原告（反訴被告）：福星惠某商業(yè)發(fā)展有限公司，住所地武漢市武昌區(qū)徐東大街20號。
法定代表人：譚少群，董事長。
委托代理人：向明，上海邦信陽中建中匯（武漢）律師事務(wù)所律師。
委托代理人：侯威，上海邦信陽中建中匯（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：武漢光彩餐飲文化傳播有限公司，住所地武漢市江岸區(qū)解放大道1338號漢飛青年城7層813室。
法定代表人：范勁，董事長。
委托代理人：肖威，湖北維力律師事務(wù)所律師。
委托代理人：羅榮華，湖北維力律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）福星惠某商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱福星惠某商業(yè)公司）與被告（反訴原告）武漢光彩餐飲文化傳播有限公司（以下簡稱光彩公司）物業(yè)服務(wù)糾紛一案。本案于2015年10月28日受理，訴訟期間，光彩公司提出申請，請求撤回對福星惠某商業(yè)公司提起的反訴，后本案依法由審判員周杰獨(dú)任審理，于20l5年11月24日公開開庭進(jìn)行了審理，原告福星惠某商業(yè)公司委托代理人向明、侯威，被告光彩公司委托代理人肖威到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
福星惠某商業(yè)公司訴稱：2014年6月20日，福星惠某商業(yè)公司與黃秀珍簽訂了《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》（以下簡稱物業(yè)服務(wù)協(xié)議），約定福星惠某商業(yè)公司向黃秀珍承租的位于福星惠某群星城的商用房屋（商鋪號EL5-2）提供物業(yè)服務(wù)，黃秀珍依約應(yīng)向福星惠某商業(yè)公司支付有關(guān)服務(wù)費(fèi)用。隨后福星惠某商業(yè)公司、黃秀珍與光彩公司又簽訂了《協(xié)議書》一份，約定自協(xié)議生效之日起，黃秀珍將物業(yè)服務(wù)協(xié)議項下其全部的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給光彩公司，光彩公司同意自協(xié)議生效之日起概括承受物業(yè)服務(wù)協(xié)議項下黃秀珍全部的權(quán)利、義務(wù)。協(xié)議書生效后，福星惠某商業(yè)公司依約向光彩公司提供了符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，但光彩公司自2015年3月20日起至今無正當(dāng)理由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，嚴(yán)重違反了協(xié)議約定，損害了福星惠某商業(yè)公司的合法權(quán)益，致使合同目的不能實現(xiàn)。依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議第3條、第6條的有關(guān)約定，福星惠某商業(yè)公司有權(quán)停止提供物業(yè)服務(wù)、要求光彩公司支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及每逾期一日按應(yīng)付金額的0.3%向福星惠某商業(yè)公司支付違約金。綜上所述，物業(yè)服務(wù)協(xié)議均系合同雙方真實意思表示，合法有效。福星惠某商業(yè)公司依約向光彩公司提供了符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，但光彩公司無正當(dāng)理由拒不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至今，嚴(yán)重?fù)p害了福星惠某商業(yè)公司的合法權(quán)益，福星惠某商業(yè)公司為維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至法院判令光彩公司向福星惠某商業(yè)公司支付所欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)99935.1元（暫計至2015年12月31日，實際計算至光彩公司騰退房屋之日止）；判令光彩公司支付違約金18288元（暫計至2015年12月31日，實際計算至光彩公司騰退房屋之日止）；本案訴訟費(fèi)用由光彩公司承擔(dān)。
原告福星惠某商業(yè)公司為證明其訴訟主張，向本院提交以下證據(jù)：
證據(jù)一、原、被告營業(yè)執(zhí)照副本各一份，擬證明原、被告訴訟主體資格；
證據(jù)二、《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》復(fù)印件一份，《協(xié)議書》復(fù)印件一份，2014年6月20日，原告與黃秀珍簽訂了《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定原告向黃秀珍承租的位于福星惠某群星城的商用房屋（商鋪號EL5-2）提供物業(yè)服務(wù)，黃秀珍依約應(yīng)向原告支付有關(guān)服務(wù)費(fèi)用，協(xié)議對物業(yè)服務(wù)費(fèi)、違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)和支付方式均有約定。后原告、黃秀珍與被告簽訂《協(xié)議書》一份，約定自協(xié)議生效之日起，黃秀珍將物業(yè)服務(wù)協(xié)議項下其全部的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給被告，被告同意自協(xié)議生效之日起概括承受物業(yè)服務(wù)協(xié)議項下黃秀珍全部的權(quán)利、義務(wù)。擬證明原告同意黃秀珍將《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓于被告，原、被告之間建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；
證據(jù)三、繳款通知書、費(fèi)用催繳通知書、關(guān)于延期繳納租金及物業(yè)管理費(fèi)的告知函復(fù)印件各一份，原告就被告拖欠的應(yīng)繳費(fèi)用多次向被告送達(dá)了催繳文書，但被告均置之不理，擬證明被告逾期繳納有關(guān)費(fèi)用已構(gòu)成違約，原告為此主張權(quán)利并告知被告法律后果，但被告仍拒不繳納。
證據(jù)四、解約通知函、被告于2015年5月15日向原告回函復(fù)印件各一份，擬證明原告于2015年5月14日原告通知被告解除合同。
證據(jù)五、群星城《5F晨會簽到表》復(fù)印件一份，擬證明簽收解約通知函的郭建秋為被告職工。
證據(jù)六、欠費(fèi)明細(xì)單一份，擬證明截止到2015年12月31日，被告尚欠原告應(yīng)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)99935.1元、解約賠償金18288元，共計118223.1元。
在審理中，被告光彩公司未提交證據(jù)支持其主張。
經(jīng)審理查明：黃秀珍從事經(jīng)營活動承租的湖北福星惠某洪山房地產(chǎn)有限公司的EL5-2商鋪位于徐東大街的“群星城”商業(yè)綜合體內(nèi)，“群星城”的物業(yè)服務(wù)由福星惠某商業(yè)公司提供。福星惠某商業(yè)公司（甲方）與黃秀珍（乙方）在2014年6月20日簽訂了《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》（以下簡稱物業(yè)協(xié)議），約定甲方向黃秀珍承租的位于福星惠某群星城的商用房屋（商鋪號EL5-2）提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)期限與商鋪租賃合同期限一致，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為每月11103.9元（30元／月／平方米×370.13平方米），物業(yè)服務(wù)費(fèi)按季支付，第一期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)于合同簽訂后5個工作日內(nèi)支付，后期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)均在每個季度最后一個月的20日前支付；乙方未按照協(xié)議約定向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的，甲方有權(quán)扣留全部或部分履約保證金，乙方應(yīng)按未付金額的千分之三向甲方支付違約金，逾期達(dá)15日的，甲方有權(quán)中止或停止對其提供物業(yè)服務(wù)；乙方和出租方湖北福星惠某洪山房地產(chǎn)有限公司的商鋪租賃合同終止后，甲、乙雙方的《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》自動終止。合同書還對物業(yè)服務(wù)事項、雙方的權(quán)利義務(wù)、代收代繳費(fèi)用、保險、爭議解決等事項作出相應(yīng)約定。物業(yè)服務(wù)合同成立后，湖北福星惠某洪山房地產(chǎn)有限公司（甲方）、福星惠某商業(yè)公司（乙方）、黃秀珍（丙方）與光彩公司（丁方）簽訂《協(xié)議書》一份，約定自協(xié)議生效之日起，丙方將物業(yè)服務(wù)協(xié)議項下全部的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給丁方，丁方光彩公司同意自協(xié)議生效之日起概括承受物業(yè)服務(wù)協(xié)議項下丙方的全部權(quán)利、義務(wù)。光彩公司在從事餐飲經(jīng)營期間，向福星惠某商業(yè)公司交納履約保證金22208元，支付2014年10月1日至2015年3月31日共計六個月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)66623.40元（30元／月／平方米×370.13平方米×6個月）。光彩公司在第一個交納租金的年度內(nèi)，安裝在商鋪頂部的共用污水管道曾發(fā)生滲漏，光彩公司通知后，原告對破損的管道及時進(jìn)行了修復(fù)。新的交費(fèi)期屆滿后，光彩公司以商鋪內(nèi)經(jīng)過天花板共用的污水管道破裂滲漏、中央空調(diào)質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)，引起出風(fēng)口有水滴下落，影響正常經(jīng)營造成的損失，出租人福星惠某洪山房地產(chǎn)公司未予賠償為由，拒絕向給付2015年3月31日以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。為此，福星惠某商業(yè)公司群星城分公司于2015年3月20日向光彩公司送達(dá)《繳款通知書》，要求承租人光彩公司在3月20日前履行結(jié)清拖欠的租金144350.70元及物業(yè)費(fèi)333311.70元及水電費(fèi)、POS機(jī)租用費(fèi)等義務(wù)。逾期未給付，將追究承租人的違約責(zé)任。但光彩公司未按期履行義務(wù)。福星惠某商業(yè)公司群星城分公司于2015年3月26日再次將《延期繳納租金及物業(yè)管理費(fèi)的告知函》送達(dá)至光彩公司，告知如在3月30日前未支付物業(yè)費(fèi)及違約金等等，逾期至4月4日仍未交納將停止物業(yè)服務(wù)。給付超出合同約定的給付期限30日，將視為光彩公司單方解除雙方的物業(yè)服務(wù)合同。因光彩公司未按物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)，支付2015年3月31日后的租金、物業(yè)費(fèi)，同年5月14日，福星惠某洪山房地產(chǎn)公司通知光彩公司解除雙方的《福星惠某群星城商鋪租賃及服務(wù)合同》，收取的保證金128442元不予退還。自收到《解約通知書》三日起七日內(nèi)，給付拖欠的租金、物業(yè)費(fèi)等，辦理合同解除后的相關(guān)手續(xù)，并將承租的商鋪返還給福星惠某洪山房地產(chǎn)公司。光彩公司接受通知后，在2015年5月15日以《回函》告知福星惠某洪山房地產(chǎn)公司，拒付租金是因為漏水造成光彩公司的損失福星惠某洪山房地產(chǎn)公司未予以賠償引起的，其解除物業(yè)服務(wù)合同的理由不充分，不同意解除。物業(yè)服務(wù)合同和房屋租賃合同解除后，光彩公司仍占用福星惠某洪山房地產(chǎn)公司的商鋪從事經(jīng)營活動直至無法用電后，在2015年11月29日才停止經(jīng)營活動，但未將租賃的商鋪返還給被告福星惠某洪山房地產(chǎn)公司，也未將拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付給原告。

本院認(rèn)為，福星惠某商業(yè)公司與黃秀珍簽訂《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及福星惠某商業(yè)公司、黃秀珍、光彩公司簽訂《協(xié)議書》系當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給被告光彩公司后，福星惠某商業(yè)公司與光彩公司應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自的義務(wù)。被告承租的商鋪共用部分的管道發(fā)生滲漏后原告履行了維修義務(wù)，被告的證據(jù)不能充分證明其有合理的理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的事實，經(jīng)原告書面催討后，未向原告給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。按照雙方約定，福星惠某洪山房地產(chǎn)公司在2015年5月14日解除《福星惠某群星城商鋪租賃及服務(wù)合同》時，原告和被告之間的物業(yè)服務(wù)合同也同時終止。原告提供的物業(yè)服務(wù)系為整個“群星城”商業(yè)綜合體的共用部分提供的，由此維護(hù)“群星城”整體商業(yè)形象和業(yè)主的正常經(jīng)營。雙方的物業(yè)服務(wù)合同終止后，被告雖然不是業(yè)主，但繼續(xù)在“群星城”內(nèi)從事餐飲經(jīng)營，沒有事實上和法律上的依據(jù)，享受原告提供的服務(wù)。因此被告應(yīng)當(dāng)比照雙方的《福星惠某群星城物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的金額，支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)至停止經(jīng)營的2015年11月29日止。原告福星惠某商業(yè)公司要求被告光彩公司支付違約金18288元的訴訟主張，明顯過高，本院酌定以光彩公司實際拖欠款項為基準(zhǔn)，按照中國人民銀行同期貸款利率的130%計算至判決確定給付之日止。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條第二款，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢光彩餐飲文化傳播有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告福星惠某商業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)（以每月11103.9元為標(biāo)準(zhǔn)，從2015年4月1日起計算至2015年11月29日止）。
二、被告武漢光彩餐飲文化傳播有限公司于本判決生效之日起三日內(nèi)支付原告福星惠某商業(yè)發(fā)展有限公司違約金（以實際拖欠款項為基準(zhǔn)，按中國人民銀行同期貸款利率130%計算至判決確定給付之日止）。
三、駁回原告福星惠某商業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)2664元，減半收取1332元，由被告武漢光彩餐飲文化傳播有限公司負(fù)擔(dān)。（此款原告已墊付，由被告連同上述款項一并給付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》（國務(wù)院令第48l號）的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶——市中院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為二年。逾期不申請的，即喪失向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

審判員　周　杰

書記員：陳健夫