原告(反訴被告):石首市博某城市建設投資有限公司，住所地為石首市。法定代表人：李穎，系該公司董事長。委托訴訟代理人：彭屬軍，系湖北楚望律師事務所律師。委托訴訟代理人：張云武，該公司工作人員。被告（反訴原告）：荊州瑞某置業(yè)有限公司，住所地為石首市。法定代表人：劉衛(wèi)平，系該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：陳金海，系該公司財務總監(jiān)。委托訴訟代理人：蔡修明，系湖北子龍律師事務所律師。

本訴原告城投公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告以每平方米1900元的代建價格向原告依約交付面積為14396.6平方米的代建房，庭審中變更為判令被告以每平方米1900元的代建價格或以審計確認的成本價格向原告依約交付面積為14396.6平方米（后變更為按實際交付的13912.38平方米結(jié)算）的代建房；2、判令被告承擔本案訴訟費。事實和理由：2013年8月21日，原告與原石首市恒信投資咨詢有限公司（后更名為荊州瑞某置業(yè)有限公司）簽訂《解放路棚戶區(qū)改造項目投資代建合同》，合同約定，原、被告雙方根據(jù)《土地開發(fā)融資合同》的約定，由被告擔任石首市解放路棚戶區(qū)改造項目的投資代建單位，其中在橋南還建小區(qū)代建14396.6平方米，建設工期為分片區(qū)按原告交地給被告后24個月內(nèi)。合同簽訂后，原告于2013年12月4日前依約向被告以出讓形式交付了橋南還建小區(qū)地塊（即現(xiàn)香榭麗都地塊），但被告卻未能在雙方約定的24個月內(nèi)完成竣工驗收并向原告交付代建房屋。不僅如此，被告還對《石首市國有建設用地使用權拍賣出讓公告》及《國有建設用地使用權出讓合同》已經(jīng)明確的代建價格（即代建價格約每平方米1900元）不予認可。雖經(jīng)原告一再督促，被告至今仍未完成竣工驗收并交付，另外針對代建價格原告與被告也多次協(xié)商未果。本訴被告瑞某公司辯稱：1、原告要求以每平方米1900元代建價格交付面積14396.6平方米代建房屋的訴訟請求據(jù)實依法不能成立，代建房屋的建筑成本以審計結(jié)論為支付依據(jù)。2、原告方與答辯人間應依合同進行代建房屋成本結(jié)算，支付答辯人依合同和公平原則應享有的權益；答辯人在履行代建合同中承擔了不應承擔的支付義務，且有應分得的合同營利未進入結(jié)算，具體項目如下：（1）應支付答辯人依合同享有的出讓土地溢價分成款7490000余元。(2)代建房屋樓層差價9740000元，依照公平原則應支付給答辯人。（3）代建房應列支樓面地價成本，該地價原告方應當支付給答辯人。（4）對棚戶區(qū)改造所需土地，答辯人應享受20%的優(yōu)惠價即9370000元，原告應遵循誠實信用原則予以支付。3、原告的違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)，且給答辯人造成巨額經(jīng)濟損失，依合同和法律規(guī)定應承擔賠償責任。下列財務成本和損失應由原告賠償或者承擔：（1）還建面積財務成本3095269元。（2）稅收成本應當由原告承擔，合計稅收3555960元。（3）還建房屋的契稅及印花稅370000元應當由原告方承擔。（4）返還財務往來短款資金1128800元。反訴原告瑞某公司除同意按審計的建安價支付代建房的建安成本外，另行向本院提出如下反訴請求：1、判令被反訴人負擔代建房屋樓面地價成本款8660000元、給付代建房屋樓層差價款10710000元（后變更為6476955元）、承擔代建房屋財務成本2380000元、賠償往來資金占用利息損失2170000元、代建房屋應負擔稅款350000元、墊付的二期工程費用2660000元、外加二期工程道路基坑圍墻工程款350000元、返還漢海拍賣公司退款1128800元，合計24175755元；2、判令被反訴人承擔反訴費費用。事實及理由：被反訴人為完成石首市解放路棚戶區(qū)改造和還建項目，以招投標方式于2013年8月12日與反訴人簽訂《土地開發(fā)融資合同》，同年8月21日簽訂《解放路棚戶區(qū)改造項目投資代建合同》，次年6月6日雙方簽訂《土地開發(fā)融資合同補充協(xié)議》。合同在履行過程中，由于被反訴人組織不力和履行合同義務不符合約定，導致反訴人僅完成該項目中的橋南還建小區(qū)工程，且在結(jié)算代建工程價款中違反公平原則。反訴人為順利完成該代建項目，通過多種方式籌措巨資用于拆遷和代建工程。被反訴人在履行合同過程中，因頻繁更換領導及拆遷不力，未能在2014年12月31日前完成其他三宗地塊的出讓，造成建設周期長和建設資金財務成本損失大，且對代建房屋的結(jié)算有失公允，應承擔合同違約和賠償損失的責任。反訴被告城投公司辯稱，1、項目無法進行及結(jié)算遲緩,并非反訴被告所致,原因在于瑞某公司資金鏈斷裂，拆遷不力與本訴無關。2、第一項訴求,樓面地價問題,在土地出讓時已剔除，雙方僅對成本價進行了約定即每平方米1900元,附了一個說明,以工程審計為準。反訴原告要求將樓面地價納入回購成本無事實及法律依據(jù)。3、第二項訴求反訴原告請求將樓層差價納入回購的代建房的成本價,無合同及法律依據(jù)。合同并沒有對樓層的選擇之間進行過約定，對回購代建房選取的樓層及位置均無約定。4、要求承擔代建房屋財務成本2380000元、賠償往來資金占用利息損失2170000元的訴求,與本訴無關，且這一請求缺乏事實及法律的約定。合同約定瑞某公司向城投公司支付融資款項及建設成本是瑞某公司的義務,也與本訴無關。5、關于負擔稅款的問題,瑞某公司稅費在審計時沒有納入,如實際發(fā)生,應以實際分攤的為準。6、墊付的二期工程費用,與本訴無關，應當屬于另一法律關系。其次,該筆費用瑞某公司并不能提供合法有效且能通過審計的憑證，因此,該筆費用無法要求城投公司承擔。7、瑞某公司所支付的二期基坑道路工程的維修款與本訴無關,確已發(fā)生,應另行提供據(jù)以通過審計的合法依據(jù)。8、關于要求返回拍賣公司的款項與融資合同無關,應另案提起訴訟。本訴原告城投公司為支持其本訴請求和反訴辯稱理由,反訴原告瑞某公司為支持反訴請求和本訴辯稱理由均依法提交了證據(jù)，并經(jīng)庭審出示質(zhì)證，本院對雙方無爭議的證據(jù)予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，其證明內(nèi)容與本院認定的事實相符的予以認定。經(jīng)審理查明:2013年7月31日，石首市人民政府對城投公司《關于要求批準石首市解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權拍賣實施方案的請示》作出石政函（2013）29號《關于解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權拍賣的批復》，該批復指定城投公司代表市政府對解放路棚戶區(qū)改造項目進行具體運作，并通過公開拍賣的方式公平競爭確定項目投資人。第二條為“項目拍賣成交后，由你公司代表市政府與項目投資人簽訂《土地開發(fā)協(xié)議》和《項目投資代建合同》?！?013年8月8日，瑞某公司向湖北漢海拍賣有限公司（以下簡稱漢海拍賣公司）支付23000000元，其中20000000元為土地融資權拍賣保證金，3000000元為傭金。2013年8月12日，石首市恒信投資咨詢有限公司（以下簡稱恒信公司）在通過公開拍賣的形式競得石首市解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權后，作為乙方與作為甲方的城投公司簽訂了《土地開發(fā)融資合同》。合同第二條載明，城投公司代表石首市人民政府作為主體統(tǒng)一組織土地收儲開發(fā)工作。合同第二章第四條載明：還建用地由乙方通過公開出讓方式競得。由乙方按甲方要求出資完成解放路棚戶區(qū)內(nèi)安置還建（總建筑面積43670平方米，其中還建安置房29213平方米，菜市場建設14457平方米）以及小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、綠化等基礎設施配套工程的投資建設和解放西路、沿江通道兩條道路（道路占地約14.5畝）的投資建設；由乙方出資，甲方負責完成石首市解放路棚戶區(qū)改造區(qū)域范圍內(nèi)四宗總面積為75.5畝土地的征地、拆遷、安置、報批等工作。合同項下有甲方城投公司印章及代表人鄧某某的簽名，乙方恒信公司印章及代表人劉某某的簽名。2013年8月21日，項目委托人城投公司（甲方）與項目代建人恒信公司（乙方）簽訂了《解放路棚戶區(qū)改造項目投資代建合同》（以下簡稱代建合同），合同約定：一、工程概況（1）還建房工程，總面積61945平方米。……②橋南還建小區(qū)14396.61平方米。（2）還建小區(qū)內(nèi)的水、電、道路、綠化等基礎設施配套工程。(4)工程投資款預算、審計、結(jié)算的依據(jù)：按《湖北省建筑工程預算定額統(tǒng)一基價表》（2008版本）、《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500—2008）進行；預算主材價格按預算期間《荊州信息價》石首預算價計算（不計取風險系數(shù)），結(jié)算時主材價按合同約定的施工期《荊州信息價》石首預算價執(zhí)行，價格調(diào)整辦法超出±5%范圍外歸業(yè)主承擔或收益，±5%以內(nèi)由承包方承擔；人工費調(diào)整可按省、市建設行政主管部門文件規(guī)定執(zhí)行；預算、結(jié)算后的總造價上浮6%為預算、結(jié)算價款。房屋建設標準按照設計施工圖和國家現(xiàn)行標準及規(guī)范執(zhí)行。（5）上述項目的建設要求具體以甲方提供的工程施工圖的建設內(nèi)容為準?！?。7、代建工作內(nèi)容（1）乙方必須嚴格按甲方批準和審定的建設規(guī)模、功能、標準、預算、工期和設計圖組織建設并承擔支付全部建設資金。二、工程建設方式為甲方委托乙方作為本項目的投資代建單位，由乙方對本項目工程按照本合同第一條第4款約定內(nèi)容全額投資代建。項目竣工驗收達到合同約定的質(zhì)量要求后，將項目移交甲方或甲方指定的單位使用。三、建設資金的籌措約定為“本項目實施過程中所需全部建設資金均由乙方負責籌措支付”。六、建設資金結(jié)算和支付約定為“2.本項目工程款結(jié)算方式為：自本合同工程竣工驗收合格交付使用且結(jié)算審計完畢之日起3個月內(nèi)，由甲乙雙方根據(jù)《土地開發(fā)融資合同》和本合同約定，就乙方按照本合同實際出資建設的工程款和現(xiàn)金方式支付給甲方的拆遷安置款與乙方受讓甲方土地應付甲方的出讓土地成交價款進行結(jié)算，多退少補?！彪p方對違約責任和其他事宜也一并予以了約定。合同項下有委托代建方城投公司印章及代表人鄧某某簽名，代建人恒信公司印章及代表人劉某某簽名。2013年9月30日，《石首市國有建設用地使用權拍賣出讓公告》載明涉案土地為石首市財寶路東側(cè)，地塊編號為石城投201303號，代建建筑總面積14396.61平方米，套數(shù)147套，戶型89平方米-120平方米／套，代建價格約每平方米1900元（具體價格以工程竣工驗收后市審計局審計結(jié)論的價格為準）。2013年10月23日，《成交確認書》上顯示，通過國有建設用地使用權拍賣出讓的形式，恒信公司競得石城投201303號地塊。2013年11月1日，出讓方石首市國土資源局與受讓方恒信公司簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱土地出讓合同）。合同第八條約定，本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為39380000元，每平方米1882.35元。第十三條之“其他土地利用要求”、第十四條（二）之“住宅建設套型要求”均約定為“該宗地根據(jù)市政府和解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部的安排及解放路融資開發(fā)權協(xié)議有關條款的要求，受讓人競得該宗地后需要與石首市解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部簽訂代建協(xié)議，代建建筑總面積14396.61平方米，套數(shù)147套，戶型89平方米-120平方米／套，代建價格約1900元／平方米（具體價格以工程竣工驗收后市審計局審計結(jié)論的價格為準）?！钡谑鶙l約定，受讓人同意本合同項下宗地建設項目在2013年12月12日之前開工，在2015年12月12日之前竣工。合同還對其它事項一并予以了約定。2013年12月5日，恒信公司支付上述國有土地使用權出讓價款39380000元，并交納契稅及印花稅1594890元。2013年12月3日，《石首市解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部專題會議紀要（3）》關于棚戶區(qū)改造有關工作的專題會議紀要中關于對還建戶結(jié)算意見載明：一、棚戶區(qū)改造工程還建房的成本價和市場優(yōu)惠價。1、成本價定為每平方米2500元（建筑成本和配套每平方米1900元加上樓面地價每平方米600元）；市場優(yōu)惠價為每平方米3300元。2013年11月12日，石首市恒信投資咨詢有限公司更名為荊州瑞某置業(yè)有限公司。2014年6月6日，城投公司與瑞某公司簽訂《〈土地開發(fā)融資合同〉補充協(xié)議》，該補充協(xié)議約定對包括涉案土地在內(nèi)的土地開發(fā)融資權拍賣底價按八折計算。瑞某公司在取得上述國有土地使用權后即開始投資建設商品房住宅，項目名稱為“香榭麗都”。共修建四棟商品房住宅樓，沒有單獨修建代建住宅樓。2017年1月23日，瑞某公司向城投公司交付76套商品房，截止第二次庭審終結(jié)，瑞某公司已向城投公司交付面積為13912.38平方米共計126套商品房，用以代替代（還）建房，不足部分，雙方已達成協(xié)議，并一致要求本院就13912.38平方米還建房予以裁判。城投公司選擇的代建房的組成是12層-20層31套，其余均為21層以上樓層。瑞某公司在庭審后向本院遞交了還建房樓層差價計算表、《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡發(fā)票》《商品房買賣合同》及相關證據(jù)，該表對126套房屋的總樓層差價（按交付房屋的市場平均價與整棟住宅實際銷售的平均單價之差來計算）款為6476955元，城投公司對樓層差價的計算方式發(fā)表書面質(zhì)證意見為無異議，但認為合同對還建房的樓層沒有約定，城投公司不應承擔該差價。2017年7月10日，湖北吉天恒譽工程咨詢有限公司、武漢華林瑞景會計師事務所共同作出的鄂恒咨字【2017】第0155號《報告書》之“香榭麗都建設工程成本計算表”載明，1＃-4＃樓建筑面積為63286.05平方米，地下室建筑面積8596.76平方米，建安成本1＃-4＃樓均價為每平方米2533.56元（不包含地下室），資金成本為每平方米171.03元，土地成本為每平方米622.25元。關于代建房的樓面地價，該報告表述為“關于還建部分樓面地價問題，根據(jù)查閱該宗土地出讓時的有關檔案資料以及石首楚岳評估有限公司《土地估價報告》的具體描述：‘本次評估中在采用市場比較法及假設開發(fā)法時針對可開發(fā)銷售面積47661.91平方米的樓面地價及應分攤的總地價進行了評估，剔除了還建面積的影響，對可開發(fā)銷售面積進行了獨立的評估’，說明還建面積的樓面地價不計算在成本之內(nèi)。”城投公司與瑞某公司對上述審計結(jié)論均無異議，但城投公司僅同意按評估的建安成本均價每平方米2533.56元支付還建房房款。
原告石首市博某城市建設投資有限公司（以下簡稱城投公司）與被告荊州瑞某置業(yè)有限公司（以下簡稱瑞某公司）合同糾紛一案，本院于2017年6月13日立案后，依法適用普通程序于2017年7月18日第一次公開開庭進行了審理。期間，瑞某公司提起反訴，本院依法決定本訴與反訴合并審理，并于2017年12月6日第二次公開開庭進行了審理。原告城投公司的委托訴訟代理人彭屬軍、張云武，被告瑞某公司的委托訴訟代理人蔡修明、陳金海均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原恒信公司（現(xiàn)瑞某公司）在通過公開拍賣方式競得解放路棚戶區(qū)改造土地開發(fā)融資權后與城投公司所簽訂的《土地開發(fā)融資合同》及補充協(xié)議、《代建合同》，和其另行與市國土資源局簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》中有關代建的相關約定，是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因而合法有效。對雙方當事人具有約束力。現(xiàn)瑞某公司已向城投公司交付代建房126套，總面積為13912.38平方米，雙方同意按實際交付面積結(jié)算。城投公司同意按審計結(jié)論的工程建安成本均價每平方米2533.56元支付代建房款，而瑞某公司反訴除要求按審計的建安成本支付外還應支付土地成本、資金成本、樓層差價及其他費用。因此，雙方現(xiàn)爭議的焦點是：1、代建房屋的價格如何確定；2、瑞某公司要求城投公司支付的其他費用應否支持。關于代建房屋的價格如何確定的問題。根據(jù)《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，瑞某公司在受讓國有土地使用權后應與石首市解放路棚戶區(qū)改造工程指揮部簽訂代建協(xié)議，但瑞某公司至今仍未與棚戶區(qū)指揮部簽訂代建協(xié)議。城投公司、瑞某公司均認可雙方是按原簽訂的《土地開發(fā)融資合同》及補充協(xié)議、《代建合同》、《土地出讓合同》的約定全面履行合同義務。因此，在雙方對代建房屋價格產(chǎn)生爭議的情況下，只能根據(jù)上述合同的約定、交易習慣等來確定代建房屋價格?！洞ê贤返谝粭l第4項第（5）目對代建項目的要求為“上述項目的建設要求具體以甲方提供的工程施工圖的建設內(nèi)容為準”，《土地開發(fā)融資合同》第四條第二項第1目約定“還建用地由乙方通過公開出讓方式競得。”根據(jù)上述約定，涉案的代建項目應是總面積為14396.61平方米，套數(shù)147套的代建房，瑞某公司應按城投公司提供的工程設計圖及約定的計價方式在其通過公開出讓方式競得的土地上投資建設。但雙方并沒有完全按上述約定履行，而是將按工程設計圖代建變更為按還建戶要求由城投公司選擇相應商品房，對商品房的價格雙方?jīng)]有進行約定，事后亦未進行過協(xié)商達成一致。對此，本院認為，既然雙方選擇了按商品房替代代建房，也就是認可了商品房及相應配套設施的設計，故對雙方同意按商品房建安成本確定代建房建安部分的投資額的意見予以支持。雙方認可的專業(yè)審計機構對商品房的最終成本價格認定為由建安成本、資金成本和土地成本之和組成?，F(xiàn)在爭議的是資金成本（城投公司訴稱的財務成本）和土地成本（樓面地價）應否納入房價成本。根據(jù)上述合同約定，投資建設資金完全由瑞某公司承擔，因此瑞某公司融資成本不應由城投公司承擔，對瑞某公司的這一反訴訴求不予支持。關于樓面地價問題，本院不予支持，其理由為：一、雙方所簽訂的合同中，僅對代建工程建安計價有約定，未約定土地成本，未約定應視為無須承擔。二、根據(jù)雙方認可的專業(yè)審計機構對還建部分樓面地價的表述，認為該部分樓面地價不應納入的原因是土地評估時，評估機構只針對可開發(fā)銷售面積47661.91平方米進行了獨立的評估，剔除了還建面積的影響。雖然，棚戶區(qū)改造指揮部會議紀要中有關于與還建戶結(jié)算時另行結(jié)算土地成本的意見，但這屬于政府與還建戶的結(jié)算，與瑞某公司無關。關于樓層差價問題。商品房實行一房一價，由于房屋所處樓層層面不同而帶來的價格差異稱為樓層差價。如代建房屋是整棟移交或高層與低層合理搭配，則不會產(chǎn)生樓層差價?，F(xiàn)因城投公司所選擇的房屋的市場銷售價全部處于樓層均價之上，通過雙方確認的計算方式計算的樓層差價為6476955元。樓層差價是商品房價格的組成部分，且符合交易習慣，為平衡雙方利益和體現(xiàn)公平原則，對高于樓面均價部分差價，城投公司應該支付。故對瑞某公司要求支付樓層差價6476955元的反訴訴求予以支持。關于瑞某公司要求城投公司支付的其他費用的問題。瑞某公司要求城投公司賠償資金占用期間的利息損失2170000元。瑞某公司的該訴求指的是，2013年8月8日，瑞某公司所支付的土地融資權拍賣保證金20000000元，城投公司遲延118天返還該保證金給瑞某公司造成的融資利息損失。因該款的返還涉及《土地開發(fā)融資合同》的結(jié)算，瑞某公司可另行主張權利。關于代建房屋應否分攤土地出讓時所交納的契稅、印花稅350000元的問題，城投公司辯稱該稅費在審計時沒有納入,如實際發(fā)生,應以實際分攤的為準。對此，本院認為該費用在土地競得后已實際發(fā)生，該稅款經(jīng)審計不屬于二期費用，且屬于代建房在內(nèi)的商品房所占用土地在受讓時應交納的相關稅費，故應按面積比例分攤350000元（1594890÷63286.05×13912.38）。對瑞某公司這一反訴訴求予以支持。關于二期工程費用2660000元、道路基坑圍墻工程款350000元，因涉及對《土地開發(fā)融資合同》的結(jié)算，瑞某公司可另行主張權利。關于要求返還漢海拍賣公司退款1128800元的問題，因?qū)倭硪环申P系，瑞某公司可另案主張權利。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、確認被告荊州瑞某置業(yè)有限公司交付給原告石首市博某城市建設投資有限公司總面積為13912.38平方米的代建房的建安成本均價為每平方米2533.56元。二、反訴被告石首市博某城市建設投資有限公司在本判決生效后十日內(nèi)向反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司支付除本判決第一項所確認的款項外，還應向反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司支付樓層差價款6476955元及代建房屋應分攤的契稅、印花稅350000元。三、駁回原告石首市博某城市建設投資有限公司的其他訴訟請求。四、駁回反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司的其他訴訟請求。當事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費178568元，由原告石首市博某城市建設投資有限公司承擔73500元，由被告荊州瑞某置業(yè)有限公司承擔105068元；反訴案件受理費91922元，由反訴原告荊州瑞某置業(yè)有限公司承擔62117元，由反訴被告石首市博某城市建設投資有限公司承擔29805元。如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額，交納上訴案件受理費上訴于湖北省荊州市中級人民法院。在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。