原告:祝某某，男,xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休干部，住湖北省鄖西縣。委托訴訟代理人：井家喜，男，系十堰市鄖西縣城關(guān)法律服務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為代為出庭參加訴訟活動(dòng)、提交證據(jù)、參與調(diào)解、和解，代收法律文書(shū)。被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，村民，住湖北省鄖西縣。被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，村民，住湖北省鄖西縣。二被告共同委托訴訟代理人：劉合村，男，系湖北天頤律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為出庭參加訴訟，代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求、和解、代收法律文書(shū)等特別授權(quán)。

祝某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.依法確認(rèn)我與被告房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.依法判令二被告向原告返還財(cái)產(chǎn)；3.依法判令被告賠償房屋租賃費(fèi)損失5000元；4.由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：我與被告周某某于1999年12月3日達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)房款35000元。我依約向被告周某某付清購(gòu)房款后，被告周某某將位于上津鎮(zhèn)津城村五組三間磚混結(jié)構(gòu)平房及三間土木結(jié)構(gòu)瓦房交付給我，并將該宗地的土地使用證交給我。我為被告預(yù)留了一間房屋存放被告的家具及雜物，被告周某某每年春節(jié)回家后和被告周某某一同將暫存的家具及雜物搬完后將房屋全部交給我。后我將該房屋以年租金2500元租賃給他人居住。2015年農(nóng)歷正月初，被告周某某將租戶(hù)趕走后將房屋另租他人，并將房屋租賃費(fèi)占為己有。我與被告周某某達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同成立并已履行16年之久，被告周某某知情并同意該房屋買(mǎi)賣(mài)，現(xiàn)被告周某某強(qiáng)行占用我的房屋，已侵害了我的合法權(quán)益，請(qǐng)求依法判決。周某某辯稱(chēng)，我系祝某某與周某某買(mǎi)賣(mài)的房屋所有權(quán)人，祝某某與周某某達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋的合同未經(jīng)我的同意，且我也未收取祝某某的購(gòu)房款項(xiàng)；本案爭(zhēng)議房屋屬于集體宅基地的房屋，祝某某系城鎮(zhèn)居民，人民法院不保護(hù)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的房屋。故，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，人民法院應(yīng)依法駁回祝某某的訴訟請(qǐng)求。周某某辯稱(chēng)，房屋實(shí)際是由周某某收回，我并未實(shí)際占用；因本案涉案房屋的所有權(quán)人系周某某，而合同的雙方系我和祝某某，故該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；因祝某某實(shí)際居住了房屋，對(duì)祝某某要求賠償其房屋租賃損失5000元的訴訟請(qǐng)求不予同意。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：被告方對(duì)原告提交的由周某某與祝某某達(dá)成的協(xié)議說(shuō)明真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該協(xié)議是由周某某與祝某某簽訂，沒(méi)有權(quán)利人周某某的簽名確認(rèn)。本院認(rèn)為，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)或登記有專(zhuān)門(mén)的國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)管理，不能以繳納契稅、戶(hù)籍落戶(hù)等作為認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)的依據(jù)，故本院對(duì)周某某以其系土地使用證審批申請(qǐng)人為由主張?jiān)V爭(zhēng)房屋系其所有的抗辯主張，依法不予采納。原告祝某某對(duì)周某某提交的報(bào)紙遺失公告有異議，認(rèn)為該公告沒(méi)有時(shí)間、提交的公告系復(fù)印件，無(wú)法認(rèn)定真?zhèn)?；該公告系雙方發(fā)生糾紛之后發(fā)布，發(fā)布公告的行為無(wú)效；涉訴土地使用證實(shí)際由祝某某保管，并已向法庭提交，周某某發(fā)布公告的行為系虛假公示。被告提交的土地使用證遺失公告復(fù)印件的證明目的是證明原告保管的土地使用證不是由被告提供。對(duì)此本院認(rèn)為，祝某某已陳述土地使用證是在其支付了35000元購(gòu)房款后，由周某某將該土地使用證向祝某某交付的；周某某在本院通知其到庭參加訴訟后，刻意回避訴訟，拒不到庭陳述案件真實(shí)情況，已放棄了抗辯的權(quán)利，雖委托有特別授權(quán)代理人出庭，但其無(wú)法陳述事件的詳細(xì)經(jīng)過(guò)，故對(duì)被告主張?jiān)姹９艿耐恋厥褂米C不是由被告提供的證明目的，本院不予采納。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：1995年9月17日，周某某以其名義對(duì)坐落于上××鎮(zhèn)××村××（××上津鎮(zhèn)××）古城內(nèi)地號(hào)為2-179號(hào)宅基地進(jìn)行了申請(qǐng)并得到了相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，且申請(qǐng)表上地上物類(lèi)別及權(quán)屬注明：土木結(jié)構(gòu)歸本人所有。1999年期間，周某某父親即本案被告周某某將該房屋租賃給原告祝某某居住，1999年底，被告周某某與原告祝某某達(dá)成協(xié)議，將該房屋作價(jià)35000元出售給原告祝某某。原告祝某某于1999年12月3日支付購(gòu)房款20000元,后又于2000年1月25日支付周某某房款15000元，同時(shí)被告周某某與原告祝某某達(dá)成了內(nèi)容為“雙方協(xié)議證明甲方周某某從賣(mài)房之日起，將來(lái)房子漲價(jià)和掉價(jià)不得反悔，如反悔，按代數(shù)0.015計(jì)息（1分5）不收房款，乙方祝某某從住房之日起將來(lái)房子漲價(jià)和掉價(jià)不得反悔，如反悔，住房每年按壹仟元付房租錢(qián)計(jì)行息”的協(xié)議。協(xié)議達(dá)成后，被告周某某將該房屋交給原告祝某某居住使用，并將被告周某某辦理的集體土地建設(shè)使用證交付給原告祝某某。后原告祝某某到鄖西縣城居住，便將此房屋出租給他人居住。2015年5月，被告周某某得知其父（被告周某某）將房屋出售給原告祝某某，以自己是房屋所有人，其父（被告周某某）無(wú)權(quán)變賣(mài)該房屋為由，將該房屋收回，原、被告雙方因此發(fā)生糾紛。原告祝某某曾訴諸本院，要求二被告返還購(gòu)房款35000元及利息。本院經(jīng)審理依法作出了（2015）鄂鄖西民初字第01282號(hào)民事判決書(shū)，但二被告不服提起上訴，十堰市中院以一審程序違法為由發(fā)回重審，后原告撤訴。2017年1月4日，原告向本院再次起訴，要求依法確認(rèn)其與被告之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；要求二被告向原告返還財(cái)產(chǎn)并要求賠償房屋租賃費(fèi)損失5000元。另查明：周某某以其遺失坐落于鄖西縣××××組的集體土地使用證（土地證號(hào)：10××79，土地用途：住宅，土地面積：200㎡）一本為由，于2013年6月登報(bào)聲明作廢。
原告祝某某訴被告周某某、周某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2017年1月4日立案受理，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告祝某某及其委托訴訟代理人井家喜、被告周某某、周某某的共同委托訴訟代理人劉合村到庭參加了訴訟。2017年6月19日，本案經(jīng)報(bào)請(qǐng)審批延審六個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是訴爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)行為是否有效，是否應(yīng)將訴爭(zhēng)房屋返還原告祝某某。周某某辯稱(chēng)其父親周某某是將本案訴爭(zhēng)房屋出租給祝某某，而不是出售給祝某某，且對(duì)其父親是否收到35000元的事實(shí)不知情。對(duì)此，本院認(rèn)為，祝某某與周某某雙方經(jīng)自愿平等協(xié)商后，周某某將訴爭(zhēng)房屋作價(jià)35000元出售給祝某某，祝某某依約將35000元分兩次支付給周某某，結(jié)合當(dāng)時(shí)上津鎮(zhèn)集鎮(zhèn)租房費(fèi)用及買(mǎi)賣(mài)房屋價(jià)款的實(shí)際情況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平等因素，祝某某以合理價(jià)款支付的35000元，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房款;后周某某將其居住的房屋交予祝某某居住使用，祝某某有理由相信周某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋有處分權(quán)，祝某某購(gòu)買(mǎi)房屋主觀并無(wú)惡意，且合同已履行長(zhǎng)達(dá)十余年，周某某在此期間也未提出異議，周某某辯稱(chēng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋被出售一事不知情，與常理相悖；即使周某某事前對(duì)其父親周某某出售房屋不知情，但本案訴爭(zhēng)房屋已由祝某某實(shí)際居住使用多年，亦可以認(rèn)定周某某事后知悉其父親周某某將訴爭(zhēng)房屋出售給祝某某。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)或登記有專(zhuān)門(mén)的國(guó)家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)管理，不能以繳納契稅、戶(hù)籍落戶(hù)作為認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)確權(quán)的依據(jù)，周某某以其系土地使用證審批申請(qǐng)人為由主張?jiān)V爭(zhēng)房屋系其所有，本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定，周某某將訴爭(zhēng)房屋出售給屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的祝某某，雙方之間達(dá)成交易的是房屋管理使用權(quán)，雖至今尚未辦理物權(quán)登記，但并不影響合同效力。本案訴爭(zhēng)房屋位于上津鎮(zhèn)古城內(nèi)，房屋所處區(qū)域系集鎮(zhèn)規(guī)劃拆遷范圍，該房屋的價(jià)值現(xiàn)已遠(yuǎn)高于合同達(dá)成時(shí)的價(jià)格，周某某、周某某辯稱(chēng)合同無(wú)效，有違公序良俗，有悖市場(chǎng)交易秩序。因原告祝某某以房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由起訴，基于合同的相對(duì)性，本案合同的相對(duì)人系周某某，故周某某不應(yīng)作為本案被告；因本案訴爭(zhēng)房屋被周某某收回，該行為系侵害祝某某的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，祝某某主張要求返還房屋并要求賠償其房屋租賃損失5000元，可以侵權(quán)之訴向周某某另行主張。綜上所述，原告祝某某要求確認(rèn)其與周某某達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第一百三十條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告祝某某與被告周某某達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。二、駁回原告祝某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元，由原告祝某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　張明星
審判員　　阮榮明
審判員　　林勁松

書(shū)記員：董鵬