上訴人（原審被告、反訴原告）：石家莊市伴縱經貿有限公司，住所地：石家莊市新華區(qū)北小街10號。
法定代表人張獻忠，該公司董事長。
委托代理人：姚立斌，河北暖風律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）于某某，女。
委托代理人：趙有勛。

上訴人石家莊市伴縱經貿有限公司與被上訴人于某某因租賃合同糾紛一案，不服石家莊市新華區(qū)人民法院（2013）新民一初字第76號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
原審查明，2011年1月6日，原、被告雙方簽訂《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書》，其中該協(xié)議第一條約定原告作為乙方使用甲方（被告）4層4075號鋪位，使用面積是15平方米。第二條、使用期限為3年，自2011年1月6日至2014年1月5日止。第四條、乙方鋪位按每月每平米110元計算（其中使用費6600元，改造費5280元，場地費5280元，設施費2640元）總計費用為人民幣19800元／年，以后每年費用遞增20%，并于第二年12月3日前繳納下一年費用。第五條、甲方負責提供中央空調、公共照明、保安、保潔、水電維修等物業(yè)服務，并根據(jù)國家政策按不高于周邊同等市場的標準，收取乙方電費、物業(yè)費等各項費用。以上費用于每月25日前按時繳納，逾期不交者，按日收取10%的滯納金；逾期達7天不交者，甲方有權從其信譽保證金中扣除應繳費用及相應滯納金，并終止協(xié)議。第六條、乙方須在協(xié)議簽訂前向甲方交納信譽保證金人民幣壹萬元。甲方為乙方開具收據(jù)，乙方應妥善保管，丟失不補；協(xié)議期內如乙方單方面解除協(xié)議，此信譽保證金不予退還。協(xié)議簽訂后，被告向原告交付了商鋪，原告依約向被告支付了鋪位押金10000元、鋪位租金19800元、接線及垃圾費300元，電卡押金100元。2012年11月19日，原告起訴被告至法院，要求：1、依法解除原、被告簽訂的《鋪位使用協(xié)議書》；2、判決被告退還鋪位押金、返還鋪位租金、接線及垃圾費、電卡押金等共計為30200元；3、判決被告賠償原告支付的裝修費、材料費等項直接經濟損失共計5000元。4、案件受理費由被告承擔。訴訟中，被告依法向原告提出反訴，要求：1、判令被反訴人違約，補交所欠租金20592元，物業(yè)費3360元，違約金20000元；2、如果被反訴人解除合同，判令其支付賠償金21680元；3、依法沒收被反訴人非法占用的收入或判令退還；4、判令被反訴人承擔本案訴訟費等相關費用。以上事實，有2011年1月6日《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書》、當事人陳述、庭審筆錄等予以證實。
庭審中，原告提交：1、2012年9月13日談話錄音證明2012年9月13日，被告方經理王穎稱，中止協(xié)議后退還押金，并承諾什么時候正常經營，簽訂正式合同再收押金。2、提交2012年9月28日談話錄音，證明被告未依約安裝中央空調，不具備正常經營的事實。錄音中被告方經理王穎認可四樓有187戶，但僅有五、六戶經營。第二年租金可以讓到2013年5月份。被告認可原告因無法正常經營受到重大經濟損失。被告認可無法辦理商戶營業(yè)執(zhí)照，原告無法開展正常的經營活動。3、2012年12月1日談話錄音，證明被告認可在錄音中多次認可被告2012年11月底強行鎖門的事實，并同意2013年以后再交第二年的租金，并認可尚未安裝中央空調的情況。被告質證稱，談話錄音由于當時錄音環(huán)境、在場人數(shù)、使用的錄音機器質量等因素，致使錄音內容不清晰，故對錄音中涉及的身份、工作單位均無法確認。假設談話錄音中有被告的工作人員在場，也是工作人員的個人行為。原告提交公證書及視頻資料，證明被告擅自為原告商鋪加鎖，致使原告無法正常經營。被告質證稱，證據(jù)僅能證明取證當天的情形，但不能證明取證之前及之后的狀況。公證書中亦顯示原告稱商鋪有自己加鎖的情形。原告提交照片18張，證明商廈內電梯停運，貨物電梯無防護措施，原告商鋪被鎖，無法正常經營。被告稱，照片與本案原、被告是否違約無關聯(lián)性。照片僅能證明取證當天的情形，但不能證明取證之前及之后的狀況。原告提交現(xiàn)金收據(jù)，證明原告因裝修產生費用應由被告承擔。被告稱原告所提交證據(jù)不能證明原告的主張。被告提交房屋所有權證，證明本案訴爭房產已經過備案登記，不存在違約行為。原告質證稱房產證中的平面圖僅有三層的，不能證明四層系合法建筑。被告提交消防驗收意見書，證明2001年4月27日，伴縱商廈已經石家莊市公安局消防處驗收，且只在經營前驗收合格即可，不用每年驗收。原告質證稱，消防驗收是2001年的，被告應提交2011年的消防驗收手續(xù)。房產證系2004年的，與原告提交的消防驗收意見書相矛盾。經詢問，被告認可伴縱商廈四樓未安裝中央空調。經詢問，被告對給原告商鋪加鎖一事不予認可。經詢問，被告稱對于原告所提交的談話錄音中涉及事實不清楚，對于錄音中是否有被告單位的工作人員亦不清楚。
原審認為，原、被告雙方簽訂的《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書》系雙方當事人真實意思表示，原、被告雙方應當基于誠實信用原則，善意地享有、履行協(xié)議約定的權利義務。被告始終未能依照協(xié)議書安裝中央空調，造成原告雖然租賃了商鋪，但卻無法經營，故原告要求與被告解除《伴縱．新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書》的主張，予以支持。原告向被告交納的鋪位押金10000元及電卡押金100元，被告應當返還。原告自2011年1月起租賃、使用被告商鋪，應當向被告支付租賃費、接線及垃圾費，現(xiàn)原告要求被告返還租賃費、接線及垃圾費，于法無據(jù)，不予支持。原告提交的現(xiàn)金收據(jù)，均非國家正規(guī)發(fā)票，該證據(jù)不能證明費用是由原告商鋪裝修所產生，故原告要求被告賠償裝修費、材料費等直接經濟損失共計5000元的主張，不予支持?！栋榭v.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書》的解除，系因被告未能安裝中央空調違約所致，故被告反訴請求原告支付租金20592元，物業(yè)費3360元、違約金20000元及賠償金21680元的主張，不予支持。被告請求法院沒收被告非法占用的收入或判令退還，但被告未能對原告是否存在非法收入舉證證明，故不予采納。遂判決判：一、本判決書生效之日起解除原告于某某與被告石家莊市伴縱經貿有限公司簽訂的《伴縱.新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議書》。二、被告石家莊市伴縱經貿有限公司于本判決書生效之日十五日內返還原告于某某商鋪押金10000元及電卡押金100元，共計人民幣10100元。三、駁回原告于某某的其他訴訟請求。四、駁回反訴原告石家莊市伴縱經貿有限公司的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。訴訟費680元，反訴費720元，由被告石家莊市伴縱經貿有限公司負擔。

本院認為，本案的爭議焦點為：1、上訴人與被上訴人簽訂的商鋪租賃合同是否符合法定解除條件；2、上訴人是否應當返還被上訴人鋪位押金；3、上訴人反訴請求的租金、物業(yè)費、賠償金是否應當支持。關于第一個爭議焦點，上訴人與被上訴人簽訂的《伴縱·新青年服裝商城鋪位使用協(xié)議》約定：甲方（上訴人）負責提供中央空調、公共照明、保安、保潔、水電維修等物業(yè)服務，并根據(jù)國家政策按不高于周邊同等市場的標準，收取乙方（被上訴人）電費、物業(yè)費等各項費用。該約定證明上訴人有提供中央空調物業(yè)服務的義務，被上訴人有繳納電費及物業(yè)費的義務。進而可證明被上訴人承租的鋪位應當享受中央空調所帶來的利益，否則不可能約定與之相對應的繳納中央空調電費及物業(yè)費的義務。上訴人主張一、二、三層裝有中央空調，四層就足以得到冷暖氣流供承租方使用，無需另行安裝中央空調。從當事人提供的四層部分照片可知四層相對獨立，且每個鋪位又為獨立封閉的門簾，上訴人主張無需另行安裝中央空調的理由過于牽強，本院不予采信。被上訴人承租鋪位的目的是經營商品從而獲得利益，并謀求利益最大化，而非僅限于能夠經營，而消費環(huán)境的優(yōu)劣直接影響著經營效益的高低，進而關乎到被上訴人經營利潤的大小。故上訴人能否提供優(yōu)質的空調服務足以影響被上訴人經營利益，應當認定為租賃合同的主要義務。上訴人與被上訴人多次交涉，其中之一就是被上訴人要求上訴人依據(jù)合同約定履行空調服務的主要義務，上訴人在合理期間內仍未履行，符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）項規(guī)定的法定解除條件，故對被上訴人依法解除合同的請求，應予支持，上訴人主張不符合法定解除條件的上訴理由不能成立，應予駁回。關于第二個爭議焦點，因上訴人未依照合同約定履行主要義務，導致合同解除，被上訴人有權要求上訴人返還鋪位押金。關于第三個爭議焦點，首先，對被上訴人提供的上訴人的工作人員王穎等與被上訴人于2012年9月13日、9月28日、12月1日的談話錄音有異議，認為被錄音者的身份不明也不知道是否經過剪輯處理，但上訴人未申請鑒定用于反駁被上訴人提供的錄音證據(jù)，故本院對上訴人提供的談話錄音的真實性予以認定。2012年9月13日的錄音證據(jù)（原審卷第23頁）商戶：“交錢的時候你可不是這么說的，什么時候計費，什么時候簽個合同或補充協(xié)議嗎？現(xiàn)在這個協(xié)議都沒簽？”王穎：“我還承認我說的那句話，我還承認說的那句話。但是去年4月份下的通知，你們都沒見，你沒見那就沒法說了。現(xiàn)在只能通知大家伙兒通知了”商戶：“我問一問，就說頭一年的房租吧，交了之后，咱們簽的時候就有說法，說要從什么時候計租，咱們再簽定個東西，，有這個說法吧？”王穎：“嗯?！鄙虘簦骸爱敃r咱們說的就是交第一年租金的時候，什么時候計租開始，就是還沒計租，雖然商戶入住了，等于還沒有計租，對不對？”王穎：“對?！币陨蠈υ捘軌蜃C明繳納一年租金或簽訂合同時上訴人就承諾計租或計費時間不是書面合同約定的租賃期間的開始時間，而是另行約定了開始計費的條件。依據(jù)承諾必守的原則，上訴人反訴請求給付租金、物業(yè)費的理由不能成立，應予駁回。上訴人反訴主張被上訴人構成違約應當承擔賠償金責任，但沒有提供證據(jù)支持其主張，故本院不予支持。另外，原審判決案件受理費負擔比例錯誤，本院予以糾正。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費680元，反訴費720元，共計1400元，由上訴人石家莊市伴縱經貿有限公司負擔915元，被上訴人于某某負擔485元；二審案件受理費1400元，由上訴人石家莊市伴縱經貿有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　牛躍東 審　判　員　　楊來斌 代理審判員　　申　玉

書記員：李莉