原告：上海天民建筑特種材料有限公司，住上海市浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)城東路XXX號XXX室XXX號。
法定代表人：潘天民。
委托訴訟代理人：顧金其，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：戴靜遠，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
被告：上海御智基礎(chǔ)工程有限公司，住上海市浦東新區(qū)川周公路XXX號第一幢。
法定代表人：梁修國，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳秀國，上海市東策律師事務(wù)所律師。
原告上海天民建筑特種材料有限公司訴被告上海御智基礎(chǔ)工程有限公司租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月1日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告上海天民建筑特種材料有限公司的委托訴訟代理人戴靜遠、被告上海御智基礎(chǔ)工程有限公司的法定代表人梁修國及其委托訴訟代理人陳秀國到庭參加訴訟。審理中，當(dāng)事人一致同意延長本案簡易程序一個月審限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海天民建筑特種材料有限公司(以下簡稱天民公司)向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告簽訂的場地租賃合同；2、判令被告向原告支付拖欠的自2012年4月15日至2016年4月14日期間的租金共計人民幣(以下幣種同)245萬元(其中2012年4月15日至2014年3月31日租金120萬元；2014年4月1日至2016年4月14日租金170萬元，扣除被告已經(jīng)支付的45萬元，尚欠245萬元)；3、判令被告向原告支付違約金21.25萬元，依據(jù)合同第10.2條，原告按照85萬元/年標(biāo)準(zhǔn)計算，計取三個月；4、本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。
事實和理由：2012年1月31日，原告與案外人上海天健投資發(fā)展有限公司達成書面協(xié)議，約定由原告租用位于上海市原南匯區(qū)濱海大治河南人民塘1號，租賃期限自2012年2月15日至2017年4月14日止。2014年1月28日，原告與被告經(jīng)磋商約定由原告將其所租用的部分廠區(qū)碼頭岸線轉(zhuǎn)租給被告。被告承諾，之前業(yè)已由原告履行的前述原告與案外人之租賃協(xié)議的前兩年部分租金由被告承擔(dān)120萬元。雙方約定，租賃期限自2014年4月1日至2017年4月14日止，2014年4月1日至2016年4月14日的年租金為85萬元；2016年4月15日至2017年4月14日的年租金為90萬元。雙方為此簽訂了書面的場地租賃合同及補充協(xié)議。合同簽訂后，雙方即開始履行合同，但被告僅支付原告租金45萬元。2016年4月，該廠區(qū)碼頭被政府拆遷，被告實際租用時間截止，而被告除支付過45萬元租金外，剩余租金至今未曾支付。
被告上海御智基礎(chǔ)工程有限公司(以下簡稱御智公司)辯稱，合同早已經(jīng)到期，不存在解除的問題。2012年到2014年的租金120萬元是被告替前一個承租人支付的，被告租賃系爭房屋是用來作碼頭的，當(dāng)時原告口頭承諾保證可以正常運營，而且渣土運輸證、泥漿處置證由原告辦理，被告才和原告簽訂了租賃合同并替前一個承租人支付了租金，但是租賃合同簽訂后，原告并沒有替被告辦理渣土運輸證、泥漿處置證，后來是被告自己去辦的。經(jīng)營了兩年后，2016年政府部門發(fā)出拆違公告，拆違過程中被告被迫停止經(jīng)營，2016年3月份被告搬走的，碼頭上的設(shè)施是由被告建造的，全都被拆掉了。被告一共支付過原告85萬元，被告不付租金的原因是原告不履行合同，合同目的根本沒辦法實現(xiàn)，所以被告認為不應(yīng)該支付租金的。
本院經(jīng)審理認定事實如下：上海市浦東新區(qū)濱海大冶河南人民塘1號(以下簡稱涉案場地)的權(quán)利人登記為上海騰海工貿(mào)發(fā)展有限公司，土地用途為工業(yè)。2012年1月31日，原告天民公司自案外人上海天健投資發(fā)展有限公司處承租涉案場地，雙方簽訂的《場地租賃合同》約定租賃部位位于大冶河碼頭岸線170米，共計場地18畝，租賃期限自2012年2月15日起至2017年4月14日止，合同并對其他權(quán)利義務(wù)進行了約定。2014年1月28日，以原告作為甲方、被告作為乙方，簽訂場地租賃合同，約定原告將涉案場地租賃給被告。合同第3.1條約定：“乙方在此地塊上從事碼頭中轉(zhuǎn)、道路通關(guān)、建筑材料、生產(chǎn)和加工、批發(fā)、零售。乙方的經(jīng)營事項必須符合本合同的約定及相關(guān)法律規(guī)定，自行依法辦理相關(guān)經(jīng)營執(zhí)照、延續(xù)等，否則一切責(zé)任由乙方承擔(dān)?！钡?.2條約定：“出租場地符合一般工業(yè)場地使用條件……”第四條：“4.1租賃期限：自2012年4月15日起至2014年3月31日止。4.2免租期：為2個月，即從2012年2月15日起至2012年4月14日止……”第五條：“5.1租金(1)自2012年4月15日起至2014年3月31日止，該標(biāo)的物的年租金為120萬元；(2)自2014年4月1日起至2016年4月14日止，該標(biāo)的物的年租金為85萬元；(3)自2016年4月15日起至2017年4月14日止，該標(biāo)的物年租金為90萬元。5.2押金：簽訂本合同時乙方應(yīng)支付50,000元給甲方，作為履約保證金……5.3租金支付日期及方式：場地租金每三個月支付一次，先付后用。乙方應(yīng)于簽訂本合同之日，向甲方支付首三個月(即2012年4月15日至7月14日)的租金，及20,000元。此后在一年內(nèi)付清余款，直至本合同履行完畢。如逾期支付，每逾期一天乙方需按逾期付款額每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)師傅逾期付款違約金。逾期15天以上，甲方有權(quán)終止本合同，并按三個月總金額標(biāo)準(zhǔn)追究乙方違約責(zé)任?！钡?0.2條：“本合同期內(nèi)因第4.4、5.3、8.2、8.4款等乙方原因?qū)е卤竞贤獬?，乙方支付的?.2款的履約保證金由甲方?jīng)]收，同時乙方應(yīng)按按個月租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付賠償金?！蓖眨⒈桓骐p方還簽署了《補充協(xié)議書》，約定：“一、鑒于甲乙雙方簽訂的合同系轉(zhuǎn)租合同，而甲方與上海天健投資發(fā)展有限公司簽訂的租賃合同的第四條第4款、第八條第2款均約定未經(jīng)書面統(tǒng)一不得轉(zhuǎn)租，因此，轉(zhuǎn)租合同對乙方來說在履行過程中將存在很大風(fēng)險。為了確保乙方利益，甲方作出如下承諾：1、甲方保證轉(zhuǎn)租期限自2014年4月1日起至2017年3月30日……”2016年1月30日，浦東新區(qū)“三違”整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布“公告”，載明整治范圍在兩港大道以東、大冶河入?？谝晕鞯倪`法用地、違法建筑、違法經(jīng)營，要求在2016年4月30之前自行清空、搬離、拆平……原、被告一致陳述被告租賃系爭場地是做碼頭經(jīng)營的。上述事實，原、被告雙方?jīng)]有異議，本院予以確認。
原、被告雙方對下列事實存在爭議：首先，關(guān)于被告承租系爭場地后的付款情況，原告表示被告已支付租金45萬元，被告并未支付過押金。被告則陳述其共向原告支付過85萬元，并提供了40萬元的付款憑證，同時表示另外45萬元原告并未向其出具相應(yīng)發(fā)票。其次，被告向本院提交了打印日期為2018年1月15日的“2016年大治河兩案環(huán)境綜合整治獎勵南岸上海天民建筑特種材料有限公司(即天民礦業(yè))獎勵確認單”，該確認單顯示獎勵總額997,500元，但該份證據(jù)上并無任何簽字或蓋章，被告對該份證據(jù)的真實性不予認可，但是被告向本院作出表示，關(guān)于系爭場地原告曾和拆違部門達成過獎勵協(xié)議，共計收到270萬元的獎勵款，但是認為該事實與本案并非同一法律關(guān)系，其次原告也有資格獲取該筆款項。再次，關(guān)于被告遷出系爭場地的情況。被告自述拆違公告發(fā)出后，被告于2016年3月中旬搬離系爭場地，原告則表示系爭場地于2016年4月被拆除，故相應(yīng)的租金及違約金主張到2016年4月14日。
本院認為，原告天民公司與被告御智公司簽訂的場地租賃合同及補充協(xié)議書系雙方真實意思表示，且不違法法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)遵照履行。本案爭議焦點如下：1、關(guān)于租金支付情況。對此被告提出其支付的租金金額為85萬元，但是其僅提供了40萬元的支付憑證，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證不利后果，原告認可被告已付租金為45萬元，故本院認定被告已付租金45萬元。2、關(guān)于前案承租人使用期間的租金120萬元是否應(yīng)當(dāng)由被告支付。被告抗辯稱2012年4月15日起至2014年3月31日的120萬元系前一個承租人欠付的租金，被告不應(yīng)當(dāng)支付。對此，被告明知該租金系前案承租人欠付的情況下，自愿承擔(dān)該部分租金，系債務(wù)承擔(dān)，其再表示不承擔(dān)此部分租金，本院不予準(zhǔn)許。3、關(guān)于原告是否具有不付租金的正當(dāng)抗辯理由。被告抗辯稱其租賃系爭場地系從事碼頭經(jīng)營，原告曾口頭承諾保證被告能夠正常經(jīng)營并承諾由原告為被告辦理相關(guān)證照，對此一方面被告并未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明，另一方面雙方租賃合同中并未約定原告有為被告辦理相關(guān)證照的義務(wù)，且被告作為承租人，其在簽訂租賃合同前理應(yīng)對系爭場地狀況、能否滿足其租賃目的等情況進行充分考查，再者被告在系爭場地被拆除之前也一直在使用系爭場地，被告理應(yīng)支付其實際適用租賃場地期間的租金。4、關(guān)于系爭場地上拆遷補償款如何處理。被告提出原告就系爭場地領(lǐng)取了相應(yīng)的拆遷補償款，其中有一部分系對被告的補償，對此本院認為，拆遷補償糾紛與本案并非同一法律關(guān)系，若被告認為原告領(lǐng)取相關(guān)補償款的行為侵害了其合法權(quán)益，可另案訴訟進行主張。
綜上所述，被告未按租賃合同約定履行相應(yīng)的支付租金的義務(wù)，構(gòu)成違約。因雙方約定的租賃期限自2014年4月1日起至2017年3月30日，現(xiàn)合同已屆期而自然終止，故不存在解除問題。原告訴請要求被告支付欠付租金及相應(yīng)的違約金，具有合同及法律依據(jù)，本院予以支持。原告陳述租賃場地于2016年4月被拆除，但是并未提供相應(yīng)證據(jù)證明被告實際搬遷時間，被告自述于2016年3月中旬搬離系爭場地，故本院認定相應(yīng)租金及違約金的計算截止日期為2016年3月14日，綜上，2012年4月15日至2016年3月14期間租金共計1,609,851.55元，本院考慮到自2018年1月30日拆違通知發(fā)出之日后，應(yīng)該給予被告適當(dāng)?shù)陌徇w期，故本院酌情確定被告支付原告上述期間的租金1,539,000元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
一、被告上海御智基礎(chǔ)工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天民建筑特種材料有限公司租金2,289,000元(其中2012年4月15日起至2014年3月31日止的租金120萬元、2014年4月1日至2016年3月14日期間的租金1,539,000元，上述共計2,739,000元，扣除被告上海御智基礎(chǔ)工程有限公司已經(jīng)支付給原告的45萬元)：
二、被告上海御智基礎(chǔ)工程有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海天民建筑特種材料有限公司違約金212,500元。
案件受理費28,100元，減半收取計14,050元，由原告上海天民建筑特種材料有限公司負擔(dān)850元，被告上海御智基礎(chǔ)工程有限公司負擔(dān)13,200元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員：周??婉
書記員：劉??露
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