石某某
高雅娟（黑龍江維民律師事務(wù)所）
陸海波（黑龍江維民律師事務(wù)所）
朱衛(wèi)兵
唐淑平
賈洪英（黑龍江金鶴律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告）石某某，住齊齊哈爾市。
委托代理人高雅娟，黑龍江維民律師事務(wù)所律師。
委托代理人陸海波，黑龍江維民律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）朱衛(wèi)兵，十二忠手拉面飯店業(yè)主，住齊齊哈爾市。
原審第三人唐淑平，個(gè)體業(yè)主，住齊齊哈爾市。
委托代理人賈洪英，黑龍江金鶴律師事務(wù)所律師。
上訴人石某某為與被上訴人朱衛(wèi)兵、第三人唐淑平物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服齊齊哈爾市鐵鋒區(qū)人民法院（2014）鐵民初字第1017號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定，朱衛(wèi)兵與第三人唐淑平原系樓下樓上相鄰關(guān)系，二人分別于2002年4月16日以及2002年9月9日從遵化市第二建筑安裝工程公司購買了齊鐵綜合樓各一處，朱衛(wèi)兵、唐淑平分別位于一、二樓。2003年第三人唐淑平因欲從一樓通行，以相鄰權(quán)糾紛為由將朱衛(wèi)兵訴訟至本院，朱衛(wèi)兵對此不予認(rèn)可。上述案件歷經(jīng)中級人民法院二審、再審及省高級人民法院再審。該案訴訟期間法院委托測繪部門對雙方房屋面積進(jìn)行了測繪，經(jīng)測繪唐淑平購買房屋實(shí)際面積比約定面積缺少105.71平方米，而朱衛(wèi)兵使用面積比購買面積多出105.71米。2007年3月9日經(jīng)省高院再審后認(rèn)定，朱衛(wèi)兵與唐淑平購買的齊鐵綜合樓是經(jīng)過三次分割后進(jìn)行出售的，石某某購買房屋時(shí)，該房屋已經(jīng)改變了原來的整體結(jié)構(gòu)。朱衛(wèi)兵在購買該房后并未改變房屋結(jié)構(gòu)且辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，對該房已經(jīng)取得了合法所有權(quán)。遵化建筑公司將二樓出售唐淑平時(shí)，因不能在朱衛(wèi)兵所購買一樓房屋內(nèi)通行，已在唐淑平所購買的房屋西側(cè)另建通道。由于唐淑平購買在后，故其對一樓現(xiàn)狀系明知和認(rèn)可。唐淑平所購房屋面積問題應(yīng)向出賣方遵化建筑公司另行主張權(quán)利，所以依據(jù)上述事實(shí)和理由最終駁回了石某某的訴訟請求。此后唐淑平與朱衛(wèi)兵未再就上述事實(shí)產(chǎn)生爭議。本案原告石某某與第三人唐淑平系買賣關(guān)系，2012年9月6日石某某與第三人唐淑平簽訂買賣協(xié)議，第三人唐淑平將上述二樓出售給本案原告石某某。庭審中石某某自認(rèn)在購買房屋時(shí)對唐淑平與朱衛(wèi)兵相鄰權(quán)糾紛及房屋實(shí)際使用面積比產(chǎn)權(quán)證面積缺少105.71平米的事實(shí)均為明知，并提出自己預(yù)想購買后向石衛(wèi)兵主張權(quán)利。石某某于2014年9月訴至原審法院，要求朱衛(wèi)兵退還因侵權(quán)占有的105.71平方米房屋面積。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖石某某提起物權(quán)糾紛之訴與第三人曾提起相鄰權(quán)之訴為不同案由，但在唐淑平與朱衛(wèi)兵有關(guān)相鄰權(quán)糾紛之訴中，省高級人民法院生效的判決中已就朱衛(wèi)兵取得房屋物權(quán)是否具有合法性進(jìn)行了論述，認(rèn)定房屋在出售朱衛(wèi)兵及唐淑平前已進(jìn)了三次分割，已經(jīng)改變設(shè)計(jì)的整體結(jié)構(gòu)，朱衛(wèi)兵購買該房屋后未改變房屋結(jié)構(gòu)并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，認(rèn)定朱衛(wèi)兵對該房享有合法所有權(quán)。同時(shí)也認(rèn)定唐淑平購買在后，對上述情況系明知和認(rèn)可，由此駁回了唐淑平要求在朱衛(wèi)兵一樓通行的請求，并告知唐淑平可就缺少的105.71平方米向房屋出售人主張權(quán)利。此后唐淑平將其房屋出售，作為房屋買受人石某某在明知朱衛(wèi)兵與唐淑平訴訟結(jié)果及購買之房屋缺少105.71平方米的情形下仍提起物權(quán)之訴,要求被告返還該105平方米,石某某之訴訟請求違反合同相對性原則，故其訴訟請求本院不予支持。經(jīng)本院審判委員會討論，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八之規(guī)定判決:駁回原告石某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)100.00元由石某某負(fù)擔(dān)。
石某某不服原審法院上述民事判決。向本院提出上訴稱:一審法院認(rèn)定事實(shí)不清及適用法律不正確，導(dǎo)致錯(cuò)誤的判決。一、本案的事實(shí)為:上訴人石某某購買的房屋套內(nèi)建筑面積（即房屋所有權(quán)證的面積）為875.33平方米，而現(xiàn)在實(shí)際套內(nèi)面積為769.62平方米，剩余的面積105.71平方米被朱衛(wèi)兵實(shí)際占有。因朱衛(wèi)兵屋套內(nèi)建筑面積為492.14平方米，而現(xiàn)在的實(shí)際套內(nèi)面積為597.862平方米，其中正好多出105.71平方米為上訴人石所有。對于在一審中上訴人所提供的證據(jù)三2002年4月16日被上訴人與遵化二建的房屋購銷協(xié)議書及2002年4月18日被上訴人朱的購房銷售許可證；證據(jù)四2004年9月16日齊中法鑒函字（2004）第7號司法鑒定中心函、房地產(chǎn)測繪報(bào)告和證據(jù)五2012年9月6日第三人唐與上訴人石之間的房屋買賣合同及石的房權(quán)證被上訴人均沒有異議，這也足以說明被上訴人實(shí)際占有上訴人105.71平方米的面積。二、一審法院認(rèn)為，雖上訴人提起物權(quán)糾紛之訴與第三人曾提起相鄰權(quán)之訴為不同案由，認(rèn)定房屋在出售朱衛(wèi)兵及唐淑平之前已進(jìn)行三次分割，已經(jīng)改變了設(shè)計(jì)的整體結(jié)構(gòu)，朱購買該房屋后未改變房屋結(jié)構(gòu)并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，認(rèn)定朱對房屋享有合法所有權(quán)，是不正確的。本案中誰都不否認(rèn)朱對他所購買的房屋享有合法所有權(quán)，但并不代表對該房屋所有權(quán)證之外的105.71平方米合法占有。根據(jù)《物權(quán)法》及《侵權(quán)責(zé)任法》的有關(guān)規(guī)定，被上訴人占有上訴人的房屋面積105.71平方米，理應(yīng)予以返還。三、一審法院認(rèn)為，此后唐淑平將其房屋出售，作為房屋買受人石某某在明知朱與唐訴訟結(jié)果及購買之房屋缺少105.71平方米的情形下仍提起物權(quán)之訴，要求被告返還該105平方米，石某某之訴訟請求違法合同相對性原則，故其訴訟請求不予支持是不正確的。本案中不應(yīng)當(dāng)適用合同法的規(guī)定。合同的相對性源于債權(quán)的相對性，債權(quán)的對人性，它包含兩層意思:一是合同只約束合同當(dāng)事人，即債權(quán)人與債務(wù)人，而合同之外的其他第三人無權(quán)干涉；二是其他第三人不會承擔(dān)違約責(zé)任，也不會受領(lǐng)違約責(zé)任。而本案中爭議的不是債權(quán)的相對性，而是被上訴人占有了上訴人的物權(quán)，所以不適用合同相對性的規(guī)定，況且本案中上訴人與原審第三人之間沒有爭議。這是被上訴人占用了上訴人的房屋面積，理應(yīng)返還。故一審法院適用法律錯(cuò)誤，請求撤銷原判，依法改判。
本案經(jīng)二審審理，本院對原審法院認(rèn)定的案件事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，上訴人石某某與原審第三人唐淑平之間系房屋買賣關(guān)系。唐淑平從遵化建筑公司購買二層房屋時(shí)，朱衛(wèi)兵已經(jīng)購買了一層房屋，朱衛(wèi)兵購買一層房屋后，并沒有對房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動。唐淑平購買二層房屋時(shí)，對房屋的現(xiàn)狀是明知的，即二層已經(jīng)不能在一層朱衛(wèi)兵的房屋內(nèi)通行，其原因是因?yàn)樵摲课菰诔鍪劢o朱衛(wèi)兵和唐淑平之前，已經(jīng)經(jīng)過了三次分割，已經(jīng)改變了原設(shè)計(jì)的格局。且買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是雙務(wù)合同。本案中，作為房屋買受人的唐淑平認(rèn)為所購買的房屋缺少面積，應(yīng)當(dāng)向合同的相對方即房屋出賣人主張權(quán)利，同理，上訴人石某某購買房屋后，房屋缺少面積，其應(yīng)當(dāng)向房屋出賣人唐淑平主張權(quán)利。至于朱衛(wèi)兵房屋面積的多與少，是朱衛(wèi)兵與房屋出賣人遵化建筑公司之間的合同關(guān)系，與本案系兩個(gè)法律關(guān)系，故上訴人要求朱衛(wèi)兵返還其房屋缺少的面積，缺乏法律依據(jù)。
綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。上訴人的上訴理由缺乏法律依據(jù)，其上訴請求本院不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100.00元，由石某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人石某某與原審第三人唐淑平之間系房屋買賣關(guān)系。唐淑平從遵化建筑公司購買二層房屋時(shí)，朱衛(wèi)兵已經(jīng)購買了一層房屋，朱衛(wèi)兵購買一層房屋后，并沒有對房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改動。唐淑平購買二層房屋時(shí)，對房屋的現(xiàn)狀是明知的，即二層已經(jīng)不能在一層朱衛(wèi)兵的房屋內(nèi)通行，其原因是因?yàn)樵摲课菰诔鍪劢o朱衛(wèi)兵和唐淑平之前，已經(jīng)經(jīng)過了三次分割，已經(jīng)改變了原設(shè)計(jì)的格局。且買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同，是雙務(wù)合同。本案中，作為房屋買受人的唐淑平認(rèn)為所購買的房屋缺少面積，應(yīng)當(dāng)向合同的相對方即房屋出賣人主張權(quán)利，同理，上訴人石某某購買房屋后，房屋缺少面積，其應(yīng)當(dāng)向房屋出賣人唐淑平主張權(quán)利。至于朱衛(wèi)兵房屋面積的多與少，是朱衛(wèi)兵與房屋出賣人遵化建筑公司之間的合同關(guān)系，與本案系兩個(gè)法律關(guān)系，故上訴人要求朱衛(wèi)兵返還其房屋缺少的面積，缺乏法律依據(jù)。
綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確。上訴人的上訴理由缺乏法律依據(jù)，其上訴請求本院不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100.00元，由石某某負(fù)擔(dān)。

審判長：董春良
審判員：戚麗英
審判員：李立新

書記員：吳迪