黑龍江省人民檢察院
百勝餐飲（沈陽）有限公司大慶肯某某未來城餐廳
張鐵薇（黑龍江孟繁旭律師事務所）
喻新華
萬德林
大慶市華某經貿有限公司
鄭永標

抗訴機關:黑龍江省人民檢察院。
申訴人（一審被告、二審上訴人）:百勝餐飲（沈陽）有限公司大慶肯某某未來城餐廳。住所地:大慶市讓胡路區(qū)北方汽配城31號綜合樓商服10、11號。
負責人:胡殿冰，總經理。
委托代理人:張鐵薇，黑龍江孟繁旭律師事務所律師。
被申訴人（一審原告、二審被上訴人）:喻新華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
委托代理人:萬德林，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被申訴人（一審被告、二審上訴人）:大慶市華某經貿有限公司。住所地:大慶市讓胡路區(qū)北方汽配城23號。
法定代表人:楊永祥，總經理。
委托代理人:鄭永標，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
申訴人百勝餐飲（沈陽）有限公司大慶肯某某未來餐廳（以下簡稱百勝公司）因與被申訴人喻新華、大慶市華某經貿有限公司（以下簡稱華某公司）恢復原狀糾紛一案，不服大慶市中級人民法院（2011）慶民三終字第193號民事判決，向檢察機關申訴。2013年12月23日，黑龍江省人民檢察院作出黑檢民抗（2013）95號民事抗訴書，以原判認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，導致適用法律錯誤為由對本案提出抗訴。本院于2014年3月25日作出（2014）黑監(jiān)民監(jiān)字第9號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。黑龍江省人民檢察院指派檢察員劉洋、徐松出庭。申訴人百勝公司的委托代理人張鐵薇，被申訴人喻新華的委托代理人萬德林，被申訴人華某公司的委托代理人鄭永標到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
判后，華某公司、百勝公司均不服，上訴至大慶市中級人民法院。
2011年12月20日，大慶市中級人民法院作出（2011）慶民三終字第193號民事判決。大慶市中級人民法院二審查明的事實與一審一致。大慶市中級人民法院二審認為，本案爭議的主要問題在于以下方面:第一，本案是否存在“買賣不破租賃”問題。華某公司主張，該房屋租賃時喻新華尚未取得爭議房屋產權，在租賃合同履行以后才辦理房屋產權證，才取得爭議房屋的物權，本著“買賣不破租賃”的原則，應優(yōu)先保護租賃合同。大慶市中級人民法院認為，雖然華某公司在與百勝公司簽訂租賃合同時尚未為喻新華辦理物權登記手續(xù)，但華某公司出售房屋的行為在先、租賃行為在后，辦理產權登記只是一種社會公示性質，并不能對抗華某公司已經交付爭議房屋、喻新華取得爭議房屋的事實，也不能否認華某公司已經將涉案房屋出售給喻新華的事實，此種情況下仍與他人簽訂租賃合同，明顯存在故意，有別于租賃合同履行過程中再將房屋的出售行為，對此問題，一審認定和適用法律并無不當，華某公司的上訴理由不能成立。第二，喻新華對華某公司與百勝公司之間的租賃行為是否存在默認問題。華某公司與百勝公司均主張，在租賃合同簽訂后，華某公司將涉案房屋交付百勝公司改造時，喻新華是明知的，也未進行阻止，應構成事實上的默認，華某公司與百勝公司不應構成侵權。該院認為，喻新華一審時主張的是物權保護方法，基于物權存在和物權優(yōu)先債權原則，因華某公司與百勝公司簽訂租賃合同時未征求物權人意見（也無證據(jù)證明征求物權人意見），并不表明物權人放棄物權，物權人知道自己的房屋被侵占，可以優(yōu)先選擇物權保護方法，只是爭議問題未解決才訴至法院，因此，喻新華的行為并未違反法律規(guī)定，要求恢復原狀也是符合法律規(guī)定，一審對此問題認定和適用法律恰當。第三，是否存在涉案房屋結構破壞，無法恢復原狀，只能折價賠償問題。華某公司與百勝公司在二審過程中提出，在履行租賃合同過程中，房屋經過改造，爭議的房屋結構已被破壞、房屋已不復存在，不能恢復原狀，只能進行折價賠償。該院認為，爭議房屋雖然進行了部分改造和裝修，但房屋主體結構仍然存在，標的物并未滅失，物權依然存在且成立，喻新華依物權法主張的恢復原狀并非不能實現(xiàn)，該上訴理由也不能成立。第四，關于百勝公司是否是善意問題。從華某公司、百勝公司雙方簽訂的租賃合同看，合同中約定面積并不包括涉案房屋喻新華的面積部分，租賃面積也只是華某公司所屬房屋的面積部分（1096.78平方米），只是包括該涉案房屋的房號，面積與房號明顯存在不符，百勝公司對合同審查存在著明顯過失，不存在善意問題，一審認定并無不當，該上訴理由也不能成立。另外，關于損失問題，各方未就此問題提出上訴，一審認定也無不當，應予維持。至于繼續(xù)發(fā)生的費用，不在本案處理范圍，可另行解決。綜上，一審認定事實和適用法律并無不當，華某公司與百勝公司的上訴理由均不能成立，上訴理由不予支持，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條 ?第一款 ?第一項 ?的規(guī)定，判決:駁回上訴，維持原判。
判后，華某公司、百勝公司不服，向本院申請再審。
2013年4月15日，本院作出（2012）黑高民申三字第122號民事裁定:一、駁回華某公司的再審申請；二、駁回百勝公司的再審申請。百勝公司不服，申訴至黑龍江省人民檢察院。
黑龍江省人民檢察院抗訴認為，大慶市中級人民法院對本案的判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明、適用法律確有錯誤。原審判決認定百勝公司構成侵權缺乏證據(jù)證明，導致適用法律確有錯誤。本案中，百勝公司與華某公司確立租賃合同關系的時間為2007年7月31日。雖然華某公司與喻新華簽訂房屋買賣合同是2004年7月23日，但喻新華取得訴爭房屋所有權的日期為2007年9月27日，在此日期之前涉案爭議的房屋所有人為華某公司。也就是說，百勝公司與華某公司簽訂房屋租賃合同時，從產權登記的公示公信效力上看，該訴爭房屋屬華某公司。因此，在百勝公司與華某公司簽訂租賃合同同時審查產權登記情況并要求華某公司提供擔保方的情況上看，百勝公司已經盡了完全的注意義務，能夠證實百勝公司系出于善意，并無過錯。判決以百勝公司簽訂租賃合同時未實地察看推定百勝公司存在過錯構成侵權，沒有法律依據(jù)亦不符合常理。綜上，百勝公司構成侵權，與事實不符。同時，喻新華取得訴爭房屋產權手續(xù)是在百勝公司與華某公司履行租賃合同期間，屬于《中華人民共和國合同法》第二百二十九條 ?規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”之規(guī)定的情形，即買賣不破租賃原則。判決對此不予適用該法條，顯屬不當。
本院再審期間，百勝公司向本院提交了如下證據(jù):華某公司于2007年7月31日出具的承諾書，內容為華某公司承諾在與百勝公司簽訂租賃合同180日內辦理部分租賃房屋的產權證。意在證明百勝公司在華某公司沒有取得肯某某穿梭餐廳通道部分房屋產權的情況下拒絕與華某公司簽訂租賃合同，百勝公司對房屋權屬盡到了審慎的審查義務。
華某公司經質證對該證據(jù)的真實性沒有異議，但該承諾書是在雙方簽訂租賃合同之前出具的，在簽訂合同時華某公司提供了1096.78平方米的房屋產權證，該證據(jù)不能證明百勝公司的主張。
喻新華經質證對證據(jù)的真實性沒有異議，但認為該承諾書并未表述是本案爭議的75.48平方米房屋。
本院對該證據(jù)審核認為，華某公司、喻新華對該證據(jù)的真實性沒有異議，本院對該證據(jù)的真實性予以確認。但該證據(jù)是在雙方簽訂租賃合同之前出具的，簽訂合同時華某公司提供了1096.78平方米的房屋產權證，該承諾書亦未表述是本案爭議的75.48平方米房屋。故本院對百勝公司證明的主張不予支持。
本院再審認為，從百勝公司與華某公司簽訂的租賃協(xié)議看，該協(xié)議第一條明確約定百勝公司租賃華某公司的房屋面積，即地上一、二層總計建筑面積1096.78平方米，場地面積為1280平方米。該地上建筑面積1096.78平方米并不包括喻新華所有的本案爭議的75.48平方米房屋。喻新華在百勝公司與華某公司簽訂的租賃協(xié)議前已經與百勝公司簽訂房屋買賣協(xié)議，付款并實際占有、使用訴爭房屋。原審認定百勝公司與華某公司簽訂房屋租賃合同時未盡到審慎的注意義務并無不當。關于抗訴機關提出本案應適用《合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”之規(guī)定的情形，即買賣不破租賃原則的問題。原審判決已經論述清楚，本案涉及事實與該法律規(guī)定不符。
綜上，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持?？乖V機關抗訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:
維持大慶市中級人民法院（2011）慶民三終字第193號民事判決。
本判決為終審判決。

本院再審認為，從百勝公司與華某公司簽訂的租賃協(xié)議看，該協(xié)議第一條明確約定百勝公司租賃華某公司的房屋面積，即地上一、二層總計建筑面積1096.78平方米，場地面積為1280平方米。該地上建筑面積1096.78平方米并不包括喻新華所有的本案爭議的75.48平方米房屋。喻新華在百勝公司與華某公司簽訂的租賃協(xié)議前已經與百勝公司簽訂房屋買賣協(xié)議，付款并實際占有、使用訴爭房屋。原審認定百勝公司與華某公司簽訂房屋租賃合同時未盡到審慎的注意義務并無不當。關于抗訴機關提出本案應適用《合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”之規(guī)定的情形，即買賣不破租賃原則的問題。原審判決已經論述清楚，本案涉及事實與該法律規(guī)定不符。
綜上，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持?？乖V機關抗訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條 ?第一款 ?、第一百七十條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:

維持大慶市中級人民法院（2011）慶民三終字第193號民事判決。

審判長：王洪亮
審判員：李艷梅
審判員：婁威巍

書記員：賈向瑩