原告（案外人）：白某某，男，住隆化縣。
委托訴訟代理人：郭長(zhǎng)久，河北承天律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：祁浩，河北承天律師事務(wù)所律師。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地承德市雙橋區(qū)新華路*號(hào)。
法定代表人：夏志廠，職務(wù)：理事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉曉敏，北京市雨仁（承德）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬繼霞，女，住承德市雙橋區(qū)。
第三人（被執(zhí)行人）：承德銀闊商貿(mào)有限公司，住所地承德市雙橋區(qū)南營(yíng)子大街裕華路北方醫(yī)院二樓。
法定代表人：劉文權(quán)，職務(wù)：總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：寇麗莎，河北驥騰律師事務(wù)所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地承德市雙橋區(qū)美豐街77號(hào)。
法定代表人：徐巖，職務(wù)：總經(jīng)理。
第三人（被執(zhí)行人）：隆化縣宇豪建筑材料有限公司，住所地承德市隆化縣八達(dá)營(yíng)鄉(xiāng)八達(dá)營(yíng)村。
法定代表人：白某某，職務(wù)：總經(jīng)理。
第三人（被執(zhí)行人）：徐巖，男，住承德市雙橋區(qū)。
第三人（被執(zhí)行人）：李小磊，女，住承德市雙橋區(qū)。

原告白某某與被告承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱郊區(qū)聯(lián)社）、第三人承德銀闊商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀闊公司）、承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱龍鄉(xiāng)公司）、隆化縣宇豪建筑材料有限公司（以下簡(jiǎn)稱宇豪公司）、徐巖、李小磊案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月9日立案后，依法適用普通程序，于2018年4月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告白某某及其委托訴訟代理人郭長(zhǎng)久、祁浩，被告郊區(qū)聯(lián)社的委托訴訟代理人劉曉敏、馬繼霞，第三人銀闊公司的委托訴訟代理人寇麗莎到庭參加訴訟，第三人龍鄉(xiāng)公司、宇豪公司、徐巖、李小磊經(jīng)本院合法傳喚未到庭，亦未委托訴訟代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告白某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判決不得執(zhí)行隆化縣康泰嘉園小區(qū)BC402（1599048萬(wàn)元）、BC403（2594295萬(wàn)元）、BC303（2594295萬(wàn)元）、117（110448萬(wàn)元）、121（110.448萬(wàn)元）、122（110.448萬(wàn)元）號(hào)6處房屋，合同價(jià)款合計(jì)10101078萬(wàn)元；2、判決確認(rèn)原告為隆化縣康泰嘉園小區(qū)BC402、BC403、BC303、117、121、122號(hào)房屋所有權(quán)人；3、判決由被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：隆化縣法院在執(zhí)行郊區(qū)聯(lián)社與龍鄉(xiāng)公司、銀闊公司、宇豪公司、徐巖、李小磊借款合同糾紛一案時(shí)，于2017年11月15日作出了（2017）冀0825執(zhí)241號(hào)執(zhí)行裁定：將被執(zhí)行人龍鄉(xiāng)公司建設(shè)的坐落于隆化縣康泰嘉園小區(qū)底商A01、A02、A03、A04、A05、A06、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、A401、A301、A302、A303、BC301、BC302、BC303、BC401、BC402、BC403號(hào)及臨街底商地下室予以查封。
2018年1月16日，原告作為案外人對(duì)上述查封裁定執(zhí)行的BC402、BC403、BC303、117、121、122號(hào)房屋提出書(shū)面異議，隆化縣法院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異18號(hào)執(zhí)行裁定：駁回原告的異議申請(qǐng)。原告不服依法起訴，請(qǐng)人民法院依法判如所請(qǐng)。理由如下：
一、郊區(qū)聯(lián)社以龍鄉(xiāng)公司在建工程為銀闊公司的借款設(shè)定抵押并辦理抵押登記違法。
《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款規(guī)定：本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
郊區(qū)聯(lián)社以龍鄉(xiāng)公司在建工程為銀闊公司的借款設(shè)定抵押權(quán)，明顯不是為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，不符合在建工程的抵押條件，設(shè)定抵押及辦理抵押登記違法。
二、郊區(qū)聯(lián)社對(duì)在建工程的抵押權(quán)不及于抵押合同簽訂后的建筑物新增部分。
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
依據(jù)上述規(guī)定，郊區(qū)聯(lián)社對(duì)在建工程的抵押權(quán)不及于抵押合同簽訂后的建筑物新增部分。
三、郊區(qū)聯(lián)社行使抵押權(quán)應(yīng)針對(duì)抵押登記的在建工程全部，不得選擇性對(duì)部分行使抵押權(quán)。
在建工程抵押權(quán)為一整體性權(quán)利，單就本案涉及部分，郊區(qū)聯(lián)社不享有優(yōu)先受償權(quán)，選擇性行使違反擔(dān)保法及物權(quán)法的規(guī)定，侵害了原告的利益。
四、本案所涉房屋已經(jīng)郊區(qū)聯(lián)社同意出售，取得了當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)的預(yù)售許可，依法應(yīng)視為放棄抵押權(quán)。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定：債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)的，擔(dān)保物權(quán)消滅。第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
依據(jù)上述規(guī)定，本案所涉房屋已經(jīng)郊區(qū)聯(lián)社同意出售，取得了當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)的預(yù)售許可，抵押權(quán)人已喪失物上追及力，抵押權(quán)效力僅及于轉(zhuǎn)讓價(jià)金。郊區(qū)聯(lián)社對(duì)于在建房屋已不再享有抵押權(quán)，只能對(duì)買(mǎi)受人支付的購(gòu)房款行使價(jià)金代位權(quán)，而不能再追及于物上抵押權(quán)。
五、擔(dān)保物權(quán)的效力主要體現(xiàn)在優(yōu)先受償，優(yōu)先的內(nèi)容在于抵押物的價(jià)值，而非抵押物的所有權(quán)。在住建局已批準(zhǔn)龍鄉(xiāng)公司預(yù)售涉案房屋，原告已與龍鄉(xiāng)公司簽訂購(gòu)房合同并支付了對(duì)價(jià)，房屋已交付，在原告善意取得的情況下，將抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人顯失公平。
六、本案所涉房屋符合最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應(yīng)排除執(zhí)行。
七、住建局已批準(zhǔn)龍鄉(xiāng)公司預(yù)售涉案房屋，原告已與龍鄉(xiāng)公司簽訂購(gòu)房合同并支付了對(duì)價(jià)，房屋已交付。應(yīng)依法確認(rèn)原告為房屋所有權(quán)人。
八、郊區(qū)聯(lián)社申請(qǐng)執(zhí)行的依據(jù)為雙橋區(qū)法院調(diào)解書(shū)，該調(diào)解書(shū)確定龍鄉(xiāng)公司只對(duì)1021萬(wàn)元的借款及利息的承擔(dān)連帶清償責(zé)任，沒(méi)有確認(rèn)被告的抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)。法院的查封裁定存在超標(biāo)的查封。
九、雙橋區(qū)法院保全的裁定僅是對(duì)康泰嘉園小區(qū)價(jià)值1600萬(wàn)元的房產(chǎn)進(jìn)行保全，并沒(méi)有明確的指向，超過(guò)1600萬(wàn)元的部分，龍鄉(xiāng)公司當(dāng)然可以處分。
被告郊區(qū)聯(lián)社辯稱：
一、被告郊區(qū)聯(lián)社對(duì)涉案房屋擁有絕對(duì)合法的優(yōu)先受償權(quán)；
2013年12月21日，銀闊公司在被告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬(wàn)元，龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國(guó)用（2013）第l53號(hào)土地使用權(quán)及位于隆化鎮(zhèn)建設(shè)西街的A、B、C三幢在建商住樓提供抵押擔(dān)保，徐景龍、徐巖、李小磊為連帶責(zé)任保證人，還款期限為2014年12月19日；承德市雙橋區(qū)人民法院依據(jù)（2015）雙橋民保字第133號(hào)裁定書(shū)，依法查封了龍鄉(xiāng)公司開(kāi)發(fā)的隆化縣康泰嘉園A、B、C座全部車庫(kù)及商業(yè)用房。據(jù)此，被告郊區(qū)聯(lián)社對(duì)涉案房屋擁有絕對(duì)合法的優(yōu)先受償權(quán)。
二、原告所有的訴訟請(qǐng)求應(yīng)依法予以駁回。
1、原告依據(jù)2014年11月24日與第三人簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》向貴院提起民事訴訟，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條之規(guī)定：出賣人訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；①故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；②故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。依據(jù)該法律規(guī)定，足以說(shuō)明本案龍鄉(xiāng)公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押給被告郊區(qū)聯(lián)社的事實(shí)，與原告簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，該《商品房買(mǎi)賣合同》會(huì)因違反法律規(guī)定而被宣告無(wú)效、解除或被依法撤銷；故原告對(duì)該涉案房屋不享有權(quán)利，其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到法院的支持。
2、最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：①在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；②所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；③已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中，涉訴房屋系商鋪而非居民住宅，原告的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。
3、本案的爭(zhēng)議標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，則不發(fā)生法律效力。被告郊區(qū)聯(lián)社與龍鄉(xiāng)公司簽訂了關(guān)于涉案房產(chǎn)的抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)，已對(duì)該房產(chǎn)享有抵押權(quán)；原告雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，對(duì)涉案房產(chǎn)已實(shí)際占有，但原告未取得物權(quán)，其權(quán)利不屬于依法可優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人銀闊公司辯稱：
一、本案第三人龍鄉(xiāng)公司為被告設(shè)定的抵押權(quán)合法有效，被告對(duì)其抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，有權(quán)對(duì)涉案房屋申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
《擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的、應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，第三人銀闊公司與被告郊區(qū)聯(lián)社簽訂的《借款合同》及被告與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂的《抵押合同》均為合法有效的合同，且本案被告郊區(qū)聯(lián)社與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂的《抵押合同》于2013年12月17日辦理了抵押物登記，抵押財(cái)產(chǎn)包括土地使用權(quán)及三幢17層住宅樓，面積為39294.23㎡和商業(yè)1-3幢，面積為14193.00㎡。也就是說(shuō)，被告郊區(qū)聯(lián)社作為抵押權(quán)人，在雙方辦理上述抵押物登記后抵押合同生效，其享有對(duì)全部登記抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。因此，被告作為抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)申請(qǐng)執(zhí)行并對(duì)所得價(jià)款優(yōu)先受償。
二、原告訴請(qǐng)確認(rèn)其為涉案房屋的所有權(quán)人缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
1、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（1）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；（2）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中，雖然涉案商鋪買(mǎi)賣合同已經(jīng)備案，但不能證明原告履行了支付購(gòu)房款義務(wù)。在原告未能提交支付購(gòu)房款相關(guān)憑證的情況下，無(wú)法認(rèn)定其履行了支付購(gòu)房款義務(wù)。因此，原告并未取得房屋所有權(quán)。同時(shí)，涉案房屋系商鋪并非住宅，故其主張不屬上述法律規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形。
2、《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案原告所主張的涉案房屋未經(jīng)登記，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。綜上所述，被告郊區(qū)聯(lián)社作為抵押權(quán)人，有權(quán)對(duì)抵押物申請(qǐng)執(zhí)行，并在所得價(jià)款中優(yōu)先受償。原告并非涉案房屋的所有權(quán)人，無(wú)權(quán)對(duì)涉案房屋主張物權(quán)，對(duì)其訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予駁回。
第三人龍鄉(xiāng)公司、宇豪公司、徐巖、李小磊未出庭，亦未提交書(shū)面答辯狀進(jìn)行答辯。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年12月16日，第三人銀闊公司在原告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬(wàn)元，借款期限為2013年12月16日起至2014年12月15日止，第三人龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國(guó)用（2013）第153號(hào)土地使用權(quán)證書(shū)（評(píng)估價(jià)8030.97萬(wàn)元、抵押價(jià)1000萬(wàn)元）及在該地塊上所建的位于隆化縣隆化鎮(zhèn)建設(shè)西街的A、B、C幢（即1、2、3幢）在建商住樓（評(píng)估價(jià)15133.09萬(wàn)元、抵押價(jià)1500萬(wàn)元）提供抵押擔(dān)保。
2013年12月16日，郊區(qū)聯(lián)社水泉溝信用社做為抵押權(quán)人對(duì)龍鄉(xiāng)公司所抵押的土地、在建樓房申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)登記。2013年12月17日隆化縣住建局房產(chǎn)管理所給申請(qǐng)人郊區(qū)聯(lián)社水泉溝信用社辦理了隆房建字第××號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)利證、此證抵押范圍：隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)1、2、3幢及商業(yè)1、2、3幢，其中1幢面積14646.34㎡、2幢面積14740.13㎡、3幢面積9907.76㎡、商業(yè)1-3幢面積為14193㎡。2013年12月18日隆化縣國(guó)土資源局為郊區(qū)聯(lián)社辦理了隆他項(xiàng)（2013）第114號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證，抵押擔(dān)保面積17720.26㎡，評(píng)估價(jià)8030.97萬(wàn)元，擔(dān)保期1年，自2013年12月18日至2014年12月15日止。
2014年2月17日和2014年5月12日，隆化縣住建局為龍鄉(xiāng)公司核發(fā)了（?。┓款A(yù)售證第2014002號(hào)和（隆）房預(yù)售證第2014006號(hào)商品房預(yù)售許可證。準(zhǔn)予龍鄉(xiāng)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的上述B、C幢和A幢商住樓預(yù)售。
2014年11月24日，龍鄉(xiāng)公司與原告白某某簽訂商品房買(mǎi)賣合同六份，將康泰嘉園以下6處商業(yè)房屋出售給原告：1、BC402室（面積484.56㎡、價(jià)款1599048元）；2、BC403室（面積786.18㎡、價(jià)款2594295元）；3、BC303室（面積786.15㎡、價(jià)款2594295元）；4、117室（面積138.06㎡、價(jià)款1104480元）；5、121室（面積138.06㎡、價(jià)款1104480元）；6、122室（面積138.06㎡、價(jià)款1104480元）。6處商業(yè)房購(gòu)房合同總價(jià)款10101078元。同日，龍鄉(xiāng)公司為原告出具6張購(gòu)房款收據(jù)，金額10101078元，該收據(jù)金額由兩部分組成：其中的9874000元為龍鄉(xiāng)公司欠原告借款，其余的227078元由原告給龍鄉(xiāng)公司出具220078元欠據(jù)。原告現(xiàn)尚欠龍鄉(xiāng)公司購(gòu)房款227078元未實(shí)際履行。現(xiàn)上述房屋由原告實(shí)際管理，部分已裝修后出租。
因銀闊公司不能按期償還借款，2015年12月3日郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院提起訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，同日，雙橋法院作出（2015）雙橋民保字第133號(hào)民事裁定：對(duì)被申請(qǐng)人（銀闊公司、龍鄉(xiāng)公司）銀行存款16000000元予以凍結(jié)或?qū)Φ阮~財(cái)產(chǎn)予以查封。并以此裁定向隆化縣住建局發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)：請(qǐng)協(xié)助查封龍鄉(xiāng)公司開(kāi)發(fā)的坐落于隆化鎮(zhèn)康泰嘉園A、B、C、D、G座全部房產(chǎn)包括車庫(kù)及商業(yè)用房。
在郊區(qū)聯(lián)社提起保全后銀闊公司仍未履行還款義務(wù)的情況下，郊區(qū)聯(lián)社向雙橋法院起訴。承德市雙橋區(qū)法院于2016年6月23日作出（2016）冀0802民初1974號(hào)民事調(diào)解書(shū)：一、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告（郊區(qū)聯(lián)社）借款本金10120000元及利息，利息以本金13620000元為基數(shù)自2013年12月20日至2015年5月25日止按照月利率9.9‰計(jì)算。自2015年5月26日以本金10120000元為基數(shù)按照月息9.9‰計(jì)算至給付之日止；二、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用302600.00元；三、被告承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、徐巖、李小磊對(duì)上述第一、二項(xiàng)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。四、如被告隆化縣宇豪建筑材料有限公司按時(shí)償還3500000元欠款本息就不再對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任，如未按時(shí)償還，將對(duì)上述第一、二項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任；
上述調(diào)解書(shū)被告未履行義務(wù)，郊區(qū)聯(lián)社向雙橋法院申請(qǐng)執(zhí)行，雙橋區(qū)法院于2016年8月1日受理，受理案號(hào)：（2016）冀0802執(zhí)919號(hào)。2016年11月18日，承德市中級(jí)人民法院作出（2016）冀08執(zhí)216號(hào)執(zhí)行裁定：承德市雙橋區(qū)人民法院于2016年6月23日作出的（2016）冀0802民初1974號(hào)民事調(diào)解書(shū)由隆化縣法院執(zhí)行。本院于2017年2月8日立案，案號(hào)（2017）冀0825執(zhí)241號(hào)。
2017年11月15日本院作出（2017）冀0825執(zhí)241號(hào)執(zhí)行裁定：將被執(zhí)行人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司所有的座落于隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A01、A02、A03、A04、A05、A06、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、A401、A301、A302、A303、BC301、BC302、BC303、BC401、BC402、BC403號(hào)及臨街底商地下室予以查封、評(píng)估作價(jià)后進(jìn)行拍賣。
上述裁定作出后，原告白某某提出執(zhí)行異議，本院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異18號(hào)執(zhí)行裁定：駁回白某某的異議申請(qǐng)。白某某不服，于2018年2月9日提起案外人執(zhí)行異議之訴。
上述事實(shí)有原、被告及第三人當(dāng)庭訴辯陳述及原告向法庭出示的證據(jù)：（2018）冀0825執(zhí)異18號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、商品房買(mǎi)賣合同6份、購(gòu)房款收據(jù)、交房手續(xù)，房屋出租合同、承租方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用收據(jù)、商品房預(yù)售許可證、預(yù)售許可申請(qǐng)材料；被告郊區(qū)聯(lián)社出示的證據(jù)：借款合同、抵押合同、隆房建字第××號(hào)他項(xiàng)權(quán)利證、隆他項(xiàng)（2013）第114號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證、（2016）冀0802民初1974號(hào)民事調(diào)解書(shū)、（2017）冀0825執(zhí)241號(hào)執(zhí)行裁定等證據(jù)在卷予以佐證。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、被告郊區(qū)聯(lián)社于涉案房屋是否享有抵押權(quán)。其是否通過(guò)訴訟或特別程序主張抵押權(quán)優(yōu)先；2、原告白某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》在法院查封之前，其對(duì)涉案房屋是否享有物權(quán)，是否享有足以排除郊區(qū)聯(lián)社對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。
首先，2013年12月16日龍鄉(xiāng)公司為銀闊公司向郊區(qū)聯(lián)社下屬水泉溝分社貸款提供擔(dān)保，并將包括涉案房屋在內(nèi)的在建工程及國(guó)有土地使用權(quán)抵押給郊區(qū)聯(lián)社，并辦理了抵押登記，該抵押行為符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十條一款（五）項(xiàng)：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：正在建筑的建筑物、航空器”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，郊區(qū)聯(lián)社對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)。原告白某某主張的龍鄉(xiāng)公司以其在建工程作抵押，是為銀闊公司提供借款擔(dān)保，在建工程抵押不及于抵押合同簽訂后的建筑物新增部分的請(qǐng)求，因在建工程抵押不同于城市房地產(chǎn)抵押，故原告白某某所主張的本案抵押權(quán)無(wú)效的理由不成立，龍鄉(xiāng)公司作為第三人為借款人銀闊公司借款以在建工程作為抵押符合法律規(guī)定。
白某某、龍鄉(xiāng)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣合同的履行受郊區(qū)聯(lián)社抵押權(quán)的約束。原告主張出賣所涉房屋已經(jīng)聯(lián)社同意出售的理由不成立。在原告申請(qǐng)本院調(diào)取的住建部門(mén)商品房預(yù)售許可審批檔案中未有郊區(qū)聯(lián)社同意銷售抵押樓房的書(shū)面意見(jiàn)，且龍鄉(xiāng)公司在辦理預(yù)售許可手續(xù)時(shí)，未申報(bào)在建工程及土地使用權(quán)抵押的情況。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”，本案中未經(jīng)郊區(qū)聯(lián)社同意，龍鄉(xiāng)公司不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》》第二百零二條“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債務(wù)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)利；未行使的，人民法院不予保護(hù)”，但郊區(qū)聯(lián)社在向法院主張?jiān)搨鶛?quán)即向雙橋法院起訴并達(dá)成調(diào)解協(xié)議時(shí)，并未就該抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償主張權(quán)利，而是達(dá)成龍鄉(xiāng)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任的協(xié)議，故效區(qū)聯(lián)社雖享有抵押權(quán)但未行使，故本院對(duì)郊區(qū)聯(lián)社主張的抵押權(quán)優(yōu)先的主張本院不予支持。
第二，本案中，如郊區(qū)聯(lián)社在執(zhí)行中不享有抵押優(yōu)先權(quán)，原告白某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，并實(shí)際占有房屋的行為能否排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。原告白某某雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣合同》，對(duì)涉案房屋已實(shí)際占有，但未取得物權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)登記在被執(zhí)行人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下未有其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景钢?，該涉案房屋登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下，原告白某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》雖在雙橋法院、本院查封之前，但其用借款抵頂?shù)亩嗵咨唐贩肯瞪虡I(yè)用途，非用于居住，根據(jù)該規(guī)定，白某某的物權(quán)期待權(quán)不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的執(zhí)行。關(guān)于本案是否適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八規(guī)定問(wèn)題，因本案原告支付的房屋價(jià)款，系借款形成不是實(shí)際支付買(mǎi)房?jī)r(jià)款，現(xiàn)白某某提供的證據(jù)無(wú)法證明其已實(shí)際全部支付房屋價(jià)款，故本案不適用二十八條的規(guī)定。本案原告白某某提出的異議請(qǐng)求申請(qǐng)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，缺席判決如下：

駁回原告白某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)82407元，由原告白某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 段云龍
人民陪審員 叢培龍
人民陪審員 趙允才

書(shū)記員： 孫明蕾