原告：瞿某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告：唐某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：瞿某某(系原告唐某的丈夫)，住上海市浦東新區(qū)。
　　上述原告共同委托訴訟代理人：王孝和，男，住上海市浦東新區(qū)。
　　被告：馮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊紹剛，上海紹剛律師事務(wù)所律師。
　　第三人：鄧春陽，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)臨港新城竹柏路XXX弄XXX號XXX室。
　　原告瞿某某、唐某與被告馮某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年4月23日立案受理后依法適用簡易程序，期間經(jīng)鄧春陽申請，本院依法追加鄧春陽為本案第三人，并于2019年6月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告瞿某某、唐某的委托訴訟代理人王孝和、被告馮某某及其委托訴訟代理人楊紹剛、第三人鄧春陽到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告瞿某某、唐某訴稱，二原告系夫妻關(guān)系。2016年1月經(jīng)居間人撮合，被告將其所有位于上海市浦東新區(qū)臨港新城竹柏路XXX號XXX室裝修公寓房屋，建筑面積82.48平方米，一次性作價(jià)人民幣(以下幣種相同)125萬元轉(zhuǎn)讓給二原告。合同簽訂后，二原告按照合同附件三付款協(xié)議，按約支付定金2萬元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付給被告二筆計(jì)73萬元，合計(jì)75萬元，供被告及時(shí)辦理撤銷抵押手續(xù)，鑒于被告要求須租用房屋一年(2016年5月1日至2017年4月31日止，月租金1,000元)，只作現(xiàn)狀現(xiàn)場移交。按約定原、被告須于2017年3月31日前，共同前往房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，然被告失約。原告認(rèn)為房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受到法律保護(hù)。原告已經(jīng)按約全面履行義務(wù)，現(xiàn)被告借故拒絕配合協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，也未按三個(gè)月一次支付租金，故意未履行相應(yīng)義務(wù)屬有失誠信，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)租賃一年屆滿后，屬不定期租賃，二原告有權(quán)可以隨時(shí)解除雙方之間的租賃關(guān)系。2017年5月11日原告依法訴訟，經(jīng)法院審理確認(rèn)，系爭房屋的買賣合同合法有效，因系爭房屋已有另案查封，存在過戶障礙，待可履行障礙消除再行主張。現(xiàn)原告再次訴至法院，要求判令被告：1.滌除抵押權(quán)；2.協(xié)助二原告辦理過戶手續(xù)；3.即時(shí)騰退系爭房屋，移交二原告；4.支付系爭房屋租賃費(fèi)(2017年5月1日起至實(shí)際騰退房屋日止)5.支付逾期交房違約金：以75萬元為本金，自2017年3月25日至實(shí)際交房日止，按照每日0.05％標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；6.支付逾期辦理過戶手續(xù)違約金：自2017年4月1日起按照每日0.05％標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到實(shí)際辦理過戶日止；7.承擔(dān)訴訟費(fèi)。
　　被告馮某某辯稱，從簽訂合同至今已經(jīng)快兩年，原告都沒有提供證據(jù)證明其具有購房資格且尚有房款未付清，已經(jīng)構(gòu)成違約，涉案房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除，原告應(yīng)當(dāng)支付被告違約金。被告與第三人是夫妻關(guān)系，被告只是就自己享有的房屋產(chǎn)權(quán)部分與原告簽訂合同，但第三人沒有同意出售系爭房屋。
　　第三人鄧春陽陳述其是外地戶籍，在本市沒有購房資格，不同意出售系爭房屋。
　　經(jīng)審理查明，系爭房屋為動遷安置房。2013年12月21日系爭房屋核準(zhǔn)登記至被告名下，該房屋三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押。2016年1月30日原告瞿某某(乙方)與被告(甲方)簽訂《房地產(chǎn)居間合同(買賣)》,在該居間合同的附件《房地產(chǎn)買賣交易條件》的“其他事項(xiàng)”中約定：甲乙雙方約定于2016年5月1日起到2017年4月31日，甲方將按每月1,000元租金，按每三個(gè)月支付一次。同日，原告支付系爭房屋的購房定金2萬元，被告并出具定金收條一份。2016年2月2日二原告作為買受人(乙方)與被告作為賣售人(甲方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定：由乙方受讓甲方自有的位于上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號XXX室房屋，房屋類型為公寓，房屋建筑面積為82.48平方米，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)為125萬元。合同第四條約定：甲乙雙方同意，甲方于2017年3月24日前騰出該房屋并通知乙方進(jìn)行驗(yàn)收交接，乙方應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后甲方將房屋鑰匙交付給乙方為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志。合同第六條約定：甲乙雙方確認(rèn)在2017年3月31日前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記之日為準(zhǔn)，甲方承諾在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)，積極給予協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。合同第十條約定：甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，每逾期一日，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付已收款0.05％的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第十一條約定：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部分，本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。合同補(bǔ)充條款(一)第4條約定：……若該房地產(chǎn)存在權(quán)利負(fù)擔(dān)，甲方應(yīng)當(dāng)在交易過戶之前5日內(nèi)前去申請辦理與抵押權(quán)人或其他權(quán)利人注銷他項(xiàng)權(quán)利的登記手續(xù)，逾期未去辦理的，乙方有權(quán)追索甲方與本合同第十條相同的違約責(zé)任。合同補(bǔ)充條款(一)第9條約定：本合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)，乙方向銀行申請辦理貸款并依據(jù)上海市限售政策，至房地產(chǎn)管理部門查詢自身及其家庭成員在本市擁有住房情況并確認(rèn)購房資格，同時(shí)于當(dāng)日辦理申報(bào)相關(guān)稅費(fèi)，待確認(rèn)購房資格后當(dāng)日內(nèi)，乙方向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)稅申報(bào)，待房產(chǎn)稅認(rèn)定書出來及貸款審批成功后5個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方共同前往南匯房地產(chǎn)交易中心辦理交易過戶手續(xù)……。合同附件三付款協(xié)議約定：乙方于2016年1月30日支付給甲方定金2萬元，該筆定金自甲乙雙方簽訂買賣合同后自動轉(zhuǎn)為購房款，乙方于2016年2月5日前支付給甲方73萬元，在乙方產(chǎn)證辦出來后乙方通過銀行貸款方式由銀行代為支付給甲方50萬元。原告通過銀行轉(zhuǎn)賬方式分別支付被告35萬元和38萬元。
　　2017年5月11日瞿某某、唐某起訴馮某某、鄧春陽[(2017)滬0115民初38053號]，要求：1.確認(rèn)瞿某某、唐某與馮某某于2016年2月2日簽署的上海市房地產(chǎn)買賣合同有效；2.馮某某滌除抵押權(quán)；3.馮某某協(xié)助瞿某某、唐某辦理過戶手續(xù)；4.馮某某及時(shí)騰退訴爭房屋，移交瞿某某、唐某；5.馮某某支付房屋租賃費(fèi)12,000元；6.馮某某支付逾期辦理過戶手續(xù)的違約金(以750,000元為基數(shù)，按每日0.05%計(jì)算，自2017年4月1日起至實(shí)際辦理日止)。審理中，瞿某某、唐某撤回了第2、3、6項(xiàng)訴請。該案中查明馮某某與鄧春陽系夫妻關(guān)系，于2013年8月15日登記結(jié)婚。系爭房屋由被告第三人及其家屬居住使用，被告未向原告交納租金。因被告另案涉及勞動合同糾紛，系爭房屋于2017年6月6日起被司法查封。2017年10月23日上海市浦東新區(qū)人民法院作出一審判決：1.確認(rèn)瞿某某、唐某與馮某某于2016年2月2日簽署的上海市房地產(chǎn)買賣合同有效；2.馮某某于本判決生效后十日內(nèi)支付瞿某某、唐某房屋租金12,000元;3.駁回原告瞿某某、唐某其余訴訟請求。因馮某某、鄧春陽不服一審判決向上海市第一中級人民法院提起上訴[(2018)滬01民終3496號]，二審法院審理期間，余春華作為瞿某某、唐某的證人出庭陳述其在安家房產(chǎn)工作，買賣雙方第二次協(xié)商價(jià)格的時(shí)候，鄧春陽在場，在馮某某單位簽訂合同的時(shí)候，鄧春陽也在場并且愿意出售房屋。同時(shí)二審期間馮某某出示微信，證明其在2016年12月15日向瞿某某提出“我想返還你首付，并賠償20萬元損失”，瞿某某回復(fù)“那是不可能的，我的損失有多大”。瞿某某對此節(jié)事實(shí)予以確認(rèn)。2018年5月4日二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。
　　另查明，系爭房屋上現(xiàn)仍有抵押權(quán)人為上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司的抵押權(quán)登記，債權(quán)金額為30萬元，債務(wù)履行期限為2013年11月22日至2024年11月22日。2019年5月27日原告瞿某某在上海市不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)查詢結(jié)果為個(gè)人名下未查到房屋登記信息。2019年5月28日原告唐某在上海市不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)查詢結(jié)果為個(gè)人名下查到房屋登記信息。
　　審理中，原告認(rèn)為，二原告從未購買過商品房，名下也無房產(chǎn)，故二原告具備購房資格。原告已經(jīng)依約支付了前期房款共計(jì)75萬元，余款50萬元根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)是通過銀行貸款支付。履約過程中，因被告不同意過戶，原告未繼續(xù)辦理貸款手續(xù)?，F(xiàn)原告愿意將剩余房款50萬元先行繳納至法院賬戶以保證買賣合同的履行，同時(shí)同意用該50萬元滌除系爭房屋上的抵押貸款。為此要求被告履行滌除系爭房屋上的抵押權(quán)的義務(wù)，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至二原告名下并要求被告向二原告交付系爭房屋；被告實(shí)際占用系爭房屋造成原告無法使用，參照雙方約定，要求被告賠償原告租金損失：2017年5月1日起至實(shí)際交房日止，按照每月1,000元計(jì)算。2017年3月24日被告應(yīng)向原告交付房屋，因逾期未交，應(yīng)支付逾期交房違約金：以已付購房款75萬元為本金，自2017年3月25日起至實(shí)際交房日止，按照每日萬分之五計(jì)算。2017年3月31日應(yīng)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)，逾期過戶的應(yīng)支付逾期過戶違約金：以已付購房款75萬元為本金，從2017年4月1日起計(jì)算到過戶日止，按照每日萬分之五計(jì)算。
　　被告則表示，簽訂合同后，原告未提供其享有購房資格的證明，也沒有按約履行申辦貸款的義務(wù)，根據(jù)合同約定，雙方可以解除合同。2016年12月15日被告曾向原告提出返還首付款并賠償損失20萬元的解除合同的意見，原告不予理睬。原告明知系爭房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也沒有要求第三人簽字。因此，被告認(rèn)為系爭合同可以解除，無法繼續(xù)履行合同的責(zé)任在原告，不同意將房屋過戶給原告。系爭房屋交易至今已三年有余，房價(jià)已經(jīng)上漲，不同意支付逾期交房和逾期過戶的違約金。在付清房款、過戶手續(xù)已經(jīng)辦理的情況下，被告才能向原告支付租金損失，現(xiàn)上述條件均未滿足，故不同意支付原告租金損失。第三人鄧春陽不同意將系爭房屋過戶給原告。
　　2019年9月3日原告以代管款形式將50萬元繳納至法院賬戶。
　　認(rèn)定上述事實(shí)，由經(jīng)庭審質(zhì)證的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》《房地產(chǎn)居間合同(買賣)》(附《房地產(chǎn)買賣交易條件》)、定金收條、收條、(2017)滬0115民初38053號民事判決書、(2018)滬01民終3496號民事判決書、個(gè)人不動產(chǎn)登記信息查詢記錄、上海市不動產(chǎn)登記薄等證據(jù)及庭審筆錄、談話筆錄在案佐證。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雖然系爭房屋為馮某某、鄧春陽的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是根據(jù)(2018)滬01民終3496號案中已經(jīng)查明第三人鄧春陽對系爭房屋的出售知情且同意，且已經(jīng)生效判決確認(rèn)合同有效。原、被告的買賣合同中雖約定了原告通過銀行貸款方式支付剩余的購房款50萬元，但未約定不申請銀行貸款屬于合同可予解除的情形，原告可以通過支付現(xiàn)金的方式履行支付義務(wù)，被告無證據(jù)證明原告拒絕支付房款，相反被告在2016年12月15日以微信方式向原告提出解除合同并提出承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，由此可以看出原告并不存在違約行為，造成原、被告未能在2017年3月31日之前過戶的原因應(yīng)屬被告不同意出賣系爭房屋。被告認(rèn)為原告在2017年3月時(shí)無購房資格未提交證據(jù)，對此觀點(diǎn)本院不予采納，現(xiàn)二原告已經(jīng)提供了名下無房產(chǎn)的房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的查詢結(jié)果，且已經(jīng)將剩余的50萬元購房款以代管款的方式繳納至本院以擔(dān)保合同的履行，系爭房屋也已經(jīng)符合了現(xiàn)行動遷安置房可轉(zhuǎn)讓的條件，故原告要求被告滌除系爭房屋上的債權(quán)抵押并要求將系爭房屋轉(zhuǎn)移登記至原告名下的訴請本院予以支持。被告在合同約定的房屋過戶時(shí)間2017年3月31日前提出解除買賣合同，造原告拒絕，被告無證據(jù)證明之后已經(jīng)如期通知原告辦理過戶手續(xù)，相反在原告2017年5月向法院提起訴訟要求過戶過程中，發(fā)生因被告原因系爭房屋被查封的情況，至原告要求過戶受阻，故逾期過戶的責(zé)任在被告處，被告理應(yīng)承擔(dān)逾期過戶違約金，原告主張的違約金的標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定，對此訴請本院予以支持。對于原告要求被告交付房屋并承擔(dān)逾期交房違約金的訴請，本院認(rèn)為，原、被告在簽訂房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議時(shí)約定自2016年5月1日起被告馮某某向原告瞿某某、唐某租賃系爭房屋，并約定了具體的租賃期限和租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在(2017)滬0115民初38053號案件中法院也支持了原告瞿某某、唐某要求被告馮某某支付2016年5月1日至2017年4月30日期間的租金12,000元的訴訟請求，原、被告雖約定租賃期間為一年(至2017年4月30日止)，但之后被告仍繼續(xù)使用系爭房屋，原告認(rèn)為雙方建立不定期租賃關(guān)系的意見本院可予采納。不定期租賃關(guān)系的當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。現(xiàn)原告以訴訟方式要求被告搬離系爭房屋應(yīng)屬于在合理期間的通知，租賃關(guān)系解除后，被告應(yīng)當(dāng)返還房屋并支付未付租金(使用費(fèi))，原告要求被告按照1,000元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付2017年5月1日至搬離之日止租金(使用費(fèi))的訴請，本院予以支持。對原告提出要求被告承擔(dān)逾期交房違約金的訴請本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百一十條、第二百三十二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)滌除上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號XXX室房屋上設(shè)立的債權(quán)抵押；被告馮某某在上述債權(quán)抵押滌除后三日內(nèi)協(xié)助原告辦理上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將上述房屋的產(chǎn)權(quán)戶名由被告馮某某轉(zhuǎn)移登記至原告瞿某某、唐某名下；原告瞿某某、唐某應(yīng)于上述房屋過戶手續(xù)辦理后當(dāng)日支付被告馮某某剩余購房款50萬元；
　　二、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)從坐落于上海市浦東新區(qū)竹柏路XXX弄XXX號XXX室房屋遷出，并將上述房屋返還給原告瞿某某、唐某；
　　三、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告瞿某某、唐某逾期過戶違約金：以75萬元為本金，按每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年4月1日起算至實(shí)際過戶日止；
　　四、被告馮某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告瞿某某、唐某租金(房屋使用費(fèi))：按照1,000元/月的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年5月1日起計(jì)算至實(shí)際返還房屋日止；
　　五、駁回原告瞿某某、唐某其余訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)16,509元，減半收取計(jì)8,254.50元，由原告瞿某某、唐某負(fù)擔(dān)61元，被告馮某某負(fù)擔(dān)8,193.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：陸??菁

書記員：王曄璐