨的訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。秦晨與金某公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方自愿、真實(shí)意思的表示，且與法不悖，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行。
　　秦晨上訴主張金某公司明知規(guī)劃變更仍以原設(shè)計規(guī)劃對外宣傳銷售系爭房屋，構(gòu)成欺詐。本院認(rèn)為，依據(jù)一審查明的事實(shí)，變更規(guī)劃后雖然增加了車庫出入口，但景觀綠化帶依然存在，故金某公司對綠化帶的宣傳并無虛假，不存在欺詐的故意和行為。金某公司備案的規(guī)劃方案中二期房型是多高層住宅，雖然其銷售人員對一期購房者宣稱二期房型為別墅，但金某公司制作的沙盤照片顯示的二期房型為多層住宅，兩者雖有矛盾，但并不足以據(jù)此認(rèn)定金某公司存在惡意隱瞞規(guī)劃變更的情形。關(guān)于規(guī)劃變更后景觀綠化帶增設(shè)地庫出入口，雖與金某公司前期宣傳不同，但雙方合同補(bǔ)充條款中已約定地庫出入口在內(nèi)的設(shè)施以政府批準(zhǔn)的最終方案為準(zhǔn)，且規(guī)劃變更后景觀綠化帶依然存在，故難以認(rèn)定金某公司在景觀綠化帶的宣傳及地庫出入口的設(shè)置上存在欺詐的故意和行為，相關(guān)理由一審已作充分闡述，本院不再贅述。秦晨上訴以金某公司構(gòu)成欺詐為由，要求其賠償損失，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　綜上所述，一審法院所作判決并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)11,500元，由上訴人秦晨負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　孫幸冬

審判員：王曉梅

書記員：鄔海蓉