盛丹丹
顧祖成（湖北熠耀律師事務所）
安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司
王錫楚（湖北維天律師事務所）

原告:盛丹丹，女，1985年10月3日出生，漢族，農(nóng)民工，住湖北省云夢縣。
委托訴訟代理人:顧祖成，湖北熠耀律師事務所律師。
被告:安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司。
住所地:
湖北省云夢縣城關鎮(zhèn)睡虎路（夢馨佳園）。
主要負責人:王火坤，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:王錫楚，湖北維天律師事務所律師。
原告盛丹丹與被告安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年5月30日立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。
原告盛丹丹的委托訴訟代理人顧祖成，被告安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司（以下簡稱恒坤公司云夢分公司）的委托訴訟代理人王錫楚到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告盛丹丹向本院提出訴訟請求:1.判令被告恒坤公司云夢分公司及時履行商品房買賣合同，并立即向原告盛丹丹交付位于中鑫花園3號樓1單元101號商品房；2.判令被告恒坤公司云夢分公司向原告盛丹丹支付違約金60000元并支付購房款同期銀行存款利息（至商品房交付時止）；3.被告恒坤公司云夢分公司承擔本案的訴訟費用。
事實和理由:2014年2月，盛丹丹經(jīng)朋友介紹認識恒坤公司云夢分公司負責人賈銀，獲知賈銀正在云夢縣城關鎮(zhèn)中鑫花園開發(fā)房地產(chǎn)，盛丹丹到中鑫花園項目實地察看后，經(jīng)與賈銀多次協(xié)商，決定購買中鑫花園3號樓1單元101號商品房，賈銀當面承諾其是公司的負責人，只要盛丹丹付清購房款，其在收條上注明房號、購房款并親筆簽名就完成交易，同年8月就可以完成交房手續(xù)。
盛丹丹基于對賈銀的信任，于當月28日通過中國建設銀行云夢支行向賈銀轉款28萬元，賈銀遂向盛丹丹出具收條一份，內(nèi)容為:中鑫花園3號樓1單元101號房屋，全款一次性付清貳拾捌萬元整；收款人:賈銀，420923197402010070（身份證號碼）；2014年2月28日。
同年7月，盛丹丹到中鑫花園售樓部找到賈銀，要求補簽書面商品房買賣合同并交付房屋，但賈銀稱需等到2015年才能交房。
2015年3月，盛丹丹再次找到售樓部，售樓部工作人員告之賈銀現(xiàn)已不是公司的負責人，公司負責人已變更，盛丹丹購房的事售樓部不清楚，應由盛丹丹去找賈銀。
此后，盛丹丹多方聯(lián)系賈銀，其先是推諉，后是拒接電話，盛丹丹無奈故訴至法院。
被告恒坤公司云夢分公司辯稱，盛丹丹的丈夫騰雪飛曾經(jīng)于2014年1月23日在恒坤公司云夢分公司售樓部繳納認籌金10000元，并于第二日在售樓部繳納認購金50000元，所購房屋為3號樓1單元101號。
但騰雪飛隨后表示不再購買并要求退還全部款項，恒坤公司云夢分公司售樓部遂按其要求退還了全部款項，雙方房屋買賣關系終止，至于盛丹丹與賈銀私下的房屋買賣交易，公司不知情，也沒有收到賈銀轉交的相關購房款。
盛丹丹明知購買商品房須在售樓部進行，且也實際交款定購了訴爭的房屋，但其仍選擇退款與賈銀私下交易，該交易風險應由盛丹丹自行承擔，現(xiàn)盛丹丹未能提供證據(jù)證明賈銀已將其購房款轉交到公司賬戶上，賈銀與盛丹丹之間交易的民事行為不能視為其職務行為，更不構成表見代理，故應駁回盛丹丹的全部訴訟請求。
原告盛丹丹圍繞訴訟請求依法提交了恒坤公司及其云夢分公司的工商登記信息、賈銀出具的收條、郵儲銀行云夢支行出具的個人跨行匯款申請書、手續(xù)費收據(jù)、證人汪某、張某當庭作證的證言等證據(jù)，恒坤公司云夢分公司圍繞抗辯理由依法提交了認籌金額為10000元的收據(jù)及認購金額為50000元的收據(jù)各一份。
本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。
對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)，本院認定如下:對賈銀出具的收條，恒坤公司云夢分公司雖對其真實性不能確認，但該證據(jù)與本案其他證據(jù)相互印證，且與雙方當事人陳述的案件事實一致，本院依法予以采信。
依據(jù)上述有效證據(jù)及當事人當庭陳述，本院認定本案事實如下:2008年5月19日，恒坤公司依法成立，經(jīng)營范圍為:從事房地產(chǎn)開發(fā)；百貨、建筑材料批零兼營；餐飲、住宿、桑拿服務，副食銷售（限有經(jīng)營資格的分支機構經(jīng)營）。
2013年6月9日，恒坤公司為開發(fā)云夢房地產(chǎn)項目又依法設立恒坤公司云夢分公司，負責人為賈銀，經(jīng)營范圍為:在隸屬公司的經(jīng)營范圍內(nèi)聯(lián)系業(yè)務；百貨、建筑材料銷售。
2014年1月23日，盛丹丹、滕雪飛夫妻及朋友一行到恒坤公司云夢分公司中鑫花園項目售樓部欲購買其開發(fā)的房屋，并交納了10000元房屋認籌金，售樓部出具了收據(jù)一份，其間經(jīng)朋友介紹認識恒坤公司云夢分公司負責人賈銀，在其同意幫助購房的許諾下，盛丹丹夫妻遂要求售樓部退還了10000元認籌金。
同月24日，盛丹丹夫妻決定購買中鑫花園3號樓1單元101號商品房，遂又向售樓部交納了房屋認購金50000元。
其后，盛丹丹夫妻又與賈銀聯(lián)系，賈銀同意幫其優(yōu)惠購房，盛丹丹夫妻遂又退回了50000元認購金。
同年2月28日，盛丹丹夫妻與賈銀協(xié)商，賈銀承諾只要盛丹丹一次性交清購房款280000元，其就將中鑫花園3號樓1單元101號房屋出售給盛丹丹。
當天，盛丹丹通過中國建設銀行云夢支行向賈銀轉款28萬元，賈銀遂向盛丹丹出具收條一份，內(nèi)容為:中鑫花園3號樓1單元101號房屋，全款一次性付清貳拾捌萬元整；收款人:賈銀，420923197402010070（身份證號碼）。
后盛丹丹到恒坤公司云夢分公司售樓部找賈銀，要求補簽書面商品房買賣合同并交付房屋未果。
同年11月5日，恒坤公司云夢分公司負責人由賈銀變更為王火坤。
2015年3月，盛丹丹再次找到售樓部，售樓部工作人員告之賈銀現(xiàn)已不是公司的負責人，公司負責人已變更，盛丹丹購房的事售樓部不清楚，應由盛丹丹去找賈銀。
此后，盛丹丹多方聯(lián)系賈銀，其先是推諉，后失去聯(lián)系，盛丹丹故訴至法院。
本案爭議的焦點為:1.恒坤公司云夢分公司的訴訟主體是否適格的問題；2.恒坤公司云夢分公司是否應對賈銀個人以公司的名義收受購房款并出售房屋的行為承擔民事責任；3.恒坤公司云夢分公司與盛丹丹之間是否形成有效的商品房銷售合同關系。
本院認為，本案系恒坤公司云夢分公司原負責人賈銀個人以公司的名義收受盛丹丹購房款而引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。
關于恒坤公司云夢分公司的訴訟主體是否適格的問題。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條 ?“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”及《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十二條 ?“民事訴訟法第四十八條 ?規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的法人的分支機構”的規(guī)定，恒坤公司云夢分公司是恒坤公司依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的法人的分支機構，可以其他組織的身份作為民事訴訟的當事人，故其訴訟主體資格適格。
關于恒坤公司云夢分公司是否應對賈銀個人以公司的名義收受購房款并出售房屋的行為承擔民事責任的問題。
恒坤公司云夢分公司是恒坤公司為開發(fā)云夢房地產(chǎn)項目而設立的，其經(jīng)營范圍為在隸屬公司經(jīng)營范圍內(nèi)聯(lián)系業(yè)務，云夢中鑫花園房地產(chǎn)項目系恒坤公司云夢分公司負責開發(fā)和銷售，且項目售樓部設立在分公司內(nèi)，恒坤公司云夢分公司原負責人賈銀在任內(nèi)以分公司的名義收受購房款并出售房屋的行為，超越了其權限范圍，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十條 ?“法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效”的規(guī)定，盛丹丹與賈銀在協(xié)商購房過程中，其作為普通的購房者，基于當前建筑市場中大量存在個人掛靠或借用有開發(fā)資質的公司開發(fā)房地產(chǎn)的情形，其不可能知道或者應當知道賈銀作為分公司的負責人超越權限與其訂立售房合同，且盛丹丹基于對賈銀作為分公司負責人身份的信賴，積極與其商談購房事宜并交付房款，其作為善意相對人，也有理由相信賈銀有權代表分公司與其訂立售房協(xié)議，故賈銀代表分公司出售房屋并收受房款的行為有效，恒坤公司云夢分公司應對賈銀代表分公司的行為承擔民事責任。
關于恒坤公司云夢分公司與盛丹丹之間是否形成有效的商品房銷售合同關系的問題。
依照合同法第十條“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。
當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式”、第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”及《合同法解釋（二）》第一條“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應當認定合同成立”、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，賈銀代表分公司與盛丹丹雖未簽訂書面的售房合同，但從其代表公司出具的收條上看，雙方有買賣房屋的真實意思表示，雙方已達成出售房屋的要約、承諾，收條上已注明當事人的姓名、標的（出售的具體房屋）和數(shù)量，且盛丹丹已依約交付了全部的購房款，故應認定賈銀代表分公司與盛丹丹達成出售房屋的合同成立，該合同也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；另外，法律、行政法規(guī)對商品房銷售合同的成立和生效并無特別的規(guī)定，故應認定賈銀代表分公司與盛丹丹達成的商品房銷售合同合法有效。
綜上，恒坤公司云夢分公司作為依法設立的法人分支機構，可以作為本案的被告參加訴訟并承擔法律責任。
恒坤公司云夢分公司應對公司原負責人賈銀代表公司收受購房款并出售房屋的行為承擔民事責任。
恒坤公司云夢分公司與盛丹丹之間形成有效的商品房銷售合同關系，盛丹丹已依約全部交付了購房款，雙方雖未約定明確的交房日期，但鑒于恒坤公司云夢分公司中鑫花園工程早已完工，故對盛丹丹要求恒坤公司云夢分公司及時交付中鑫花園3號樓1單元101號房屋的訴訟請求，本院予以支持。
對盛丹丹要求判令恒坤公司云夢分公司承擔違約金60000元并支付購房款同期銀行存款利息的訴訟請求，因雙方未約定明確的交房日期且未約定違約責任，故對該項訴請，本院不予支持。
恒坤公司云夢分公司辯稱公司與盛丹丹之間買賣房屋的合同關系已終止，盛丹丹明知購買商品房須在售樓部進行，但其仍選擇退款與賈銀私下交易，該交易風險應由盛丹丹自行承擔，現(xiàn)盛丹丹未能提供證據(jù)證明賈銀已將其購房款轉交到公司賬戶上，賈銀與盛丹丹之間交易的民事行為不能視為其職務行為，更不構成表見代理，故應駁回盛丹丹的全部訴訟請求的理由，于事實不符，于法無據(jù)，本院不予采納。
是此，依照《中華人民共和國合同法》第十條 ?、第四十四、第五十條 ?、第一百零七條 ?、第一百三十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條 ?一款、第一百四十二條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司限于本判決生效后三十日內(nèi)向原告盛丹丹交付中鑫花園3號樓1單元101號房屋。
二、駁回原告盛丹丹其他訴訟請求。
本案受理費5500元，由被告安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司負擔，限本判決生效之日交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省孝感市中級人民法院。

本院認為，本案系恒坤公司云夢分公司原負責人賈銀個人以公司的名義收受盛丹丹購房款而引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。
關于恒坤公司云夢分公司的訴訟主體是否適格的問題。
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條 ?“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人”及《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十二條 ?“民事訴訟法第四十八條 ?規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織，包括依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的法人的分支機構”的規(guī)定，恒坤公司云夢分公司是恒坤公司依法設立并領取營業(yè)執(zhí)照的法人的分支機構，可以其他組織的身份作為民事訴訟的當事人，故其訴訟主體資格適格。
關于恒坤公司云夢分公司是否應對賈銀個人以公司的名義收受購房款并出售房屋的行為承擔民事責任的問題。
恒坤公司云夢分公司是恒坤公司為開發(fā)云夢房地產(chǎn)項目而設立的，其經(jīng)營范圍為在隸屬公司經(jīng)營范圍內(nèi)聯(lián)系業(yè)務，云夢中鑫花園房地產(chǎn)項目系恒坤公司云夢分公司負責開發(fā)和銷售，且項目售樓部設立在分公司內(nèi)，恒坤公司云夢分公司原負責人賈銀在任內(nèi)以分公司的名義收受購房款并出售房屋的行為，超越了其權限范圍，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十條 ?“法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效”的規(guī)定，盛丹丹與賈銀在協(xié)商購房過程中，其作為普通的購房者，基于當前建筑市場中大量存在個人掛靠或借用有開發(fā)資質的公司開發(fā)房地產(chǎn)的情形，其不可能知道或者應當知道賈銀作為分公司的負責人超越權限與其訂立售房合同，且盛丹丹基于對賈銀作為分公司負責人身份的信賴，積極與其商談購房事宜并交付房款，其作為善意相對人，也有理由相信賈銀有權代表分公司與其訂立售房協(xié)議，故賈銀代表分公司出售房屋并收受房款的行為有效，恒坤公司云夢分公司應對賈銀代表分公司的行為承擔民事責任。
關于恒坤公司云夢分公司與盛丹丹之間是否形成有效的商品房銷售合同關系的問題。
依照合同法第十條“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。
當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式”、第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效”及《合同法解釋（二）》第一條“當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應當認定合同成立”、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?的規(guī)定，賈銀代表分公司與盛丹丹雖未簽訂書面的售房合同，但從其代表公司出具的收條上看，雙方有買賣房屋的真實意思表示，雙方已達成出售房屋的要約、承諾，收條上已注明當事人的姓名、標的（出售的具體房屋）和數(shù)量，且盛丹丹已依約交付了全部的購房款，故應認定賈銀代表分公司與盛丹丹達成出售房屋的合同成立，該合同也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；另外，法律、行政法規(guī)對商品房銷售合同的成立和生效并無特別的規(guī)定，故應認定賈銀代表分公司與盛丹丹達成的商品房銷售合同合法有效。
綜上，恒坤公司云夢分公司作為依法設立的法人分支機構，可以作為本案的被告參加訴訟并承擔法律責任。
恒坤公司云夢分公司應對公司原負責人賈銀代表公司收受購房款并出售房屋的行為承擔民事責任。
恒坤公司云夢分公司與盛丹丹之間形成有效的商品房銷售合同關系，盛丹丹已依約全部交付了購房款，雙方雖未約定明確的交房日期，但鑒于恒坤公司云夢分公司中鑫花園工程早已完工，故對盛丹丹要求恒坤公司云夢分公司及時交付中鑫花園3號樓1單元101號房屋的訴訟請求，本院予以支持。
對盛丹丹要求判令恒坤公司云夢分公司承擔違約金60000元并支付購房款同期銀行存款利息的訴訟請求，因雙方未約定明確的交房日期且未約定違約責任，故對該項訴請，本院不予支持。
恒坤公司云夢分公司辯稱公司與盛丹丹之間買賣房屋的合同關系已終止，盛丹丹明知購買商品房須在售樓部進行，但其仍選擇退款與賈銀私下交易，該交易風險應由盛丹丹自行承擔，現(xiàn)盛丹丹未能提供證據(jù)證明賈銀已將其購房款轉交到公司賬戶上，賈銀與盛丹丹之間交易的民事行為不能視為其職務行為，更不構成表見代理，故應駁回盛丹丹的全部訴訟請求的理由，于事實不符，于法無據(jù)，本院不予采納。

是此，依照《中華人民共和國合同法》第十條 ?、第四十四、第五十條 ?、第一百零七條 ?、第一百三十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條 ?一款、第一百四十二條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第一條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 ?，《最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第五十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司限于本判決生效后三十日內(nèi)向原告盛丹丹交付中鑫花園3號樓1單元101號房屋。
二、駁回原告盛丹丹其他訴訟請求。
本案受理費5500元，由被告安陸市恒坤置業(yè)有限公司云夢分公司負擔，限本判決生效之日交納。

審判長：王斌

書記員：楊雅怡