上訴人（原審被告、反訴原告）：石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司，住所地：石家莊市新華區(qū)北小街10號(hào)。
法定代表人張獻(xiàn)忠，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：姚立斌，河北暖風(fēng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）呂某，男。
委托代理人：趙有勛。

上訴人石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司與被上訴人呂某因租賃合同糾紛一案，不服石家莊市新華區(qū)人民法院（2013）新民一初字第27號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2011年1月3日，原、被告雙方簽訂《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》，其中該協(xié)議第一條約定原告作為乙方使用甲方（被告）4層4096號(hào)鋪位，使用面積是16平方米。第二條、使用期限為3年，自2011年1月3日至2014年1月2日止。第四條、乙方鋪位按每月每平米110元計(jì)算（其中使用費(fèi)7040元，改造費(fèi)5632元，場(chǎng)地費(fèi)5632元，設(shè)施費(fèi)2816元）總計(jì)費(fèi)用為人民幣21120元／年，以后每年費(fèi)用遞增20%，并于第二年12月3日前繳納下一年費(fèi)用。第五條、甲方負(fù)責(zé)提供中央空調(diào)、公共照明、保安、保潔、水電維修等物業(yè)服務(wù)，并根據(jù)國(guó)家政策按不高于周邊同等市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，收取乙方電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。以上費(fèi)用于每月25日前按時(shí)繳納，逾期不交者，按日收取10%的滯納金；逾期達(dá)7天不交者，甲方有權(quán)從其信譽(yù)保證金中扣除應(yīng)繳費(fèi)用及相應(yīng)滯納金，并終止協(xié)議。第六條、乙方須在協(xié)議簽訂前向甲方交納信譽(yù)保證金人民幣壹萬(wàn)元。甲方為乙方開(kāi)具收據(jù)，乙方應(yīng)妥善保管，丟失不補(bǔ)；協(xié)議期內(nèi)如乙方單方面解除協(xié)議，此信譽(yù)保證金不予退還。同日，原、被告雙方再次簽訂《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》，其中該協(xié)議第一條約定原告作為乙方使用甲方（被告）4層4155號(hào)鋪位，使用面積是16平方米。第二條、使用期限為3年，自2011年1月3日至2014年1月2日止。第四條、乙方鋪位按每月每平米100元計(jì)算（其中使用費(fèi)6400元，改造費(fèi)5120元，場(chǎng)地費(fèi)5120元，設(shè)施費(fèi)2560元），總計(jì)算費(fèi)用為人民幣19200元／年，以后每年費(fèi)用遞增20%，并于第二年12月3日前繳納下一年費(fèi)用。該協(xié)議其他內(nèi)容同上述《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》內(nèi)容一致。協(xié)議簽訂后，被告向原告交付了商鋪，原告依約向被告支付了鋪位押金20000元、鋪位租金40320元、接線及垃圾費(fèi)600元，電卡押金200元。2012年11月19日，原告起訴被告至法院，要求：1、依法解除原、被告簽訂的《鋪位使用協(xié)議書(shū)》；2、判決被告退還鋪位押金、返還鋪位租金、接線及垃圾費(fèi)、電卡押金等共計(jì)為61120元；3、判決被告賠償原告支付的裝修費(fèi)、材料費(fèi)等項(xiàng)直接經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)10000元。4、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。訴訟中，被告依法向原告提出反訴，要求：1、判令被反訴人違約，補(bǔ)交所欠租金42336元，物業(yè)費(fèi)7200元，違約金40000元；2、如果被反訴人解除合同，判令其支付賠償金44136元；3、依法沒(méi)收被反訴人非法占用的收入或判令退還；4、判令被反訴人承擔(dān)本案訴訟費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。以上事實(shí)，有2011年1月3日《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》兩份、當(dāng)事人陳述、庭審筆錄等予以證實(shí)。
庭審中，原告提交：1、2012年9月13日談話錄音證明2012年9月13日，被告方經(jīng)理王穎稱，中止協(xié)議后退還押金，并承諾什么時(shí)候正常經(jīng)營(yíng)，簽訂正式合同再收押金。2、提交2012年9月28日談話錄音，證明被告未依約安裝中央空調(diào)，不具備正常經(jīng)營(yíng)的事實(shí)。錄音中被告方經(jīng)理王穎認(rèn)可四樓有187戶，但僅有五、六戶經(jīng)營(yíng)。第二年租金可以讓到2013年5月份。被告認(rèn)可原告因無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)受到重大經(jīng)濟(jì)損失。被告認(rèn)可無(wú)法辦理商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原告無(wú)法開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3、2012年12月1日談話錄音，證明被告認(rèn)可在錄音中多次認(rèn)可被告2012年11月底強(qiáng)行鎖門(mén)的事實(shí)，并同意2013年以后再交第二年的租金，并認(rèn)可尚未安裝中央空調(diào)的情況。被告質(zhì)證稱，談話錄音由于當(dāng)時(shí)錄音環(huán)境、在場(chǎng)人數(shù)、使用的錄音機(jī)器質(zhì)量等因素，致使錄音內(nèi)容不清晰，故對(duì)錄音中涉及的身份、工作單位均無(wú)法確認(rèn)。假設(shè)談話錄音中有被告的工作人員在場(chǎng)，也是工作人員的個(gè)人行為。原告提交公證書(shū)及視頻資料，證明被告擅自為原告商鋪加鎖，致使原告無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。被告質(zhì)證稱，證據(jù)僅能證明取證當(dāng)天的情形，但不能證明取證之前及之后的狀況。公證書(shū)中亦顯示原告稱商鋪有自己加鎖的情形。原告提交照片18張，證明商廈內(nèi)電梯停運(yùn)，貨物電梯無(wú)防護(hù)措施，原告商鋪被鎖，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。被告稱，照片與本案原、被告是否違約無(wú)關(guān)聯(lián)性。照片僅能證明取證當(dāng)天的情形，但不能證明取證之前及之后的狀況。原告提交現(xiàn)金收據(jù)，證明原告因裝修產(chǎn)生費(fèi)用應(yīng)由被告承擔(dān)。被告稱原告所提交證據(jù)不能證明原告的主張。被告提交房屋所有權(quán)證，證明本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)已經(jīng)過(guò)備案登記，不存在違約行為。原告質(zhì)證稱房產(chǎn)證中的平面圖僅有三層的，不能證明四層系合法建筑。被告提交消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，證明2001年4月27日，伴縱商廈已經(jīng)石家莊市公安局消防處驗(yàn)收，且只在經(jīng)營(yíng)前驗(yàn)收合格即可，不用每年驗(yàn)收。原告質(zhì)證稱，消防驗(yàn)收是2001年的，被告應(yīng)提交2011年的消防驗(yàn)收手續(xù)。房產(chǎn)證系2004年的，與原告提交的消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)相矛盾。經(jīng)詢問(wèn)，被告認(rèn)可伴縱商廈四樓未安裝中央空調(diào)。經(jīng)詢問(wèn)，被告對(duì)給原告商鋪加鎖一事不予認(rèn)可。經(jīng)詢問(wèn)，被告稱對(duì)于原告所提交的談話錄音中涉及事實(shí)不清楚，對(duì)于錄音中是否有被告單位的工作人員亦不清楚。
原審認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，原、被告雙方應(yīng)當(dāng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則，善意地享有、履行協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)。被告始終未能依照協(xié)議書(shū)安裝中央空調(diào)，造成原告雖然租賃了商鋪，但卻無(wú)法經(jīng)營(yíng)，故原告要求與被告解除《伴縱．新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》的主張，予以支持。原告向被告交納的鋪位押金20000元及電卡押金200元，被告應(yīng)當(dāng)返還。原告自2011年1月起租賃、使用被告商鋪，應(yīng)當(dāng)向被告支付租賃費(fèi)、接線及垃圾費(fèi)，現(xiàn)原告要求被告返還租賃費(fèi)、接線及垃圾費(fèi)，于法無(wú)據(jù)，不予支持。原告提交的現(xiàn)金收據(jù)，均非國(guó)家正規(guī)發(fā)票，該證據(jù)不能證明費(fèi)用是由原告商鋪裝修所產(chǎn)生，故原告要求被告賠償裝修費(fèi)、材料費(fèi)等直接經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)10000元的主張，不予支持?！栋榭v.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》的解除，系因被告未能安裝中央空調(diào)違約所致，故被告反訴請(qǐng)求原告支付租金42336元，物業(yè)費(fèi)7200元、違約金40000元及賠償金44136元的主張，不予支持。被告請(qǐng)求法院沒(méi)收被告非法占用的收入或判令退還，但被告未能對(duì)原告是否存在非法收入舉證證明，故不予采納。遂判決判：一、本判決書(shū)生效之日起解除原告呂某與被告石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司簽訂的兩份《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書(shū)》。二、被告石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司于本判決書(shū)生效之日十五日內(nèi)返還原告呂某商鋪押金20000元及電卡押金200元，共計(jì)人民幣20200元。三、駁回原告呂某的其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回反訴原告石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司的反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。訴訟費(fèi)1578元，反訴費(fèi)1487元，由被告石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、上訴人與被上訴人簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同是否符合法定解除條件；2、上訴人是否應(yīng)當(dāng)返還被上訴人鋪位押金；3、上訴人反訴請(qǐng)求的租金、物業(yè)費(fèi)、賠償金是否應(yīng)當(dāng)支持。關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，上訴人與被上訴人簽訂的《伴縱·新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議》約定：甲方（上訴人）負(fù)責(zé)提供中央空調(diào)、公共照明、保安、保潔、水電維修等物業(yè)服務(wù)，并根據(jù)國(guó)家政策按不高于周邊同等市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，收取乙方（被上訴人）電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。該約定證明上訴人有提供中央空調(diào)物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，被上訴人有繳納電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。進(jìn)而可證明被上訴人承租的鋪位應(yīng)當(dāng)享受中央空調(diào)所帶來(lái)的利益，否則不可能約定與之相對(duì)應(yīng)的繳納中央空調(diào)電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。上訴人主張一、二、三層裝有中央空調(diào)，四層就足以得到冷暖氣流供承租方使用，無(wú)需另行安裝中央空調(diào)。從當(dāng)事人提供的四層部分照片可知四層相對(duì)獨(dú)立，且每個(gè)鋪位又為獨(dú)立封閉的門(mén)簾，上訴人主張無(wú)需另行安裝中央空調(diào)的理由過(guò)于牽強(qiáng)，本院不予采信。被上訴人承租鋪位的目的是經(jīng)營(yíng)商品從而獲得利益，并謀求利益最大化，而非僅限于能夠經(jīng)營(yíng)，而消費(fèi)環(huán)境的優(yōu)劣直接影響著經(jīng)營(yíng)效益的高低，進(jìn)而關(guān)乎到被上訴人經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的大小。故上訴人能否提供優(yōu)質(zhì)的空調(diào)服務(wù)足以影響被上訴人經(jīng)營(yíng)利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為租賃合同的主要義務(wù)。上訴人與被上訴人多次交涉，其中之一就是被上訴人要求上訴人依據(jù)合同約定履行空調(diào)服務(wù)的主要義務(wù)，上訴人在合理期間內(nèi)仍未履行，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定的法定解除條件，故對(duì)被上訴人依法解除合同的請(qǐng)求，應(yīng)予支持，上訴人主張不符合法定解除條件的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回。關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，因上訴人未依照合同約定履行主要義務(wù)，導(dǎo)致合同解除，被上訴人有權(quán)要求上訴人返還鋪位押金。關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，首先，對(duì)被上訴人提供的上訴人的工作人員王穎等與被上訴人于2012年9月13日、9月28日、12月1日的談話錄音有異議，認(rèn)為被錄音者的身份不明也不知道是否經(jīng)過(guò)剪輯處理，但上訴人未申請(qǐng)鑒定用于反駁被上訴人提供的錄音證據(jù)，故本院對(duì)上訴人提供的談話錄音的真實(shí)性予以認(rèn)定。2012年9月13日的錄音證據(jù)（原審卷第23頁(yè)）商戶：“交錢(qián)的時(shí)候你可不是這么說(shuō)的，什么時(shí)候計(jì)費(fèi)，什么時(shí)候簽個(gè)合同或補(bǔ)充協(xié)議嗎？現(xiàn)在這個(gè)協(xié)議都沒(méi)簽？”王穎：“我還承認(rèn)我說(shuō)的那句話，我還承認(rèn)說(shuō)的那句話。但是去年4月份下的通知，你們都沒(méi)見(jiàn)，你沒(méi)見(jiàn)那就沒(méi)法說(shuō)了?，F(xiàn)在只能通知大家伙兒通知了”商戶：“我問(wèn)一問(wèn)，就說(shuō)頭一年的房租吧，交了之后，咱們簽的時(shí)候就有說(shuō)法，說(shuō)要從什么時(shí)候計(jì)租，咱們?cè)俸灦▊€(gè)東西，，有這個(gè)說(shuō)法吧？”王穎：“嗯?！鄙虘簦骸爱?dāng)時(shí)咱們說(shuō)的就是交第一年租金的時(shí)候，什么時(shí)候計(jì)租開(kāi)始，就是還沒(méi)計(jì)租，雖然商戶入住了，等于還沒(méi)有計(jì)租，對(duì)不對(duì)？”王穎：“對(duì)?！币陨蠈?duì)話能夠證明繳納一年租金或簽訂合同時(shí)上訴人就承諾計(jì)租或計(jì)費(fèi)時(shí)間不是書(shū)面合同約定的租賃期間的開(kāi)始時(shí)間，而是另行約定了開(kāi)始計(jì)費(fèi)的條件。依據(jù)承諾必守的原則，上訴人反訴請(qǐng)求給付租金、物業(yè)費(fèi)的理由不能成立，應(yīng)予駁回。上訴人反訴主張被上訴人構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償金責(zé)任，但沒(méi)有提供證據(jù)支持其主張，故本院不予支持。另外，原審判決案件受理費(fèi)負(fù)擔(dān)比例錯(cuò)誤，本院予以糾正。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)1578元，反訴費(fèi)1487元，共計(jì)3065元，由上訴人石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)1935元，被上訴人呂某負(fù)擔(dān)1130元；二審案件受理費(fèi)3065元，由上訴人石家莊市伴縱經(jīng)貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　牛躍東 審　判　員　　楊來(lái)斌 代理審判員　　申　玉

書(shū)記員：李莉