石家莊市水產(chǎn)供銷中心
馬紅志（河北冀石律師事務(wù)所）
李寧（河北冀石律師事務(wù)所）
石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
王計春（河北融辰律師事務(wù)所）
賈建東

原告石家莊市水產(chǎn)供銷中心，住所地石家莊市水產(chǎn)西街21號。
法定代表人張香珍，該中心總經(jīng)理。
委托代理人馬紅志，河北冀石律師事務(wù)所律師。
委托代理人李寧，河北冀石律師事務(wù)所律師。
被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋東區(qū)煤市路6號和瑞家園3號樓2單元401室。
法定代表人張志德，該公司董事長。
委托代理人王計春，河北融辰律師事務(wù)所律師。
委托代理人賈建東，男。
原告石家莊市水產(chǎn)供銷中心（以下簡稱水產(chǎn)中心）與被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱瑞達公司）房屋租賃合同糾紛一案，原告水產(chǎn)中心于2013年12月31日向本院提起訴訟，2014年1月14日本院決定受理。本院受理后，依法由審判員趙靜獨任審判，于2014年2月28日公開開庭進行了審理。原告水產(chǎn)中心法定代表人張香珍及委托代理人馬紅志、李寧，被告瑞達公司委托代理人王計春、賈建東到庭參加訴訟。庭后雙方當事人申請庭外和解，至今未達成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原、被告雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和房屋租賃合同是當事人真實意思表示，且未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定有效。
關(guān)于雙方是否變更了房屋租賃合同中房屋租金遞增的約定。雖被告提出該主張，但未提供證據(jù)予以證實，且原告提交了2012年7月原告致被告的通知書及向被告郵寄該通知書的國內(nèi)特快專遞郵件詳情單回執(zhí)和寄件人存留的第三聯(lián)，雖被告稱并未收到上述通知，但上述通知表明原告并未認可租金不予遞增，故對被告辯稱的雙方達成了租金不予遞增的主張，不予支持。因此，被告應(yīng)付原告的租金應(yīng)為合同約定的房屋第一年租金為130萬元，租賃期間的第二年、第三年、第四年、第八年、第九年、第十年按前一年租金標準為基數(shù)每年遞增10%；即被告應(yīng)付租金為:2010年3月至2011年2月130萬元、2011年3月至2012年2月143萬元、2012年3月至2013年2月157.3萬元、2013年3月至2014年2月173.03萬元，以上共計應(yīng)付租金為6033300元。
關(guān)于被告欠付的租金數(shù)額。被告稱共計支付租金5362000元，但其提交的票據(jù)顯示共計支付租金4486500元，原告認可的數(shù)額為5304400元，故應(yīng)以原告認可的為準。被告主張另外為原告墊付的租金68890元，因被告未依照房屋租賃合同的約定提供上述房屋北側(cè)4層供原告使用，被告從新生研究所租賃房屋供原告辦公使用，實為對房屋租賃合同的履行，該部分房屋租金即應(yīng)由被告支付。被告主張石家莊市橋東區(qū)人民法院據(jù)（2006）東執(zhí)字第333-7號執(zhí)行裁定扣劃的69萬元抵頂租金，但根據(jù)雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，原告該土地及土地之上的房屋擔保的債務(wù)或其它與本地塊和房屋有關(guān)的債務(wù)均由被告承擔，該執(zhí)行裁定所涉及的債務(wù)顯然是形成于原、被告簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同之前，被告已經(jīng)承諾由其承擔該土地相關(guān)的債務(wù)，故對被告該69萬元用于抵頂租金的主張，本院不予支持。2010年3月至2014年2月，被告應(yīng)付6033300元，實付5304400元，欠付728900元。
關(guān)于原告主張的2012年之前的租金是否超過訴訟時效。雖租賃合同約定了每年的租金交付的時間，但是該合同的履行具有連續(xù)性且合同約定了解除合同的條件為欠付租金累計達600000元，故自解除合同的條件成就至原告起訴，并未超過訴訟時效期間。
關(guān)于原告訴求的違約金及滯納金。滯納金實為違約金性質(zhì)，雖合同約定了違反合同應(yīng)按年度向?qū)Ψ浇患{年租金的10%作為違約金，現(xiàn)原告主張違約金173000元，但被告提出約定的違約金支付標準過高，應(yīng)予調(diào)整，原告并未提供證據(jù)證明因被告違約給其造成的損失，綜合考慮到合同的履行情況及雙方的預(yù)期利益，且原告庭審中同意按照銀行罰息利率計算滯納金，將原告訴求的違約金和滯納金一并按照銀行同期貸款利率上浮30%計算為宜。
綜上，被告欠付租金達600000元，原告有權(quán)按照合同約定的解除合同的條件，要求解除合同，并由被告支付租金、違約金及返還房屋。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:
原告石家莊市水產(chǎn)供銷中心與被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的上述《房屋租賃合同》終止履行；
二、被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告2010年3月至2014年2月間欠付的租金728900元及違約金（違約金以每季度欠付租金為基數(shù)，自應(yīng)付未付之日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期流動資金貸款利率上浮30%計算），并向原告返還按照房屋租賃合同租賃的房屋。
被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費13638元，因適用簡易程序減半收取為6819元，原告石家莊市水產(chǎn)供銷中心負擔865元，被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔5954元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。并于上訴期限屆滿之日起7日內(nèi)預(yù)交上訴費（上訴費按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額交納；收款單位:石家莊市中級人民法院訴訟費專戶，賬號:62×××47，開戶銀行:河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原、被告雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和房屋租賃合同是當事人真實意思表示，且未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定有效。
關(guān)于雙方是否變更了房屋租賃合同中房屋租金遞增的約定。雖被告提出該主張，但未提供證據(jù)予以證實，且原告提交了2012年7月原告致被告的通知書及向被告郵寄該通知書的國內(nèi)特快專遞郵件詳情單回執(zhí)和寄件人存留的第三聯(lián)，雖被告稱并未收到上述通知，但上述通知表明原告并未認可租金不予遞增，故對被告辯稱的雙方達成了租金不予遞增的主張，不予支持。因此，被告應(yīng)付原告的租金應(yīng)為合同約定的房屋第一年租金為130萬元，租賃期間的第二年、第三年、第四年、第八年、第九年、第十年按前一年租金標準為基數(shù)每年遞增10%；即被告應(yīng)付租金為:2010年3月至2011年2月130萬元、2011年3月至2012年2月143萬元、2012年3月至2013年2月157.3萬元、2013年3月至2014年2月173.03萬元，以上共計應(yīng)付租金為6033300元。
關(guān)于被告欠付的租金數(shù)額。被告稱共計支付租金5362000元，但其提交的票據(jù)顯示共計支付租金4486500元，原告認可的數(shù)額為5304400元，故應(yīng)以原告認可的為準。被告主張另外為原告墊付的租金68890元，因被告未依照房屋租賃合同的約定提供上述房屋北側(cè)4層供原告使用，被告從新生研究所租賃房屋供原告辦公使用，實為對房屋租賃合同的履行，該部分房屋租金即應(yīng)由被告支付。被告主張石家莊市橋東區(qū)人民法院據(jù)（2006）東執(zhí)字第333-7號執(zhí)行裁定扣劃的69萬元抵頂租金，但根據(jù)雙方簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，原告該土地及土地之上的房屋擔保的債務(wù)或其它與本地塊和房屋有關(guān)的債務(wù)均由被告承擔，該執(zhí)行裁定所涉及的債務(wù)顯然是形成于原、被告簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同之前，被告已經(jīng)承諾由其承擔該土地相關(guān)的債務(wù)，故對被告該69萬元用于抵頂租金的主張，本院不予支持。2010年3月至2014年2月，被告應(yīng)付6033300元，實付5304400元，欠付728900元。
關(guān)于原告主張的2012年之前的租金是否超過訴訟時效。雖租賃合同約定了每年的租金交付的時間，但是該合同的履行具有連續(xù)性且合同約定了解除合同的條件為欠付租金累計達600000元，故自解除合同的條件成就至原告起訴，并未超過訴訟時效期間。
關(guān)于原告訴求的違約金及滯納金。滯納金實為違約金性質(zhì)，雖合同約定了違反合同應(yīng)按年度向?qū)Ψ浇患{年租金的10%作為違約金，現(xiàn)原告主張違約金173000元，但被告提出約定的違約金支付標準過高，應(yīng)予調(diào)整，原告并未提供證據(jù)證明因被告違約給其造成的損失，綜合考慮到合同的履行情況及雙方的預(yù)期利益，且原告庭審中同意按照銀行罰息利率計算滯納金，將原告訴求的違約金和滯納金一并按照銀行同期貸款利率上浮30%計算為宜。
綜上，被告欠付租金達600000元，原告有權(quán)按照合同約定的解除合同的條件，要求解除合同，并由被告支付租金、違約金及返還房屋。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條 ?第二款 ?、第九十七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?之規(guī)定，判決如下:

原告石家莊市水產(chǎn)供銷中心與被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的上述《房屋租賃合同》終止履行；
二、被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告2010年3月至2014年2月間欠付的租金728900元及違約金（違約金以每季度欠付租金為基數(shù)，自應(yīng)付未付之日起至本判決生效之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的同期流動資金貸款利率上浮30%計算），并向原告返還按照房屋租賃合同租賃的房屋。
被告如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費13638元，因適用簡易程序減半收取為6819元，原告石家莊市水產(chǎn)供銷中心負擔865元，被告石家莊市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔5954元。

審判長：趙靜

書記員：趙斌