祁景文
孫艷林
孫文忠（黑龍江品端律師事務(wù)所）
綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉軍
趙建光（黑龍江朗清律師事務(wù)所）
石某某
沙海輝

上訴人（原審原告）祁景文，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
委托代理人孫艷林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
委托代理人孫文忠，黑龍江品端律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地綏化市北林區(qū)北五西路。
法定代表人劉杰，該公司經(jīng)理。
委托代理人劉軍，該公司副經(jīng)理。
委托代理人趙建光，黑龍江朗清律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)。
被上訴人（原審第三人）沙海輝，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體業(yè)主。
祈景文與綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱青山公司）、石某某商品房買賣合同糾紛一案，綏化市中級人民法院于2014年3月18日作出（2013）綏民一民初字第33號民事判決。石某某不服，向本院提起上訴。本院于2014年11月10日作出（2014）黑民終字第108號民事裁定，撤銷上述民事判決，發(fā)回綏化市中級人民法院重審。綏化市中級人民法院審理期間，沙海輝申請作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。綏化市中級人民法院于2015年5月26日作出（2014）綏中法民一初字第76號民事判決。祈景文與青山公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人祈景文及其委托代理人孫艷林、張文忠，上訴人青山公司委托代理人劉軍、趙建光，被上訴人石某某、沙海輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為:1.青山公司與石某某的法律關(guān)系；2.本案訴爭房屋的所有權(quán)歸屬；3.青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力。
關(guān)于青山公司與石某某的法律關(guān)系的問題。2009年2月9日青山公司與石某某簽訂的協(xié)議約定，石某某借用青山公司資質(zhì)，獨(dú)立對海倫市三百商店新建樓進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。按照該協(xié)議約定，青山公司與石某某系掛靠關(guān)系，但在其后的合同履行過程中，青山公司與石某某均未按照上述協(xié)議履行。從雙方實際履行情況看，石某某負(fù)責(zé)項目的部分動遷工作并投入部分資金，青山公司提供資質(zhì)并進(jìn)行實際開發(fā)建設(shè)，雙方各有投入。據(jù)此，青山公司與石某某在涉訴樓房的開發(fā)建設(shè)過程中變更了上述協(xié)議內(nèi)容，原審判決根據(jù)雙方實際履行情況，認(rèn)定石某某與青山公司系合作開發(fā)合同關(guān)系，并無不當(dāng)。
關(guān)于本案訴爭房屋所有權(quán)的問題。青山公司取得本案訴爭房屋所在項目的土地使用權(quán)，該項目的相關(guān)行政許可均由青山公司取得，建設(shè)工程施工合同系由青山公司與施工單位簽訂，工程款亦由青山公司實際支付并進(jìn)行結(jié)算，故應(yīng)認(rèn)定青山公司為該房屋的開發(fā)單位。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條 ?的規(guī)定，青山公司因合法建造行為而取得該房屋的所有權(quán)，為原始取得。因本案訴爭房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故該房屋的權(quán)屬狀態(tài)仍為青山公司的原始取得。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定，祈景文、沙海輝訴請本案訴爭房屋歸其所有，無法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力問題。因本案訴爭房屋存在權(quán)屬爭議，且該爭議已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，青山公司與祈景文在無生效裁判確認(rèn)該房屋權(quán)屬的情況下達(dá)成包含處分內(nèi)容的協(xié)議，對該協(xié)議的效力，本院不予確認(rèn)。按照石某某與青山公司簽訂的協(xié)議約定，石某某有權(quán)以其個人名義對外出售房屋；石某某與青山公司形成事實上的合作開發(fā)關(guān)系后，青山公司依照其與石某某的合作開發(fā)關(guān)系，應(yīng)對石某某的出售行為承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。至于石某某出售房屋的價格是否得到青山公司認(rèn)可及房屋價款的交付和處理，屬于雙方合作開發(fā)事項，不屬于本案審理范圍，雙方若有爭議可另訴解決。石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，二人簽訂合同時青山公司雖未取得商品房預(yù)售許可證，但青山公司已經(jīng)在本案訴訟前取得預(yù)售許可證，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，其合同效力得到補(bǔ)正。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定沙海輝與石某某簽訂的買賣協(xié)議有效。青山公司作為合作開發(fā)方，應(yīng)協(xié)助沙海輝辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第一項；
二、撤銷綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第二、三項；
三、確認(rèn)沙海輝與石某某簽訂的房屋買賣合同有效；
四、綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決送達(dá)之日起三十日內(nèi)協(xié)助沙海輝辦理海倫市三百商店新建樓半地下從西往東數(shù)第三門、從東往西數(shù)第十八門商服的產(chǎn)權(quán)登記；
五、駁回沙海輝的其他訴訟請求。
一、二審案件受理費(fèi)104，750元，由祈景文負(fù)擔(dān)61，600元，
由青山公司負(fù)擔(dān)36，975元，由石某某負(fù)擔(dān)6175元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為:1.青山公司與石某某的法律關(guān)系；2.本案訴爭房屋的所有權(quán)歸屬；3.青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力。
關(guān)于青山公司與石某某的法律關(guān)系的問題。2009年2月9日青山公司與石某某簽訂的協(xié)議約定，石某某借用青山公司資質(zhì)，獨(dú)立對海倫市三百商店新建樓進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。按照該協(xié)議約定，青山公司與石某某系掛靠關(guān)系，但在其后的合同履行過程中，青山公司與石某某均未按照上述協(xié)議履行。從雙方實際履行情況看，石某某負(fù)責(zé)項目的部分動遷工作并投入部分資金，青山公司提供資質(zhì)并進(jìn)行實際開發(fā)建設(shè)，雙方各有投入。據(jù)此，青山公司與石某某在涉訴樓房的開發(fā)建設(shè)過程中變更了上述協(xié)議內(nèi)容，原審判決根據(jù)雙方實際履行情況，認(rèn)定石某某與青山公司系合作開發(fā)合同關(guān)系，并無不當(dāng)。
關(guān)于本案訴爭房屋所有權(quán)的問題。青山公司取得本案訴爭房屋所在項目的土地使用權(quán)，該項目的相關(guān)行政許可均由青山公司取得，建設(shè)工程施工合同系由青山公司與施工單位簽訂，工程款亦由青山公司實際支付并進(jìn)行結(jié)算，故應(yīng)認(rèn)定青山公司為該房屋的開發(fā)單位。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條 ?的規(guī)定，青山公司因合法建造行為而取得該房屋的所有權(quán)，為原始取得。因本案訴爭房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，故該房屋的權(quán)屬狀態(tài)仍為青山公司的原始取得。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條 ?的規(guī)定，祈景文、沙海輝訴請本案訴爭房屋歸其所有，無法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于青山公司與祈景文簽訂的協(xié)議及石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同的效力問題。因本案訴爭房屋存在權(quán)屬爭議，且該爭議已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序，青山公司與祈景文在無生效裁判確認(rèn)該房屋權(quán)屬的情況下達(dá)成包含處分內(nèi)容的協(xié)議，對該協(xié)議的效力，本院不予確認(rèn)。按照石某某與青山公司簽訂的協(xié)議約定，石某某有權(quán)以其個人名義對外出售房屋；石某某與青山公司形成事實上的合作開發(fā)關(guān)系后，青山公司依照其與石某某的合作開發(fā)關(guān)系，應(yīng)對石某某的出售行為承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。至于石某某出售房屋的價格是否得到青山公司認(rèn)可及房屋價款的交付和處理，屬于雙方合作開發(fā)事項，不屬于本案審理范圍，雙方若有爭議可另訴解決。石某某與沙海輝簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，二人簽訂合同時青山公司雖未取得商品房預(yù)售許可證，但青山公司已經(jīng)在本案訴訟前取得預(yù)售許可證，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，其合同效力得到補(bǔ)正。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定沙海輝與石某某簽訂的買賣協(xié)議有效。青山公司作為合作開發(fā)方，應(yīng)協(xié)助沙海輝辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第一項；
二、撤銷綏化市中級人民法院（2014）綏中法民一初字第76號民事判決第二、三項；
三、確認(rèn)沙海輝與石某某簽訂的房屋買賣合同有效；
四、綏化市青山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決送達(dá)之日起三十日內(nèi)協(xié)助沙海輝辦理海倫市三百商店新建樓半地下從西往東數(shù)第三門、從東往西數(shù)第十八門商服的產(chǎn)權(quán)登記；
五、駁回沙海輝的其他訴訟請求。
一、二審案件受理費(fèi)104，750元，由祈景文負(fù)擔(dān)61，600元，
由青山公司負(fù)擔(dān)36，975元，由石某某負(fù)擔(dān)6175元。

審判長：李維東
審判員：李艷梅
審判員：李紅敏

書記員：孫佳