上訴人（原審被告）：監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司（以下簡稱福安公司）。住所地監(jiān)利縣容城鎮(zhèn)建設東路21號。
法定代表人：張波，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：劉勇，湖北荊利維律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：董某，無固定職業(yè)。
委托代理人：董本春，退休職工。

上訴人福安公司因與被上訴人董某房屋買賣合同糾紛一案，不服監(jiān)利縣人民法院（2015）鄂監(jiān)利民初字第02107號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
董某訴稱，2011年9月20日，他見到恒利公司的“來怡家新城買房送裝修5萬元”的廣告后，于次日與該公司簽訂了商品房買賣合同，并支付購房款15萬元。2012年1月17日又支付購房款7萬元，此時，他對恒利公司說，什么時候給房產(chǎn)證，他就什么時候付清余款。因他沒有職業(yè)，想用房屋作抵押貸款做生意，他便向恒利公司催要產(chǎn)權證書，但該公司一直不給。2013年12月9日他付清余款7萬元后，恒利公司仍不交付房產(chǎn)證，再向他索要3萬多元的其他費用。2014年9月28日，他去監(jiān)利縣行政服務中心查詢得知房產(chǎn)證早被開發(fā)商取走，房產(chǎn)證上登記的面積為125.13㎡，比合同約定面積120.16㎡超出4.87㎡，絕對值超過了3%的約定和法律規(guī)定。另外，因房屋存在滲漏等問題，他進行了修繕。綜上，故請求：1、解除原告和上列兩被告于2011年9月21日簽訂的《商品房買賣合同》；2、判令兩被告賠償違規(guī)扣押產(chǎn)權證書三年多的損失114894元；3、判決兩被告返還原告買房本金290000元；4、判決兩被告賠償房屋裝修費79466元；5、判決兩被告賠償利息損失81756元；6、判決兩被告賠償因房屋質(zhì)量造成的損失3534元（另外窗框損壞未修也未計費）；7、判令兩被告承擔本案的訴訟費用；8、上列兩被告連帶承擔賠償責任。
福安公司庭審時辯稱，1、原告要求解除合同缺乏事實、法律依據(jù)。原告以面積超出3％為由要求解除合同，明顯是對合同的曲解，面積應以產(chǎn)權登記為準。2、原告未按約支付購房款，違約在先，被告不交付房產(chǎn)證是行使先履行抗辯權，原告的第2項訴請應予以駁回。3、原告訴稱被告銷售的房屋有質(zhì)量問題，缺乏事實依據(jù)，其要求賠償損失不應被支持。4、原告居住兩年后要求退房不符合常理，也不符合法律規(guī)定，其居住行為、裝修行為證明原告是按合同在行使“面積出現(xiàn)誤差時不退房”的約定，原告要求賠償房屋裝修費不應支持。5被告未違約，不應承擔利息損失。6、本案訴訟與被告恒利公司無關，原告主張的廣告欺詐無證據(jù)證明且不屬實，被告依法銷售商品房，不存在欺詐。綜上，請求駁回原告的全部訴訟請求。
福安公司反訴稱，2011年9月21日，原告董某與被告福安公司簽訂了《商品房買賣合同》，被告將怡家新城第5幢1單元202號商品房出售給原告，合同約定面積為120.16平方米，單價為每平方米2468元，總價款為296555元，分期付款，并約定了付款期限及違約金。此外，雙方還約定了合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生差異時，以產(chǎn)權證核定面積為準，買受人還應承擔辦證費、房屋維修基金及契稅。后經(jīng)核定，原告購買的商品房面積為125.13平方米，按合同約定的單價，原告應支付購房款308821元。原告在支付首付款150000元后，分別于2012年1月17日和2013年12月9日共支付購房款140000元；被告為原告代繳了契稅6716.42元、房屋辦證費3128元以及房屋維修基金3753.9元。2013年4月9日，被告為原告辦理了房產(chǎn)證。截止起訴時止，原告僅支付了購房款290000元，拒絕支付剩余的購房款及被告代付的稅費。為此特提起反訴，要求：1.判令原告繼續(xù)履行合同，向被告支付購房款18821元及代付的契稅6716.42元、辦證費3128元及房屋維修基金3753.9元；2.判令原告向被告支付逾期支付購房款的違約金13278.7元及自2013年12月9日起按年利率7.8％的標準向被告支付逾期未付18821元購房款的違約金至實際付清購房款時止；3.反訴費由原告承擔。
董某針對被告福安公司的反訴辯稱，被告福安公司反訴原告董某拖欠購房款不是事實。原告購買被告房屋總價款為296555元，約定分期付款，首付款15萬元原告已按期支付，余款146555元約定2012年1月13日付清，由于被告拉橫幅作虛假廣告，加之被告出售的房屋漏雨無法居住，原告要求被告修繕房屋后再付清余款，被告承諾修復后，原告于2012年1月17日支付了購房款70000元，并表示余款待房屋修復、交付產(chǎn)權證后付清，被告承諾可以，但被告一直沒有修復房屋，原告只得自己修復，劉玉蘭（被告股權人之一）承諾尾款6555元作修繕費抵扣，原告要求各作各算，并于2013年12月9日支付了購房款70000元。直到現(xiàn)在，被告沒有將產(chǎn)權證交付原告，不知道面積增減情況、如何結算，被告反訴原告拖欠購房款應承擔違約責任沒有事實依據(jù)。被告反訴原告拒絕支付稅費一事更不是事實，被告沒有向原告交付產(chǎn)權證，沒有向原告提交任何稅費票據(jù)。故請求駁回被告的反訴請求。
一審認定，2011年9月21日，原告董某與被告福安公司簽訂了《商品房買賣合同》，被告恒利公司沒有在合同上簽字蓋章。合同雙方約定：被告福安公司將其開發(fā)的位于監(jiān)利縣紅城鄉(xiāng)火把村三組“怡家新城”5#樓1單元202室面積為120.16㎡的商品房出賣給原告董某，2012年1月13日前交付房屋；房屋價款為296555元，分期付款，首期支付150000元，余款在2012年1月13日前付清等…。合同第五條“面積確認及面積差異處理”約定：商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第1種方式進行處理（其中“1”是在空格處手工填寫的），1.雙方自行約定：以房產(chǎn)證核定面積為準。2.雙方同意按以下原則處理……（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房，買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按銀行利率給付利息（其中，“銀行”二字是在空格處手工填寫的）。合同還約定，房產(chǎn)權自買受人入住一年內(nèi)由出賣人負責辦理，所需費用由買受人自行承擔，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房款的0.2％向買受人支付違約金，買受人應承擔房屋維修基金及國家規(guī)定的契稅。合同簽訂后，原告董某當日支付購房款150000元，2012年1月17日付款70000元，2013年12月9日付款70000元，共計付款290000元；被告福安公司已按合同約定交付房屋。原告董某對房屋進行了裝修，共花裝修費79466元；因房屋滲漏，原告董某自行進行了修繕，花修繕費3534元。被告福安公司于2013年4月9日為原告購買的房屋辦理了房產(chǎn)證，并代繳了契稅6716.42元、辦證費3128元、房屋維修基金3753.9元，共計13058.32元；至今房地產(chǎn)權證未交付給原告董某。2014年9月28日，原告董某去監(jiān)利縣行政服務中心查詢，始知房產(chǎn)證上登記的面積為125.13㎡，比合同約定面積120.16㎡超出4.87㎡，面積誤差比絕對值超過了3%。遂向法院提起訴訟，并提出如前訴求。
在審理過程中，原告認為被告在銷售廣告中有欺騙行為，房屋質(zhì)量也存在問題，且房屋面積誤差比絕對值超過了3%，其有權依照合同和法律規(guī)定解除合同，要求被告賠償原告因此造成的各項損失，對被告的反訴請求，表示因被告違約，應由其自行承擔責任；被告認為，合同第五條只約定了第1種處理方式，即產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異“以房產(chǎn)證核定面積為準”，并未約定第2種處理方式，因此原告無權解除合同，被告不應賠償原告的相關損失，并且原告拖欠購房款，拒繳其應當承擔的稅費，構成違約，應承擔支付購房款和相應的違約責任。因原告不同意調(diào)解，故本案調(diào)解不能。
一審認為，原告董某與被告福安公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，對雙方具有拘束力。雙方所簽合同屬于格式合同，現(xiàn)原、被告對合同第五條的理解發(fā)生了爭議，被告認為合同第五條只約定了第1種處理方式，原告認為合同第五條既約定了第1種處理方式，也約定了第2種處理方式，根據(jù)合同法規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議時，應當按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋，本案所涉合同在第五條條款中的空格處有2處手工書寫的內(nèi)容，按通常理解，雙方在簽訂合同時對第1種和第2種處理方式均有意思表示，故應認定合同第五條對第1種、第2種處理方式均進行了約定，即面積出現(xiàn)差異時既約定了以房產(chǎn)證核定面積為準，又約定了面積誤差比的絕對值超過3%時，買受人有權退房等。即使按被告所說，合同第五條“面積確認及面積差異處理”對產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時，只約定了第1種處理方式“以房產(chǎn)證核定面積為準”，但該約定只解決了面積確認問題，并未解決面積差異處理問題，對面積差異處理問題沒有約定或者約定不明的，依法應按最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，即面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還購房款及利息的，應予支持。本案中，合同約定面積與房產(chǎn)證核定面積的誤差比的絕對值已超過3%，故原告董某有權解除合同。
綜上所述，原告董某請求解除合同、返還已付購房款及利息的訴訟請求，法院應予支持。因原告董某已對房屋進行裝潢和修繕，其所花費的裝潢和修繕費用亦應由被告福安公司進行賠償，但不應計算利息。原告在合同約定的期限內(nèi)未取得房地產(chǎn)權證，被告應承擔違約責任，但合同約定，買受人不退房，出賣人才向買受人支付違約金，現(xiàn)原告訴請解除合同，退還房屋，故原告要求被告福安公司承擔遲延交付房地產(chǎn)權證的違約責任，法院不予支持。恒利公司沒有在合同上蓋章，不是合同的相對方，將恒利公司列為被告，沒有事實依據(jù)，對原告董某要求恒利公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求法院不予支持。對于被告福安公司的反訴請求，法院認為，由于被告直到現(xiàn)在未向原告交付房地產(chǎn)權證及相關收款收據(jù)，故被告要求原告按房產(chǎn)證核定面積支付購房款18821元及相關費用的理由不能成立，也不符合約定和法律規(guī)定；原告未按約支付購房款構成違約，但合同約定付款期限為2012年1月13日前付清房款，現(xiàn)被告主張原告承擔違約責任超過了訴訟時效的規(guī)定，故對被告的反訴請求，法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第四十一條、第九十三條第二款、第九十七條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第（二）項，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、解除原告董某與被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司于2011年9月21日簽訂的《商品房買賣合同》；二、由被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司返還原告董某購房款290000元，并自分別交納購房款之日起至本判決確定的返還之日止按同期銀行貸款利率支付利息；三、由被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司賠償原告董某房屋裝修費79466元；四、由被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司賠償原告董某房屋修繕費3534元；上述給付義務限被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)履行。五、駁回原告董某的其他訴訟請求和反訴原告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司的反訴請求。
二審查明的事實除與一審認定的事實一致外，還查明，涉案房屋的房產(chǎn)證書于2013年4月9日登記辦證。2014年8月28日，董某去監(jiān)利縣行政服務中心查詢，始知房產(chǎn)證上登記的面積為125.13㎡，比合同約定面積120.16㎡超出4.87㎡，面積誤差比絕對值超過了3%。

本院認為，董某與福安公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。涉案合同第五條中的空格處有2處手工書寫的內(nèi)容，面積出現(xiàn)差異時約定了以房產(chǎn)證核定面積為準，又約定了面積誤差比的絕對值超過3%時，買受人有權退房。董某針對本案面積誤差比絕對值超出3％的情形，請求解除合同、返還購房款及利息，符合合同約定及法律規(guī)定，應予支持。原判認定董某已對房屋進行裝潢，其所花費的裝潢應由被告福安公司進行賠償，該認定未考慮裝修費用折舊因素，屬認定事實部分不清，本院予以糾正，酌定房屋裝修損失50000元，加上董某對房屋滲漏進行修繕的費用3534元，由福安公司予以賠償。合同約定付款期限為2012年1月13日前付清房款，現(xiàn)福安公司主張董某承擔違約責任，超過了訴訟時效的規(guī)定。原判認定事實部分不清，適用法律正確。本案經(jīng)合議庭評議，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持監(jiān)利縣人民法院（2015）鄂監(jiān)利民初字第02107號民事判決第一項即“解除原告董某與被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司于2011年9月21日簽訂的《商品房買賣合同》”、第二項即“由被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司返還原告董某購房款290000元，并自分別交納購房款之日起至本判決確定的返還之日止按同期銀行貸款利率支付利息”、第四項即“由被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司賠償原告董某房屋修繕費3534元”、第五項中的“駁回反訴原告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司的反訴請求”部分；
二、撤銷監(jiān)利縣人民法院（2015）鄂監(jiān)利民初字第02107號民事判決第三項即“由被告監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司賠償原告董某房屋裝修費79466元”、第五項中的“駁回原告董某的其他訴訟請求”部分；
三、由上訴人監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司賠償被上訴人董某房屋裝修損失50000元；
四、駁回被上訴人董某的其他訴訟請求。
上述給付義務限上訴人監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)履行。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延期間的債務利息。
一審案件受理費9497元，反訴費500元，共計9997元，由上訴人監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司負擔7488元，被上訴人董某負擔2509元；二審案件受理費9497元，由上訴人監(jiān)利縣福安房屋開發(fā)有限公司負擔8988元，被上訴人董某負擔509元。
本判決為終審判決。

審判長　　陳時中 審判員　　韓秀士 審判員　　謝成勇

書記員：唐君玲