上訴人（原審原告）皮某某，居民。
上訴人（原審原告）董某某，農(nóng)民。系皮某某之夫。
二上訴人委托代理人（特別授權(quán)）鄭義，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）湖北華某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某房地產(chǎn)公司），住所地湖北省恩施市航空路三巷50號(hào)。
法定代表人朱智慧，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）魯誠(chéng)，湖北聯(lián)信律師事務(wù)所律師。

上訴人皮某某、董某某因與被上訴人華某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02265號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月22日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
皮某某、董某某一審時(shí)訴稱：2010年9月28日，皮某某、董某某與華某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，以369829.44元購(gòu)買了華某房地產(chǎn)公司在恩施市航空路四巷75號(hào)開(kāi)發(fā)建設(shè)的東方華庭小區(qū)內(nèi)商品房一套，雙方約定如因華某房地產(chǎn)公司的責(zé)任皮某某、董某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的按第十五條第3項(xiàng)處理，然而該項(xiàng)并未約定華某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金。簽訂合同后，皮某某、董某某履行了合同義務(wù)，及時(shí)支付了購(gòu)房款及辦理“兩證”所需相關(guān)手續(xù)及費(fèi)用，但到2014年6月份才取得兩證，后向恩施市國(guó)土資源局了解到，華某房地產(chǎn)公司尚有300余萬(wàn)元土地出讓金未繳納，因此該局拒絕辦理相關(guān)權(quán)屬證書，導(dǎo)致皮某某、董某某至今才取得兩證。上述事情發(fā)生后，皮某某、董某某多次向華某房地產(chǎn)公司提出違約責(zé)任，但華某房地產(chǎn)公司始終對(duì)其合理要求不予理睬，為維護(hù)合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院，請(qǐng)求華某房地產(chǎn)公司賠付逾期辦證期間的違約金30059.74元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
華某房地產(chǎn)公司一審時(shí)辯稱，華某房地產(chǎn)公司不存在違約行為，皮某某、董某某繳納了相關(guān)稅費(fèi)后，向華某房地產(chǎn)公司出具了個(gè)人授權(quán)委托書，委托華某房地產(chǎn)公司辦理兩證，華某房地產(chǎn)公司即日就將相關(guān)材料提交給房管部門，按合同約定履行了相關(guān)的義務(wù)；皮某某、董某某遲遲不能取得兩證的原因系行政部門的錯(cuò)誤行政行為導(dǎo)致逾期，華某房地產(chǎn)公司不存在未繳齊土地出讓金的事實(shí)，華某房地產(chǎn)公司沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。
原審查明，華某房地產(chǎn)公司2005年12月31日競(jìng)得位于恩施市航空路四巷75號(hào)17830平方米國(guó)有土地使用權(quán)，2006年11月24日通過(guò)規(guī)劃審批。次年5月22日，華某房地產(chǎn)公司與恩施市國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，該合同對(duì)容積率的約定為按規(guī)劃要求修建。華某房地產(chǎn)公司在取得相關(guān)資質(zhì)及許可后，在該宗土地上投資修建了“東方華庭”樓盤，并取得了商品房預(yù)售許可證。2010年9月28日，皮某某、董某某與華某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，以369829.44元購(gòu)買了東方華庭“紫霞閣”單元14層04號(hào)商品房一套，雙方在合同中第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按……處理”。合同簽訂后，雙方均按約履行合同。2012年2月8日皮某某、董某某繳納了辦理土地使用證、房屋所有權(quán)證（簡(jiǎn)稱兩證）的相關(guān)費(fèi)用，并于同年2月14日書面委托華某房地產(chǎn)公司辦理兩證。華某房地產(chǎn)公司于同日向恩施市房產(chǎn)局提交了辦證申請(qǐng)及相關(guān)資料。在辦理兩證的過(guò)程中，恩施市國(guó)土資源局于2013年6月17日下發(fā)了恩市土資函（2013）53號(hào)文件，該文件通知華某房地產(chǎn)公司補(bǔ)繳土地出讓金305.76萬(wàn)元。華某房地產(chǎn)公司接收到該通知后，不服其具體行政行為，并向人民法院提起訴訟，咸豐縣人民法院受理了該案，在案件審理過(guò)程中，恩施市國(guó)土資源局又作出恩市土資（2013）244號(hào)決定，撤回恩市土資函（2013）53號(hào)文件。因華某房地產(chǎn)公司在該案中不同意撤訴，咸豐縣人民法院作出了（2013）鄂咸豐行初字第0003號(hào)行政判決書，撤銷了恩市土資函（2013）53號(hào)文件，恩施市國(guó)土資源局不服該判決上訴后，恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院駁回其上訴，維持原判。此后，恩施市國(guó)土資源局針對(duì)華某房地產(chǎn)公司的土地行政征收未作出新的行政行為。皮某某、董某某于2014年2月20日取得了兩證。皮某某、董某某認(rèn)為華某房地產(chǎn)公司不補(bǔ)繳土地出讓金系兩證逾期辦理的原因，構(gòu)成違約，故請(qǐng)求人民法院判準(zhǔn)前述請(qǐng)求。
原審認(rèn)為，皮某某、董某某與華某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》后，雙方均能如約履行合同，在合同標(biāo)的沒(méi)有權(quán)利、質(zhì)量等瑕疵情況下，皮某某、董某某主張要求華某房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦證的違約損失，需結(jié)合辦證的義務(wù)主體及合同約定綜合認(rèn)定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十四條第二、三款規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！睆脑摋l規(guī)定來(lái)看，辦證的義務(wù)人系商品房購(gòu)買人，開(kāi)發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)。雙方在《商品房買賣合同》就產(chǎn)權(quán)登記亦作出了如上明確約定，就查明的事實(shí)來(lái)看，華某房地產(chǎn)公司及時(shí)提交了辦證申請(qǐng)及登記所需資料，已盡協(xié)助義務(wù)，并未違約，故對(duì)皮某某、董某某的主張，需考查最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條有無(wú)適用前提，該條款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”，皮某某、董某某認(rèn)為華某房地產(chǎn)公司未補(bǔ)繳土地出讓金，導(dǎo)致延遲頒證，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審認(rèn)為，華某房地產(chǎn)公司先后取得開(kāi)發(fā)、銷售商品房的齊備手續(xù)，皮某某、董某某庭審中未提交證據(jù)證明系因華某房地產(chǎn)公司未補(bǔ)繳土地出讓金致延遲辦證，恩施市國(guó)土資源局雖下發(fā)通知要求華某房地產(chǎn)公司補(bǔ)繳土地出讓金，但該行為已撤回，且后來(lái)被司法機(jī)關(guān)撤銷，皮某某、董某某亦未提供華某房地產(chǎn)公司此后需補(bǔ)繳土地出讓金的生效行政、司法行為，即皮某某、董某某未提供證據(jù)證明系出賣人即華某房地產(chǎn)公司的原因?qū)е卵舆t辦證。綜上，皮某某、董某某主張華某房地產(chǎn)公司賠付逾期辦證期間違約金的訴請(qǐng)，不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回皮某某、董某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)550元，減半交納275元，由皮某某、董某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院另查明，恩施宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2009年5月8日更名為湖北華某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
綜合上訴人皮某某、董某某的上訴意見(jiàn)、被上訴人華某房地產(chǎn)公司的答辯意見(jiàn)和案件情況，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為：皮某某、董某某要求華某房地產(chǎn)公司賠付逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金的主張能否得到支持。針對(duì)上述焦點(diǎn)問(wèn)題，本院認(rèn)為：
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第一款的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。皮某某、董某某與華某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同第十五條約定了出賣人應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按該條第3項(xiàng)處理。該條款第3項(xiàng)約定，若買受人采取按揭貸款付款的，出賣人將辦理好的他項(xiàng)權(quán)證交給按揭貸款銀行抵押，因買受人原因不按時(shí)提供辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)資料及不配合辦理工作的，買受人按已付房?jī)r(jià)款的1%向出賣人支付違約金。因皮某某、董某某購(gòu)買涉案房屋的付款方式為按揭貸款，故《商品房買賣合同》關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)條款中第3項(xiàng)的約定應(yīng)視為當(dāng)事人的特殊約定，該約定不違反法律規(guī)定，合法有效。且雙方在簽訂合同時(shí)未約定房屋出賣方逾期辦證的違約責(zé)任，皮某某、董某某主張的逾期辦證違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)無(wú)相關(guān)依據(jù)。另雙方已約定將皮某某、董某某的涉案商品房抵押給銀行辦理按揭貸款，皮某某、董某某何時(shí)取得房屋權(quán)屬證書在本案中對(duì)其并未造成實(shí)際的直接損失，雙方在簽訂合同時(shí)也并未約定房屋出賣方逾期辦證的違約責(zé)任，故皮某某、董某某主張的逾期辦證違約金無(wú)相關(guān)依據(jù)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二、三款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。華某房地產(chǎn)公司已按合同約定將皮某某、董某某提交的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因此，一審法院駁回其訴訟請(qǐng)求并無(wú)不當(dāng)。

綜上，原審判決審判程序合法，處理結(jié)果正確。皮某某、董某某的上訴理由不能成立，本院依法予以駁回。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)550元，由上訴人皮某某、董某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　郜幫勇 審　判　員　　李　麗 代理審判員　　申　寶

書記員：譚紹丹