上訴人（原審被告）河北天冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石某某市長安區(qū)光華路105號1-1009室。
法定代表人王文漢，該公司董事長。
委托代理人李立杰，河北三言律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）石某某遠(yuǎn)景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地石某某市裕華區(qū)翟營南大街386號，聯(lián)邦東方明珠2-1-2607D。
法定代表人梁蕾繁，該公司經(jīng)理。
委托代理人王克明，該公司法律顧問。

上訴人河北天冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人石某某遠(yuǎn)景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，不服鹿泉市人民法院作出的（2014）鹿民二初字第00227號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明案件的爭議焦點為：一、原、被告簽訂的《委托銷售代理合同》及《補充協(xié)議》是否有效。二、被告應(yīng)否支付原告?zhèn)蚪鸺耙鐑r款516245元。三、被告應(yīng)否支付原告違約金20萬元。因原告當(dāng)庭增加訴訟請求，被告要求另行指定舉證期限，原告當(dāng)庭又表示不再增加訴訟請求。
關(guān)于焦點一，即原、被告簽訂的《委托銷售代理合同》及《補充協(xié)議》是否有效問題，原告提交2011年6月9日簽訂的《委托銷售代理合同》及2011年10月8日簽訂的《補充協(xié)議》。認(rèn)為是雙方的真實意思表示，且已經(jīng)實際履行，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于有效合同。被告對合同及補充協(xié)議的真實性無異議，但認(rèn)為所銷售的房屋沒有取得商品房預(yù)售許可證，沒有取得預(yù)售許可證的房屋是不允許進(jìn)行買賣的，故屬于無效合同，并認(rèn)為原告明知此房屋沒有預(yù)售許可證而與被告簽訂合同雙方均有過錯。
關(guān)于原告銷售房屋傭金及溢價款問題，通過庭審，原、被告雙方認(rèn)可：原告銷售面積為15078.94平方米，銷售金額為42240624.94元，原告銷售總傭金及溢價款為1622991元，被告已支付傭金及溢價款1166306元，雙方亦認(rèn)可從中再扣減客戶蔚某某的銷售傭金10717元。另被告認(rèn)為原告收取客戶宋某某購房款83500元未交付被告，庭審中原告亦對此予以認(rèn)可，但認(rèn)為是被告同意用來沖抵傭金的，有被告簽字予以證明，另認(rèn)為宋某某的購房款83500元原告應(yīng)得傭金及溢價提成10129元。被告認(rèn)為是原告私自賣房并且沒有將購房款交付被告，所以不應(yīng)收取該套房屋的銷售傭金及溢價提成。
另關(guān)于傭金及溢價提成問題，被告提交了八套房屋的全部退房手續(xù)及六套房屋的部分退款手續(xù)，認(rèn)為已退房屋的銷售傭金應(yīng)當(dāng)予以扣除。原告認(rèn)為被告提交的是復(fù)印件，不予質(zhì)證，并認(rèn)為退房的程序應(yīng)當(dāng)是客戶提出申請，雙方簽訂解除買房合同協(xié)議，被告沒有提交相關(guān)證據(jù)，另造成退房的原因首先是被告自2013年7月停工至今，其次是答應(yīng)客戶貸款至今未落實，根據(jù)原、被告簽訂的補充協(xié)議的約定，原告的傭金不應(yīng)扣除。
關(guān)于20萬元違約金問題，原告認(rèn)為原、被告簽訂的《補充協(xié)議》第六條明確約定，如果被告被政府相關(guān)部門查封、凍結(jié)、被抵押或其他原因?qū)е聼o法正常銷售的及因被告違約造成合同終止或解除的，被告向原告支付前期策劃費20萬元。被告認(rèn)為因合同、協(xié)議均屬于無效合同，故不存在違約金問題。
通過原、被告的舉證、質(zhì)證，及當(dāng)庭陳述，本案經(jīng)審理查明，原、被告2011年6月9日，簽訂《委托銷售代理合同》，合同約定原告對被告開發(fā)的位于石某某市紅旗大街南延線鹿泉市東營村的“天冠城”項目服務(wù)進(jìn)行代理銷售，2011年10月8日，雙方又簽訂《補充協(xié)議》，對傭金的結(jié)算等問題進(jìn)行了補充約定其中第四條第五項約定：“甲方（被告）與客戶簽訂《商品房買賣合同》后，非甲方原因?qū)е略摗渡唐贩抠I賣合同》終止或客戶退房時，不算入傭金。乙方（原告）所得之對應(yīng)款項，由甲方在日后應(yīng)向乙方支付的傭金中扣除?！保坏诹鶙l約定：“如果甲方被政府相關(guān)部門查封、凍結(jié)、被抵押或其他原因?qū)е聼o法正常銷售的及因被告違約造成合同終止或解除的，乙方有權(quán)與甲方終止合同，同時并向乙方支付前期策劃費人民幣20萬元。”，合同簽訂后，原告對房屋進(jìn)行了代理銷售，后被告停工，雙方因傭金結(jié)算問題未能達(dá)成一致意見，原告訴至本院。
原審認(rèn)為，商品房銷售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明，被告在鹿泉市東營村開發(fā)的“天冠城”項目房屋未取得預(yù)售許可證，故原、被告簽訂的《委托代理銷售合同》及《補充協(xié)議》屬于無效合同；庭審中原告認(rèn)可被告提出的傭金及溢價提成款的計算標(biāo)準(zhǔn)，即原告應(yīng)得傭金445968元，本院予以確認(rèn)；關(guān)于客戶宋某某購房款83500元，應(yīng)當(dāng)在傭金中予以扣除，相應(yīng)地該筆購房款的傭金10129元，被告也應(yīng)當(dāng)支付；關(guān)于違約金，因合同屬于無效合同，故不應(yīng)當(dāng)予以支持，但在雙方簽訂的補充協(xié)議中，約定的是“支付前期策劃費人民幣20萬元”，而且在《委托銷售合代理同》中約定由原告“負(fù)擔(dān)該項目的廣告費、宣傳推廣費，項目所需宣傳品的設(shè)計、制作、印刷費?！保摴P費用原告已實際付出，被告應(yīng)當(dāng)酌情予以負(fù)擔(dān)，綜合考量以50000元為宜；關(guān)于被告辯稱客戶退房款的傭金是否應(yīng)當(dāng)予以扣除問題，因不能證明退房的原因是由原告造成的，故該筆傭金不應(yīng)當(dāng)扣除?；耍鶕?jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
一、原告石某某遠(yuǎn)景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與被告河北天冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《委托銷售代理合同》及《補充協(xié)議》無效。
二、被告河北天冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告石某某遠(yuǎn)景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋銷售傭金及溢價提成款372597元。
三、被告河北天冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告石某某遠(yuǎn)景房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司前期策劃費50000元。
四、上述二、三項在本判決書生效后三日內(nèi)履行完畢。
案件受理費11992元，減半收取5996元，保全費4616元，由原告負(fù)擔(dān)2996元，被告負(fù)擔(dān)7616元。
經(jīng)審理查明，本院查明的事實與一審查明的一致。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的“委托代理銷售合同”及“補充合同”是基于上訴人開發(fā)的“天冠城”項目而簽訂的房屋委托代理銷售合同，該合同第五、六條規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，其中合同第六條規(guī)定甲方（上訴人）的責(zé)任“保證該項目合法及權(quán)利清晰、及時辦理與該項目相關(guān)的各種手續(xù)，確保銷售工作的順利開展”，第三款規(guī)定甲方（上訴人）“負(fù)責(zé)提供銷售所需的房屋銷售合同，銷售票據(jù)等”。而規(guī)定乙方（被上訴人）的責(zé)任為“負(fù)責(zé)按時簽訂購房合同，協(xié)助甲方催收房款”等，由此可見雙方為委托代理關(guān)系，因此涉案的項目未取得商品房預(yù)售許可證明的責(zé)任不在被上訴人，從而不能由被上訴人承擔(dān)合同無效的的責(zé)任，一審法院既認(rèn)定合同無效又依據(jù)合同條款判決不妥。因此合同中約定的因銷售房屋而產(chǎn)生的溢價，從而被上訴人應(yīng)得的傭金是對上訴人的約束，本院可參照雙方簽訂的委托代理銷售合同和補充合同給付被上訴人溢價款，一審法院對此作出判決，其結(jié)果本院予以確認(rèn)。
關(guān)于“補充協(xié)議”中約定的前期策劃費20萬元，因被上訴人負(fù)擔(dān)該項目的前期費用且已實際發(fā)生，上訴人對此予以認(rèn)可，關(guān)于前期費用的數(shù)額一審法院酌情判定50000元，不違反法律規(guī)定，且被上訴人對此未提出異議，本院予以確認(rèn)?；耍粚彿ㄔ翰槊鞯氖聦嵒厩宄?，但適用法律錯誤，本院予以部分改判。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十一條第一款第（一）項之規(guī)定判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費11992元由上訴人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　張國俊 審判員　　趙增志 審判員　　王淑芳

書記員：趙秒