原告：白曉娟。
委托代理人：童長春、李駿，湖北惠平律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
被告：武漢漢商人信置業(yè)有限公司，住所地：武漢市漢陽區(qū)漢陽大道139號。
法定代表人：張晴，系該公司董事長。
委托代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人：周永東，該公司員工。特別授權(quán)代理。

原告白曉娟訴被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院2012年6月26日立案受理后，依法由審判員葉凌芳擔(dān)任審判長，與審判員王琴、人民陪審員沈紀(jì)奎組成合議庭，于同年8月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人童長春、李駿，被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司的委托代理人馬劍偉、周永東到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告白曉娟訴稱：原告一直居住在武漢市漢陽區(qū)平山街，2007年6月開始，被告對原告住地實施土地開發(fā)與房屋改造，遂與原告簽訂《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》，協(xié)議約定拆遷安置補(bǔ)償方式為產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并約定了交房日期為2009年5月14日。但被告并未按期交付該房屋，直至2010年10月22日，被告才與原告簽訂了一份《武漢市商品房買賣合同》，合同約定被告將位于武漢市漢陽區(qū)漢陽大道與鸚鵡大道交匯處東南角的人信漢商銀座第abc座c單元15層3號房作為拆遷安置房屋置換給原告，并約定被告在2010年10月30日前將符合雙方合同約定的商品房交付給原告，但被告直至2011年7月21日才符合交房條件。雖然不符合交付條件，但因為拆遷還建已歷時三年多，原告已身心俱疲，在被告給予了相應(yīng)補(bǔ)償之后，原告于2010年10月30日與被告辦理了房屋交接手續(xù)，并預(yù)交了一年的物業(yè)管理費。原告收房后一直敦促被告早日辦理房地產(chǎn)初始登記，但被告一直因種種原因拖延辦理，后經(jīng)查實，被告于2012年5月9日才辦理完房地產(chǎn)初始登記，導(dǎo)致原告辦理房屋所有權(quán)的日期一延再延。現(xiàn)雖可以辦理房屋所有權(quán)證，但土地使用權(quán)證仍然不能辦理。被告嚴(yán)重違反了雙方合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故原告起訴至法院請求判令被告向原告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金12，317元（自收房之日起計算至2012年5月9日并扣除90日），判令被告向原告支付逾期辦理土地使用權(quán)證的違約金（自2012年5月10日計算至被告成就合同約定的辦證條件之日止），判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。
原告為支持其訴訟請求向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、武漢市商品房買賣合同。證明原、被告雙方基于拆遷還建安置簽訂了一份商品房買賣合同，并約定了雙方的權(quán)利義務(wù)。
證據(jù)二、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。證明原告選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的拆遷安置方式后，原、被告雙方結(jié)算了房屋差價款。
證據(jù)三、武漢市服務(wù)業(yè)發(fā)票。證明被告的交房日期及原告與被告辦理房屋交接手續(xù)的當(dāng)日預(yù)交了一年的物業(yè)管理費用。
證據(jù)四、產(chǎn)權(quán)登記信息查詢單。證明被告于2012年5月9日才辦理完商品房權(quán)屬證明書，但土地使用權(quán)證書尚不能辦理。
證據(jù)五、被告于2010年10月30日出具的公告。證明2010年辦理房屋交接手續(xù)時，被告做出了相應(yīng)的承諾，由于abc座的單體備案證沒有辦理完畢，拆遷過渡費的發(fā)放延至單體備案證取得之日為止。
被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司辯稱：一、本案所涉商品房交付使用之日應(yīng)是2011年7月22日，逾期辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金應(yīng)從2011年7月22日起計算。依照約定，被告應(yīng)于2010年10月30日前向原告交付房屋，因不能及時辦理竣工驗收備案手續(xù)，被告無法按時交付房屋。為了能讓原告早日住進(jìn)房屋，被告發(fā)出公告希望原告提前入住，并承諾從2010年10月30日起繼續(xù)以過渡費的形式向原告支付補(bǔ)償，直至商品房符合交房條件，原告以實際收房行為與被告達(dá)成了一致意見。2011年7月22日，被告取得工程竣工備案證明書，至此符合約定的交房條件，過渡費也支付至當(dāng)日，因此2011年7月22日才是商品房交付使用的日期。從原、被告雙方辦理交房手續(xù)至2011年7月21日這段期間，被告以過渡費形式支付補(bǔ)償，同時原告也可以占有使用房屋，若再支付此期間的違約金，原告可獲得此期間的三重利益，有失公平。即使被告仍需向原告支付這段期間的違約金，也應(yīng)扣除原告已得的補(bǔ)償。二、逾期辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)屬證書的期間應(yīng)扣除180天，而不是90天。合同第十五條之約定，90天僅僅是雙方對被告辦理商品房房地產(chǎn)初始登記期限的一個界定，而根據(jù)合同第十五條第三項的約定，需要扣除的應(yīng)是180天而不是90天。三、被告的土地使用權(quán)證已辦理，2012年6月29日后土地使用權(quán)證可以辦理。因交房時，被告不僅根據(jù)實際情況對配套設(shè)施費做了減讓，而且根據(jù)商品房實測面積對價款予以調(diào)整，原告實際支付商品房價款是銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票上記載的金額，違約金計算基數(shù)應(yīng)以該金額為準(zhǔn)，不應(yīng)以合同中約定的數(shù)額為準(zhǔn)。
被告為支持其答辯主張向本院提交如下證據(jù)：
證據(jù)一、房屋交付辦理流程單。證明房屋交付的日期。
證據(jù)二、支付過渡費的憑證。證明每個原告的過渡費都支付至2011年7月21日。過渡費是由被告將錢匯至銀行，再由銀行匯給個人。
證據(jù)三、土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明。證明被告于2012年6月29日取得土地使用權(quán)，可以辦理土地證。
證據(jù)四、武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を炇諅浒缸C。證明被告于2011年1月27日取得武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を炇諅浒缸C。
證據(jù)五、湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書。證明人信漢商銀座abc座于2011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書，具備交房條件。
證據(jù)六、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。證明經(jīng)最終結(jié)算，原告實際交納的購房款金額。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)一、四、五均無異議，本院對證據(jù)一、四、五均予以認(rèn)定。被告對原告提交的證據(jù)二的真實性無異議，但認(rèn)為應(yīng)以最終結(jié)算后出具的發(fā)票金額為準(zhǔn)。被告對原告提交的證據(jù)三的真實性無異議，對其關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為交房日期應(yīng)以房屋交付辦理流程單所載日期為準(zhǔn)。本院對其真實性予以認(rèn)定，至于交房日期，雙方均認(rèn)可房屋交付辦理流程單所載日期為交房日期，本院予以認(rèn)定。
原告對被告提交的證據(jù)一、二、三、五均無異議，本院對證據(jù)一、二、三、五予以認(rèn)定。原告對被告提交的證據(jù)四的真實性無異議，但認(rèn)為實際的通氣時間是2011年4月份，本院對證據(jù)四的真實性予以認(rèn)定。原告對被告提交的證據(jù)六的真實性無異議，但認(rèn)為違約金的計算不是按實際購房款結(jié)算發(fā)票上金額為準(zhǔn)，而應(yīng)以原告方已付購房款金額為計算依據(jù)，本院對證據(jù)六的真實性予以認(rèn)定。
經(jīng)庭審質(zhì)證、認(rèn)證及當(dāng)事人陳述，查明以下事實：
2010年10月22日，原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定：原告購買被告開發(fā)的位于武漢市漢陽區(qū)漢陽大道與鸚鵡大道交匯處東南角“人信漢商銀座”第abc座c單元15層3號房（建筑面積67.73平方米），房屋單價為每平方米人民幣3，906.05元，房屋總價為人民幣264，557元；付款方式為一次性付款，即買受人應(yīng)于2010年10月22日前一次性付清全部房款人民幣264，557元；交房期限及條件為出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年10月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ楎炇眨?、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；5、供電，房屋交付時，供應(yīng)居民用電，若因市政建設(shè)原因造成供電公司無法供應(yīng)居民用電，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人提供用電，以保證買受人的正常生活需要；6、給水，房屋交付時，供應(yīng)居民用水，若因市政建設(shè)原因造成自來水（水務(wù)）公司無法供水，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人提供符合日常生活使用標(biāo)準(zhǔn)的用水，以保證買受人的正常生活需要；7、燃?xì)?，房屋交付時，燃?xì)夤艿兰叭霊籼烊粴獗碓O(shè)施安裝完畢，具體點火時間以燃?xì)夤疽?guī)定為準(zhǔn)，但燃?xì)忾_戶及使用手續(xù)由買受人自行辦理；8、因政府或市政建設(shè)原因，上述水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施未按期完成導(dǎo)致延期交房的，買受人不追究出賣人違約責(zé)任；9、電話、寬帶、有線電視，房屋交付時，線路鋪設(shè)到戶，具體開通時間由提供相應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)定來確定；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記，因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理，即因出賣人的原因?qū)е沦I受人不能在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一日，應(yīng)按買受人已付商品房價款的萬分之一支付違約金；逾期達(dá)到180日，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)在買受人提出退房要求后30日內(nèi)將買受人已付商品房價款退還，并按已付商品房價款的萬分之一賠償買受人損失等內(nèi)容。合同簽訂后，原告付清了全部購房款，實際支付的購房款為人民幣261，340元。
2010年10月30日，交房期限屆滿，房屋可以入住使用，因被告尚未取得建筑工程竣工驗收備案證，被告于當(dāng)日發(fā)布公告，公告載明：“人信漢商銀座abc座業(yè)主：根據(jù)本項目abc座整體入伙安排及abc座大多數(shù)業(yè)主的實際要求，特于2010年10月30日辦理交房手續(xù)。目前，由于abc座單體備案證正在辦理過程中，經(jīng)拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組商議，拆遷過渡費的發(fā)放，延至單體備案證取得之日截止。物業(yè)管理費的收取，從2011年3月1日起執(zhí)行。”原告于2010年10月30日與被告辦理了房屋交付手續(xù)，收受了房屋，并于同日交納了2011年3月1日至2011年12月31日的物業(yè)費。交付房屋后，被告依其公告中的承諾，通過銀行支付被拆遷房屋的拆遷過渡費至2011年7月21日，過渡費支付標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米人民幣12元。
2011年1月27日，被告取得武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を炇諅浒缸C。同年7月22日，被告取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書。2012年5月9日，被告通過初始登記取得商品房權(quán)屬證明書。同年6月29日，被告取得土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明。
原、被告因逾期辦證事宜協(xié)商未果，原告起訴來院。本案經(jīng)人民法院主持調(diào)解，雙方未能達(dá)成一致意見。

本院認(rèn)為：本案的爭議焦點為：1、因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)從何時開始計算被告應(yīng)承擔(dān)的違約金；2、被告履行產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)義務(wù)的履行期限是90天還是180天，即在被告違約的時間中應(yīng)扣除90天還是180天。
原、被告簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)全面履行合同。合同簽訂后，原告依約支付了全部購房款。雙方辦理了房屋交付手續(xù)。根據(jù)該合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起在約定的期限內(nèi)完成雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，被告未能在約定的期限內(nèi)履行其義務(wù)，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)從何時開始計算被告應(yīng)承擔(dān)的違約金。依合同約定，被告應(yīng)在商品房交付使用之日起在約定的期限內(nèi)履行其關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，因此，若未能在約定的期限內(nèi)履行關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，違約金應(yīng)自交付使用之日起在履行期限屆滿后開始計算。所謂交付使用，依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！敝?guī)定，被告與原告辦理完房屋交付手續(xù)，將房屋轉(zhuǎn)移給原告占有即為交付使用。房屋的轉(zhuǎn)移占有雖可視為房屋的交付使用，但轉(zhuǎn)移占有的房屋還應(yīng)符合交付條件，不符合交付條件的房屋達(dá)不到交付使用的目的。本案的交付條件涉及法定交付條件和約定交付條件，所謂法定交付條件為相關(guān)法律法規(guī)所規(guī)定的建筑工程交付使用所應(yīng)當(dāng)具備的條件，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！北桓嬗?011年7月22日取得湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證明書，即房屋于2011年7月22日符合法定交付條件。原告提前收房，應(yīng)僅視為對約定交付條件的變更。所以，原告雖然依照交房流程與被告辦理了房屋交付手續(xù)，被告也轉(zhuǎn)移了該房屋的占有，但房屋當(dāng)時尚未符合法定交付使用條件，有違相關(guān)法律關(guān)于交付使用之強(qiáng)制性規(guī)定的精神，不能視為有效交付。2011年7月22日，該房地產(chǎn)項目經(jīng)驗收合格，此時方具備法律規(guī)定的強(qiáng)制性交付條件，此時方為有效交付，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金計算時間應(yīng)從此時起在履行期限屆滿后開始計算，即自2011年7月22日起在履行期限屆滿后開始計算違約天數(shù)。且一方面，在原告收房之后，被告依其在公告中的承諾支付了被拆遷房屋的拆遷過渡費；另一方面，房屋雖不符合法定交付條件，但原告收房后在客觀上享有了占有使用的權(quán)利，在客觀上享用了房屋的權(quán)益，若再讓被告承擔(dān)自原告收房之日起至2011年7月22日這一期間的違約金有失公平。故因被告的責(zé)任造成原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其違約時間應(yīng)從2011年7月22日起在履行期限屆滿后開始計算。
被告履行產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)義務(wù)的履行期限是90天還是180天，即在被告違約的時間中應(yīng)扣除90天還是180天。合同第十五條第一款的第一句：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記?！笔顷P(guān)于出賣人辦理房地產(chǎn)初始登記的約定，第二句：“因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理；即因出賣人的原因?qū)е沦I受人不能在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，每逾期一日……”是關(guān)于買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定，即在被告辦理完初始登記后關(guān)于買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。在該條約定中“辦理房地產(chǎn)初始登記”與“辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書”不是同一概念，辦理房地產(chǎn)初始登記是辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的前提，被告必須先完成房地產(chǎn)初始登記，然后再將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給原告，即辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。若初始登記沒有在約定時間內(nèi)完成，則談不上辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定應(yīng)包括前述辦理初始登記的90天期限在內(nèi)，亦即雙方“因出賣人的原因?qū)е沦I受人不能在商品房交付使用之日起180日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”約定中“因出賣人的原因”包括出賣人沒能在90天內(nèi)辦理完初始登記。也可以說該180天的前90天為出賣人辦理初始登記的期限，后90天是出賣人協(xié)助買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的期限（包括將初始登記證明交付給買受人以及其它需由出賣人協(xié)助的行為）。也就是說在約定的時間內(nèi)（90天）被告沒有完成初始登記即是違反了約定，即應(yīng)開始承擔(dān)違約責(zé)任，所以應(yīng)扣除90天。
綜上所述，在房屋符合法定交付條件（2011年7月22日）后被告未能在約定的期限內(nèi)（90天）辦理完房地產(chǎn)初始登記，被告于2012年5月9日通過初始登記取得商品房權(quán)屬證明書，于同年6月29日取得土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓證明，由此導(dǎo)致原告未能在180天內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，其違約時間應(yīng)截至2012年6月29日止。故對原告要求被告支付相應(yīng)違約金的訴訟請求，本院予以支持。依合同約定，被告應(yīng)按買受人實際支付商品房價款的萬分之一按日支付違約金，被告應(yīng)向原告支付違約金人民幣6，611.90元（261，340元＊0.0001＊253天）。本案經(jīng)合議庭合議，并經(jīng)審判委員會討論決定，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告白曉娟支付因被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司的責(zé)任導(dǎo)致原告白曉娟未能在約定的時間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金人民幣6，611.90元；
二、駁回原告白曉娟的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費人民幣108元（原告已預(yù)交），由被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)，被告武漢漢商人信置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負(fù)擔(dān)的款項直接支付給原告白曉娟。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。（上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費人民幣108元，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費分戶；賬戶：07×××45；開戶行：農(nóng)行武漢直屬支行830178；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理）。

審判長 葉凌芳
審判員 王琴
人民陪審員 沈紀(jì)奎

書記員： 崔玉華