原告:祝某某，男,xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住湖北省鄖西縣。委托訴訟代理人：井家喜，男，系十堰市鄖西縣城關(guān)法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為代為出庭參加訴訟活動、提交證據(jù)、參與調(diào)解、和解，代收法律文書。被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，村民，住湖北省鄖西縣。被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，村民，住湖北省鄖西縣。二被告共同委托訴訟代理人：劉合村，男，系湖北天頤律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為出庭參加訴訟，代為承認、放棄、變更訴訟請求、和解、代收法律文書等特別授權(quán)。

祝某某向本院提出訴訟請求：1.依法確認我與被告房屋買賣合同有效；2.依法判令二被告向原告返還財產(chǎn)；3.依法判令被告賠償房屋租賃費損失5000元；4.由被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：我與被告周某某于1999年12月3日達成房屋買賣合同，約定購房款35000元。我依約向被告周某某付清購房款后，被告周某某將位于上津鎮(zhèn)津城村五組三間磚混結(jié)構(gòu)平房及三間土木結(jié)構(gòu)瓦房交付給我，并將該宗地的土地使用證交給我。我為被告預留了一間房屋存放被告的家具及雜物，被告周某某每年春節(jié)回家后和被告周某某一同將暫存的家具及雜物搬完后將房屋全部交給我。后我將該房屋以年租金2500元租賃給他人居住。2015年農(nóng)歷正月初，被告周某某將租戶趕走后將房屋另租他人，并將房屋租賃費占為己有。我與被告周某某達成的買賣合同成立并已履行16年之久，被告周某某知情并同意該房屋買賣，現(xiàn)被告周某某強行占用我的房屋，已侵害了我的合法權(quán)益，請求依法判決。周某某辯稱，我系祝某某與周某某買賣的房屋所有權(quán)人，祝某某與周某某達成買賣房屋的合同未經(jīng)我的同意，且我也未收取祝某某的購房款項；本案爭議房屋屬于集體宅基地的房屋，祝某某系城鎮(zhèn)居民，人民法院不保護城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地的房屋。故，該房屋買賣合同無效，人民法院應(yīng)依法駁回祝某某的訴訟請求。周某某辯稱，房屋實際是由周某某收回，我并未實際占用；因本案涉案房屋的所有權(quán)人系周某某，而合同的雙方系我和祝某某，故該買賣合同無效；因祝某某實際居住了房屋，對祝某某要求賠償其房屋租賃損失5000元的訴訟請求不予同意。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：被告方對原告提交的由周某某與祝某某達成的協(xié)議說明真實性無異議，但認為該協(xié)議是由周某某與祝某某簽訂，沒有權(quán)利人周某某的簽名確認。本院認為，我國對不動產(chǎn)確權(quán)或登記有專門的國家機關(guān)負責管理，不能以繳納契稅、戶籍落戶等作為認定房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)的依據(jù)，故本院對周某某以其系土地使用證審批申請人為由主張訴爭房屋系其所有的抗辯主張，依法不予采納。原告祝某某對周某某提交的報紙遺失公告有異議，認為該公告沒有時間、提交的公告系復印件，無法認定真?zhèn)?；該公告系雙方發(fā)生糾紛之后發(fā)布，發(fā)布公告的行為無效；涉訴土地使用證實際由祝某某保管，并已向法庭提交，周某某發(fā)布公告的行為系虛假公示。被告提交的土地使用證遺失公告復印件的證明目的是證明原告保管的土地使用證不是由被告提供。對此本院認為，祝某某已陳述土地使用證是在其支付了35000元購房款后，由周某某將該土地使用證向祝某某交付的；周某某在本院通知其到庭參加訴訟后，刻意回避訴訟，拒不到庭陳述案件真實情況，已放棄了抗辯的權(quán)利，雖委托有特別授權(quán)代理人出庭，但其無法陳述事件的詳細經(jīng)過，故對被告主張原告保管的土地使用證不是由被告提供的證明目的，本院不予采納。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：1995年9月17日，周某某以其名義對坐落于上××鎮(zhèn)××村××（××上津鎮(zhèn)××）古城內(nèi)地號為2-179號宅基地進行了申請并得到了相關(guān)部門的批準，且申請表上地上物類別及權(quán)屬注明：土木結(jié)構(gòu)歸本人所有。1999年期間，周某某父親即本案被告周某某將該房屋租賃給原告祝某某居住，1999年底，被告周某某與原告祝某某達成協(xié)議，將該房屋作價35000元出售給原告祝某某。原告祝某某于1999年12月3日支付購房款20000元,后又于2000年1月25日支付周某某房款15000元，同時被告周某某與原告祝某某達成了內(nèi)容為“雙方協(xié)議證明甲方周某某從賣房之日起，將來房子漲價和掉價不得反悔，如反悔，按代數(shù)0.015計息（1分5）不收房款，乙方祝某某從住房之日起將來房子漲價和掉價不得反悔，如反悔，住房每年按壹仟元付房租錢計行息”的協(xié)議。協(xié)議達成后，被告周某某將該房屋交給原告祝某某居住使用，并將被告周某某辦理的集體土地建設(shè)使用證交付給原告祝某某。后原告祝某某到鄖西縣城居住，便將此房屋出租給他人居住。2015年5月，被告周某某得知其父（被告周某某）將房屋出售給原告祝某某，以自己是房屋所有人，其父（被告周某某）無權(quán)變賣該房屋為由，將該房屋收回，原、被告雙方因此發(fā)生糾紛。原告祝某某曾訴諸本院，要求二被告返還購房款35000元及利息。本院經(jīng)審理依法作出了（2015）鄂鄖西民初字第01282號民事判決書，但二被告不服提起上訴，十堰市中院以一審程序違法為由發(fā)回重審，后原告撤訴。2017年1月4日，原告向本院再次起訴，要求依法確認其與被告之間房屋買賣合同有效；要求二被告向原告返還財產(chǎn)并要求賠償房屋租賃費損失5000元。另查明：周某某以其遺失坐落于鄖西縣××××組的集體土地使用證（土地證號：10××79，土地用途：住宅，土地面積：200㎡）一本為由，于2013年6月登報聲明作廢。
原告祝某某訴被告周某某、周某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告祝某某及其委托訴訟代理人井家喜、被告周某某、周某某的共同委托訴訟代理人劉合村到庭參加了訴訟。2017年6月19日，本案經(jīng)報請審批延審六個月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為：依法成立的合同，受法律保護。本案雙方當事人爭議的焦點是訴爭房屋的買賣行為是否有效，是否應(yīng)將訴爭房屋返還原告祝某某。周某某辯稱其父親周某某是將本案訴爭房屋出租給祝某某，而不是出售給祝某某，且對其父親是否收到35000元的事實不知情。對此，本院認為，祝某某與周某某雙方經(jīng)自愿平等協(xié)商后，周某某將訴爭房屋作價35000元出售給祝某某，祝某某依約將35000元分兩次支付給周某某，結(jié)合當時上津鎮(zhèn)集鎮(zhèn)租房費用及買賣房屋價款的實際情況、當?shù)亟?jīng)濟水平等因素，祝某某以合理價款支付的35000元，應(yīng)當認定為購房款;后周某某將其居住的房屋交予祝某某居住使用，祝某某有理由相信周某某對訴爭房屋有處分權(quán)，祝某某購買房屋主觀并無惡意，且合同已履行長達十余年，周某某在此期間也未提出異議，周某某辯稱對訴爭房屋被出售一事不知情，與常理相悖；即使周某某事前對其父親周某某出售房屋不知情，但本案訴爭房屋已由祝某某實際居住使用多年，亦可以認定周某某事后知悉其父親周某某將訴爭房屋出售給祝某某。我國對不動產(chǎn)確權(quán)或登記有專門的國家機關(guān)負責管理，不能以繳納契稅、戶籍落戶作為認定房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)的依據(jù)，周某某以其系土地使用證審批申請人為由主張訴爭房屋系其所有，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，周某某將訴爭房屋出售給屬同一集體經(jīng)濟組織成員的祝某某，雙方之間達成交易的是房屋管理使用權(quán)，雖至今尚未辦理物權(quán)登記，但并不影響合同效力。本案訴爭房屋位于上津鎮(zhèn)古城內(nèi)，房屋所處區(qū)域系集鎮(zhèn)規(guī)劃拆遷范圍，該房屋的價值現(xiàn)已遠高于合同達成時的價格，周某某、周某某辯稱合同無效，有違公序良俗，有悖市場交易秩序。因原告祝某某以房屋買賣合同為由起訴，基于合同的相對性，本案合同的相對人系周某某，故周某某不應(yīng)作為本案被告；因本案訴爭房屋被周某某收回，該行為系侵害祝某某的財產(chǎn)權(quán)益，祝某某主張要求返還房屋并要求賠償其房屋租賃損失5000元，可以侵權(quán)之訴向周某某另行主張。綜上所述，原告祝某某要求確認其與周某某達成的房屋買賣合同有效的訴訟請求，本院予以支持。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百三十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告祝某某與被告周某某達成的房屋買賣合同有效。二、駁回原告祝某某的其他訴訟請求。案件受理費50元，由原告祝某某負擔。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。

審判長　　張明星
審判員　　阮榮明
審判員　　林勁松

書記員：董鵬