上訴人（原審被告）石某某普斯盛地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地石某某市橋西區(qū)友誼南大街86號(hào),組織機(jī)構(gòu)代碼67600592-8。
法定代表人張銘盛，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人常志朝，該公司經(jīng)理。
委托代理人曹蓓，河北江源方舟律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）穆晗煦，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住辛集市。
原審原告：梁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住辛集市。

上訴人石某某普斯盛地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被上訴人穆晗煦房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服河北省辛集市人民法院作出的（2015）辛民二初字第00168號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，原告穆晗煦、梁某訴稱，2013年5月25日，原告向被告交納購(gòu)房款共計(jì)495000元，由原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于辛集市市府大街與東華路交叉口的佰盛·國(guó)際D座2單元802室房屋一套，雙方約定房屋竣工時(shí)間為2014年10月。交款后原、被告于2015年2月8日簽訂《佰盛·國(guó)際住宅認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定2015年6月1日交房，但被告至今未按約履行交房義務(wù)，時(shí)至今日該工程仍未完工且已處于完全停工狀態(tài)，經(jīng)了解被告所售房屋未辦理任何建設(shè)手續(xù)。原告認(rèn)為，被告在沒(méi)有辦理建設(shè)手續(xù)的情況下即開(kāi)始施工并預(yù)售房屋，其行為違反了國(guó)家法律規(guī)定，給原告造成了重大經(jīng)濟(jì)損失。請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)原、被告之間的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效；2.被告返還原告購(gòu)房款495000元并按銀行同期貸款利率支付利息（自交款之日分筆計(jì)算至被告付清之日止）；3.被告因故意隱瞞沒(méi)有取得相關(guān)手續(xù)的事實(shí)，而向原告賠償購(gòu)房款一倍的損失495000元；4.訴訟等全部費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告盛地公司辯稱，被告沒(méi)有取得房屋預(yù)售許可證，由于一定的客觀原因現(xiàn)在正在積極籌措辦理中，希望原告能履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議，或在一期房屋中進(jìn)行位置調(diào)換，對(duì)延期交房損失由公司和各原告進(jìn)行協(xié)商。如果各原告執(zhí)意要求認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，那么被告公司并不存在故意隱瞞沒(méi)有取得相關(guān)手續(xù)的情況，也不存在惡意欺詐，被告方不同意向原告賠償購(gòu)房款一倍的損失。在本地商品房買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)形成一種市場(chǎng)慣例，所以說(shuō)造成房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效在事前被告并沒(méi)有隱瞞，從法律上講原、被告雙方均有過(guò)錯(cuò)，在考慮已交款利息計(jì)算時(shí)對(duì)利息損失應(yīng)考慮過(guò)錯(cuò)程度由雙方分擔(dān)。經(jīng)審理查明，雙方當(dāng)事人對(duì)以下事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，予以認(rèn)定：盛地公司是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。2015年2月8日，盛地公司與穆晗煦、梁某簽訂了佰盛·國(guó)際公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議,約定穆晗煦、梁某購(gòu)買(mǎi)盛地公司開(kāi)發(fā)的位于辛集市市府大街與東華路交叉口佰盛·國(guó)際D座2單元802室的房產(chǎn)一處,總價(jià)款495000元。付款方式一次性付全款，房屋交付日期2015年6月1日。購(gòu)房付款情況：2013年5月24日穆晗煦付款116000元，2013年5月25日付款69000元、30000元，2013年5月25日梁某之母鄧敬妙交款270000元、同日交現(xiàn)金10000元，合計(jì)付款495000元。至庭審之日2015年8月11日，盛地公司未取得建設(shè)房屋的商品房預(yù)售許可證明。庭審中被告盛地公司提出建議，希望與原告繼續(xù)履行購(gòu)房協(xié)議，與一期房屋位置調(diào)換。延期交房損失與原告協(xié)商解決。雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的問(wèn)題是：商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效后的法律后果：1、購(gòu)房款利息損失是否適用過(guò)錯(cuò)分擔(dān)的原則；2、盛地公司是否承擔(dān)一倍購(gòu)房款的損失，雙方當(dāng)事人各自表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，并提供了相應(yīng)證購(gòu)房據(jù)證實(shí)：一、原告觀點(diǎn)和證據(jù)：被告是依法成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其應(yīng)當(dāng)知道在沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的情況下是不允許向社會(huì)公開(kāi)出售房產(chǎn)的。原告認(rèn)為被告是依法成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，有理由相信被告具備出售房產(chǎn)的資質(zhì)，因此原告不存在過(guò)錯(cuò)，不適用過(guò)錯(cuò)分擔(dān)原則，另外按最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋，也不存在購(gòu)方分擔(dān)利息損失的法律規(guī)定。被告在對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售商品房時(shí)，沒(méi)有向原告具體公示和說(shuō)明沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，屬故意隱瞞，應(yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)解釋第9條第1款的規(guī)定，賠償購(gòu)房款一倍損失。原告證據(jù)：1、穆晗煦、梁某佰盛·國(guó)際公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議、收據(jù)。2、張銘盛（盛地公司法定代表人）向各位業(yè)主的公開(kāi)信。主要內(nèi)容是：張銘盛向全體業(yè)主解釋佰盛國(guó)際公寓延期交付的真正原因和解決這一問(wèn)題的建議。信中并未說(shuō)明該公寓沒(méi)有商品房預(yù)售許可證。3、杜彥卿的佰盛·國(guó)際住宅認(rèn)購(gòu)協(xié)議。多人購(gòu)買(mǎi)了被告的房產(chǎn)，先是簽了一個(gè)住宅認(rèn)購(gòu)協(xié)議，后又與原告補(bǔ)簽了公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議，把住宅樓變相成公寓樓進(jìn)行出售。被告質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)1、2、3沒(méi)有異議。公開(kāi)信的目的是表明對(duì)業(yè)主履行合同誠(chéng)意和對(duì)謠言的辟謠，不能證明盛地公司存在欺詐行為，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議。因?yàn)橹虚g土地變性過(guò)程，所以改成了后來(lái)的公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議，這是沒(méi)有取得房屋預(yù)售證的具體原因，因?yàn)樵谕恋匾?guī)劃上遇到了一些問(wèn)題。二、被告觀點(diǎn)和證據(jù)：原告在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前明知房屋沒(méi)有預(yù)售許可證明，根據(jù)合同法第58條規(guī)定，造成合同無(wú)效雙方均有過(guò)錯(cuò)的對(duì)于損失按過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。雖然最高院商品房司法解釋有關(guān)于合同無(wú)效后利息返還規(guī)定，但是根據(jù)立法法的規(guī)定下位法服從上位法，應(yīng)以合同法第58條規(guī)定為準(zhǔn)。本案中被告不存在民事欺詐行為，不適用一倍賠償。被告證據(jù)：1、從辛集市房產(chǎn)管理稽查處調(diào)取的稽查日志，主要內(nèi)容：稽查時(shí)間：2015年1月23日，落款時(shí)間是2015年8月10日，佰盛國(guó)際購(gòu)房戶到信訪局上訪，訴求業(yè)主有40多戶，原來(lái)銷(xiāo)售項(xiàng)目C、D座為大產(chǎn)權(quán)70年住宅項(xiàng)目，C、D座無(wú)房管局核發(fā)的預(yù)售許可證。被告用以證實(shí)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之前各位業(yè)主已知道爭(zhēng)議樓盤(pán)沒(méi)有房屋預(yù)售許可證事實(shí)。2、證人田某出庭證言，證人是被告處員工，曾在2013年7月底去銷(xiāo)售部，2014年4月底又回辦公室擔(dān)任文員。證實(shí)作銷(xiāo)售這段時(shí)間跟業(yè)主解釋的是當(dāng)時(shí)手續(xù)不全，沒(méi)有說(shuō)過(guò)手續(xù)齊全。在銷(xiāo)售部工作期間沒(méi)有簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，是2015年2月統(tǒng)一簽的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。銷(xiāo)售期間應(yīng)公司要求向業(yè)主解釋清了五證不全情況，公司沒(méi)有公開(kāi)張貼過(guò)沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的說(shuō)明。沒(méi)有虛構(gòu)事實(shí)說(shuō)過(guò)五證齊全，也沒(méi)有偽造預(yù)售許可證張貼。原告質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，但是對(duì)于關(guān)聯(lián)性有異議，稽查日志時(shí)間是2015年1月23日，而原告交款時(shí)間大部分是2013年度，原告是事后得知被告沒(méi)有商品房預(yù)售許可證。證據(jù)2不可采信，證人是被告的員工，有直接利害關(guān)系。證人證言沒(méi)有針對(duì)性，證人不能說(shuō)明向哪個(gè)業(yè)主說(shuō)明了情況，證人不知道五證是哪五證。分析審核雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)，本院對(duì)是否采信作出如下處理：被告對(duì)原告證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院予以采信。被告證據(jù)1原告無(wú)異議，本院予以采信。被告的證據(jù)2，證人是被告的員工，與被告有一定的利害關(guān)系，作證時(shí)未說(shuō)明向哪個(gè)業(yè)主作過(guò)解釋，其作銷(xiāo)售工作時(shí)間早于認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂時(shí)間，又無(wú)其他形式證據(jù)佐證證言真實(shí)性，因此該證言不能證明本案爭(zhēng)議事實(shí)，本院不予采信。
原審認(rèn)為，被告盛地公司是專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給原告，由原告支付購(gòu)房款，屬于商品房預(yù)售行為。原、被告之間所簽訂的佰盛·國(guó)際公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該協(xié)議為商品房預(yù)售合同?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第六條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。本案中被告在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，本院認(rèn)定原、被告所簽訂的佰盛·國(guó)際公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效。原告所提供的證據(jù)2是盛地公司法定代表人就遲延交房的原因向業(yè)主所作的解釋和解決爭(zhēng)議建議，證據(jù)3僅能證實(shí)銷(xiāo)售合同名稱的變更，不能證實(shí)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，也不能證明被告提供了虛假的商品房預(yù)售許可證明，原告要求被告承擔(dān)購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。合同無(wú)效既然不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條第一款的規(guī)定處理其法律后果，就應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定作出處理。被告提供的證據(jù)1未顯示40名業(yè)主的具體姓名，是否包含本案的原告不得而知，未說(shuō)明上訪的原因，只是對(duì)購(gòu)房過(guò)程和C、D座無(wú)商品房預(yù)售許可證事實(shí)的說(shuō)明。原告交付購(gòu)房款時(shí)間早于稽查時(shí)間，不能證實(shí)原告事先明知所購(gòu)房屋沒(méi)有取得預(yù)售許可證的事實(shí)。而被告作為專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)明知在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，不得向社會(huì)公開(kāi)預(yù)售商品房，因此導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方是被告盛地公司，原告方?jīng)]有任何過(guò)錯(cuò)。被告要求在處理認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效法律后果時(shí)，適用過(guò)錯(cuò)分擔(dān)的原則不成立，本院不予支持。因此本案認(rèn)定認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效后，被告應(yīng)返還原告的購(gòu)房款，并賠償購(gòu)房款的利息損失，因款項(xiàng)分筆交納，故原告有權(quán)要求分筆計(jì)算利息損失。被告亦應(yīng)承擔(dān)案件受理費(fèi)等費(fèi)用損失。綜上所述，原告的訴訟請(qǐng)求部分成立，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第二條、第五條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：一、2015年2月8日石某某普斯盛地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與穆晗煦、梁某簽訂的佰盛·國(guó)際公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效；二、被告石某某普斯盛地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還原告穆晗煦、梁某購(gòu)房款495000元及利息（利息從2013年5月24日起以116000元為基數(shù)，從2013年5月25日起以379000元為基數(shù)，均計(jì)算至付清之日止，按中國(guó)人民銀行公布的同期商業(yè)類(lèi)基準(zhǔn)貸款利率計(jì)算）;三、駁回原告燕敬橋的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)14374元，原告穆晗煦、梁某負(fù)擔(dān)6756元，被告石某某普斯盛地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)7618元。
一審判決后，石某某普斯盛地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不服，上訴至本院。上訴請(qǐng)求：1、撤銷(xiāo)原判決，依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求；2、訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。主要事實(shí)理由是：原審法院將案由確定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛違法，原審認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。被上訴人辯稱，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
經(jīng)審理查明事實(shí)和原審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，上訴人作為專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，將建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給被上訴人，而被上訴人已支付購(gòu)房款，原審據(jù)此認(rèn)定雙方所簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議為商品房預(yù)售合同并將本案案由確定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。上訴人主張?jiān)瓕彿ㄔ簩赣纱_定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛違法，本院不予支持。因上訴人在起訴前未取得商品房預(yù)售許可證明，原審認(rèn)定雙方所簽協(xié)議無(wú)效并判令上訴人返還被上訴人已付購(gòu)房款及利息，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。上訴人主張?jiān)瓕徴J(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)7618元，由上訴人石某某普斯盛地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　劉立虹 審判員　　王淑芳 審判員　　岳桂恒

書(shū)記員：唐園