原告：石家莊市東某物業(yè)服務(wù)有限公司（原石家莊市金世界城市廣場物業(yè)服務(wù)有限公司），住所地石家莊橋西區(qū)槐安東路69號香晴苑家世界一層。
法定代表人：趙玉新，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：王計春，河北融辰律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張園園，河北融辰律師事務(wù)所律師。
被告：張英軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市新華區(qū)。

原告石家莊市東某物業(yè)服務(wù)有限公司與被告張英軍物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，2018年5月2日河北省石家莊市中級人民法院作出（2018）冀01民終5261號裁定；撤銷本院（2017）冀0104民初6698號裁定，指令本院審理。本院于2018年7月3日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人張園園、被告張英軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告石家莊市東某物業(yè)服務(wù)有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告給付原告2015年7月4日至2017年12月31日物業(yè)服務(wù)費38811元；2、判令被告按照每日千分之二支付逾期繳費違約金31296元（以上違約金計算截止至2017年8月6日，之后違約金按照協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)計算至實際給付完畢日止）；3、案件受理費由被告承擔(dān)。
本案相關(guān)情況
被告原系石家莊市橋西區(qū)東某·紫御府小區(qū)16號樓3單元301號房屋（該房屋目前尚未取得房產(chǎn)證）的管理人，套內(nèi)建筑面積為323.16平方米。2014年7月4日，石家莊市金世界城市廣場物業(yè)服務(wù)有限公司和被告簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議一份，被告辦理了收房入住手續(xù)。物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定物業(yè)費按建筑面積3.5元/月/平米標(biāo)準(zhǔn)收取，交納時間為入住前預(yù)交一年的物業(yè)服務(wù)費用，以后每個交費期（半年末）最后一個月25日前預(yù)交半年的物業(yè)服務(wù)費。2017年7月5日石家莊市金世界城市廣場物業(yè)服務(wù)有限公司更名為石家莊市東某物業(yè)服務(wù)有限公司。原告稱被告繳納了2014年7月4日至2015年7月3日的物業(yè)費，之后被告未交納過物業(yè)費，原告稱對被告進行過催繳，被告仍未交納物業(yè)費。
被告認可房屋面積，也認可未交納物業(yè)費，被告稱由于債務(wù)糾紛，本院于2015年8月3日作出（2015）西執(zhí)字第01296號執(zhí)行裁定書，裁定將本案所涉房屋備案到案外人李文麗名下，被告也于2015年7月份將房屋實際交付給案外人李文麗。案外人李文麗至本院做詢問筆錄一份，認可其于2015年7月實際收到本案所涉房屋。
本案所涉房屋一直未裝修完畢，未實際入住，原告主張按照全額收取物業(yè)費，被告主張空置房屋不應(yīng)全額收取物業(yè)費，雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議第第三條第五項約定，空置房的物業(yè)費應(yīng)全額繳納。
原告主張被告按照每日千分之二的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期繳費違約金，被告主張該違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。
原告于本案辯論終結(jié)后要求追加案外人李文麗為被告，于法無據(jù)，本院依法不予受理。
上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議一份、房屋面積測算成果表復(fù)印件一份、內(nèi)資企業(yè)登記基本情況表、照片等證據(jù)予以證實。
裁判理由和結(jié)果

本院認為，本案所涉房屋未取得房產(chǎn)證，應(yīng)有房屋的實際管理人承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。本案所涉房屋實際管理人原系被告，被告主張該房屋現(xiàn)已由本院裁定房屋備案給案外人李文麗，被告也實際將房屋交付給了李文麗，其已不再是房屋的實際管理人，不應(yīng)承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，依據(jù)本案證據(jù)，案外人李文麗認可其于2015年7月份收到本案所涉房屋，具體哪一天記不清，被告也未能向本院舉證證明被告于具體哪一天將房屋交付案外人李文麗，本院于2015年8月3日作出變更備案的裁定，綜合本案基本情況，本院認為被告應(yīng)繳納2015年7月4日至2015年8月3日期間欠繳的物業(yè)服務(wù)費。
關(guān)于物業(yè)費的交付標(biāo)準(zhǔn)問題，本案所涉房屋套內(nèi)建筑面積為323.16平方米，原、被告雙方簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)為3.5元/平方米/月，由于本案所涉房屋屬空置房屋，參照《石家莊市物業(yè)管理條例》第三十七條規(guī)定：“連續(xù)三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業(yè)，空置期間按百分之二十繳納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外”，原、被告雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中對于空置房屋的服務(wù)費約定全額繳納，本案所涉房屋應(yīng)全額交付物業(yè)服務(wù)費，故被告應(yīng)支付原告2015年7月4日至2015年8月3日期間的物業(yè)服務(wù)費1131.06元。
關(guān)于違約金問題，雙方約定在每個繳費期（半年末）最后一個月25日前預(yù)交半年的物業(yè)管理費，被告未依約于2015年6月25日前交付欠付的物業(yè)服務(wù)費，其行為構(gòu)成違約。原告要求被告按照日千分之二繳納違約金，被告主張該違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，本院依法調(diào)整為按照年息7.8%支付，故被告應(yīng)支付原告違約金，以1131.06元為基數(shù)，自2015年6月26日起支付至付清之日止，按照年息7.8%計算。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告張英軍于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告石家莊市東某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)費1131.06元并支付違約金（以1131.06元為基數(shù)，自2015年6月26日起至付清之日止，按照年息7.8%計算）；
二、駁回原告石家莊市東某物業(yè)服務(wù)有限公司的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1552元，由原告石家莊市東某物業(yè)服務(wù)有限公司負擔(dān)1502元，被告張英軍負擔(dān)50元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院，并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費（收款單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號：62×××47，開戶銀行：河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審判長 韓麗娟
人民陪審員 李君莉
人民陪審員 張玉安

書記員： 王磊