上訴人（原審被告、反訴原告）河北綠野陽某家居廣場集團(tuán)股份有限公司。
法定代表人蔡英敏，任董事長。
上訴人（原審被告、反訴原告）河北綠野陽某儲運有限公司。
法定代表人蔡英敏，任董事長。
以上二上訴人的共同委托代理人馬永輝，河北三言律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）石某某光明正大日化有限公司。
法定代表人李惠杰，任董事長。
委托代理人劉建軍，該公司職員。
委托代理人譚南征，該公司職員。

上訴人河北綠野陽某家居廣場集團(tuán)股份有限公司、河北綠野陽某儲運有限公司因租賃合同糾紛一案，不服橋西區(qū)人民法院（2015）西民初字第02381號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，上訴人委托代理人、被上訴人委托代理人均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審查明，2008年12月27日，原告與二被告簽訂《租賃合同》，約定由被告承租原告位于石某某市勝利北街230號A區(qū)B區(qū)及工人街C區(qū)場地，場地面積為20024.83平方米，租金為2600000元／年，租賃期限為三年，自2009年2月1日至2012年1月31日止。雙方對合同的真實無異議，但被告稱原告曾兩次口頭承諾給其延長租期9個月，原告不予認(rèn)可，被告未提交證據(jù)予以證實。2008年12月29日，被告向原告交納了房租押金30000元，水、電押金20000元，保證金600000元。原告向被告出具收據(jù)一份。雙方對該收據(jù)的真實性無異議。原、被告簽訂合同后，由原告向供水、供電部門繳納水電、費，被告每月20日左右依原告出具的水、電收費通知單向原告交納水、電費，同時由原告為被告開具正規(guī)發(fā)票，雙方均認(rèn)可被告已繳納2012年1月20日之前的水、電費。2011年12月29日，原告向被告出具書面通知一份，內(nèi)容為：“貴我雙方于2008年12月27日訂立的租賃合同將于2012年1月31日到期，請貴方于2012年1月5日前派專人到我公司具體商討有關(guān)事宜，我公司將嚴(yán)格按照雙方訂立的租賃合同的相關(guān)條款辦理”。被告于2011年12月30日在該通知上簽字，寫明：“收到此通知蔡新敏”。被告稱2012年2月23日已就承租場地的安保交接事宜與原告達(dá)成一致，對此情況被告提供2012年2月23日綠野陽某安保交接證明一份予以佐證。原告稱為避免損失擴(kuò)大于2012年4月底前與部分商戶簽訂租賃協(xié)議，租賃場地的面積共計2936.31平米，其余部分的場地仍由被告實際控制至2012年11月底，原告方在2012年12月初更換了承租場地的水、電控制設(shè)施后被告才最終撤離，期間被告應(yīng)當(dāng)交納的水、電費用為408736.8元。一審認(rèn)為，1、關(guān)于違約事實的認(rèn)定及承租場地的收回問題。租賃合同是以轉(zhuǎn)移租賃物的使用、收益獲取租金對價的雙務(wù)有償合同?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十五條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。原、被告在2008年12月27日簽訂的《租賃合同》于2012年1月31日到期，被告返還租賃場地的義務(wù)即應(yīng)開始履行，被告稱原告口頭同意順延租期9個月的說辭，無據(jù)佐證，不予認(rèn)定。根據(jù)《租賃合同》第十一條的約定，租賃期限屆滿被告應(yīng)當(dāng)將租賃場地返還原告，原告對租賃場地進(jìn)行驗收并結(jié)清押金等費用，該條款是終止租賃關(guān)系后的清結(jié)條款，只有在返還的場地經(jīng)原告驗收后，雙方才開始進(jìn)行承租押金和水、電等費用的結(jié)算工作。由此可見，租賃關(guān)系終止后完成交接的實質(zhì)內(nèi)容包括返還場地、資產(chǎn)毀損的折價處理、添附資產(chǎn)的處置等主要事項，2012年2月23日安保交接證明證實的是僅僅安保工作的轉(zhuǎn)移，客觀上被告對外部分轉(zhuǎn)租的期限已實際超出了《租賃合同》約定的租賃期限，在被告沒有證據(jù)證實雙方已就資產(chǎn)毀損的折價處理、添附資產(chǎn)的處置，租金押金、水電費用等損益結(jié)算完畢的情況下，不能視同租賃場地已返還完畢和原告已經(jīng)確認(rèn)驗收。《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款規(guī)定，對合同是否履行發(fā)生爭議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。被告作為返還租賃場地的義務(wù)履行方，沒有證據(jù)證實向原告交還承租場地的具體時間節(jié)點事實，故應(yīng)當(dāng)按照原告自認(rèn)的2012年11月底被告離開作為認(rèn)定原告實際收回出租場地的時間節(jié)點。關(guān)于被告優(yōu)先承租權(quán)的主張問題，因原告未明確是否另行出租、出租的價格以及出租的方式等條件，故被告所謂的優(yōu)先承租權(quán)的“同等條件”并不成就。綜上，被告延期交還場地的行為對原告構(gòu)成違約。2、關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)問題。租賃合同終止后，原告收回出租場地前，被告應(yīng)當(dāng)按照實際占用的場地面積并參照租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付場地占用費。由于原告在2012年4月底前已與部分商戶簽訂租賃合同，其基于租賃關(guān)系取得的租金收益權(quán)并沒有受到影響。根據(jù)庭審查明的事實，在2012年4月底前原告簽約的租戶占用的經(jīng)營場地面積為2936.31㎡，剩余場地面積為17088.52㎡。原告預(yù)期租金利益損失應(yīng)當(dāng)按照其與被告締結(jié)的《租賃合同》約定的租金給付標(biāo)準(zhǔn)確定，其按照被告對外轉(zhuǎn)租的租金標(biāo)準(zhǔn)（取平均值60元／㎡）主張2402979.60元損失的要求實際上加重了被告的賠償責(zé)任，且超出了被告對于違約可能對原告租金利益造成損害的合理預(yù)期，本院不予支持。被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償范圍應(yīng)當(dāng)以遲延交付的17088.52㎡承租場地面積為限，此前原告自行與部分在住商戶簽訂租賃合同獲得的租金收益應(yīng)當(dāng)扣除，不應(yīng)和并計算到損失當(dāng)中再由被告承擔(dān)。按照《租賃合同》約定的年租金2600000元，計算日租金為0.361元／㎡（2600000元／年÷12個月÷20024.83㎡÷30天），被告應(yīng)予承擔(dān)的17088.52㎡承租場地遲延交付的損失金額計算為1850686.7元（17088.52㎡×0.361元／㎡／天×30天×10個月）。被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的水、電費損失根據(jù)雙方的交易慣例，結(jié)合實際繳費情況，按照原告出示的水、電費通知單計算10個月（2012年2月-2012年11月），金額為408736.8元（37725.6元＋34599.6元＋29580元＋33249.6元＋42482.4元＋49888.8元＋52918.8元＋48456元＋39944.4元＋39891.6元）。二被告對《租賃合同》進(jìn)行了蓋章確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)共同對原告的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。3、關(guān)于違約金的計算及支付問題。違約損害賠償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)以實際損失為限。原告的實際損失為2259423.5元（1850686.7元＋408736.8元），被告應(yīng)予承擔(dān)。違約金主要以補(bǔ)償實際損失為原則，在被告已承擔(dān)損害賠償?shù)那闆r下，違約金不應(yīng)再重復(fù)計算。況且，本案中原告主張計算違約金的依據(jù)是《租賃合同》第九條第3項，該項的適用條件的是逾期支付租金的違約罰責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，適用的時間效力范圍是租賃合同履行期間內(nèi)，現(xiàn)原、被告之間的租期屆滿，租賃關(guān)系已經(jīng)終止，原告適用該項主張違約金130675.77元，于法無據(jù)。故此，對于原告要求被告支付違約金130675.77元的請求，本院不予支持。4、關(guān)于被告要求返還租賃合同押金和水電費押金的問題。押金具有履約保證性質(zhì)，庭審中原、被告對收取押金的事實無異議，雙方又沒有在合同中明確約定押金的充抵事宜，現(xiàn)合同履行期滿被告要求返還押金，原告應(yīng)當(dāng)將收取的押金50000元（其中房租押金30000元，水、電押金20000元），予以返還。一審判決如下：一、被告河北綠野陽某家居廣場集團(tuán)股份有限公司、河北綠野陽某儲運有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償原告石某某光明正大日化有限公司租金損失1850686.7元；二、被告河北綠野陽某家居廣場集團(tuán)股份有限公司、河北綠野陽某儲運有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告石某某光明正大日化有限公司水電費408736.8元；三、原告石某某光明正大日化有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還被告河北綠野陽某家居廣場集團(tuán)股份有限公司、河北綠野陽某儲運有限公司房租押金、水電押金共計50000元；四、駁回原告石某某光明正大日化有限公司的其他訴訟請求；五、駁回被告河北綠野陽某家居廣場集團(tuán)股份有限公司、河北綠野陽某儲運有限公司的其他反訴請求。本訴案件受理費28150元，反訴案件受理費25325元，合計53475元，由被告河北綠野陽某家居廣場集團(tuán)股份有限公司、河北綠野陽某儲運有限公司負(fù)擔(dān)36609元，由原告石某某光明正大日化有限公司負(fù)擔(dān)16866元。
經(jīng)審理查明，雙方當(dāng)事人對一審查明的2008年12月27日簽訂的《租賃合同》的真實性及履行情況無異議。2012年1月31日合同到期，雙方未就合同的續(xù)租或終止問題達(dá)成一致意見。2012年2月23日雙方進(jìn)行了安保交接，但就合同終止的其他事宜仍未達(dá)成合意。至2012年12月初，被上訴人更換了爭議場地的水、電控制設(shè)施后完全收回管理收益權(quán)，期間商戶租賃收益雙方各有收取。上訴人對其上訴理由未提供新證據(jù)。

本院認(rèn)為，雙方簽訂的《租賃合同》第十一條的約定：租賃期滿乙方應(yīng)將租賃場地返還給甲方，甲方對租賃場地進(jìn)行驗收。經(jīng)甲方同意乙方對租賃場地進(jìn)行改善工增設(shè)的他物，其中建筑不動產(chǎn)留給甲方，可動產(chǎn)及大件設(shè)備和辦公設(shè)備等乙方負(fù)責(zé)拆走。租賃期滿，乙方交納的承租押金和水、電等費用押金，在扣除乙方應(yīng)交納的相關(guān)費用后，余款在十五個工作日內(nèi)無息返還給乙方。此條款表明，租賃期限屆滿上訴人應(yīng)當(dāng)將租賃場地返還被上訴人，在返還的場地經(jīng)驗收合格后，結(jié)算完押金雙方租賃關(guān)系終止。2012年2月23日安保交接證明證實僅僅是安保工作的轉(zhuǎn)移，雙方并未就其他事宜完成合同約定。實際上在此之后，雙方對爭議場地均有收益。上訴人認(rèn)為安保交接時間為合同終止時間，本院不予采信。關(guān)于被上訴人自行與部分商戶簽訂租賃合同獲得的租金收益，一審判決已盡可能合理扣除，上訴人稱被上訴人還有未提交的租賃合同，未提供證據(jù)。上訴人要求扣除公共通道及公共設(shè)施所占用場地的效益，沒有提出合理的計算依據(jù)，且此項效益應(yīng)計算在了各商戶的租金中，上訴人在管理爭議場地時也未另行向商戶收取公攤效益。上訴人的此項上訴理由本院不予支持。上訴人在合同履行中及發(fā)生糾紛后均未提出優(yōu)先續(xù)租的問題，其在訴訟期間主張不予支持。其他一審所判并無不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費28150元由上訴人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　苑穎新 審判員　　周玉杰 審判員　　劉云峰

書記員：張曉楠