上訴人（原審被告）：白某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住豐寧滿族自治縣。委托訴訟代理人：朱麗，河北坤平律師事務所律師。被上訴人（原審原告）：豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司，住所地豐寧滿族自治縣大閣鎮(zhèn)陽光水岸底商13號。負責人：李桂某，經(jīng)理。

白某某上訴請求：一、撤銷原判，依法改判；二、本案的全部訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：原審法院判決認定事實錯誤，適用法律錯誤。1、被上訴人要求上訴人支付物業(yè)費的法律依據(jù)是2015年5月26日徐國華以未成立的平安家園業(yè)主管理委員會法人的名義與被上訴人簽訂的物業(yè)服務合同，該合同屬于無效合同，依據(jù)合同法的規(guī)定，無效合同自始不發(fā)生法律效力。合同簽訂時上訴人所在的平安家園小區(qū)根本沒有成立業(yè)主委員會，合同中所謂的法人徐國華的簽字經(jīng)過向徐國華本人詢問，其證實當時是受到被上訴人負責人李桂某的指示在法人處簽的字，實際上當時根本沒有成立平安家園業(yè)主委員會，他也不是法人，且合同最后加蓋的印章也是被上訴人私自刻制的，針對成立業(yè)主委員會之事上訴人又提供了街道辦以及建設局物業(yè)辦的證明，這些證據(jù)完全可以證實被上訴人提供的這份合同中甲方主體不存在，此合同屬于無效合同，對上訴人不發(fā)生任何的法律效力不具有約束力。2、原審法院在庭審過程中判決上訴人支付物業(yè)費適用法律錯誤，原審法院認為之后交納過費用就視為其對之前合同的追認的觀點是錯誤的。因為被上訴人在原審庭審中主張的依據(jù)以及物業(yè)費計算的標準都是基于2015年5月26日簽訂的合同，一份沒有任何法律效力的合同不能作為定案依據(jù)使用。上訴人認為該份合同自始就不發(fā)生法律效力，不是效力待定的合同，不能適用追認的行為，不能適用效力待定合同的規(guī)定。即使上訴人曾經(jīng)交過物業(yè)費用，但是原審法院也應審查當時交納費用的實際情況，因為當時上訴人根本不知道被上訴人的實際名稱，被上訴人在小區(qū)中從未進行過公示，至今小區(qū)也未懸掛過被上訴人物業(yè)公司的名稱，上訴人交納之前的費用時根本就不可能知道是交給被上訴人的。3、在隨后的生活中被上訴人也未為上訴人所在的小區(qū)提供過物業(yè)服務?，F(xiàn)上訴人所在的小區(qū)存在著諸多問題，居民生活中遇到了很多問題，如電梯故障、小區(qū)車輛受損、丟失、小區(qū)公共設施損害嚴重、小區(qū)消防設施損壞丟失致使消防處于癱瘓狀態(tài)、小區(qū)取暖設備被損壞等等。依據(jù)法律規(guī)定這些情況都應該包括在物業(yè)服務的范圍之內，既然被上訴人認為已經(jīng)存在物業(yè)服務合同關系，那么為什么對這些情況置之不理、不予解決，相反上述的這些問題都是上訴人小區(qū)所有業(yè)主自行解決的。包括交納電費，自行取暖，對于上訴人所述的這些事實都是有證據(jù)可以證實的，上訴人認為既然被上訴人根本未提供物業(yè)服務，那么就無權要求支付物業(yè)費用、取暖費，且原審法院對于以上情況在審理查明中明確說明了因被上訴人的原因導致上訴人自行取暖的問題，但是卻未將取暖費用及照明電費減除，這顯然處理不當。審理不清的情況，上訴人認為這些情況可以說明被上訴人根本沒有履行其職責，未提供物業(yè)服務。原審法院判決數(shù)額與被上訴人起訴的訴訟請求不一致。綜上所述，原審法院判決認定事實錯誤，適用法律錯誤，請求二審法院查清事實后依法改判。豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司辯稱，上訴人的上訴理由不能成立，電費是需要交納物業(yè)費以后的事情，電梯的安全問題是安保人員責任。其他的同意一審判決。豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司向一審法院起訴請求：1、請求法院依法判決被告白某某繳納自2017年6月起至2018年6月止拖欠原告的取暖費、物業(yè)費等費用合計1772.00元，并支付滯納金600.00元。2、由被告承擔本案的訴訟費用。一審法院認定事實：2015年5月26日，原告豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司與平安家園業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務合同，合同甲方蓋有平安家園業(yè)主委員會章，法人徐國華簽字，乙方豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司章，法人李桂某簽字。合同約定：“……一、委托管理事項……（2）本物業(yè)規(guī)劃內附屬物業(yè)管理范圍的公用設施、附屬設施的維護和管理。（3）公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收運、清運。（4）小區(qū)內的交通、車輛行駛及停泊?！?、物業(yè)管理費按照有關管理要求執(zhí)行，按建筑面積收取物業(yè)服務費，多層0.55元/平米，高層0.72元/平米，底商、機關1、50元/平米。每戶每年收取垃圾清運費55.00元。公共區(qū)域照明電費每戶每年60.00元。物業(yè)服務費每年收取一次，每年提前一個月繳納下年度物業(yè)服務費。四、冬季取暖費，高層按住宅套內面積，每平米收取取暖費27.00元/年，底商、機關單位按建筑面積每平米收取取暖費35.00元/年。多層為自供暖獨立核算，執(zhí)行每年每戶收取取暖費3400.00元。費用在供暖期一個月前交齊。……七、經(jīng)甲方同意委托乙方對小區(qū)管理期限為6年，自2015年6月1日起至2021年6月1日止”。合同簽訂后，原告豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司進入平安家園小區(qū)進行物業(yè)服務。另查明，被告白某某為豐寧滿族自治縣大閣鎮(zhèn)平安家園小區(qū)1041室業(yè)主，房屋建筑面積123.63平方米，原告物業(yè)費用依據(jù)合同約定0.72元/月/平方米收取。房屋套內面積102.72平方米，原告取暖費按合同約定每平米26.50元/年/平方米收取?；暹\費55.00元。公共區(qū)域照明電費每戶每年60.00元，排污費每戶每年45.00元。被告白某某2017年6月以前的物業(yè)費及取暖費已交齊。一審法院認為，原告豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司系經(jīng)依法登記注冊，取得執(zhí)業(yè)資格的企業(yè)，雖然原告與徐國華簽訂的物業(yè)服務合同，平安家園小區(qū)業(yè)主未授權徐國華簽訂物業(yè)合同的權利，但是原告豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司于2015年6月就入住平安家園小區(qū)進行物業(yè)服務，并且被告白某某已經(jīng)接受原告的物業(yè)服務并履行合同有關義務，交納2017年6月以前的物業(yè)費、取暖費。是對原告豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司與徐國華簽訂的物業(yè)服務合同的追認，此物業(yè)服務合同對業(yè)主即本案被告白某某具有約束力，原告履行了物業(yè)服務的義務，被告作為小區(qū)的業(yè)主事實上也接受了物業(yè)服務，應該按合同約定支付物業(yè)服務費用，在庭審中，查明被告房屋建筑面積123.63平方米，物業(yè)費123.63平方米x0.72元x12月=1068.00元，取暖費原告主張按26.50元/平米，符合法律規(guī)定，被告房屋套內面積102.72平方米,故被告應給付原告取暖費(26.50元x102.72平米)/5個月=544.00元，原告在履行物業(yè)服務合中，因其履行合同義務不符合約定，如未及時對公共及附屬設施進行維護，造成電梯關人事件，給業(yè)主乘用電梯造成恐懼心理存在，以及車輛停放缺乏管理，出現(xiàn)亂停放車輛現(xiàn)象影響出入。在2017年至2018年度取暖期間原告對公共設施缺乏維護，造成地源熱泵損壞，供暖停止，原告未及時解決，業(yè)主只能自行取暖等事項，故原告承擔違約責任，違約責任按20%承擔。被告給付原告物業(yè)服務費、取暖費（1068.00元+544.00元）x80%=1289.00元。原告主張垃圾清運費55.00元、公共照明電費60.00元及排污費45.00元,因這垃圾清運、公共照明及排污符合客觀事實，本院予以認可。原告主張滯納金，因原告與被告簽訂的物業(yè)服務合同對被告逾期繳納物業(yè)費是否繳納滯納金沒有約定，對滯納金部分，本院不予支持。故此依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、被告白某某于判決生效后十日內給付原告豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司物業(yè)服務費、取暖費1289.00元，垃圾清運費55.00元，公共照明電費60.00元，排污費45.00元，合計1449.00元。二、駁回原告其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費25.00元，由被告白某某承擔。本院二審期間，白某某提交了以下證據(jù)。證據(jù)一、小區(qū)業(yè)主自行向供電公司繳納電費的發(fā)票復印件，用以證明業(yè)主已經(jīng)繳納部分電費。電費發(fā)票明細如下：①發(fā)票編號01887034，交款日期為2017年12月29日，金額50000.00元，繳費區(qū)間2017年11月4日——2017年12月4日；②發(fā)票編號01885089，交款日期為2018年2月28日，金額34725.21元，繳費區(qū)間2018年1月4日——2018年2月4日；③發(fā)票編號02455648，交款日期為2018年3月27日，金額24900.00元，繳費區(qū)間2018年2月4日——2018年3月4日；④發(fā)票編號01879798，交款日期為2018年4月25日，金額13150.00元，繳費區(qū)間2018年3月4日——2018年4月4日；⑤發(fā)票編號02112431，交款日期為2018年5月29日，金額1350.00元，繳費區(qū)間2018年4月4日——2018年5月4日；⑥發(fā)票編號02105452，交款日期為2018年6月25日，金額1400.00元，繳費區(qū)間2018年5月4日——2018年6月4日；⑦發(fā)票編號02123403，交款日期為2018年7月13日，金額1250.00元，繳費區(qū)間2018年6月4日——2018年7月4日。庭審時經(jīng)與發(fā)票原件核對，被上訴人認可上述①——⑥發(fā)票的真實性。本院經(jīng)審查認為，上述①——⑥發(fā)票繳費區(qū)間為2017年11月4日——2018年6月4日，繳費金額合計125525.21元，與本案被上訴人的訴訟請求具有關聯(lián)性，取得程序合法，客觀真實，本院依法予以采信。證據(jù)二、有每戶業(yè)主簽名確認的小區(qū)業(yè)主繳納電費登記表，用以證明每戶業(yè)主已經(jīng)繳納電費1500.00元，上述電費發(fā)票記載的電費來源于每戶業(yè)主，其中本案上訴人白某某繳納電費1500.00元。經(jīng)質證，被上訴人對該份登記表不認可。本院經(jīng)審查認為，該登記表能夠證明上述電費發(fā)票中記載的電費的來源，具備證據(jù)的三性，本院依法予以采信。證據(jù)三、徐國華的身份證明，用以證明徐國華系豐寧國有林場管理處平頂山林場的職工，自2010年1月起不擔任任何職務，2014年6月辦理退休手續(xù)。被上訴人認可該證明。本院經(jīng)審查對該證明予以采信。經(jīng)審理查明，上訴人所在小區(qū)的業(yè)主自行向供電公司繳納2017年11月4日——2018年6月4日的小區(qū)電費合計125525.21元，其中包含白某某繳納電費1500.00元。以平安家園業(yè)主委員會名義與被上訴人簽訂物業(yè)管理服務合同的徐國華系豐寧國有林場管理處平頂山林場的退休職工。案涉小區(qū)的供暖方式為地源熱泵供暖，業(yè)主所繳納的電費用于地源熱泵的運行。對一審法院查明的其他事實，本院依法予以確認。本院認為，徐國華以平安家園業(yè)主委員會名義與被上訴人簽訂的物業(yè)管理服務合同雖然未經(jīng)小區(qū)業(yè)主授權，但是在雙方發(fā)生糾紛前，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)接受被上訴人提供的物業(yè)服務長達2年多的時間，并按合同約定交納了相應的費用，依據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十二條的規(guī)定，應視為小區(qū)業(yè)主對該物業(yè)管理服務合同的追認，故上訴人主張物業(yè)管理服務合同無效，沒有法律依據(jù)，本院不予支持，雙方應按照該物業(yè)管理服務合同的約定履行各自的義務。一審法院結合被上訴人提供物業(yè)服務的情況及其在供暖期未能按合同約定提供供暖的事實，酌定由被上訴人承擔20%的違約責任，不失公允。業(yè)主繳納的電費系用于地源熱泵的供暖所需，業(yè)主與被上訴人發(fā)生糾紛后自行向供電公司繳納的電費應當從其應交納的取暖費中扣除，一審判決未將此款項扣除，對此部分認定事實錯誤，本院予以糾正。上訴人應交納取暖費26.50元×102.72平方米/5個月×80%＝435.54元，上訴人已經(jīng)交納的電費1500.00元，故上訴人不需要繳納取暖費，上訴人應交納物業(yè)服務費1068.00元×80%＝854.40元、垃圾清運費55.00元，公共照明電費60.00元，排污費45.00元，合計1014.40元。被上訴人的名稱應為豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司，一審法院書寫錯誤，本院予以糾正。綜上所述，白某某的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規(guī)定，判決如下：
上訴人白某某因與被上訴人豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司物業(yè)服務合同糾紛一案，不服河北省豐寧滿族自治縣人民法院（2018）冀0826民初1900號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月20日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人白某某的委托訴訟代理人朱麗，被上訴人豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司的負責人李桂某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

一、撤銷河北省豐寧滿族自治縣人民法院（2018）冀0826民初1900號民事判決；二、上訴人白某某于本判決生效后十日內給付被上訴人豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司物業(yè)服務費、垃圾清運費、公共照明電費、排污費合計1014.40元；三、駁回被上訴人豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費50.00元，減半收取25.00元，由豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司負擔15.00元，由白某某負擔10.00元；二審案件受理費50.00元，由豐寧滿族自治縣同開和物業(yè)服務有限公司桂某分公司負擔30.00元，由白某某負擔20.00元。本判決為終審判決。

審判長　劉　音
審判員　孫琳麗
審判員　李紅梅

書記員：劉炯