上訴人（原審被告）：石某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市北城區(qū)，。委托訴訟代理人：侯少輝，河北順治律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市，。委托訴訟代理人：李進(jìn)福，系被上訴人李某某的父親。第三人：河北通達(dá)天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱通達(dá)公司）。法定代表人：趙建夯，董事長(zhǎng)。

石某某上訴稱：被上訴人李某某一審時(shí)提供的證人錄音證據(jù)證明上訴人父母知道上訴人賣房的事實(shí)，不符合法律規(guī)定，證人未出庭。上訴人和被上訴人均提交了拆遷協(xié)議，協(xié)議上明確寫明上訴人在簽訂拆遷協(xié)議時(shí)是代表人，并非拆遷賠償?shù)乃袡?quán)人。沒有所有人石樹身的授權(quán)或認(rèn)可買賣無效，應(yīng)當(dāng)互相返還。一審法院認(rèn)定上訴人惡意違約不符合事實(shí)，上訴人原以為石樹身會(huì)同意賣房。綜上，請(qǐng)求查清事實(shí)，駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求。李某某答辯稱：原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)維持原判。河北通達(dá)天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在答辯期間未提出答辯意見。李某某向一審法院起訴請(qǐng)求：判決被告履行2016年9月27日的售房協(xié)議，被告和第三人向原告交付房屋并在具備辦理過戶條件時(shí)協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)；訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年3月22日，被告石某某以其家庭4位成年家庭成員的代表身份與通達(dá)公司簽訂了《東門街社區(qū)居民拆遷協(xié)議書》，約定通達(dá)公司為被告家置換定州市東門街新建小區(qū)通達(dá)紫香園小區(qū)單元樓房3套（后又變更為4套）。被告與通達(dá)公司簽訂拆遷協(xié)議后不久就將其中一套以石某某的名義轉(zhuǎn)讓給他人，并為購(gòu)買人在通達(dá)公司辦理了更名手續(xù)。被告石某某因還想出賣1套置換房屋，石某某的當(dāng)家子石忠林、韓會(huì)敏知道石某某賣房，便將該信息告訴給了甕香儒，甕香儒在原告告訴其要買房后，甕香儒與石忠林、韓會(huì)敏夫婦聯(lián)系找石某某協(xié)商買房事宜，協(xié)商買房過程中，原告詢問石某某夫婦其父母是否知道賣房的事，石某某夫婦稱老人對(duì)賣房的事不干涉。經(jīng)過協(xié)商，雙方于2016年9月27日訂立了售房協(xié)議，協(xié)議約定：被告石某某將紫香園小區(qū)1號(hào)樓1單元301室119.68平米的單元樓房賣給原告，總價(jià)款36萬元，簽訂協(xié)議當(dāng)日一次性付清；房屋交付時(shí)，如面積超出置換面積，由原告補(bǔ)交多出面積的房?jī)r(jià)，如不足置換面積，由開發(fā)商將差額退給原告；更名和交房時(shí)所需費(fèi)用、辦房產(chǎn)證費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)。2017年4月7日，被告石某某妻子邊聰敏給原告打電話，說賣房其公公不知道，不同意賣了，原告反問邊聰敏買房時(shí)曾見了其婆婆，其婆婆也說賣房是石某某夫婦的事，老人不管，邊聰敏對(duì)此事實(shí)承認(rèn)，但主張其婆婆原先當(dāng)家管事，后來病后就不管事了，事后原告又與邊聰敏電話聯(lián)系交涉此事并將上述內(nèi)容制作了錄音。邊聰敏給原告打電話的當(dāng)日，原告便與韓會(huì)敏和甕香儒通電話要求出面協(xié)調(diào)此事，但韓會(huì)敏未找被告夫婦調(diào)解此事。2017年4月10日，原告找韓會(huì)敏談被告賣房反悔的事，原告制作了談話錄音，談話中韓會(huì)敏對(duì)原告說買房前石某某家商量好的，都知道，邊聰敏說的她向其公公提出賣房，為其婆婆治病用，其公公說賣就賣了吧。2017年6月3日，原告再次找韓會(huì)敏和石忠林談此事，韓會(huì)敏再次重復(fù)了邊聰敏承認(rèn)賣房其全家都知道的事實(shí)，石忠林在談話中說石某某夫婦反悔就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了，不漲價(jià)什么事也沒有?，F(xiàn)本案的房屋已經(jīng)竣工，因被告拒絕交付房屋，引起訴訟。一審法院認(rèn)為，原、被告就在建的置換房屋訂立二手房買賣合同，不違反法律強(qiáng)制性效力性規(guī)定，合同有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)，原告的義務(wù)是交付房款，原告依約履行了交付全部房款的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)履行向原告交付房屋和在具備辦理過戶條件時(shí)協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，但被告以其父親不知道賣房為由反悔，與事實(shí)不符，屬于違約行為，應(yīng)由被告承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，因第三人負(fù)有向被告交付房屋的義務(wù)，而被告負(fù)有向原告交付房屋的義務(wù)，為減少執(zhí)行環(huán)節(jié)，由第三人在具備交付房屋條件時(shí)直接向原告交付本案的房屋，如第三人已向被告交付房屋，則由被告向原告交付房屋，并由被告和第三人在具備辦理過戶條件時(shí)協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，因辦理過戶按照行政法律、法規(guī)、規(guī)章需要交納的稅費(fèi)等費(fèi)用由原告負(fù)擔(dān)。關(guān)于被告提出的其父親不知道賣房一事，不應(yīng)當(dāng)履行合同的抗辯理由問題。根據(jù)《關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》第106條“對(duì)以嚴(yán)重侵害他人合法權(quán)益、違反法律禁止性規(guī)定或者嚴(yán)重違背公序良俗的方法形成或者獲取的證據(jù)，不得作為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)?！钡囊?guī)定，上述證據(jù)屬于法律明定的必須排除的證據(jù)，即只有上述三種證據(jù)才屬于不合法和不具有證據(jù)資格的證據(jù)，除此之外，均屬于具有證據(jù)資格的證據(jù)。本案中，原告提供的對(duì)石某某夫婦賣房過程中以及反悔后交涉過程的錄音中也都證明當(dāng)時(shí)石某某夫婦承認(rèn)全家都知道賣房一事，同時(shí)，原告與韓會(huì)敏的談話錄音中韓會(huì)敏也證明石某某夫婦當(dāng)時(shí)承認(rèn)其父母知道賣房一事，尤其是原告與邊聰敏的對(duì)話中邊聰敏也承認(rèn)賣房前其婆婆出面說明石某某夫婦賣房老人不管，石某某夫婦的自認(rèn)和韓會(huì)敏在錄音中的原始談話以及原告與邊聰敏對(duì)話的內(nèi)容相互關(guān)聯(lián)，相互印證，且不屬于法律排除的證據(jù)，具有證據(jù)效力，足以證明被告全家都知道賣房之事，故對(duì)其抗辯理由，本院不予支持。退一步來說，即使被告的抗辯理由成立，但在《物權(quán)法》實(shí)施后，無權(quán)處分合同不因無權(quán)處分而無效，合同仍然有效，但權(quán)利人可以阻止履行，而合同不能履行的后果是違約方承擔(dān)違約責(zé)任，在此情況下的違約責(zé)任就是返還房款并賠償損失。而損失范圍的確定，根據(jù)《合同法》第113條第1款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！钡囊?guī)定，損失等于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，并以違約方訂立合同時(shí)可預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的可能損失為標(biāo)準(zhǔn)。多年來房?jī)r(jià)呈不斷上升趨勢(shì)，這是一個(gè)大多數(shù)人都知道的事實(shí)，即使不存在該事實(shí)，被告在訂立合同時(shí)也應(yīng)當(dāng)預(yù)見到以后房屋有漲價(jià)的可能，漲價(jià)反悔就會(huì)對(duì)原告造成差價(jià)損失，差價(jià)損失是被告應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的事實(shí)，定州市的房?jī)r(jià)在2016年后半年至2017年上半年大幅上漲近一倍的事實(shí)是眾所周知的事實(shí)，該事實(shí)無需舉證即可予以認(rèn)定，這應(yīng)當(dāng)是被告違約的根本原因，原告與韓會(huì)敏、石忠林夫婦的對(duì)話中石忠林也證明了這一事實(shí)，因此，在合同不能履行后，應(yīng)由被告返還原告房款并賠償現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與訂立合同時(shí)的房?jī)r(jià)差額，否則，被告的惡意違約就不會(huì)得到懲罰，相反被告因違約還會(huì)得到重大的不當(dāng)利益，從而助長(zhǎng)社會(huì)不誠(chéng)實(shí)守信的不良風(fēng)氣，這為法律所禁止，不應(yīng)得到支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第107條之規(guī)定，判決：一、被石某某和第三人河北通達(dá)天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在具備交付房屋條件時(shí)將本案爭(zhēng)議的定州市東門街新建小區(qū)紫香園1號(hào)樓1單元301室單元樓房直接交付給原告；二、被告石某某和第三人河北通達(dá)天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在具備辦理過戶條件時(shí)協(xié)助原告辦理過戶至原告名下的登記手續(xù)。案件受理費(fèi)6700元，減半收取3350元，訴訟保全費(fèi)2320元，均由被告石某某負(fù)擔(dān)。二審中，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
上訴人石某某因與被上訴人李某某、第三人河北通達(dá)天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省定州市人民法院（2017）冀0682民初1748號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，拆遷協(xié)議上被拆遷人石某某系其家庭成員授權(quán)代表人，其處分行為對(duì)其家庭成員具有法律效力，石某某在處分拆遷分得房產(chǎn)時(shí)其家庭成員應(yīng)當(dāng)知道，況且拆遷所分得房產(chǎn)并非石某某父親單獨(dú)所有，現(xiàn)石某某以其父不知道為由進(jìn)行抗辯有失誠(chéng)信，不能成立。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，論理充分，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)6700元，由上訴人石某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。