再審申請人（一審被告、二審上訴人）：石某某華某廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：河北省石某某市新華區(qū)民族路77號華某數(shù)碼廣場A座寫字樓30層3001室-3005室。
法定代表人：練斌，該公司董事長。
委托訴訟代理人：徐迎彬，河北決策律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李延超，河北決策律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：馬某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石某某市裕華區(qū)。
委托訴訟代理人：樊惠平，河北天捷律師事務(wù)所律師。

再審申請人石某某華某廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華某公司）與被申請人馬某房屋買賣合同糾紛一案，石某某市新華區(qū)人民法院于2015年9月21日作出（2015）新民初字第321號民事判決，華某公司不服，上訴于本院。本院于2016年3月28日作出（2015）石民六終字第01479號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。華某公司不服，向河北省高級人民法院申請?jiān)賹?，河北省高級人民法院?016年11月30日作出（2016）冀民申3970號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案，再審申請人華某公司的委托訴訟代理人徐迎彬，被申請人馬某的委托訴訟代理人樊惠平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
華某公司申請?jiān)賹彿Q，一、原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。本案的爭議焦點(diǎn)問題是再審申請人是否在房屋買賣合同約定的期限2004年6月30日向被申請人交付了房屋。再審申請人與被申請人訂立的《商品房買賣合同》第14條第一款約定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第十條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。補(bǔ)充協(xié)議第六條第4項(xiàng)約定：買受人辦妥房屋交接手續(xù)，簽署房屋交接單，本合同項(xiàng)下商品房即交付買受人。再審申請人與被申請人之間約定以“簽署房屋交接單”為交房方式，并非是原判決徑行認(rèn)定的“轉(zhuǎn)移占有”的交房方式。并且再審申請人在通知被申請人來交房現(xiàn)場辦理交房時(shí)，被申請人也是按照合同約定，在驗(yàn)房后簽署了《收鋪通知書》及《華某廣場收鋪須知》和回執(zhí)單，《入伙發(fā)放資料統(tǒng)計(jì)表》、《地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表》、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主入伙會(huì)簽章》等，其中《地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表》即為“房屋交接單”。不但被申請人在簽署時(shí)并未提出異議，并且其在本案庭審中也認(rèn)可其簽署了《地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表》。原審判決以“轉(zhuǎn)移占有”作為交房方式是明顯不當(dāng)?shù)?。而且相關(guān)書證均顯示，被申請人在收到再審申請人通知后，實(shí)際于2014年3月來驗(yàn)房并簽署了《地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表》，與合同約定的2014年6月提前了兩個(gè)月，再審申請人交房并未逾期。被申請人提交的2014年8月16日拍攝的房屋通道堵塞的視頻照片等，與本案毫無關(guān)聯(lián)性。原判決以此作為唯一的證據(jù)來認(rèn)定再審申請人未能將房屋“轉(zhuǎn)移占有”給被申請人是錯(cuò)誤的。房屋是否逾期交房，應(yīng)當(dāng)以合同約定的期限屆滿時(shí)的房屋現(xiàn)狀為準(zhǔn)，2014年8月16日房屋通道受阻與2014年3月交房事實(shí)是否成立，二者之間不存在必然因果關(guān)系。二審中，再審申請人提交了多份新證據(jù)，其中包括與本案不具有利害關(guān)系的第三方石某某華某電子市場管理有限公司的證明，證明進(jìn)入房屋通道的障礙系該公司所為，與申請人無關(guān)。且華某商業(yè)廣場進(jìn)入地下商鋪且有八個(gè)通道，其他未受干擾的通道均可以正常通行，各商鋪通行無障礙。二審法院認(rèn)為該證明不是新證據(jù)未予采信，明顯是主觀臆斷。二審判決中認(rèn)定“鄭俊杰”是本公司工作人員錯(cuò)誤，鄭俊杰是深圳市華某物業(yè)管理公司石某某分公司的員工，且其證言可以證明房屋買受人均是按照合同約定的交房程序辦理的收房；二、原判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》固然沒有錯(cuò)誤，但是判決只引述該解釋第十一條“房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”半截內(nèi)容來進(jìn)行判決明顯是斷章取義。該條款完整的原文是“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”?？梢?，該條款明確支持合同當(dāng)事人可以在“轉(zhuǎn)移占有”之外，自行約定其他的房屋交付形式，而再審申請人與被申請人簽訂的《商品房買賣合同》也正是約定“轉(zhuǎn)移占有”以外的第二種交房形式，即簽署“房屋交接單”（即地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表）來實(shí)現(xiàn)交房。原判決斷章取義，適用法律錯(cuò)誤。本案系侵權(quán)之訴，而并非違約之訴。通過石某某華某電子市場管理有限公司出具的證明可知，被申請人拍攝的房屋通道堵塞系其管理行為，被申請人如認(rèn)為該行為造成其不能實(shí)現(xiàn)對房屋的權(quán)利，可另行提起侵權(quán)之訴，與再審申請人沒有關(guān)系。請求依法撤銷一、二審判決，依法改判駁回被申請人的訴訟請求或發(fā)回重審，本案訴訟費(fèi)用由被申請人承擔(dān)。
馬某辯稱，一、申請人逾期交付房屋的違約事實(shí)清楚，原審法院判決事實(shí)清楚。合同簽訂后，被申請人按約履行了向申請人交付房屋價(jià)款的義務(wù)，但申請人作為商品房出賣人未按合同約定的期限向被申請人履行交付使用的義務(wù)，申請人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，解除雙方簽訂的商品房買賣合同，返還被申請人支付的房款，并向申請人支付違約金。根據(jù)合同第十條規(guī)定，申請人應(yīng)在2014年6月30日前，依照國家和人民政府的有關(guān)規(guī)定，并符合本合同約定的商品房交付被申請人使用。申請人在2014年7月30日前仍不能交付房屋的，被申請人有權(quán)解除合同。而時(shí)至2014年7月30日，涉案房屋尚未竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收，不具備合同約定的交付條件。因申請人沒有向被申請人實(shí)際交付房屋，被申請人在2017年6月28日到申請人華某電子廣場處“集會(huì)”指責(zé)申請人將業(yè)主“拒之門外”，并要求“退房”解除合同。被申請人提交的2014年6月28日華某廣場地下負(fù)一層“商鋪”的現(xiàn)場狀態(tài)的現(xiàn)場視頻和照片證明，申請人將地下負(fù)一層“商鋪”大門卷閘門上鎖及其它通道圍擋攔住，將被申請人“拒之門外”，涉案房屋仍由申請人控制著；二、原審法院判決適用法律正確。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，對房屋的轉(zhuǎn)移、占有視為房屋的交付使用。申請人履行交付房屋的義務(wù)，轉(zhuǎn)移了房屋的占有，但當(dāng)事人有約定的除外。而申請人所稱的“交房的約定”是：雙方簽訂了驗(yàn)房單和入伙通知視為交房。但是，交付的行為的標(biāo)的物是涉案合同的商品房，合同約定的任何交房形式，必須達(dá)到將房屋實(shí)際交付給申請人的結(jié)果，而雙方簽訂了驗(yàn)房單和入伙通知，只是履行行為的一部分，而不是申請人據(jù)稱的申請人僅讓被申請人在交房手續(xù)上簽字。只有達(dá)到讓被申請人“控制”的結(jié)果，申請人才是履行了向被申請人交付使用的合同義務(wù)。時(shí)至2014年8月16日，申請人仍沒有將商品房實(shí)際交付給被申請人。為此申請人向被申請人送達(dá)了解除合同的書面通知“律師函”，主張解除合同并向被申請人支付違約金。雖然房屋買賣合同的當(dāng)事人可以約定房屋交付方式，但是任何約定的房屋交付方式，均必須以合同當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同目的為原則，否則該約定違反《合同法》而無效。申請人在原審?fù)徶幸矝]有證據(jù)證明將商品房實(shí)際交付給被申請人，被申請人沒有與申請人約定，由任何第三方代替被申請人接收房屋；三、涉案商品房所在的華某電子廣場同一負(fù)一層的其他業(yè)主已經(jīng)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)登記證記載的涉案商品房的竣工驗(yàn)收時(shí)間是2014年8月25日，本案當(dāng)事人雙方簽訂的商品房買賣合同約定的交房期限是2014年6月30日。2014年8月25日才竣工驗(yàn)收，而申請人所提交的證據(jù)證明，2014年7月30日以前，涉案房屋正處于竣工驗(yàn)收過程中，申請人作為商業(yè)用房的涉案房屋尚沒有經(jīng)過消防驗(yàn)收。2014年6月30日申請人尚不具備交房條件，申請人未按合同約定交房的違約事實(shí)清楚，證據(jù)充分；四、申請人在二審程序中提交的“證據(jù)”均不能證明其按照合同約定期限向被申請人交付使用房屋的事實(shí)。該所謂證據(jù)是申請人在爭議發(fā)生后，在訴訟過程中由偽造的虛假證據(jù)，而且該所謂證據(jù)與其向本案當(dāng)事人房屋是否實(shí)際交付的事實(shí)沒有關(guān)聯(lián)。申請人申請?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪?，?yīng)依法維持原審判決。
馬某向一審法院起訴請求：1、解除《商品房買賣合同》及相關(guān)協(xié)議；2、返還房款380660元；3、支付違約金19033元；4、賠償損失13400元（暫時(shí)按兩個(gè)月租金計(jì)算）；5、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。一審法院認(rèn)定事實(shí)，2012年12月14日，原告馬某與被告華某公司簽訂《商品房買賣合同》，合同約定，原告馬某購買被告華某公司開發(fā)的石某某市新華區(qū)民族路75/77號石某某華某數(shù)碼廣場地下商業(yè)-1296號商鋪，總價(jià)款380660元。付款方式為一次性付款，簽訂合同時(shí)將總房款一次性付清。交付期限條款約定，被告華某公司應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，逾期交房超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5%向買受人支付違約金。又查，原告馬某按照《商品房買賣合同》約定支付了全部房款。原告主張被告超過《商品房買賣合同》約定期限30天后仍沒有按合同約定條件將商鋪交付原告使用。為此，原告依據(jù)《商品房買賣合同》約定，行使合同解除權(quán)，與其他業(yè)主于2014年8月16日集體到被告華某公司要求退房，解除《商品房買賣合同》并向業(yè)主賠償損失。根據(jù)原告提供現(xiàn)場視頻、照片顯示該商鋪處于關(guān)閉狀態(tài)。2014年10月31日，原告以律師函的形式要求與被告華某廣場解除合同，同時(shí)要求其承擔(dān)違約責(zé)任和賠償責(zé)任。被告主張2014年3月通知業(yè)主前來辦理收鋪手續(xù)，并在2014年3月18-19日兩天，集中辦理了業(yè)主的收鋪手續(xù)，將合同約定的商鋪交付給了包括原告在內(nèi)的業(yè)主。由業(yè)主在地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表上簽字，因此被告按照合同約定向原告交付了經(jīng)驗(yàn)收合格的房產(chǎn)，且交房日并未超過合同約定的2014年6月30日，不存在原告所訴稱的延期交房的情形。原告質(zhì)證稱，只是在形式上簽署了上述文件，事實(shí)上被告并未實(shí)際交付商鋪。再查，原告（甲方）與石某某華某電子市場管理有限公司（乙方）在簽訂上述《商品房買賣合同》同時(shí)簽訂了《商業(yè)管理合同》，合同約定在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)未成立之時(shí)，甲方將其擁有的華某廣場商業(yè)用房的經(jīng)營管理權(quán)委托給乙方，由乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理，……經(jīng)營所得由甲方擁有。經(jīng)法庭詢問原告，原告第一項(xiàng)訴訟請求“解除《商品房買賣合同》及相關(guān)協(xié)議”，中的“相關(guān)協(xié)議”是指《地下商業(yè)交接驗(yàn)收表》、《商業(yè)管理合同》。上述事實(shí)有商品房買賣合同、商業(yè)管理合同、當(dāng)事人陳述等為證。一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，原、被告雙方簽訂的石某某市商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。原告主張被告逾期交房，被告主張已提前交房，提供有地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表等證據(jù)為證，但根據(jù)原告提供的現(xiàn)場視頻、照片及實(shí)際情況表明該房產(chǎn)并沒有實(shí)際交付給原告使用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，故被告以原告已簽署交接驗(yàn)收確認(rèn)表等相關(guān)文件作為交付房屋的理據(jù)不足，不予支持。因此被告存在違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定，原告有權(quán)解除合同。故原告要求解除與被告簽訂的《商品房買賣合同》，本院予以支持。原告要求解除《地下商業(yè)交接驗(yàn)收表》，因該驗(yàn)收表并非與被告所簽合同，故不涉及解除問題。原告要求解除《商業(yè)管理合同》，因該上述合同相對方均涉及案外人，故對原告該項(xiàng)訴訟請求不予支持。原告要求被告返還房款380660元，予以支持。原告要求被告支付違約金19033元（380660元×5%），符合合同約定，予以支持。原告要求被告賠償損失13400元（暫時(shí)按兩個(gè)月租金計(jì)算），因未提供證據(jù)，故不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，一審法院判決：一、解除原告馬某與被告石某某華某廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》；二、限被告石某某華某廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告馬某購房款380660元并支付違約金19033元；三、駁回原告馬某其他訴訟請求。案件受理費(fèi)7576元，由原告馬某負(fù)擔(dān)241元，由被告石某某華某廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)7335元。
本院再審查明的事實(shí)與石某某市新華區(qū)人民法院一審和本院二審查明的事實(shí)一致。

本院再審認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是華某公司是否在《商品房買賣合同》約定的2014年6月30日前向馬某交付了房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為對房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。華某公司與馬某簽訂的《商品房買賣合同》第14條第一款規(guī)定，商品房達(dá)到交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第十條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。《商品房買賣合同》附件的《合同補(bǔ)充協(xié)議》第六條第3項(xiàng)約定：買受人在收到出賣人交付通知或達(dá)到合同約定的交樓時(shí)間后，應(yīng)當(dāng)親自辦理相關(guān)交付手續(xù)并驗(yàn)房。第4項(xiàng)約定：買受人辦妥房屋交接手續(xù)，簽署房屋交接單，本合同項(xiàng)下商品房即交付于買受人。本案原審中，華某公司提交了“石某某建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書”，證明涉案工程已竣工驗(yàn)收備案；并提交了《石某某華某廣場收鋪通知書》、《華某廣場收鋪須知》、《業(yè)主入伙會(huì)簽單》、《地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表》等證據(jù)，馬某在《地下商業(yè)交接驗(yàn)收確認(rèn)表》上簽字確認(rèn)。以上證據(jù)可以證明華某公司按照合同約定履行了交房義務(wù)，馬某驗(yàn)收并接收了自己的商鋪。因馬某與石某某華某電子市場管理有限公司簽訂了《商業(yè)管理合同》，馬某將自己的商鋪委托給石某某華某電子市場管理有限公司經(jīng)營管理，《商業(yè)管理合同》第四條第1項(xiàng)約定：委托期限起始于馬某購買的商鋪交房之日。因此，馬某接收商鋪后就進(jìn)入了《商業(yè)管理合同》的履行過程。故馬某認(rèn)為自己沒有對所購商鋪轉(zhuǎn)移占有視為沒有交付，從而要求解除《商品房買賣合同》并請求華某公司承擔(dān)違約責(zé)任的主張，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。原審認(rèn)定事實(shí)和適用法律欠妥，依法應(yīng)予糾正。基此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2015）石民六終字第01479號民事判決和石某某市新華區(qū)人民法院（2015）新民初字第321號民事判決；
二、駁回被申請人馬某的訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)7576元，二審案件受理費(fèi)7576元，均由被申請人馬某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　趙宗輝 審判員　　王彥松 審判員　　高玉坡

書記員：趙亞坤