祝某
王凱（湖北百思得律師事務(wù)所）
孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司
饒彬（湖北名流律師事務(wù)所）

（2015）鄂孝南民初字第01470號
原告祝某。
委托代理人王凱，湖北百思得律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解、參與調(diào)解，提起上訴、反訴、撤訴，代簽法律文書等。
被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司。
法定代表人翟博奇，該公司董事長。
委托代理人饒彬，湖北名流律師事務(wù)所律師。
代理權(quán)限:一般代理。
原告祝某訴被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由審判員黃軍勇獨任審判，于2015年8月11日公開開庭進行了審理。
原告祝某的委托代理人王凱、被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司的委托代理人饒彬到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告祝某訴稱，2011年1月17日，我與被告簽訂商品房買賣合同一份，購買了被告建設(shè)的位于孝感市體育東路澎湖灣小區(qū)5棟1單元602室商品房屋一套，合同約定房屋價款為人民幣149554元，付款方式為一次性付清全部購房款，以及交房時間等雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容，其中合同第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項處理:2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的3%向買受人支付違約金。
”合同簽訂后，原告按合同約定支付了商品房總額價款149554元，被告向原告交付商品房后，同時向原告收取了辦證（房屋所有權(quán)證）（土地使用證）的相關(guān)稅費，受托辦理原告的“兩證”。
但由于被告沒有按規(guī)定要求提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料，遲遲無法辦理“兩證”。
原告多次敦促被告履行義務(wù)，為原告辦理房產(chǎn)證，但被告一直以種種原因拖延推諉，給原告造成了損失。
原告認為，原、被告之間依法訂立的商品房買賣合同合法有效，且原告已按約履行了合同義務(wù)，依法依約，被告理應(yīng)及時為原告辦妥所購商品房的房產(chǎn)證，根據(jù)（商品房買賣合同）第十六條第2項的約定，被告應(yīng)當支付給原告違約金4486.62元（149554元×3%）。
據(jù)此，為維護原告的合法權(quán)利，特具文訴至人民法院，請人民法院依法責令被告支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金4486.62元，并承擔本案的訴訟費用。
原告祝某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:原告祝某的身份證復(fù)印件一份。
證明原告的基本情況及訴訟主體資格。
證據(jù)二:商品房買賣合同一份。
證明原、被告之間的買賣關(guān)系。
證據(jù)三:購房款發(fā)票一份（金額:149554元）。
證明原告已向被告支付購房款149554元的事實。
被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司辯稱:1、答辯人與被答辯人不存在直接購房合同關(guān)系。
被答辯人遺漏了訴訟主體中國電信集團工會湖北省孝感市委員會。
證據(jù)表明，包括被答辯人定購的（5棟1單元602室）商品房在內(nèi)的188套商品房都是中國電信集團工會湖北省孝感市委員會（以下簡稱孝感電信工會）于2005年9月28日協(xié)議預(yù)購的。
被答辯人是孝感電信工會的職工，其與孝感電信工會發(fā)生直接的購房關(guān)系。
本案中，無論是購房合同或購房申請書或購房款的交付，均發(fā)生在孝感電信工會與被答辯人之間，被答辯人與答辯人沒有發(fā)生購房關(guān)系或購房合同履行的任何事實。
2、答辯人與孝感電信工會團購的188套商品房合同糾紛，自2007年11月19日起（孝感電信工會于次日申請查封凍結(jié)了答辯人的該188套房屋），至2011年1月14日止，歷時四年經(jīng)過了孝感市中院與湖北省高院兩級法院的審理判決，才進入執(zhí)行程序。
3、2011年1月17日。
答辯人與被答辯人簽訂的商品房買賣合同（包括向被答辯人出具的購房款收據(jù)等書面材料）不是實體意義上的“商品房買賣合同”的締約行為，而是答辯人履行生效判決書及孝感市中級人民法院的“執(zhí)行義務(wù)”。
該“執(zhí)行義務(wù)”要求答辯人以孝感電信工會各申請人（含被答辯人）補簽購房合同和開出購房發(fā)票。
被答辯人根本就沒有直接向答辯人交付購房款（發(fā)票款均是從孝感電信工會賬上匯給答辯人的）。
顯然，被答辯人根本不可能斷章取義的援引“合同”約定的權(quán)證期限來歸置答辯人的違約責任。
這與事實不符，于法無據(jù)。
4、由于孝感電信工會不能履行自己應(yīng)承擔的約定義務(wù)，尤其是不能及時有效地申請法院解除查封，凍結(jié)訴爭房地產(chǎn)物權(quán)，導(dǎo)致答辯人履行辦證義務(wù)十分困難或無法辦理。
孝感市中院查封答辯人整個小區(qū)的房屋和土地使用權(quán)的時間是2007年11月20日，而解除小區(qū)房產(chǎn)查封時間是2012年8月15日，尤其是土地使用權(quán)至今孝感電信工會都沒有申請解封。
盡管如此，答辯人還是克服了困難，分別于2015年3月23日和3月24日，幫被答辯人辦理了房產(chǎn)證，由于土地使用權(quán)至今沒有解封，答辯人根本不可能協(xié)助辦理該證。
綜上所述，被答辯人訴請事實不清，證據(jù)不足，其請求判令答辯人承擔所謂逾期辦證違約責任的理由根本不能成立，懇請人民法院依法駁回其全部的訴訟請求。
被告孝感市華夏房地產(chǎn)開發(fā)集團有限責任公司為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù):
證據(jù)一:商品房預(yù)定協(xié)議、民事裁定書各一份。
證明:1、被告與中國電信集團工會湖北省孝感市委員會之間有購房合同關(guān)系；2、2007年11月20日，包括訴爭的房屋在內(nèi)（188套），均被中國電信集團工會湖北省孝感市委員會申請孝感市中級人民法院查封，且土地使用權(quán)至今未解除查封。
證據(jù)二:民事判決書、執(zhí)行通知書各一份。
證明:1、被告向孝感電信工會交付89套商品房和負責協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證的事實（辦證所需費用由孝感電信工會承擔）；2、被告與原告簽訂商品房買賣合同及出具購房款發(fā)票的行為，不是原被告雙方重新設(shè)定的購房合同關(guān)系，而是按生效法律文書的規(guī)定，結(jié)合孝感電信工會的要求，履行的執(zhí)行義務(wù)。
證據(jù)三:執(zhí)行裁定書、催辦房地產(chǎn)證的函、復(fù)函各一份。
證明:1、孝感市中級人民法院于2012年8月15日解除了訴爭房屋的房產(chǎn)查封，卻沒有到土地行政主管部門解除土地使用權(quán)的查封；2、孝感電信工會在沒有全部足額代各位申請購房職工（含原告）交清辦證費用前，被告不可能履行協(xié)助辦證義務(wù)，尤其是在土地使用權(quán)沒有解除以前。
證據(jù)四:孝感市體育東路澎湖灣商住小區(qū)1-9號樓的房權(quán)證（總證）、原告的房產(chǎn)分證各一份。
證明:1、在孝感市中級人民法院解除訴爭房屋查封的情況下，被告已按生效判決書的要求，于2015年2月9日為澎湖灣商住小區(qū)1-9號樓的房屋辦理了房權(quán)證（總證）；2、在孝感電信工會支付了辦證費用后，被告已于2015年3月24日為原告辦理了房權(quán)證。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)一無異議；原告對被告提交的證據(jù)二、證據(jù)三無異議，對上述雙方當事人均無異議的證據(jù)，本院依法予以采信。
被告對原告提交的證據(jù)二的真實性無異議，對證明目的有異議，認為該合同的簽訂不是原、被告之間買賣房屋的實體事實，而是被告為履行生效法律文書確定的義務(wù)而產(chǎn)生的，實際購房時間發(fā)生在2005年9月份，且購房雙方的主體系孝感電信工會與被告，故該證據(jù)不能證明買賣雙方真正的締約行為；對證據(jù)三的真實性無異議，對證明目的有異議，認為該發(fā)票中的購房款已于2007年就由孝感電信工會支付了，該發(fā)票是為了方便辦證而補開給原告的，商品房買賣合同也是補簽的；
原告對被告提交的證據(jù)一的真實性無異議，對證明目的有異議，認為商品房預(yù)定協(xié)議只能證明被告與孝感電信工會有購房意向，不能證明雙方的買賣合同關(guān)系，對民事裁定書無異議；對證據(jù)四的真實性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，認為該證據(jù)恰恰證明被告的行為是逾期辦證。
對上述當事人有爭議的證據(jù)，本院認為:原告提交的證據(jù)二、證據(jù)三僅證實了商品房買賣合同的簽訂和發(fā)票的出具事實，不能證明該商品房買賣合同項下債務(wù)的履行事實，原告祝某以此證明被告應(yīng)對其承擔違約責任的證明目的本院依法不予采信。
被告提交的的證據(jù)一與證據(jù)二、證據(jù)三相互佐證，能夠證明被告與中國電信集團工會湖北省孝感市委員會之間的購房合同關(guān)系，對該證據(jù)所要證明的內(nèi)容本院依法予以采信；
證據(jù)四系行政機關(guān)登記的房屋權(quán)屬證書，該證據(jù)與證據(jù)一及證據(jù)三中的執(zhí)行裁定書、《催辦房地產(chǎn)證的函》、《復(fù)函》等內(nèi)容相互印證，能夠證明其目的，對該證據(jù)所要證明的內(nèi)容本院依法予以采信。
本院認為，原告訴請的違約責任，涉及《商品房預(yù)定協(xié)議》約定的標的物和合同債權(quán)債務(wù)。
2005年9月28日，孝感電信工會與被告簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》的效力及該協(xié)議產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)已由生效的法律文書所確認，本院亦予以采信。
《商品房預(yù)定協(xié)議》的當事人是孝感電信工會和被告，原告祝某僅是協(xié)議一方即孝感電信工會的職工。
當事人約定分戶房產(chǎn)權(quán)證、土地證由被告辦理，被告向《商品房預(yù)定協(xié)議》的第三人即包括原告祝某在內(nèi)的分戶而言，沒有履行或履行不符合約定，被告仍應(yīng)向孝感電信工會承擔違約責任，不宜由原告祝某等分戶直接向被告主張權(quán)利。
湖北省高級人民法院判決被告負責協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，并未指定履行期間。
被告在2011年1月17日與原告祝某簽訂《商品房買賣合同》，并于2015年3月24日辦理房屋產(chǎn)權(quán)分證是履行判決義務(wù)的合法行為，并無不當。
被告履行的是生效法律文書確認的其對孝感電信工會的債務(wù)，孝感電信工會對被告履行債務(wù)的行為沒有異議，被告履行辦理房產(chǎn)證不符合約定的事實就不成立，故原告祝某的起訴理由不充分。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、駁回原告祝某的訴訟請求。
本案案件受理費50元，由原告祝某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。
上訴人在提交上訴狀時，應(yīng)預(yù)交上訴案件訴訟費50元。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告訴請的違約責任，涉及《商品房預(yù)定協(xié)議》約定的標的物和合同債權(quán)債務(wù)。
2005年9月28日，孝感電信工會與被告簽訂的《商品房預(yù)定協(xié)議》的效力及該協(xié)議產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)已由生效的法律文書所確認，本院亦予以采信。
《商品房預(yù)定協(xié)議》的當事人是孝感電信工會和被告，原告祝某僅是協(xié)議一方即孝感電信工會的職工。
當事人約定分戶房產(chǎn)權(quán)證、土地證由被告辦理，被告向《商品房預(yù)定協(xié)議》的第三人即包括原告祝某在內(nèi)的分戶而言，沒有履行或履行不符合約定，被告仍應(yīng)向孝感電信工會承擔違約責任，不宜由原告祝某等分戶直接向被告主張權(quán)利。
湖北省高級人民法院判決被告負責協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，并未指定履行期間。
被告在2011年1月17日與原告祝某簽訂《商品房買賣合同》，并于2015年3月24日辦理房屋產(chǎn)權(quán)分證是履行判決義務(wù)的合法行為，并無不當。
被告履行的是生效法律文書確認的其對孝感電信工會的債務(wù)，孝感電信工會對被告履行債務(wù)的行為沒有異議，被告履行辦理房產(chǎn)證不符合約定的事實就不成立，故原告祝某的起訴理由不充分。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、駁回原告祝某的訴訟請求。
本案案件受理費50元，由原告祝某負擔。

審判長：黃軍勇

書記員：秦瓊輝