石某
游某
劉某
張某
馮某
駱名貴（湖北富川律師事務(wù)所）
鐘某

原告石某，男。
原告劉某，男。
原告張某，男。
上述三原告共同委托代理人游某，男。
被告馮某，男。
被告鐘某，男。
上述兩被告共同委托代理人駱名貴，湖北富川律師事務(wù)所律師。
原告石某、劉某、張某訴被告馮某、鐘某合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法由審判員虞志遠適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告石某、劉某及三原告共同委托代理人游某，被告馮某、鐘某及兩被告共同委托代理人駱名貴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，被告鐘某并非涉案房屋的權(quán)利人，其與原告簽訂合同系履行被告馮某之委托事務(wù)，其所收保證金亦轉(zhuǎn)交馮某，因此，原告要求被告鐘某承擔(dān)民事責(zé)任無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告與被告簽訂的合同之效力，本院認為，從合同實質(zhì)內(nèi)容看，該合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)性質(zhì)，《中華人民共和國建筑法》明確規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)等建筑活動必須辦理相關(guān)許可證，且必須具備相應(yīng)的資質(zhì)才能從事相關(guān)建筑活動，禁止無相應(yīng)資質(zhì)的個人或企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本案中，原、被告雙方均無相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)而擬開發(fā)建造8+1層樓房，亦未辦理相關(guān)建筑許可，故雙方簽訂的合同應(yīng)認定為無效合同。因合同無效，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金10萬元無法律依據(jù)，本院不予支持。同時因合同無效，且實際上雙方已終止了合同履行，故被告馮某收取原告的補償金和保證金應(yīng)予返還。關(guān)于雙方其他損失問題，原告主張拆除房屋費用5萬元，被告馮某主張房屋拆除后導(dǎo)致其租房、房屋滅失等損失，本院認為，原告拆除房屋必然產(chǎn)生一定的費用，但被告馮某房屋被拆除亦發(fā)生房租等損失，因簽訂涉案無效合同過程中雙方均存在過錯，故對雙方上述損失應(yīng)由各自承擔(dān)。至于被告馮某稱其房屋滅失、原告所交13萬元尚不足以彌補其損失，本院認為，該房屋拆除、原、被告終止履行合同后，被告馮某已將房屋建設(shè)工程發(fā)包給案外人施工，原告拆除房屋并不影響其建房之目的和結(jié)果，且被告馮某并未提供損失之證據(jù)，亦未提出反訴，故對其上述辯解意見，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國建筑法》第七條 ?第一款 ?、第十三條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告馮某在本判決生效后十日內(nèi)返還原告石某、劉某、張某補償金3萬元、保證金10萬元，共計13萬元；
二、駁回原告石某、劉某、張某的其他訴訟請求；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5,500元，減半收取2,750元，由被告馮某負擔(dān)1,450元，原告石某、劉某、張某負擔(dān)1,300元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黃石市中級人民法院。（上訴人在遞上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費5,500元，款匯湖北省黃石市中級人民法院，開戶銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行黃石市團城山支行，戶名:法院訴訟費匯繳財政專戶，賬號:17-154101040002529。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。）

本院認為，被告鐘某并非涉案房屋的權(quán)利人，其與原告簽訂合同系履行被告馮某之委托事務(wù)，其所收保證金亦轉(zhuǎn)交馮某，因此，原告要求被告鐘某承擔(dān)民事責(zé)任無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告與被告簽訂的合同之效力，本院認為，從合同實質(zhì)內(nèi)容看，該合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)性質(zhì)，《中華人民共和國建筑法》明確規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)等建筑活動必須辦理相關(guān)許可證，且必須具備相應(yīng)的資質(zhì)才能從事相關(guān)建筑活動，禁止無相應(yīng)資質(zhì)的個人或企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本案中，原、被告雙方均無相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)而擬開發(fā)建造8+1層樓房，亦未辦理相關(guān)建筑許可，故雙方簽訂的合同應(yīng)認定為無效合同。因合同無效，原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金10萬元無法律依據(jù)，本院不予支持。同時因合同無效，且實際上雙方已終止了合同履行，故被告馮某收取原告的補償金和保證金應(yīng)予返還。關(guān)于雙方其他損失問題，原告主張拆除房屋費用5萬元，被告馮某主張房屋拆除后導(dǎo)致其租房、房屋滅失等損失，本院認為，原告拆除房屋必然產(chǎn)生一定的費用，但被告馮某房屋被拆除亦發(fā)生房租等損失，因簽訂涉案無效合同過程中雙方均存在過錯，故對雙方上述損失應(yīng)由各自承擔(dān)。至于被告馮某稱其房屋滅失、原告所交13萬元尚不足以彌補其損失，本院認為，該房屋拆除、原、被告終止履行合同后，被告馮某已將房屋建設(shè)工程發(fā)包給案外人施工，原告拆除房屋并不影響其建房之目的和結(jié)果，且被告馮某并未提供損失之證據(jù)，亦未提出反訴，故對其上述辯解意見，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國建筑法》第七條 ?第一款 ?、第十三條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告馮某在本判決生效后十日內(nèi)返還原告石某、劉某、張某補償金3萬元、保證金10萬元，共計13萬元；
二、駁回原告石某、劉某、張某的其他訴訟請求；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5,500元，減半收取2,750元，由被告馮某負擔(dān)1,450元，原告石某、劉某、張某負擔(dān)1,300元。

審判長：虞志遠

書記員：余瓊