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祝成成與顧英秀、王某某等房屋租賃合同糾紛二審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  上訴人(原審被告):祝成成,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住安徽省。
  被上訴人(原審原告):顧英秀,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市。
  被上訴人(原審原告):王某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住同上。
  被上訴人(原審原告):王厚澤,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市。
  法定代理人:王某某,基本情況見上。
  被上訴人共同委托代理人:孫岱泓,上海博和律師事務(wù)所律師。
  上訴人祝成成因房屋租賃合同糾紛一案,不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初17348號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2019年1月2日立案后,依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  祝成成上訴請(qǐng)求:改判祝成成不承擔(dān)違約責(zé)任。事實(shí)與理由:一審時(shí),祝成成已經(jīng)表示公安調(diào)解時(shí)支付的人民幣(以下幣種均為人民幣)2萬(wàn)元和押金11,500元可以用于沖抵房租,對(duì)于租金已基本沖抵完畢,因此祝成成沒(méi)有違約,不應(yīng)承擔(dān)違約金。
  顧英秀、王某某、王厚澤辯稱:一審判決事實(shí)查明清楚,適用法律正確,請(qǐng)求駁回祝成成的上訴請(qǐng)求。
  顧英秀、王某某、王厚澤向一審法院起訴請(qǐng)求:一、顧英秀、王某某、王厚澤與祝成成之間的租賃合同于本案起訴日,即2018年7月6日解除;二、祝成成支付自2018年5月1日起至2018年7月6日止的租金及2018年7月7日起至2018年7月24日止的占用費(fèi)32,200元(月租金按合同約定的11,500元計(jì),使用費(fèi)則參照租金);三、祝成成支付違約金23,000元;四、祝成成賠償裝修及物品損失10,000元;五、祝成成支付未結(jié)清的水費(fèi)655.50元、燃?xì)赓M(fèi)852.70元。此外,顧英秀、王某某、王厚澤向祝成成收取的押金11,500元可用于抵扣上述欠費(fèi)。
  一審法院認(rèn)定事實(shí):系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人為王某某、王厚澤,用途為居住。顧英秀與祝成成簽訂《租賃合同》一份,主要約定的內(nèi)容有:祝成成承租系爭(zhēng)房屋僅作為居住使用,租期自2017年8月1日起至2019年7月31日止;月租金為11,500元,每三個(gè)月結(jié)算一次,租期屆滿后押金11,500元在結(jié)清費(fèi)用后無(wú)息退還;顧英秀保證房屋產(chǎn)權(quán)明晰無(wú)糾紛,祝成成保證在租期內(nèi)的房屋使用符合法律及管理規(guī)定、不侵?jǐn)_鄰里,否則顧英秀有權(quán)單方終止合同;祝成成應(yīng)愛護(hù)房屋不得改變結(jié)構(gòu)與裝修,不得轉(zhuǎn)租分租,損壞房屋及設(shè)施須賠償或修復(fù);如有違約行為的則向?qū)Ψ街Ц哆`約金23,000元;如祝成成在租賃期內(nèi)違反政府行政部門制定的“租賃條款”則與顧英秀無(wú)關(guān),由祝成成“承擔(dān)及處理”;顧英秀向祝成成提供空調(diào)、電視、沙發(fā)、床柜等家具家電。租賃過(guò)程中,房屋所在地區(qū)的基層組織曾向業(yè)主發(fā)送告知書,認(rèn)為系爭(zhēng)房屋的居住狀況與相應(yīng)的法律法規(guī)不符并提出限期整改要求。2018年5月1日起,租賃雙方停止租金結(jié)算;在此后的協(xié)商過(guò)程中,祝成成向顧英秀支付了錢款2萬(wàn)元并通過(guò)電聯(lián)的方式告知顧英秀,其已自行搬離房屋并將鑰匙留置于現(xiàn)場(chǎng),顧英秀于2018年7月24日將房屋收回。
  一審中,當(dāng)事人就各自主張的、互欠的水電煤等公用事業(yè)費(fèi)的沖抵達(dá)成一致,顧英秀、王某某、王厚澤遂撤回與此費(fèi)用相關(guān)的訴請(qǐng)。
  一審認(rèn)為,王某某、王厚澤作為房屋產(chǎn)權(quán)人,對(duì)顧英秀出租房屋不持異議,涉案租賃合同之內(nèi)容與形式亦無(wú)違反法律規(guī)定之處,故對(duì)合同的效力可予以認(rèn)定。同時(shí),顧英秀與祝成成作為合同當(dāng)事人對(duì)王某某、王厚澤以原告的身份參與訴訟并與出租方共同主張合同權(quán)利均未提出異議,故對(duì)王某某、王厚澤本案中的訴訟地位予以確認(rèn)。租賃合同既已成立,當(dāng)事人應(yīng)遵循約定履行各自義務(wù)并對(duì)違約行為承擔(dān)法律責(zé)任。根據(jù)祝成成對(duì)房屋使用情況的陳述,其承租房屋后供多人居住并彼此間“以房租沖抵債務(wù)”的行為顯然屬于違反合同約定的變相轉(zhuǎn)租行為,顧英秀、王某某、王厚澤據(jù)此要求解除合同于法有據(jù),予以支持。關(guān)于解約后對(duì)權(quán)利義務(wù)的結(jié)算問(wèn)題,一審認(rèn)為:一、當(dāng)事人對(duì)房屋交接的表述基本一致,可確認(rèn)該日期為2018年7月24日,盡管糾紛產(chǎn)生后當(dāng)事人之間發(fā)生了數(shù)額為2萬(wàn)元的錢款給付,但并無(wú)確鑿證據(jù)證實(shí)雙方就解約結(jié)算問(wèn)題已達(dá)成了一致以及上述錢款的具體性質(zhì),故對(duì)顧英秀、王某某、王厚澤認(rèn)為該錢款用于物損賠償及祝成成認(rèn)為該錢款用于租金沖抵均不予采信,因目前錢款由顧英秀、王某某、王厚澤占有,而祝成成經(jīng)法院釋明未就此錢款主動(dòng)提起返還之訴,本案對(duì)此不作處理;二、當(dāng)事人既未就解約結(jié)算達(dá)成一致,則本院對(duì)此結(jié)合法定、約定及原告訴請(qǐng)作出認(rèn)定,解約日以顧英秀、王某某、王厚澤起訴日為準(zhǔn),違約金數(shù)額則按祝成成請(qǐng)求結(jié)合案情予以酌定。祝成成在合同解除前作為承租方應(yīng)自2018年5月1日起按約結(jié)清尚未支付的租金、在合同解除后至房屋交還日止作為房屋的實(shí)際使用人應(yīng)參照上述租金標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi),當(dāng)事人對(duì)押金支付數(shù)額無(wú)異議且均同意用于沖抵欠費(fèi),法院一并予以判明;三、為避免合同風(fēng)險(xiǎn),出租方在收回租賃物前,有權(quán)要求承租方配合對(duì)租賃物及其附屬進(jìn)行清點(diǎn)、檢驗(yàn),以便于發(fā)現(xiàn)并固定財(cái)產(chǎn)損害或滅失的現(xiàn)狀而進(jìn)一步主張賠償。本案中,顧英秀、王某某、王厚澤在接祝成成離場(chǎng)通知后自行收回房屋表明其以實(shí)際行動(dòng)回應(yīng)了祝成成提議的交接方式——即出租方對(duì)交還房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀予以接受并免除承租方配合驗(yàn)收的義務(wù),這一行為可能在租賃物的價(jià)值貶損方面為原告帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),但也可能在及時(shí)回收租賃物方面為原告贏得更大的收益,故應(yīng)視為原告經(jīng)利益權(quán)衡后作出的理性選擇——否則其完全可以拒絕接收未經(jīng)驗(yàn)收的房屋,既然如此,其于收回房屋后再要求祝成成賠償損失于理不合,且其主張的財(cái)產(chǎn)價(jià)值依據(jù)不足,對(duì)該訴請(qǐng)難以支持。顧英秀、王某某、王厚澤撤回部分訴請(qǐng)與法不悖,予以準(zhǔn)許。
  一審判決:一、顧英秀與祝成成簽訂的關(guān)于上海市寧夏路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的《租賃合同》于2018年7月6日解除;二、祝成成應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向顧英秀、王某某、王厚澤支付2018年5月1日起至2018年7月6日止的租金(按月租金11,500元計(jì),已支付的押金11,500元可用于沖抵);三、祝成成應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向顧英秀、王某某、王厚澤支付2018年7月7日起至2018年7月24日止的房屋使用費(fèi)(按每月11,500元計(jì));四、祝成成應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告顧英秀、王某某、王厚澤支付違約金15,000元;五、對(duì)顧英秀、王某某、王厚澤的其余訴請(qǐng)不予支持。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的利息。本案受理費(fèi)1,125元,減半收取,計(jì)562.50元,由祝成成負(fù)擔(dān)。
  二審中,雙方均未提交新的證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
  本院認(rèn)為:祝成成與顧英秀簽訂的房屋租賃合同,系當(dāng)事人真實(shí)意思表示,不違反法律或者行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按約定行使權(quán)利,并履行義務(wù)。一審法院根據(jù)祝成成對(duì)房屋使用情況的陳述,認(rèn)為其承租房屋后供多人居住并彼此間“以房租沖抵債務(wù)”的行為顯然屬于違反合同約定的變相轉(zhuǎn)租行為,判令祝成成承擔(dān)違約責(zé)任,并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于糾紛產(chǎn)生后祝成成2萬(wàn)元的錢款給付,對(duì)該錢款的性質(zhì)雙方各執(zhí)一辭,亦無(wú)相應(yīng)的證據(jù)予以證明,因錢款由顧英秀、王某某、王厚澤占有,而祝成成經(jīng)法院釋明未就此錢款主動(dòng)提起返還之訴,一審法院對(duì)此不作處理,亦無(wú)不妥。
  綜上所述,祝成成的上訴請(qǐng)求不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
  駁回上訴,維持原判。
  二審案件受理費(fèi)750元,由上訴人祝成成負(fù)擔(dān)。
  本判決為終審判決。

審判員:王疆中

書記員:顧文怡

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