原告(反訴被告)：福源昌(廈門)物業(yè)有限公司，住所地廈門市。
　　法定代表人：LIMCHENGYONG(林正雄)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳翟，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王露意，上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海量味餐飲管理有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。
　　法定代表人：徐耀東，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李濤，上海市廣海律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海川某餐飲管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：安勇，執(zhí)行董事。
　　被告：上海量睿資產(chǎn)管理(集團(tuán))有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：王偉敏，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李濤，上海市廣海律師事務(wù)所律師。
　　原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司(以下簡稱福源昌公司)與被告上海量味餐飲管理有限公司(以下簡稱量味公司)、上海川某餐飲管理有限公司(以下簡稱川某公司)、上海量睿資產(chǎn)管理(集團(tuán))有限公司(以下簡稱量睿公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法適用簡易程序進(jìn)行審理。簡易程序?qū)徖砥谙迣脻M后，經(jīng)當(dāng)事人同意并經(jīng)本院院長批準(zhǔn)，本案延長簡易程序?qū)徖砥谙拗亮鶄€月。審理中，被告量味公司向本院提起反訴，本院依法進(jìn)行合并審理，于2019年4月9日公開開庭進(jìn)行了審理,原告(反訴被告，以下簡稱原告)福源昌公司的委托訴訟代理人吳翟、王露意、被告量味公司(反訴原告，以下簡稱被告量味公司)、被告量睿公司共同的委托訴訟代理人李濤到庭參加訴訟，被告川某公司經(jīng)本院依法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告福源昌公司向本院提出訴訟請求：判令1.被告量味公司、川某公司向原告返還上海市靜安區(qū)常熟路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)，并支付租金、房屋使用費(fèi)(計(jì)算至2018年10月23日，金額為716,129.03元；自2018年10月24日計(jì)算至實(shí)際返還房屋之日，按每月96萬元計(jì)算)；2.被告量味公司、川某公司支付免租期租金192萬元；3.被告量味公司、川某公司支付延遲支付租金違約金519,337.1元；4.被告量味公司、川某公司支付水電費(fèi)61,113.21元，電梯保養(yǎng)費(fèi)1,660元；5.被告量味公司、川某公司支付違約金152萬元(已經(jīng)收取的租賃保證金144萬元、水電煤氣費(fèi)保證金8萬元不予退還)；6.被告量睿公司對被告量味公司、川某公司的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　事實(shí)與理由：原告與被告量睿公司于2017年11月16日簽訂《上海市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，約定原告將系爭房屋出租給被告量睿公司，租期10年，自2017年12月1日至2027年11月30日(2017年12月1日至2018年3月15日為免租期)；租金分段計(jì)，2018年3月16日至2019年11月30日月租金為48萬元，被告量睿公司于每月25日前支付下一個月的租金，逾期支付租金的，應(yīng)當(dāng)按未付款項(xiàng)的日千分之五支付違約金；如果被告量睿公司逾期支付租金超過30日，原告有權(quán)解除合同，并追索違約金等損失，被告量睿公司還應(yīng)補(bǔ)付裝修期間的租金。2017年11月28日，原告和三被告簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定被告量味公司、川某公司實(shí)際使用系爭房屋并委托被告量睿公司向原告支付租金，被告量睿公司對被告量味公司、川某公司在租賃合同及相關(guān)協(xié)議項(xiàng)下產(chǎn)生的責(zé)任、義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2018年4月26日，原告和三被告簽訂了補(bǔ)充協(xié)議三，約定免租期變更為2017年12月1日至2018年3月31日；2027年11月16日至2017年11月30日免租0.5個月；如非原告原因?qū)е伦赓U合同提前終止的，則三被告自動放棄約定的一個月免租期。合同簽訂后，被告量味公司、川某公司每月均未按時支付租金，一直拖欠，最長達(dá)96天。原告委托律師于2018年9月25日、10月11日發(fā)函給被告量睿公司，要求三被告及時結(jié)清欠付款項(xiàng)。同年10月22日原告再次發(fā)函給被告量睿公司，明確告知解除與其的租賃合同并要求三被告收到解除函之日起三個工作日內(nèi)結(jié)清欠付款項(xiàng)并搬離系爭房屋。原告認(rèn)為，三被告逾期支付租金已達(dá)到了合同解除的條件，被告量睿公司于2018年10月23日收到原告要求解除合同的律師函，原、被告雙方之間的租賃關(guān)系已于該日解除，故提起訴訟，要求判如所請。
　　被告量味公司、量睿公司共同辯稱，因?yàn)楸桓嫜b修房屋有一定投入，返還房屋會造成被告損失，故不同意返還系爭房屋；同意支付至2018年10月23日的金額716,129.03元；因?yàn)樵娴慕獬袨榇嬖阼Υ?，租賃合同尚未解除，不存在房屋使用費(fèi)，故不同意支付房屋使用費(fèi)；因?yàn)楹贤瑳]有解除，所以不同意支付免租期租金；對原告計(jì)算延遲支付租金違約金的基數(shù)及天數(shù)無異議，但原告主張的延遲支付租金違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)予調(diào)低；對原告墊付的水電費(fèi)61,113.21元及電梯保養(yǎng)費(fèi)1,660元無異議，但應(yīng)將下水道及隔油池改造款28,690元、消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)6,000元從中抵扣；合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，不同意支付違約金，只同意支付遲延付款的違約金；被告量睿公司同意對被告量味公司、川某公司的付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
　　被告川某公司未到庭應(yīng)訴答辯，但于庭前證據(jù)交換時表示，其一直提前準(zhǔn)時向被告量味公司、量睿公司支付租金，不存在違約行為，其與被告量味公司、量睿公司的欠款行為無關(guān)，故不同意原告的全部訴訟請求。
　　被告量味公司向本院提出反訴訴訟請求：判令1、原告于2018年10月22日向被告量睿公司發(fā)送律師函解除《上海市房屋租賃合同》的解除行為無效，原告與被告量味公司之間的房屋租賃合同繼續(xù)履行；2、原告支付下水道改造款17,000元、隔油池改造款11,690元、消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)6,000元。
　　事實(shí)與理由：原告與被告量睿公司于2017年11月16日簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定原告將系爭房屋出租給被告量睿公司，租期10年。2017年11月28日，原告和三被告簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定被告量味公司、川某公司實(shí)際使用系爭房屋并委托被告量睿公司向原告支付租金，被告量睿公司對被告量味公司、川某公司在租賃合同及相關(guān)協(xié)議項(xiàng)下產(chǎn)生的責(zé)任、義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。后被告量睿公司未按約定支付租金。原告于2018年10月22日發(fā)律師函給被告量睿公司，告知雙方之間的租賃合同解除，并向法院提起訴訟。被告量味公司認(rèn)為，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定，自2017年11月28日之后租賃合同的主體變更為原告與被告量味公司、川某公司，被告量睿公司并非合同主體。根據(jù)合同自通知到達(dá)對方時解除的法律規(guī)定，原告向被告量睿公司發(fā)函解除合同的行為侵害了被告量味公司的權(quán)益，解約行為應(yīng)屬無效，原告與被告量味公司的租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。同時，被告量味公司就下水道及隔油池改造及消防穩(wěn)壓泵改建支付了相關(guān)費(fèi)用，原告在雙方往來郵件中同意承擔(dān)，故為維護(hù)被告權(quán)益，特提出反訴，要求判如所請。
　　原告福源昌公司針對被告量味公司的反訴請求辯稱，雖然房屋實(shí)際使用人為被告量味公司、川某公司，但被告量睿公司是補(bǔ)充協(xié)議三、四的一方當(dāng)事人，故原告與三被告是整體的租賃關(guān)系，解除函發(fā)給誰都是有效的；被告遲延支付租金已經(jīng)構(gòu)成根本違約，原告的律師函發(fā)給被告量睿公司，該解除行為已經(jīng)發(fā)生法律效力，租賃合同已于2018年10月23日解除。同時根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議四，原告曾同意被告要求抵扣對方下水道及隔油池改造款，但有前提，被告應(yīng)提交維修費(fèi)用報告、蓋公章的報告單、工程合同及結(jié)算單、驗(yàn)收報告單、發(fā)票，但被告至今未提供上述材料，故不同意抵扣。同時根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議書四，如果三被告違約，原告有權(quán)要求三被告支付該費(fèi)用，原告沒有對該筆款項(xiàng)提出主張，所以無法抵扣。消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)沒有相關(guān)約定，被告提供的電子郵件證據(jù)形式不合法，沒有經(jīng)過公證，不能代表是原告公司的意思，且補(bǔ)充協(xié)議四約定被告不得要求原告支付任何費(fèi)用，包括但不限于各類改造費(fèi)用，故原告不同意支付該費(fèi)用。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　原告為系爭房屋產(chǎn)權(quán)人。
　　2017年11月16日，原告(出租方，甲方)與被告量睿公司(承租方，乙方)就系爭房屋簽訂租賃合同，約定：甲方將系爭房屋出租給乙方，交付日2017年12月1日；租賃期10年，自2017年12月1日至2027年11月30日止；起租日2017年12月1日；甲方同意在租賃期內(nèi)給予乙方自房屋交付日起3.5個月的裝修期(2017年12月1日至2018年3月15日為免租期)，裝修期內(nèi)乙方不須支付租金，但仍應(yīng)支付實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的費(fèi)用，如水、電、煤氣等費(fèi)用；租金押三付一，前兩年月租金48萬元，此后每兩年上漲5%，第九、十兩年租金比第八年租金遞增8%；乙方承擔(dān)水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)等所有公用事業(yè)費(fèi)的實(shí)際金額，乙方應(yīng)在甲方向其提供相關(guān)賬單后的3日內(nèi)向甲方支付全部費(fèi)用；履約保證金包括第一年月租金的三倍即144萬元及水電煤氣保證金8萬元；租賃期內(nèi)，除起租日開始的第一、二個月的租金需于合同簽署之日支付外，乙方需于上一個月的25日向甲方預(yù)繳下一個月的租金；乙方向甲方逾期支付租金的，每逾期一日，需按未付款項(xiàng)的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金；乙方逾期支付租金、公用事業(yè)費(fèi)等費(fèi)用超過三十天的，甲方有權(quán)解除合同，不予退還履約保證金及水電煤氣保證金；電梯維保管理：由業(yè)主與維保單位簽訂協(xié)議，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)；如甲方依據(jù)合同規(guī)定解除合同，則乙方須向甲方支付實(shí)際使用房屋期間應(yīng)付而未付的款項(xiàng)，除保證金不予退還外，乙方還應(yīng)向甲方補(bǔ)付裝修期間的租金并賠償甲方損失；乙方需在租賃期結(jié)束或提前結(jié)束前至少30日之前，與甲方聯(lián)系交回房屋事宜，乙方應(yīng)于合同終止當(dāng)日內(nèi)將房屋交還甲方；乙方未按約定狀態(tài)交還房屋的，乙方應(yīng)向甲方支付占用費(fèi)(依照日租金2倍標(biāo)準(zhǔn)乘以占用天數(shù))。原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)另簽訂《<上海市房屋租賃合同>補(bǔ)充協(xié)議》(以下簡稱補(bǔ)充協(xié)議)，約定租金支付方案按B方案予以執(zhí)行，即前兩年月租金48萬元，此后每兩年上漲5%，第九、十兩年租金比第八年租金遞增8%。
　　同年11月28日，原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)、被告量味公司(丙方1)、被告川某公司(丙方2)簽訂《<上海市房屋租賃合同>補(bǔ)充協(xié)議二》(以下簡稱補(bǔ)充協(xié)議二)，約定：丙方1、2愿意受讓乙方在租賃合同及其相關(guān)協(xié)議項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)，甲方愿意接受該受讓行為；自本合同簽訂之日起，租賃合同及其相關(guān)協(xié)議項(xiàng)下乙方全部權(quán)利義務(wù)由丙方1、2全部概括承繼，丙方1、2應(yīng)對本補(bǔ)充協(xié)議簽署前乙方基于租賃合同及其相關(guān)協(xié)議產(chǎn)生的責(zé)任和義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；本協(xié)議簽署后，乙方對丙方1、2在租賃合同及其相關(guān)協(xié)議項(xiàng)下產(chǎn)生的責(zé)任和義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；乙方于本協(xié)議簽署前向甲方已經(jīng)支付的所有費(fèi)用，甲方無需退還，直接轉(zhuǎn)化為丙方租賃合同項(xiàng)下應(yīng)支付的費(fèi)用；系爭房屋實(shí)際使用人為丙方1、2，發(fā)票由甲方直接開具給丙方1、2，丙方提供開票信息給甲方；丙方1、2委托乙方支付租金給甲方，丙方1、2需出具加蓋公章的委托付款函給甲方。
　　同年11月23日、11月27日、11月28日，被告量睿公司分三次共向原告支付履約保證金144萬元。
　　同年12月1日，原告將系爭房屋交付給被告量睿公司。
　　同年12月19日，被告量睿公司向原告出具《開票申請函》，向原告申請將租賃發(fā)票開給被告量味公司、川某公司，其中被告量味公司月租金33.5萬元，被告川某公司月租金14.5萬元，原告予以同意
　　2018年3月28日，被告量睿公司向原告支付水電煤氣費(fèi)保證金8萬元。
　　同年4月26日，原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)、被告量味公司(丙方1)、被告川某公司(丙方2)簽訂《<上海市房屋租賃合同>補(bǔ)充協(xié)議書三》(以下簡稱補(bǔ)充協(xié)議三)，約定：甲方、乙方及其關(guān)聯(lián)方丙方1、2三方同意延長1個月的免租期，其中延長裝修免租期0.5個月，即免租期為2017年12月1日至2018年3月31日；約定2027年11月16日至2027年11月30日免租0.5個月；乙方及其關(guān)聯(lián)方丙方1、2須于2018年3月25日前支付2018年4月份租金，則乙方及其關(guān)聯(lián)方丙方1、2在簽訂本補(bǔ)充協(xié)議后三日內(nèi)還應(yīng)支付到期未付的2018年4月16日至4月30日租金24萬元；乙方及丙方承諾租賃期內(nèi)常熟路XXX號整棟房屋租金按時支付并不得以任何形式及任何理由再次要求延長免租期或減免租金。后被告對系爭房屋進(jìn)行裝修并使用。
　　同日，原告(甲方)、被告量睿公司(乙方)、被告量味公司(丙方1)、被告川某公司(丙方2)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議四》，約定：常熟路XXX號下水道及隔油池改造疏通經(jīng)過有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由甲方支付28,690元予丙方，丙方開具相應(yīng)發(fā)票予甲方；乙方及丙方承諾，在甲方支付該筆費(fèi)用后，不得以任何理由要求甲方再行支付任何費(fèi)用，包括但不限于各類改造、維護(hù)費(fèi)用；如乙方及丙方違約，甲方有權(quán)要求乙方及丙方支付該筆費(fèi)用。后原告未實(shí)際支付該28,690元。
　　期間，被告量睿公司分別于2018年1月23日向原告支付2018年4月1至4月15日租金24萬元，并分別于同年4月27日支付租金24萬、于5月2日支付租金30萬元、于5月7日支付租金5萬元、于5月21日支付租金13萬元、于6月25日支付租金48萬元、于7月26日支付租金20萬、于7月30日支付租金10萬元、于8月7日支付租金10萬元、于8月8日支付租金5萬元、于8月9日支付租金3萬元、于8月28日支付租金20萬元、于9月12日支付租金10萬元、于10月30日支付租金30萬元；期間，被告量味公司、川某公司沒有直接向原告支付過款項(xiàng)，2018年10月31日之后三被告未向原告支付過款項(xiàng)。
　　同年5月9日，原告向案外人上海三菱電梯有限公司安裝維修分公司支付2017年10月至2018年3月電梯保養(yǎng)費(fèi)2，490元，其中屬于系爭房屋的部分為1,660元。原告另支付系爭房屋水電費(fèi)61,113.21元。
　　同年9月25日，原告向被告量睿公司寄發(fā)《律師函》，要求被告量睿公司支付2018年8月租金18萬元、9月租金48萬元及違約金243,550元。被告量睿公司于次日收到該律師函。
　　同年10月11日，原告向被告量睿公司寄發(fā)《律師函》，要求被告量睿公司支付2018年8月租金18萬元、9月租金48萬元、10月租金48萬元及違約金。被告量睿公司于次日收到該律師函。
　　同年10月22日，原告向被告量睿公司寄發(fā)《律師函》，載明：被告量睿公司尚欠2018年8月租金18萬元、9月租金48萬元、10月租金48萬元，還應(yīng)支付遲延履行的違約金；特此函告：自律師函發(fā)出之日起，原告與被告量睿公司的《上海市房屋租賃合同》解除，被告量睿公司于收到解除函三個工作日內(nèi)支付所有欠款并搬離房屋。被告量睿公司于次日收到該律師函。
　　后三被告未能向原告結(jié)清欠付款項(xiàng)，致成訟；現(xiàn)系爭房屋一樓、三樓、地下一層均由被告量味公司實(shí)際控制，二樓由被告川某公司控制。
　　另查明，三被告于2018年11月30日收到本院向其送達(dá)的本訴訴狀副本。
　　審理中，原告稱，租賃合同是原告與三被告簽訂的，是共同租賃關(guān)系。被告量味公司、量睿公司表示，對原告主張的免租期為4個月無異議；原告以2018年10月23日作為解除合同的時間依據(jù)不足，根據(jù)租期10年計(jì)算，承租方拖欠租金達(dá)半年以上，即至2019年3月份，原告才能發(fā)函解除；如果雙方之間的租賃關(guān)系最終被解除，則房屋使用費(fèi)不應(yīng)按照租金雙倍計(jì)算，應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；不應(yīng)支付4個月免租期租金，應(yīng)參照實(shí)際租賃時間與合同租期比例計(jì)算，以0.5至1個月租金為宜；延遲支付租金的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)調(diào)低至日萬分之五至萬分之十；原告損失較少，違約金應(yīng)予以調(diào)低；同意用保證金抵扣違約金，如有剩余，希望原告退還；租賃合同存在于原告與被告量味公司、川某公司之間，被告量睿公司付款是基于委托付款函。被告川某公司表示，2018年10月原告發(fā)解約函時，租賃關(guān)系相對方為原告與被告量睿公司；對原告主張的電梯保養(yǎng)費(fèi)、水電費(fèi)金額無異議，但與其無關(guān)；對原告主張的免租期為4個月無異議；其一直按時支付租金，反對解除租賃關(guān)系；不同意原告主張的租賃合同解除的時間，具體時間由法院依法判決；如果雙方之間的租賃關(guān)系最終被解除，則房屋使用費(fèi)不應(yīng)按照租金雙倍計(jì)算，應(yīng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；不應(yīng)支付4個月免租期租金，應(yīng)參照實(shí)際租賃時間與合同租期比例計(jì)算，以0.5至1個月為宜；對原告計(jì)算延遲支付租金的基數(shù)、天數(shù)無異議，但計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)調(diào)低至日萬分之五至萬分之十；原告損失較少，違約金應(yīng)予以調(diào)低；同意用保證金抵扣違約金，如有剩余，希望原告退還；對被告量味公司主張的下水道改造款、隔油池改造款無異議，當(dāng)時原告曾同意支付相關(guān)款項(xiàng)，對消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)不清楚；如果被告量味公司要求原告支付下水道改造款、隔油池改造款、消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)的訴請部分或全部得到支持，則同意量味公司取得相關(guān)款項(xiàng)，其對該三項(xiàng)費(fèi)用放棄主張權(quán)利。
　　以上事實(shí)，由原告提供的房屋產(chǎn)權(quán)證、上海市房屋租賃合同、《上海市房屋租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議、《上海市房屋租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議二、《上海市房屋租賃合同》補(bǔ)充協(xié)議三、補(bǔ)充協(xié)議四、開票申請函、委托付款函、收款收據(jù)、業(yè)務(wù)回單、上海增值稅專用發(fā)票、客戶專用回單、國網(wǎng)上海市電力公司發(fā)票聯(lián)、律師函、EMS投遞記錄、當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以佐證。
　　審理中，被告量味公司、量睿公司為證明其主張，向本院提供：1、記賬憑證，招商銀行付款回單、付款申請單、上海增值稅普通發(fā)票，用以證明被告量味公司支付下水道改造工程款17,000元(其中15,000元為銀行匯款，2,000元為職工微信轉(zhuǎn)賬支付)；2、記賬憑證、招商銀行付款回單、付款申請單、上海增值稅專用發(fā)票，用以證明被告量味公司支付包括化油池改造在內(nèi)的工程款51,975元；3、付款申請單、招商銀行付款回單、施工單位工程質(zhì)量竣工報告、公共聚集場所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證，用以證明被告量味公司支付消防穩(wěn)壓泵改造款6,000元；4、被告量味公司財(cái)務(wù)經(jīng)理?xiàng)钗笛嗯c原告負(fù)責(zé)人林總的電子郵件，用以證明原告同意抵扣下水道及隔油池改建費(fèi)、消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)兩項(xiàng)費(fèi)用；5、裝修采購等費(fèi)用部分匯總表及裝修合同，用以證明被告對系爭房屋裝修投入的情況。
　　經(jīng)質(zhì)證，原告對證據(jù)1真實(shí)性無異議，但認(rèn)為金額與被告量味公司、量睿公司主張金額不一致，發(fā)票名稱為生活服務(wù)費(fèi)用等，不能體現(xiàn)是下水道改造費(fèi)用。對證據(jù)2真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為工程服務(wù)與下水道化油池改造無關(guān)。對證據(jù)3真實(shí)性無異議，但認(rèn)為摘要僅寫更換穩(wěn)壓泵，對收款人名稱有異議；對證據(jù)4，真實(shí)性不認(rèn)可，該證據(jù)未經(jīng)公證，亦未當(dāng)場打開，林總確系原告負(fù)責(zé)人，其認(rèn)為楊蔚燕是被告量睿公司員工，該郵件不能視為對補(bǔ)充協(xié)議四的變更，郵件內(nèi)容應(yīng)經(jīng)雙方補(bǔ)充協(xié)議固定，但雙方未就此簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對證據(jù)5真實(shí)性無法確認(rèn)，與本案無關(guān)，無法對抗被告的違約行為，不需要被告出示原件。
　　本院認(rèn)為，對于證據(jù)1、2、3，鑒于原告對證據(jù)真實(shí)性無異議，該三組證據(jù)本院予以采信，對于證據(jù)4、5，原告對該組證據(jù)所提異議實(shí)為證明內(nèi)容的異議,鑒于被告量味公司、量睿公司已向本院提供原件，故本院對該兩組證據(jù)予以采信。
　　審理中，被告量味公司向本院申請就系爭房屋一樓酒玥火鍋店內(nèi)的形成附合的裝修裝飾殘值進(jìn)行鑒定。本院認(rèn)為，被告量味公司、川某公司逾期支付應(yīng)付款項(xiàng)已經(jīng)達(dá)到了合同解除的條件，現(xiàn)原告要求解除合同，故雙方租賃合同關(guān)系應(yīng)予解除；同時，原告亦向本院表示合同解除后被告應(yīng)將房屋恢復(fù)原狀并拒絕繼續(xù)利用現(xiàn)有的裝飾裝修，故本院對被告量味公司的鑒定申請不予準(zhǔn)許。
　　本院認(rèn)為，原告與被告量睿公司就系爭房屋簽訂的租賃合同、補(bǔ)充協(xié)議、及原告與三被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議二、三、四為當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按約定行使權(quán)利，履行義務(wù)。
　　根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議二約定，被告量睿公司在租賃合同項(xiàng)下全部權(quán)利義務(wù)由被告量味公司、川某公司概括承繼，原告對此表示同意，被告量睿公司對被告量味公司、川某公司就租賃合同產(chǎn)生的責(zé)任義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。雖然被告量味公司、川某公司在補(bǔ)充協(xié)議二之后又與原告達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議三、四，但原、被告并未就變更合同主體及被告量睿公司的連帶保證責(zé)任形成新的合意。故原告與被告量味公司、川某公司依據(jù)補(bǔ)充協(xié)議二就系爭房屋建立房屋租賃合同關(guān)系，被告量睿公司不再是租賃合同關(guān)系的相對方。原告關(guān)于其與三被告系共同租賃關(guān)系的意見及被告川某公司關(guān)于至2018年10月23日租賃關(guān)系存在于原告與被告量睿公司之間的意見，于法無據(jù)，本院不予采納；被告量味公司、量睿公司關(guān)于租賃合同關(guān)系存在于原告與被告量味公司、川某公司之間的意見，符合法律規(guī)定，本院予以采納。
　　根據(jù)合同約定，承租人逾期支付租金、公用事業(yè)費(fèi)等超過三十天的，出租人有權(quán)解除合同。本案中，被告量味公司、川某公司拖欠租金、公用事業(yè)費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了合同解除的條件，故原告有權(quán)解除合同。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方依照合同法第九十三條、第九十四條規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方；合同自通知到達(dá)對方時解除；對方有異議的，可以請求人民法院確認(rèn)解除合同的效力。鑒于本案合同關(guān)系存在于原告與被告量味公司、川某公司之間，故原告向被告量睿公司寄送律師函要求解除合同不符合合同法關(guān)于行使解除權(quán)的條件。雖然原告未將解除合同作為單獨(dú)一項(xiàng)訴訟請求，但其訴狀所列要求被告交還房屋、支付違約金等訴訟請求已包含了解除合同的意思表示。因被告量味公司、川某公司已于2018年11月30日收到原告的訴狀副本，故原告與被告量味公司、川某公司就系爭房屋建立的房屋租賃合同關(guān)系已于2018年11月30日解除。本院對原告關(guān)于租賃合同應(yīng)于2018年10月23日解除的意見、被告關(guān)于原告于2019年3月才有權(quán)發(fā)函解除合同的意見均不予采納，對被告量味公司所提要求其與原告之間的房屋租賃合同繼續(xù)履行的反訴請求亦不予支持。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對于解除合同時間有異議的，可以請求法院確認(rèn)解除合同的效力，即人民法院可以對合同解除時間進(jìn)行實(shí)體審理并作出判決，但解除行為是否發(fā)生效力不屬于人民法院實(shí)體處理的范圍，故本院對被告量味公司要求判令原告于2018年10月22日向被告量睿公司發(fā)送律師函解除房屋租賃合同的解除行為無效的反訴請求不予處理。
　　根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于返還房屋，鑒于租賃合同已于2018年11月30日解除，故被告量味公司、川某公司應(yīng)將系爭房屋交還給原告，原告此項(xiàng)訴訟請求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。三被告關(guān)于合同應(yīng)繼續(xù)履行、不應(yīng)返還房屋的意見，于法無據(jù)，本院不予采納。
　　關(guān)于應(yīng)付租金、房屋使用費(fèi)。鑒于系爭房屋仍未交還，被告量味公司、川某公司還應(yīng)向原告支付合同解除之前欠付的房屋租金及合同解除之后未交還房屋給原告帶來的房屋使用費(fèi)的損失。關(guān)于房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為原告主張的月租金雙倍的標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，應(yīng)調(diào)低至月租金標(biāo)準(zhǔn)為宜，被告關(guān)于房屋使用費(fèi)過高、應(yīng)予調(diào)低的意見，本院予以采納。
　　關(guān)于免租期租金。根據(jù)合同約定，出租人基于合同規(guī)定解除合同的，承租人應(yīng)補(bǔ)付裝修期間的租金。故被告量味公司、川某公司應(yīng)向原告支付免租期租金。鑒于原、被告均同意免租期為4個月，故被告量味公司、川某公司應(yīng)向原告支付免租期租金192萬元，原告此項(xiàng)訴請符合合同約定，本院予以支持。
　　關(guān)于延遲支付租金違約金。根據(jù)合同約定，承租人逾期支付租金的，應(yīng)按未付款項(xiàng)的日千分之五支付違約金。因被告量味公司、川某公司支付租金存在延遲，故應(yīng)向原告支付延遲支付租金違約金。但合同約定的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，應(yīng)予調(diào)低，具體標(biāo)準(zhǔn)由本院酌情確定。三被告關(guān)于該項(xiàng)違約金標(biāo)準(zhǔn)過高、要求調(diào)低的意見，本院予以采納。
　　關(guān)于水電費(fèi)、電梯保養(yǎng)費(fèi)。根據(jù)合同約定，承租人應(yīng)承擔(dān)水、電費(fèi)及電梯保養(yǎng)費(fèi)。關(guān)于該兩項(xiàng)費(fèi)用，原告已提供相關(guān)證據(jù)予以證明，三被告對具體金額亦無異議，故原告此項(xiàng)訴訟請求，本院予以支持。
　　關(guān)于違約金。因合同解除責(zé)任在于被告量味公司、川某公司，原告并無違約之處，故被告量味公司、川某公司應(yīng)向原告支付違約金。原告要求租賃保證金、水電煤氣費(fèi)保證金不予退還，實(shí)際是將該兩項(xiàng)保證金抵扣應(yīng)付違約金。原告此項(xiàng)訴訟請求，符合法律規(guī)定及合同約定，本院予以支持。三被告關(guān)于違約金應(yīng)予調(diào)低的意見，無事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。
　　關(guān)于被告量睿公司的連帶責(zé)任。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議二約定，被告量睿公司對被告量味公司、川某公司的合同義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，故原告該項(xiàng)訴請，本院予以支持。
　　關(guān)于下水道改造款17,000元、隔油池改造款11,690元、消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)6,000元。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議四，原告同意支付下水道及隔油池改造費(fèi)用。同時，根據(jù)被告量味公司、量睿公司提供的電子郵件，原告自認(rèn)該林總為其法定代表人，任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司重要事項(xiàng)決策；就租金減免、相應(yīng)費(fèi)用抵扣等租賃事宜關(guān)鍵事項(xiàng)有最后決定權(quán)。故本院認(rèn)為，原告法定代表人林正雄在電子郵件中關(guān)于同意抵扣改造款28,690元及消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)6,000元的意思表示對原告具有約束力。但被告量味公司、量睿公司提供的證據(jù)僅能證明被告量味公司就下水道改造支付工程款15,000元及消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)6,000元，無法證明其支付其余2,000元下水道改造款及就隔油池改造實(shí)際進(jìn)行施工并支付相應(yīng)款項(xiàng)。鑒于被告川某公司于審理中表示對于上述三項(xiàng)費(fèi)用放棄權(quán)利主張，故本院認(rèn)為，原告應(yīng)向被告量味公司支付下水道改造款15,000元、消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)6,000元，被告量味公司相應(yīng)反訴請求，本院予以支持；對被告量味公司要求原告支付隔油池改造款11,690的反訴請求，本院不予支持。
　　被告川某公司經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟，視為其對于自身訴訟權(quán)利的放棄，由此產(chǎn)生的法律后果由其自行承擔(dān)。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、《中華人民共和國民法總則》第六十一條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市靜安區(qū)常熟路XXX號房屋交還給原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司；
　　二、被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司租金1,320,000元；
　　三、被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司房屋使用費(fèi)(自2018年12月1日起至實(shí)際交還上址房屋之日止，按每月480,000元計(jì)算)；
　　四、被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司免租期租金1,920,000元；
　　五、被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司延遲支付租金違約金51,933.71元；
　　六、被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司水電費(fèi)61,113.21元、電梯保養(yǎng)費(fèi)1,660元；
　　七、被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司違約金1,520,000元(原告已收取的租賃保證金1,440,000元、水電煤氣費(fèi)保證金80,000元可不予退還)；
　　八、被告上海量睿資產(chǎn)管理(集團(tuán))有限公司對被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　九、反訴原告上海量味餐飲管理有限公司要求其與反訴被告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司之間的房屋租賃合同繼續(xù)履行的反訴請求，不予支持；
　　十、反訴被告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海量味餐飲管理有限公司下水道改造款15,000元；
　　十一、反訴被告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海量味餐飲管理有限公司消防穩(wěn)壓泵改建費(fèi)6,000元；
　　十二、反訴原告上海量味餐飲管理有限公司要求反訴被告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司支付隔油池改造款11,690元的反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)69,442元，減半收取計(jì)34,721元，由被告上海量味餐飲管理有限公司、上海川某餐飲管理有限公司、上海量睿資產(chǎn)管理(集團(tuán))有限公司共同負(fù)擔(dān)。
　　反訴案件受理費(fèi)334元，由反訴原告上海量味餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)171.5元，反訴被告福源昌(廈門)物業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)162.5元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：魏??凱

書記員：李??航