上訴人（原審原告）石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
上訴人（原審原告）趙群英（系石某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
二上訴人的共同委托代理人梁利華，男，陽(yáng)新縣司法局退養(yǎng)干部。
二上訴人的共同委托代理人方希文，湖北富川律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）石教會(huì)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）石某（系石教會(huì)之弟），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審被告）吳海濤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人肖文娟，湖北文光律師事務(wù)所律師。

上訴人石某某、趙群英因確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服湖北省陽(yáng)新縣人民法院（2013）鄂陽(yáng)新民二初字第00038號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2011年8月10日，石教會(huì)、石某（甲方）與吳海濤（乙方）簽訂一份書(shū)面房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定甲方將位于陽(yáng)新縣白沙鎮(zhèn)紅星村石詳組的住宅（原石松柏舊房西側(cè)，四至為：東至石松柏舊房石頭坑，南至景姓廁所滴水，西至本房水溝邊，北至本房滴水為界）轉(zhuǎn)讓給乙方開(kāi)發(fā)利用，乙方在商品房完工后還給甲方四套120平方米的商品房（包括石某某一套在內(nèi)），若面積有誤差按市價(jià)補(bǔ)款，樓層為三、五、六層每層任選一套；還約定簽字之日生效后15日內(nèi)甲方清理該房屋內(nèi)的活動(dòng)財(cái)產(chǎn)，固定財(cái)產(chǎn)歸乙方所有；約定違約賠償金10萬(wàn)元等。另認(rèn)定，吳海濤與石教會(huì)、石某于2011年8月10日簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前，曾與石某某就該房屋轉(zhuǎn)讓事宜進(jìn)行口頭協(xié)商，協(xié)商后才簽訂書(shū)面協(xié)議；石某某亦參與了爭(zhēng)議房屋的拆除；爭(zhēng)議房屋于2011年12月拆除后，吳海濤在該房屋占地范圍內(nèi)建造了8層住宅樓。同時(shí)認(rèn)定，涉案房屋是二十世紀(jì)八十年代石裕柏與其妻子潭合意所建，該房屋占有土地為農(nóng)村宅基地。石裕柏于1992年死亡后，該房屋至今未進(jìn)行分割處理。石裕柏遺產(chǎn)法定繼承人有妻子潭合意、兒子石某某（前妻所生）、兒子石教會(huì)、石某等。石某某、趙群英于1992年10月8日經(jīng)政府登記結(jié)婚，其婚姻關(guān)系持續(xù)至今。
原審判決認(rèn)為：本案系確認(rèn)合同無(wú)效糾紛，而不是繼承糾紛，亦非侵權(quán)責(zé)任糾紛。本案中雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、趙群英有無(wú)原告主體資格；二、石教會(huì)、石某是否有權(quán)處分涉案房屋，其與吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效，石教會(huì)、石某、吳海濤應(yīng)否返還石某某、趙群英土地使用面積70平方米。
一、關(guān)于趙群英有無(wú)原告主體資格問(wèn)題。吳海濤認(rèn)為，本案系因石裕柏的遺產(chǎn)分配引起的繼承糾紛，作為石某某的妻子，趙群英不應(yīng)當(dāng)是石裕柏的遺產(chǎn)繼承人，不具備原告主體資格。原審認(rèn)為，根據(jù)石某某、趙群英的訴訟請(qǐng)求結(jié)合案件事實(shí)，本案系確認(rèn)合同無(wú)效糾紛，而不是繼承糾紛。當(dāng)事人有無(wú)原告主體資格，屬于程序上的問(wèn)題，關(guān)鍵在于該當(dāng)事人是否與本案訴訟標(biāo)的具有法律上的利害關(guān)系。趙群英系石某某的妻子，根據(jù)婚姻法規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間因繼承所得的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)（有特別約定或遺囑遺贈(zèng)歸一方個(gè)人除外）。可見(jiàn)，石某某對(duì)石裕柏的遺產(chǎn)繼承所得，與妻子趙群英有利害關(guān)系，亦即趙群英對(duì)本案的訴訟標(biāo)的具有法律上的利害關(guān)系。因此，趙群英具有原告主體資格。
二、石教會(huì)、石某是否有權(quán)處分涉案房屋，其與吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效，石教會(huì)、石某、吳海濤應(yīng)否返還石某某、趙群英土地使用面積70平方米。根據(jù)法律規(guī)定，夫妻共同財(cái)產(chǎn)是夫妻共同共有關(guān)系，而被繼承人的遺產(chǎn)在分割前屬于共同共有關(guān)系。本案中涉案房屋在石裕柏死亡后至今未進(jìn)行分割，包括夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割及遺產(chǎn)繼承分割。由于該房屋尚未分割，而共有人之間屬于共同共有關(guān)系而不是按份共有關(guān)系，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，處分共同共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意，因此，石教會(huì)、石某未經(jīng)全體共有人同意擅自處分共同共有財(cái)產(chǎn)的行為違反法律規(guī)定，故對(duì)石教會(huì)、石某有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的辯解意見(jiàn)不予支持，石教會(huì)、石某轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房屋的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為。對(duì)于無(wú)權(quán)處分行為有效與否，不能一概而論，如果受讓方取得財(cái)產(chǎn)時(shí)符合善意取得的構(gòu)成要件，且簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)意思表示真實(shí)，未違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。本案中，吳海濤受讓爭(zhēng)議房屋前曾與石某某、趙群英進(jìn)行口頭協(xié)商，爾后才與石教會(huì)、石某簽訂書(shū)面合同，合同簽訂后石某某、趙群英亦參與房屋的拆除，且吳海濤以交付出讓方四套房屋（包括石某某、趙群英一套）為合理對(duì)價(jià)，雖未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，但與我國(guó)農(nóng)村地區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)登記程序之不完善之具體國(guó)情相關(guān)，且爭(zhēng)議房屋受讓后即將進(jìn)行拆除改建，故屬于無(wú)需必要辦理轉(zhuǎn)移登記情形，因此，吳海濤受讓爭(zhēng)議房屋符合善意取得的構(gòu)成要件，且與石教會(huì)、石某簽訂的協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，亦未違反國(guó)家法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，故其與石教會(huì)、石某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效。為此對(duì)石某某、趙群英要求確認(rèn)石教會(huì)、石某、吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效、返還其土地使用面積70平方米的訴訟請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，趙群英對(duì)本案的訴訟標(biāo)的具有法律上的利害關(guān)系，其具有原告主體資格。石教會(huì)、石某轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議房屋雖屬于無(wú)權(quán)處分行為，但吳海濤受讓該房屋時(shí)符合善意取得的構(gòu)成要件，其與石教會(huì)、石某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效。石某某、趙群英要求確認(rèn)石教會(huì)、石某、吳海濤簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效、并返還其土地使用面積70平方米的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條、第一百零六條，《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條第一款第（四）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條的規(guī)定，作出判決：駁回石某某、趙群英的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為：石教會(huì)、石某與吳海濤簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，實(shí)際是將其農(nóng)村房屋及含宅基地轉(zhuǎn)讓出去，而宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定；土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)部門及《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》已經(jīng)明確規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓；對(duì)于農(nóng)村房屋的買賣，當(dāng)事人非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，合同無(wú)效。訴訟中，吳海濤不能提供證據(jù)證明其與石教會(huì)、石某系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雙方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，因違反國(guó)家法律強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。石某某、趙群英提出合同無(wú)效的理由是其未在《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽字，該理由與其主動(dòng)參與拆除房屋的事實(shí)不符而不能成立，但其主張合同無(wú)效的請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于“合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償……”的規(guī)定，石某某、趙群英所主張的房屋，已經(jīng)拆除并新建了房屋，土地返還已經(jīng)不能，只能折價(jià)補(bǔ)償；而《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對(duì)補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行了約定，石某某、趙群英主動(dòng)參與拆除房屋的事實(shí)，證明其對(duì)協(xié)議補(bǔ)償內(nèi)容的認(rèn)可；故石某某、趙群英主張返還土地70平方米的請(qǐng)求，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省陽(yáng)新縣人民法院（2013）鄂陽(yáng)新民二初字第00038號(hào)民事判決；
二、確認(rèn)2011年8月10日石教會(huì)、石某與吳海濤簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效；
三、駁回石某某、趙群英的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)2，300元，由石某某、趙群英負(fù)擔(dān)2，200元，石教會(huì)、石某、吳海濤負(fù)擔(dān)100元；二審案件受理費(fèi)2，300元，由石某某、趙群英負(fù)擔(dān)2，200元，石教會(huì)、石某、吳海濤負(fù)擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　嚴(yán)云峰 審判員　　樂(lè)　莉 審判員　　童　威

書(shū)記員：陳燕