祝某某
井家喜（湖北鄖西縣夾河法律服務(wù)所）
周某某
周某某

原告祝某某，生于1955年6月26日，漢族，湖北省鄖西縣人，退休干部。
委托代理人井家喜，系湖北省鄖西縣夾河法律服務(wù)所（住所地:鄖西縣鄖西大道107號）法律工作者。代理權(quán)限為代為出庭、質(zhì)證、答辯、辯論，代為調(diào)解、和解，代收法律文書等。
被告周某某，生于1947年8月1日，漢族，湖北省鄖西縣人，村民。
被告周某某，生于1975年7月27日，漢族，湖北省鄖西縣人，村民。
原告祝某某訴被告周某某、周某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年8月12日立案受理后，依法由審判員王勇適用簡易程序于2015年10月13日公開開庭進(jìn)行了審理。審理中因案情復(fù)雜，于2015年11月4日依法裁定將本案轉(zhuǎn)為普通程序，并依法組成由審判員王勇?lián)螌徟虚L，人民陪審員林康平、來金平參加的合議庭于2015年12月31日公開開庭進(jìn)行了審理。原告祝某某及其委托代理人井家喜、被告周某某到庭參加了訴訟，被告周某某經(jīng)本院合法傳喚未到庭參加訴訟。2016年2月10日，本案經(jīng)報(bào)請審批延審六個(gè)月。本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證:被告周某某對于原告祝某某提交的證據(jù)一無異議，本院依法予以采信。（被告周某某）對原告祝某某提交的證據(jù)二、三、四均有異議，認(rèn)為“購房協(xié)議”與“集體土地建設(shè)用地使用證”系原告祝某某單方面提交，其父親周某某未持有該證件；且自己對原告祝某某給付被告周某某購房款35000元的事實(shí)并不知情。本院認(rèn)為原告祝某某提交的證據(jù)二、三、四來源合法、形式符合要求，能夠形成完整的證據(jù)鏈，故對上述證據(jù)的真實(shí)性本院予以采信。
本案爭議的焦點(diǎn)是原告要求解除合同，返還購房款及利息，被告周某某辯稱其父出售房屋，自己作為房屋所有人并不知情，故房屋買賣無效，僅同意返還原告購房款35000元；原告祝某某與被告周某某簽訂的房屋買賣合同約定:“如被告反悔應(yīng)返還35000元購房款并按月息一分五計(jì)算利息，原告反悔應(yīng)按每年支付1000元房租的約定”。因雙方均要求解除合同，故不存在哪一方違約的問題。所約定的每月按一分五支付利息顯失公平，而每年支付1000元房租是15年前的約定，現(xiàn)在每年的房租是4000元左右，故不能按雙方的約定處理。原告祝某某要求二被告返還35000元購房款，并且按照月息一分五支付自購房之日至今的利息，承擔(dān)每年1000元的房租，被告周某某同意返還原告祝某某購房款35000元，但要求利息與房租相互沖抵。
針對雙方爭議的焦點(diǎn)本院依法與上津鎮(zhèn)津城村村民委員會進(jìn)行了座談，依據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況，該村委會建議目前同地段、同類房屋年租金已達(dá)到4000元左右，考慮到現(xiàn)在房價(jià)、當(dāng)?shù)厥袌鲂星榧熬唧w情況等因素，原、被告雙方爭議房屋自2000年至2015年共計(jì)15年平均租金為1700元-1800元／年。經(jīng)質(zhì)證，原、被告對上述意見無異議。
對此本院認(rèn)為:本案系原告祝某某主張要求返還購房款及按約定支付利息，雖被告周某某之前以房屋買賣合同無效為由，強(qiáng)行收回被告周某某出售的房屋，但依據(jù)原告的訴請，應(yīng)視為原、被告均同意解除合同，故對合同的效力，本院不予審查。而原告與被告周某某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議，針對違約的約定因雙方系自行解除房屋買賣合同，不能確定原、被告任何一方違約，原、被告對上津鎮(zhèn)津城村村民委員會意見無異議，本院予以認(rèn)可。而對返還購房款利息按月息一分五計(jì)算的約定，本院依法可以酌情予以處理。
本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，原告祝某某要求二被告扣除房租后，一次性返還購房款本息80000元。
本院認(rèn)為:公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)；公民對個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有處分權(quán)。本案被告周某某對雙方爭議的房屋享有處分權(quán)。被告周某某與原告祝某某未經(jīng)被告周某某同意，將該房屋進(jìn)行買賣，原告祝某某明知該房屋的所有權(quán)人是被告周某某，在長達(dá)16年期間，未履行告知義務(wù)，被告周某某與原告祝某某均侵犯了被告周某某的財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益。因該房屋已被被告周某某收回并同意返還購房款，原告祝某某也請求返還購房款并支付利息，由此應(yīng)視為原、被告雙方自行解除房屋買賣合同，故對原、被告雙方是否具有違約行為，本院不予認(rèn)定。原告祝某某要求被告周某某、周某某支付利息的請求，本院依法應(yīng)予以支持。被告周某某要求利息與租金相互抵消的請求，顯失公平，本院不予支持。但雙方房屋買賣已長達(dá)16年左右，解除合同后，對損失部分依法應(yīng)予以賠償。審理中，原告祝某某與被告周某某對于15年房屋租金按照1700元／年-1800元／年計(jì)算均無異議，綜合當(dāng)?shù)厥袌鲂星榧胺课莸囟巍r(jià)格及部分房屋被二被告長期占用等具體情況，本院認(rèn)為房屋租金15年期間按1800元／年均價(jià)給付。綜上，二被告返還原告祝某某購房款35000元及支付利息、原告祝某某向被告周某某支付房租依法應(yīng)一并予以處理。本案在審理中，被告周某某對返還35000元購房款無異議，本院予以確認(rèn)；原告祝某某要求在扣除房租后，二被告一次性返還購房款本息80000元，比例適中，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。綜上，經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第九十三條 ?第（一）款 ?、第九十四條 ?第（五）款 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告周某某、周某某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告祝某某購房款35000元及利息72000元，共計(jì)107000元。二被告相互承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
二、原告祝某某支付被告周某某房屋租賃費(fèi)用計(jì)款27000元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
案件受理費(fèi)2800元，由原告祝某某負(fù)擔(dān)1000元，被告周某某、周某某負(fù)擔(dān)1800元。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應(yīng)在遞交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。十堰市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶名稱:湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行十堰北京路支行；帳號:1701。通過郵局匯款的，款匯湖北省十堰市中級人民法院，郵編:442000；地址:十堰市郵電街12號。上訴人應(yīng)將注明一審案號的交費(fèi)憑證復(fù)印件同時(shí)交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預(yù)交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費(fèi)申請的，按自動(dòng)撤回上訴處理（本院不再另行送達(dá)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)通知）。

本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，原告祝某某要求二被告扣除房租后，一次性返還購房款本息80000元。
本院認(rèn)為:公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)；公民對個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)依法享有處分權(quán)。本案被告周某某對雙方爭議的房屋享有處分權(quán)。被告周某某與原告祝某某未經(jīng)被告周某某同意，將該房屋進(jìn)行買賣，原告祝某某明知該房屋的所有權(quán)人是被告周某某，在長達(dá)16年期間，未履行告知義務(wù)，被告周某某與原告祝某某均侵犯了被告周某某的財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益。因該房屋已被被告周某某收回并同意返還購房款，原告祝某某也請求返還購房款并支付利息，由此應(yīng)視為原、被告雙方自行解除房屋買賣合同，故對原、被告雙方是否具有違約行為，本院不予認(rèn)定。原告祝某某要求被告周某某、周某某支付利息的請求，本院依法應(yīng)予以支持。被告周某某要求利息與租金相互抵消的請求，顯失公平，本院不予支持。但雙方房屋買賣已長達(dá)16年左右，解除合同后，對損失部分依法應(yīng)予以賠償。審理中，原告祝某某與被告周某某對于15年房屋租金按照1700元／年-1800元／年計(jì)算均無異議，綜合當(dāng)?shù)厥袌鲂星榧胺课莸囟巍r(jià)格及部分房屋被二被告長期占用等具體情況，本院認(rèn)為房屋租金15年期間按1800元／年均價(jià)給付。綜上，二被告返還原告祝某某購房款35000元及支付利息、原告祝某某向被告周某某支付房租依法應(yīng)一并予以處理。本案在審理中，被告周某某對返還35000元購房款無異議，本院予以確認(rèn)；原告祝某某要求在扣除房租后，二被告一次性返還購房款本息80000元，比例適中，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。綜上，經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第九十三條 ?第（一）款 ?、第九十四條 ?第（五）款 ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告周某某、周某某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告祝某某購房款35000元及利息72000元，共計(jì)107000元。二被告相互承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
二、原告祝某某支付被告周某某房屋租賃費(fèi)用計(jì)款27000元。
如果未按本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
案件受理費(fèi)2800元，由原告祝某某負(fù)擔(dān)1000元，被告周某某、周某某負(fù)擔(dān)1800元。

審判長：王勇
審判員：林康平
審判員：來金平

書記員：于聰聰