反訴原告：束必烈，男，1986年10月19日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)張楊路XXX弄XXX號XXX室。
　　委托訴訟代理人：葛志浩，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　反訴被告：李文美，女，1952年11月7日出生，漢族，住浙江省寧波市。
　　委托訴訟代理人：李嘉暖(系反訴被告女兒)，住上海市長寧區(qū)。
　　反訴原告束必烈與反訴被告李文美房屋租賃合同糾紛一案，反訴原告束必烈于2019年6月3日向本院提交反訴狀，本院予以受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。反訴原告束必烈及其委托訴訟代理人葛志浩、反訴被告李文美的委托訴訟代理人李嘉暖到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　束必烈向本院提出反訴請求：1、確認(rèn)反訴原告與反訴被告的房屋租賃合同于2018年11月17日解除；2、反訴被告向反訴原告返還保證金6,000元。事實(shí)和理由：2017年11月15日，反訴原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定反訴被告將上海市浦東新區(qū)張楊路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給反訴原告，租賃期限2017年11月20日至2019年11月19日止。雙方簽訂租賃合同時(shí)已明確約定，相應(yīng)家具均由反訴被告自行取走或在反訴被告同意下由反訴原告進(jìn)行置換。在合同履行期間，由于系爭房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵，包括漏水、蟲害、開關(guān)漏電等現(xiàn)象，以至于反訴原告無法正常使用，故反訴原告于2018年11月17日搬離系爭房屋，將鑰匙交還中介。反訴原告搬離后，反訴被告遲遲未向反訴原告退還保證金，故反訴原告訴至法院。
　　李文美辯稱，不同意反訴原告的反訴請求。反訴原告曾承諾在其搬走時(shí)會將其新購的家具、家電留給反訴被告，反訴被告才同意將原有的家具家電搬走或處理掉。但反訴原告搬走時(shí)將該些家具家電均帶走。反訴原告已在系爭房屋內(nèi)生活一年，現(xiàn)以房屋存在質(zhì)量瑕疵為由要求解除合同，反訴被告不予認(rèn)可。關(guān)于房屋漏水，系反訴被告與案外人之間的訴訟，與本案無關(guān)。反訴原告在未曾聯(lián)系反訴被告的前提下，自行將房屋鑰匙交還中介，并非正常的房屋交接，反訴被告不認(rèn)可雙方租賃合同在2018年11月17日解除。2018年11月底反訴被告向反訴原告電話催討租金時(shí)才知曉反訴原告已搬走，當(dāng)時(shí)反訴原告提出押金不要了，反訴被告繼續(xù)詢問留下的家具處理問題，但其未正面回復(fù)。綜上，涉案合同系因反訴原告違約而解除，不同意退還保證金。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：李文美系系爭房屋登記的產(chǎn)權(quán)人。2017年11月15日，李文美(出租方、甲方)與束必烈(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限2年，自2017年11月20日起至2019年11月19日止。月租金6,000元，租金按3個(gè)月為一期支付，第一期租金乙方應(yīng)于2017年11月20日前付清，以后每期租金支付時(shí)間應(yīng)為該期首月的7日前；保證金6,000元，除本合同另有約定外，甲方應(yīng)于租賃關(guān)系消除且在乙方將該房屋及其附屬物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方應(yīng)付費(fèi)用當(dāng)日將租賃保證金全額無息退還乙方；甲方應(yīng)保證該房屋及裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備(詳見附件)處于正常的可使用狀態(tài)；除本合同另有約定外，如任何一方未按本合同約定履行，經(jīng)另一方書面催告后仍拒不履行的，其行為視作根本性違約，守約方有權(quán)單方面解除本合同，且違約方須支付守約方違約金，違約金數(shù)額為月租金的___倍。合同另對其他事項(xiàng)作了約定。合同簽訂后，李文美將系爭房屋交付束必烈使用，束必烈支付租金至2018年11月19日，另付保證金6,000元。
　　2017年11月17日，李文美代理人李嘉暖在微信中向束必烈妻子詢問“那你們不要的家具我哪天叫車子拉走？”之后雙方約定明后天李文美將束必烈不要的家具拉走。同年11月20日，束必烈妻子向李嘉暖提出“今天看了一下床墊已經(jīng)很舊了回頭我換新的了”，李嘉暖回復(fù)“扔了這個(gè)席夢思是不是也會留你們的給我？”束必烈妻子表示“大件家具我換了都留給你?！崩罴闻貜?fù)“你們保存我的席夢思，換上你們的席夢思，退房的時(shí)候把我的席夢思鋪回去還給我就好?！笔亓移拮颖硎尽拔野研碌牧艚o你你不要？”李嘉暖回復(fù)“不比原來差的留下來當(dāng)然可以替換?！?2月4日，李嘉暖提出“你說只是換席夢思，把我們的床也給扔了嗎？”束必烈妻子回復(fù)“本來只想換床墊，但是搬了床墊發(fā)現(xiàn)你們的床板都斷了幾塊，只能一起換了?！崩罴闻硎静荒芙邮?，要求交房時(shí)束必烈將原先的床搬回來或用其認(rèn)為類似的可以接受的木床代替才可。雙方發(fā)生言語爭執(zhí)。2018年3月，李嘉暖向束必烈妻子提出“以后有事讓中介轉(zhuǎn)告我拒絕再跟不可理喻不講道理的人溝通?！笔亓移拮佑M(jìn)行回復(fù)，顯示被拒收。2018年11月，束必烈搬離系爭房屋。雙方產(chǎn)生糾紛，李文美于2019年3月29日向本院提交起訴狀，訴請束必烈交付電視機(jī)柜、床邊柜等家具，支付清潔費(fèi)、租金損失等請求。束必烈提出了反訴，訴請如前。2019年7月24日，李文美向本院提交撤訴申請，申請撤回本訴。
　　審理中，李文美提交系爭房屋照片若干、與中介的微信記錄、情況說明。照片包括房屋原有狀態(tài)、2018年11月底李文美代理人與中介共同進(jìn)入系爭房屋拍攝的狀態(tài)，證明束必烈將大件家具、床墊均搬走并擅自更換了床。情況說明系上海中原物業(yè)顧問有限公司(以下簡稱中原物業(yè)公司)出具，載明李文美、束必烈的租賃合同系其司居間促成，2018年11月18日一名女士(與束必烈關(guān)系不明)來門店交還系爭房屋鑰匙后直接離開。次日公司業(yè)務(wù)員至系爭房屋查看并拍攝照片。經(jīng)庭審質(zhì)證，束必烈對李文美提交的照片不予認(rèn)可，認(rèn)為該些照片并非都是房屋原狀的照片，且無法證明還房現(xiàn)狀；認(rèn)為李文美代理人與中介的微信記錄僅顯示2018年5月15日李文美催促束必烈支付租金，其余均與本案無關(guān)。李文美另申請證人楊某某到庭。證人陳述其系中原物業(yè)公司的法務(wù)，2018年11月18日公司收到系爭房屋鑰匙后當(dāng)即聯(lián)系李文美，但未聯(lián)系到，第二天員工去系爭房屋內(nèi)查看，房屋鑰匙具體何時(shí)交還給李文美，證人并不清楚。
　　審理中，李文美稱其系在2018年11月底致電束必烈催討租金時(shí)得知其已搬走，之后的第二或第三天即去中介處收回了房屋鑰匙，2019年1月8日，李文美才將系爭房屋另行出租，故李文美認(rèn)為涉案合同于2019年1月8日解除。
　　束必烈向本院提交照片若干張、銷售訂單、鑰匙收據(jù)及開關(guān)發(fā)票。證明束必烈入住系爭房屋后，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有因漏水引起的蟲害、以及因漏水造成鄰里糾紛，影響其居住生活。由于屋內(nèi)大部分家具李文美已處理，束必烈為生活居住購入部分家具。屋內(nèi)開關(guān)有故障，束必烈進(jìn)行了更換。由于李文美代理人要求束必烈有事讓中介轉(zhuǎn)告，故2018年11月17日束必烈將鑰匙交還給了中介，表示要求解除合同。經(jīng)庭審質(zhì)證，李文美對照片不予認(rèn)可，認(rèn)為照片反映的并非客觀事實(shí)，由于束必烈擅自更換床，導(dǎo)致李文美代理人與束必烈妻子之間關(guān)系不融洽，故不想多接觸才要求與中介溝通，但束必烈交還房屋鑰匙之時(shí)未通知過李文美。
　　審理中，李文美表示涉案租賃合同因束必烈違約解除，按慣例保證金不予退還。李文美另稱其曾于2018年12月向本院提起過涉案合同的訴訟，后撤回了起訴。
　　本院認(rèn)為，涉案的雙方當(dāng)事人就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。合同約定的租賃期限自2017年11月20日起至2019年11月19日止。束必烈稱因系爭房屋存在瑕疵而無法正常使用，故其于2018年11月17日搬離系爭房屋并向中介方交還房屋鑰匙，涉案合同應(yīng)認(rèn)定為該日解除。但本院認(rèn)為，雙方雖在租賃合同履行過程中因更換家具等事宜發(fā)生過爭執(zhí)，但僅憑反訴原告提供的反訴被告與鄰里之間的漏水糾紛以及其自稱的插座松動、屋內(nèi)有小蟲等問題，并不能足以認(rèn)定系爭房屋存在嚴(yán)重瑕疵而影響承租人的正常生活、致使合同不能正常履行。倘若系爭房屋內(nèi)存在部分質(zhì)量問題，承租人可以要求出租人維修或在出租人拒絕維修的情況下自行維修后向出租人主張產(chǎn)生的費(fèi)用。但目前反訴原告并未舉證證明其已經(jīng)盡了前述相關(guān)義務(wù)，其主張反訴被告根本違約而反訴原告可以依法行使解除權(quán)的理由，本院不予采納。故其認(rèn)為其于2018年11月17日向中介方交還房屋鑰匙即視為租賃合同解除的觀點(diǎn)，本院不予認(rèn)可。對于反訴原告違約解除合同的事實(shí)，反訴被告自稱于2018年11月底才知曉，并于之后1-2天內(nèi)收回了房屋鑰匙，視為反訴被告接收了系爭房屋，涉案合同事實(shí)上已經(jīng)解除。由于反訴被告未陳述清具體日期，本院確定2018年11月30日雙方的租賃合同解除。反訴被告認(rèn)為其于2019年1月8日才將系爭房屋另行出租，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該日期為反訴原、被告解除合同之日的觀點(diǎn)，本院難以采納。李文美曾提起了涉案訴訟，在本案庭審結(jié)束后又撤回了本訴。針對反訴，李文美認(rèn)為因束必烈違約，應(yīng)按慣例沒收保證金的主張，無合同及法律依據(jù)，本院不予采納。故束必烈繳納的保證金6,000元，李文美應(yīng)予返還。若李文美認(rèn)為束必烈有其他解除合同后的責(zé)任需承擔(dān)的，其可以另行訴訟。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、反訴原告束必烈與反訴被告李文美簽訂的《房屋租賃合同》于2018年11月30日解除；
　　二、反訴被告李文美于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告束必烈保證金6,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)25元，由反訴被告李文美負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：陳韞鏐