上訴人（原審原告）皮某某，居民。
上訴人（原審原告）董某某，農民。系皮某某之夫。
二上訴人委托代理人（特別授權）鄭義，湖北勇鑫律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）湖北華某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱華某房地產公司），住所地湖北省恩施市航空路三巷50號。
法定代表人朱智慧，系該公司董事長。
委托代理人（特別授權）魯誠，湖北聯(lián)信律師事務所律師。

上訴人皮某某、董某某因與被上訴人華某房地產公司房屋買賣合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2014）鄂恩施民初字第02265號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月22日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
皮某某、董某某一審時訴稱：2010年9月28日，皮某某、董某某與華某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，以369829.44元購買了華某房地產公司在恩施市航空路四巷75號開發(fā)建設的東方華庭小區(qū)內商品房一套，雙方約定如因華某房地產公司的責任皮某某、董某某不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的按第十五條第3項處理，然而該項并未約定華某房地產公司應承擔的違約金。簽訂合同后，皮某某、董某某履行了合同義務，及時支付了購房款及辦理“兩證”所需相關手續(xù)及費用，但到2014年6月份才取得兩證，后向恩施市國土資源局了解到，華某房地產公司尚有300余萬元土地出讓金未繳納，因此該局拒絕辦理相關權屬證書，導致皮某某、董某某至今才取得兩證。上述事情發(fā)生后，皮某某、董某某多次向華某房地產公司提出違約責任，但華某房地產公司始終對其合理要求不予理睬，為維護合法權益，現訴至法院，請求華某房地產公司賠付逾期辦證期間的違約金30059.74元，并承擔本案訴訟費。
華某房地產公司一審時辯稱，華某房地產公司不存在違約行為，皮某某、董某某繳納了相關稅費后，向華某房地產公司出具了個人授權委托書，委托華某房地產公司辦理兩證，華某房地產公司即日就將相關材料提交給房管部門，按合同約定履行了相關的義務；皮某某、董某某遲遲不能取得兩證的原因系行政部門的錯誤行政行為導致逾期，華某房地產公司不存在未繳齊土地出讓金的事實，華某房地產公司沒有過錯。
原審查明，華某房地產公司2005年12月31日競得位于恩施市航空路四巷75號17830平方米國有土地使用權，2006年11月24日通過規(guī)劃審批。次年5月22日，華某房地產公司與恩施市國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，該合同對容積率的約定為按規(guī)劃要求修建。華某房地產公司在取得相關資質及許可后，在該宗土地上投資修建了“東方華庭”樓盤，并取得了商品房預售許可證。2010年9月28日，皮某某、董某某與華某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，以369829.44元購買了東方華庭“紫霞閣”單元14層04號商品房一套，雙方在合同中第十五條關于產權登記約定：“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按……處理”。合同簽訂后，雙方均按約履行合同。2012年2月8日皮某某、董某某繳納了辦理土地使用證、房屋所有權證（簡稱兩證）的相關費用，并于同年2月14日書面委托華某房地產公司辦理兩證。華某房地產公司于同日向恩施市房產局提交了辦證申請及相關資料。在辦理兩證的過程中，恩施市國土資源局于2013年6月17日下發(fā)了恩市土資函（2013）53號文件，該文件通知華某房地產公司補繳土地出讓金305.76萬元。華某房地產公司接收到該通知后，不服其具體行政行為，并向人民法院提起訴訟，咸豐縣人民法院受理了該案，在案件審理過程中，恩施市國土資源局又作出恩市土資（2013）244號決定，撤回恩市土資函（2013）53號文件。因華某房地產公司在該案中不同意撤訴，咸豐縣人民法院作出了（2013）鄂咸豐行初字第0003號行政判決書，撤銷了恩市土資函（2013）53號文件，恩施市國土資源局不服該判決上訴后，恩施土家族苗族自治州中級人民法院駁回其上訴，維持原判。此后，恩施市國土資源局針對華某房地產公司的土地行政征收未作出新的行政行為。皮某某、董某某于2014年2月20日取得了兩證。皮某某、董某某認為華某房地產公司不補繳土地出讓金系兩證逾期辦理的原因，構成違約，故請求人民法院判準前述請求。
原審認為，皮某某、董某某與華某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》后，雙方均能如約履行合同，在合同標的沒有權利、質量等瑕疵情況下，皮某某、董某某主張要求華某房地產公司承擔逾期辦證的違約損失，需結合辦證的義務主體及合同約定綜合認定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十四條第二、三款規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)?！睆脑摋l規(guī)定來看，辦證的義務人系商品房購買人，開發(fā)商負有協(xié)助義務。雙方在《商品房買賣合同》就產權登記亦作出了如上明確約定，就查明的事實來看，華某房地產公司及時提交了辦證申請及登記所需資料，已盡協(xié)助義務，并未違約，故對皮某某、董某某的主張，需考查最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條有無適用前提，該條款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任”，皮某某、董某某認為華某房地產公司未補繳土地出讓金，導致延遲頒證，應承擔違約責任。一審認為，華某房地產公司先后取得開發(fā)、銷售商品房的齊備手續(xù)，皮某某、董某某庭審中未提交證據證明系因華某房地產公司未補繳土地出讓金致延遲辦證，恩施市國土資源局雖下發(fā)通知要求華某房地產公司補繳土地出讓金，但該行為已撤回，且后來被司法機關撤銷，皮某某、董某某亦未提供華某房地產公司此后需補繳土地出讓金的生效行政、司法行為，即皮某某、董某某未提供證據證明系出賣人即華某房地產公司的原因導致延遲辦證。綜上，皮某某、董某某主張華某房地產公司賠付逾期辦證期間違約金的訴請，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回皮某某、董某某的訴訟請求。案件受理費550元，減半交納275元，由皮某某、董某某負擔。
經審理查明，原審查明的事實屬實，本院予以確認。
本院另查明，恩施宏業(yè)房地產開發(fā)有限公司于2009年5月8日更名為湖北華某房地產開發(fā)有限公司。
綜合上訴人皮某某、董某某的上訴意見、被上訴人華某房地產公司的答辯意見和案件情況，本案二審的爭議焦點歸納為：皮某某、董某某要求華某房地產公司賠付逾期辦理房屋權屬證書違約金的主張能否得到支持。針對上述焦點問題，本院認為：
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。皮某某、董某某與華某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同第十五條約定了出賣人應在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按該條第3項處理。該條款第3項約定，若買受人采取按揭貸款付款的，出賣人將辦理好的他項權證交給按揭貸款銀行抵押，因買受人原因不按時提供辦理產權相關資料及不配合辦理工作的，買受人按已付房價款的1%向出賣人支付違約金。因皮某某、董某某購買涉案房屋的付款方式為按揭貸款，故《商品房買賣合同》關于產權登記事項條款中第3項的約定應視為當事人的特殊約定，該約定不違反法律規(guī)定，合法有效。且雙方在簽訂合同時未約定房屋出賣方逾期辦證的違約責任，皮某某、董某某主張的逾期辦證違約金的計算標準無相關依據。另雙方已約定將皮某某、董某某的涉案商品房抵押給銀行辦理按揭貸款，皮某某、董某某何時取得房屋權屬證書在本案中對其并未造成實際的直接損失，雙方在簽訂合同時也并未約定房屋出賣方逾期辦證的違約責任，故皮某某、董某某主張的逾期辦證違約金無相關依據。根據《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二、三款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。華某房地產公司已按合同約定將皮某某、董某某提交的資料報產權登記機關備案。因此，一審法院駁回其訴訟請求并無不當。

綜上，原審判決審判程序合法，處理結果正確。皮某某、董某某的上訴理由不能成立，本院依法予以駁回。經合議庭評議，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費550元，由上訴人皮某某、董某某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　郜幫勇 審　判　員　　李　麗 代理審判員　　申　寶

書記員：譚紹丹