上訴人（原審被告）：石某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石某某市橋西區(qū)裕華西路66號(hào)海悅天地A座27層，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
法定代表人：楊建青，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：楊保山，該公司外聯(lián)部經(jīng)理。
上訴人（原審原告）：閆海某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石某某市裕華區(qū)，
委托訴訟代理人：薛少培，河北天捷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：石某某天元名品商業(yè)管理有限公司，住所地石某某市長(zhǎng)安區(qū)躍進(jìn)路3號(hào)天元商務(wù)大廈21層，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91130100666583927W。
法定代表人：高志華，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李超彬，河北冀港律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：何志敏，河北冀港律師事務(wù)所律師。

上訴人閆海某因與上訴人石某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金某公司）、被上訴人石某某天元名品商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱天元公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服石某某市橋西區(qū)人民法院（2016）冀0104民初4395號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年1月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人金某公司的委托訴訟代理人王保山，上訴人閆海某的委托訴訟代理人薛少培、被上訴人天元公司的委托訴訟代理人何志敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
金某公司的上訴請(qǐng)求：依法撤銷原審判決，并依法駁回被上訴人的全部一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：被上訴人并未對(duì)該商品房屋實(shí)際居住，而是通過該種投資方式購買，已出租方式收取固定的收益回報(bào)，且上訴人也依雙方約定按時(shí)向被上訴人支付了投資收益，故雙方的合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
閆海某辯稱：金某公司訴求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審時(shí)金某公司從未提供任何證據(jù)證明向我方提交收益。而在合同和租賃協(xié)議簽訂后，約定的前三年的租金已經(jīng)由被上訴人支付給了金某公司，是以我方業(yè)主的名義進(jìn)行支付，租賃時(shí)間到2015年12月15日。抵扣三年的租金收益應(yīng)當(dāng)支付給業(yè)主。
天元公司辯稱：不涉及我方，我方不發(fā)表答辯意見。
閆海某的上訴請(qǐng)求：判決被上訴人退還上訴人86588元。2、判決被上訴人承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤，三年租金86588元應(yīng)歸上訴人。一審中，二被上訴人均已承認(rèn)，屬于上訴人閆海某的前三年租金86588元以閆海某房款的名義已由天元公司支付給金某公司，該租金是由閆海某的商鋪產(chǎn)生的，應(yīng)屬于閆海某。一審法院不支持，沒有任何法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。
金某公司辯稱：業(yè)主方在簽訂商品房買賣預(yù)售合同時(shí)，一并簽訂了委托天元公司租賃委托合同，租賃期為12.5年，在預(yù)售合同簽訂之日有折扣就是抵扣三年的租金收益，因此我方一直履行合同。商戶提出合同無效和解除合同我方不認(rèn)可。
天元公司辯稱：答辯意見同原一審意見。
閆海某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.解除原被告2012年12月16日簽訂的兩份《商品房預(yù)定合同》；2.判決二被告承擔(dān)連帶責(zé)任退還原告購房款360783元元及利息（利息按照銀行同期貸款利率計(jì)算至被告退還全部房款之日）。二被告承擔(dān)連帶責(zé)任支付原告從2016年5月至解除《商品房預(yù)售合同》之日的租金（租金按照28863元/套/年標(biāo)準(zhǔn)）；3.判決被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2012年12月16日原告閆海某與被告金某公司簽訂《金某·海悅天地商品房預(yù)定合同》，原告購買石某某市橋西區(qū)裕華西路66號(hào)“金某海悅天地”項(xiàng)目商業(yè)地上3層B區(qū)077號(hào)商鋪，建筑面積均為11.08平方米，每平方米單價(jià)34640元，總價(jià)款均383811元，采用一次性付款方式。優(yōu)惠加折抵三年租金后，總房?jī)r(jià)分別均為274195元，當(dāng)日原告王雪峰向被告金某公司給付總房款274195元，并于同日與石某某天元名品投資管理有限公司簽訂兩份《（商鋪）租賃協(xié)議》約定了租期、租金、續(xù)租、回購等權(quán)利義務(wù)。2013年12月14日被告金某公司與石某某天元名品投資管理有限公司、石某某天元發(fā)展有限公司簽訂《關(guān)于終止

及

款項(xiàng)支付的協(xié)議書》，協(xié)議約定由被告金某公司收回一至三層部分物業(yè)的經(jīng)營管理，并全權(quán)委托石某某海悅天地企業(yè)管理有限公司自主營業(yè)。原告與被告金某公司未辦理續(xù)簽手續(xù)，該項(xiàng)目現(xiàn)未取得商品房預(yù)售許可證明。以上事實(shí)，有原、被告陳述，商鋪預(yù)定協(xié)議、收款收據(jù)等證據(jù)所證實(shí)，足以認(rèn)定。


一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的商鋪預(yù)訂合同具備《
商品房銷售管理辦法》第
十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受了原告閆海某的購房款，故該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。上述合同雖系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但由于被告金某公司至今未能取得本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)最高人民法院《
關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第
二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”的規(guī)定，該商鋪預(yù)訂合同依法應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。對(duì)合同無效的后果，合同雙方都存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故被告金某公司應(yīng)當(dāng)依法向原告閆海某返還實(shí)際購房款274195元。因合同無效，原告閆海某要求被告金某公司向其支付租金的主張，本院不予支持，但被告應(yīng)向原告支付占用上述款項(xiàng)期間的利息。原告要求被告天元公司承擔(dān)合同責(zé)任，于法無據(jù)，對(duì)其請(qǐng)求不予支持。綜上，依照《
中華人民共和國合同法》第
五十二條、第
五十八條、最高人民法院《
關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第
二條之規(guī)定，判決：一、原告閆海某與被告石某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年12月18日簽訂的《金某·海悅天地商品房預(yù)定合同》無效；二、被告石某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告閆海某退還購房款274195元及利息（利息自2012年12月16日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)付）；三、駁回原告閆海某的其他訴訟請(qǐng)求。


本案受理費(fèi)6712元，原告王雪峰負(fù)擔(dān)1611元，被告石某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)5101元。


本案二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)，經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，閆海某與金某公司簽訂的《金某·海悅天地商品房預(yù)定合同》，因金某公司在本案起訴前未能取得訴爭(zhēng)房產(chǎn)的商品房預(yù)售許可證明，依法應(yīng)認(rèn)定為無效。無效的合同自始沒有法律約束力。因無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。故原審認(rèn)定金某公司返還其已實(shí)際收取的閆海某的購房款274195元，符合《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，并無不當(dāng)。金某公司關(guān)于駁回閆海某的全部一審訴訟請(qǐng)求并要求繼續(xù)履行合同之上訴主張，依法無據(jù)，本院不予支持。關(guān)于閆海某主張應(yīng)退還其三年租金86588元，并稱該租金是由其商鋪產(chǎn)生之主張，同上所述，因雙方簽訂的無效合同自始沒有法律約束力，即閆海某對(duì)該商鋪?zhàn)允疾幌碛腥魏螜?quán)利，且其亦未實(shí)際向金某公司交付該款項(xiàng)，故閆海某的此項(xiàng)上訴主張，因無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，上訴人石某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及上訴人閆海某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8677元，由上訴人石某某金某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)6712元，由上訴人閆海某負(fù)擔(dān)1965元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉清振 審　判　員　　薛金來 代理審判員　　李　莉

書記員：李蒙蒙