上訴人（原審被告、反訴原告）：石某某西里工貿(mào)股份有限公司（原石某某西里工貿(mào)中心、石某某光明實業(yè)總公司），住所地石某某市橋西區(qū)紅旗大街25號。
法定代表人：白建維，該公司董事長。
委托代理人：范云平，河北冀華律師事務(wù)所律師。
委托代理人：劉伍仁，河北冀華律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告、反訴被告）：白某某。
委托代理人：任洪濤，河北三和時代律師事務(wù)所律師。

上訴人石某某西里工貿(mào)股份有限公司（以下簡稱西里工貿(mào)公司）與上訴人白某某租賃合同糾紛一案，前由石某某市中級人民法院于2012年2月13日作出（2010）石民一初字第00010號民事判決書，雙方均不服，提起上訴，本院于2012年12月19日作出（2012）冀民一終字第90號民事裁定，將本案發(fā)回重審。石某某市中級人民法院重審后于2014年11月5日作出（2013）石民一初字第00003號民事判決，雙方仍不服，均向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。西里工貿(mào)公司的委托代理人范云平、劉伍仁，白某某及其委托代理人任洪濤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，1996年，石某某光明企業(yè)集團(tuán)公司同意將位于石某某市裕華路和友誼大街交叉口空地租賃給白某某使用。之后，白某某以石某某光明企業(yè)集團(tuán)公司下屬單位石某某市醫(yī)藥公司光明醫(yī)藥經(jīng)營部“光明醫(yī)藥綜合樓”的名義申請辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)并投資施工。1998年2月26日，石某某光明企業(yè)集團(tuán)公司（甲方）與白某某（乙方）簽定租賃合同一份，合同約定：一、租賃土地的位置及面積：租賃土地位于石某某市裕華西路與友誼大街交叉口的西北角，東至友誼大街，南至裕華西路，西至中國人民保險公司河北省分公司，北至石某某市汽車配件公司，東西長64.2米，南北長33米，面積2118平方米，折合占地約3畝。二、租賃期限及用途：正式租賃期限為四十年，即從1998年6月1日至2039年5月31日。自1996年9月至1998年5月為工程建設(shè)期。甲方同意乙方在該租賃土地上，自己投資或與他人合資，搞臨時建筑或永久性建筑，現(xiàn)以甲方下屬單位石某某市醫(yī)藥公司光明醫(yī)藥經(jīng)營部的名義申報的“光明綜合樓”項目，實際上是乙方自籌資金投入蓋樓，其產(chǎn)權(quán)屬于乙方所有。三、租金及交納時間：租賃期內(nèi)每年乙方應(yīng)向甲方交納租金二十五萬元，分兩次交清。6月30日之前交納壹拾貳萬伍仟元，12月31日前交納壹拾貳萬伍仟元。交納租金起算時間為1998年6月，為鼓勵乙方投資建樓，在工程建設(shè)期內(nèi)（1996年9月至1998年5月）甲方不收乙方租賃費(fèi)。四、租賃期間產(chǎn)權(quán)：在租賃期間乙方在租賃土地上所有建筑物歸乙方所有，乙方在允許范圍內(nèi)，自主使用和處置，甲方不得以任何理由進(jìn)行干涉。五、租賃期滿移交：租賃期滿乙方在租賃土地上的建筑無償歸甲方所有。六、如遇國家政策調(diào)整、變化問題：如遇國家政策調(diào)整，不允許甲方出租土地，甲方得以其他方式繼續(xù)讓乙方使用該土地，直到租賃期滿，其土地使用費(fèi)，不得超本合同規(guī)定的租金。七、違約責(zé)任：1、如甲方租賃期內(nèi)，擅自終止合同，應(yīng)賠償乙方的全部投資，并償付乙方全部投資三倍的違約金。2、如乙方在租賃期內(nèi)，擅自終止合同，當(dāng)年租金應(yīng)如數(shù)交納甲方，并償付甲方當(dāng)年租金三倍的違約金。
2004年12月28日，石某某市人民政府召開秘書長會議對西里綠地擴(kuò)建涉及占地及拆遷等有關(guān)問題進(jìn)行了專題研究。會議確定：對西里村城中村改造涉及的15棟住宅樓及裕華路與友誼大街交叉口西北角三層樓（現(xiàn)湘君府酒樓）、友誼大街加油站和市場街約1.28萬平方米商業(yè)用房，在沒有與周圍居民和單位發(fā)生糾紛且不占壓規(guī)劃道路紅線情況下，由規(guī)劃、房管等部門為其辦理相關(guān)手續(xù)，市級以下收費(fèi)免繳。西里工貿(mào)中心沒有為白某某辦理相關(guān)手續(xù)，也沒有通知白某某辦理。2007年橋西區(qū)友誼街道辦事處送達(dá)限期拆除通知書，將位于橋西區(qū)裕華路北側(cè)白某某建筑物列入拆除范圍，限期拆除。如上述建筑物屬正式建筑，三日內(nèi)向辦事處提供該建筑物的土地、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)證件。2008年6月26日，石某某市橋西區(qū)友誼街道辦事處以白某某建筑物系違法建筑，將建筑物拆除。白某某從橋西區(qū)友誼街道辦事處領(lǐng)取渣土清運(yùn)費(fèi)135250元。2009年5月19日，石某某光明實業(yè)總公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在友誼大街與裕華路交叉口西北角建西里友誼大廈，現(xiàn)西里友誼大廈已竣工并交付使用。雙方對西里友誼大廈是否占用白某某租賃地說法不一。
白某某提供河北立信會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計報告和河北立信安僑資產(chǎn)評估有限公司資產(chǎn)評估報告證明白某某在租賃土地上的建筑物總投資共計16335874.82元，西里工貿(mào)公司對上述鑒定結(jié)論持有異議。白某某自2001年2月6日至2007年12月28日共給付石某某西里工貿(mào)中心245萬元，西里工貿(mào)公司對白某某2001年2月6日支付30萬元持有異議，認(rèn)為該筆款項不是支付租金而是償還借款，西里工貿(mào)中心為證明其主張向法院提供其轉(zhuǎn)賬憑證和1998年轉(zhuǎn)賬支票存根2張，對其他款項認(rèn)可，白某某認(rèn)為該筆款項是租金。
一審中，白某某申請對其建筑物投資情況進(jìn)行鑒定，原審法院委托石某某大華會計師事務(wù)所對白某某提供的投資賬目進(jìn)行審計，2014年4月24日作出石大華審字（2014）第13012號審計報告，其主要內(nèi)容為：……二、賬面支出情況：賬面共支出資金總額9535961.82元，其中1、購進(jìn)建筑用工程材料2396101.17元；2、機(jī)械臺班費(fèi)、人工費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等111639.60元；3、建筑工程施工費(fèi)2697904.41元；4、設(shè)備投資金額1919925.20元；5、待攤投資支出629390.46元；6、預(yù)付工程款1544420.98元；7、其他應(yīng)收款236580元，其中：應(yīng)收?？卺t(yī)藥公司124580元，王國強(qiáng)借款110000元，其他借款2000元。三、資金結(jié)余情況：截止1998年12月31日，賬面結(jié)余資金339188.22元，其中：現(xiàn)金余額335835.30元、銀行存款余額3352.92元。四、存在的問題及需關(guān)注事項第（二）6、其中：收租金金額75000元、預(yù)付工程款150000元、付建安工程款3164.50元。白某某對審計報告質(zhì)證意見為：應(yīng)增加72萬元的數(shù)額，并提交相關(guān)票據(jù)；西里工貿(mào)公司的質(zhì)證意見為：對審計報告持有異議不認(rèn)可，不同意白某某增加72萬元的數(shù)額，認(rèn)為已經(jīng)超過舉證期限。
另查，原石某某光明企業(yè)集團(tuán)公司章程第十二條規(guī)定，以石某某光明實業(yè)總公司作為本集團(tuán)公司的核心層企業(yè)，石某某光明實業(yè)總公司的辦事機(jī)構(gòu)作為集團(tuán)公司的辦事機(jī)構(gòu)。
白某某提起訴訟，請求依法判決：1、被告賠償原告投資款16335874.82元，并向原告支付2300萬元的違約金；2、訴訟費(fèi)由被告費(fèi)擔(dān)。西里工貿(mào)公司提起反訴，請求依法判決：一、白某某支付欠交租金35萬元；二、白某某支付2008年度租金25萬元并償付違約金；三、反訴費(fèi)用由白某某承擔(dān)。
原審法院認(rèn)為，白某某與原石某某光明企業(yè)集團(tuán)公司簽訂的協(xié)議是雙方真實意思表示且不違反當(dāng)時的法律規(guī)定，該協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雙方協(xié)商一致后，白某某以原石某某光明企業(yè)集團(tuán)公司下屬單位石某某市醫(yī)藥公司光明醫(yī)藥經(jīng)營部“醫(yī)藥綜合樓”的名義辦理了報批手續(xù)，雙方在合同中沒有約定建筑物臨時手續(xù)到期后，由誰負(fù)責(zé)辦理建筑物的相關(guān)合法手續(xù)，故雙方都有義務(wù)辦理。2004年12月28日，石某某市政府秘書長協(xié)調(diào)會議決定為白某某投資所建的樓房辦理相關(guān)手續(xù)，西里工貿(mào)公司既沒有為白某某建筑物辦理相關(guān)手續(xù)也沒有通知白某某辦理相關(guān)手續(xù)，致使白某某建筑物最終被政府有關(guān)部門拆除，給白某某造成損失，對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。白某某建筑物被拆除后，白某某委托鑒定機(jī)構(gòu)對其損失進(jìn)行了審計和評估，白某某建筑物投資共計16335874.82元。西里工貿(mào)公司對白某某自己找的鑒定機(jī)構(gòu)作出的審計評估結(jié)論不認(rèn)可，經(jīng)白某某申請，原審法院委托石某某大華會計師事務(wù)所對白某某的投資賬冊進(jìn)行審計。根據(jù)審計報告第二項，賬面支出資金總額9535961.82元，另外審計報告第四（二）6項中，認(rèn)定白某某預(yù)付工程款150000元，付建安工程款3164.5元，以上應(yīng)為白某某投資總額，但應(yīng)減去審計報告第三項賬面結(jié)余資金339188.22元，據(jù)此，確認(rèn)白某某的投資損失總額應(yīng)為9535961.82＋150000＋3164.5-339188.22元＝9349938.1元，但因白某某建筑物系非法建筑被政府有關(guān)部門拆除，白某某主張違約金的請求，不予支持。按照合同約定，交納租金起算時間為1998年6月，白某某到2008年6月應(yīng)支付租金250萬元。白某某自2001年2月6日至2001年12月28日共給付西里工貿(mào)公司245萬元，西里工貿(mào)公司對2001年2月6日白某某給付的30萬元持有異議，認(rèn)為該筆款項不是支付租金而是償還借款，白某某認(rèn)為該筆款項是支付的租金。西里工貿(mào)公司所舉證據(jù)不能充分證明該筆款是償還借款，故認(rèn)定白某某共給付西里工貿(mào)公司租金245萬元。西里工貿(mào)公司主張2008年未交租金，因已超過訴訟時效，不予支持。西里工貿(mào)公司主張白某某違約并要求支付違約金，依據(jù)不足，不予支持。綜上，原審法院根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條、第一百二十條的規(guī)定，判決：一、石某某西里工貿(mào)股份有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)賠償白某某損失9349938.1元。二、駁回白某某的其他訴訟請求。三、駁回石某某西里工貿(mào)股份有限公司的反訴請求。訴訟費(fèi)238479元，白某某負(fù)擔(dān)161579元，石某某西里工貿(mào)股份有限公司負(fù)擔(dān)76900元；鑒定費(fèi)29000元，白某某負(fù)擔(dān)19648元，石某某西里工貿(mào)股份有限公司負(fù)擔(dān)9352元；反訴費(fèi)8475元，石某某西里工貿(mào)股份有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中本院進(jìn)一步查明并確認(rèn)：石某某大華會計師事務(wù)所出具的《審計報告》第四項“存在的問題及需關(guān)注事項”記載：該《審計報告》存在“銀行的收支情況的確認(rèn)依據(jù)不充分”、“預(yù)付工程款的確認(rèn)依據(jù)不充分”、“無法確認(rèn)設(shè)備材料是否已收到并用于該工程項目”、“票據(jù)不規(guī)范，有的以白條入帳”等問題。
二審查明的其它事實與一審一致。

本院認(rèn)為，本案中雙方爭議的核心問題，一是導(dǎo)致白某某臨時建筑被拆除的原因是什么，二是西里工貿(mào)公司對導(dǎo)致合同不能履行是否承擔(dān)違約責(zé)任，三是白某某主張的損失和違約金數(shù)額如何確定。
關(guān)于案涉臨時建筑被拆除的原因。根據(jù)本案已查明事實，白某某在租賃土地上的建筑屬臨時建筑，在雙方發(fā)生糾紛前該建筑的使用期限即早已到期，即使到期后雙方配合辦理了延期手續(xù)，根據(jù)政府部門對臨時建筑使用和延期年限的規(guī)定以及此后政府對該地塊所在區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃，事實上至該建筑被拆除之時，其已不可能取得合法存在的手續(xù)，故該建筑被拆除的原因系由其自身性質(zhì)及其占壓紅線的客觀狀況所導(dǎo)致，況且，西里工貿(mào)公司也已按照市政府會議紀(jì)要的要求履行過相應(yīng)的報批義務(wù)，該建筑最終被政府部門作為違章建筑拆除，西里工貿(mào)公司并無責(zé)任，白某某主張因西里工貿(mào)公司的過錯導(dǎo)致該建筑被拆除依據(jù)不足，本院不予采信。
關(guān)于合同不能履行的違約責(zé)任。首先，雙方簽訂的租賃合同第六條約定：“如遇國家政策調(diào)整，不允許甲方（西里工貿(mào)公司）出租土地，甲方得以其他方式繼續(xù)讓乙方（白某某）使用該土地，直到租賃期滿……”。從上述內(nèi)容判斷，案涉臨時建筑雖被拆除，但并不必然導(dǎo)致白某某不能繼續(xù)租賃使用該地塊，西里工貿(mào)公司有義務(wù)允許白某某繼續(xù)租賃使用該地塊直至租賃期滿；其次，現(xiàn)有證據(jù)表明，西里工貿(mào)公司早在該建筑被拆除之前即已存在建設(shè)西里友誼大廈的意向和籌備建設(shè)的行為；該建筑被拆除之后，西里工貿(mào)公司在未與白某某解除租賃合同的情況下，即自行建設(shè)西里友誼大廈并另行對外出租應(yīng)屬違約；第三，西里工貿(mào)公司雖辯稱，后建的西里友誼大廈與此前的臨時建筑座落位置并不重疊，建設(shè)西里友誼大廈與白某某行使土地租賃權(quán)并不沖突，但西里友誼大廈作為一個整體項目，其規(guī)劃使用的土地范圍與白某某所租賃的地塊存在交叉和沖突，在西里友誼大廈規(guī)劃獲批并建設(shè)完成的情況下，白某某事實上已無可能再行租賃使用原有地塊，此為雙方租賃合同無法繼續(xù)履行的主要原因；第四，白某某在2008年該建筑被拆除之后未繼續(xù)交納租金，系特定情形下為避免擴(kuò)大損失的合理行為，不能視為其同意解除或終止合同，亦不能視為其同意不再租賃使用該地塊；第五，案涉臨時建筑因違章而被政府部門拆除，系合同履行中所發(fā)生的重大、特殊事件，白某某在此過程中，未能及時與西里工貿(mào)公司就繼續(xù)租賃使用土地問題進(jìn)行協(xié)商，怠于行使個人權(quán)利，對合同最終不能履行亦存在一定過錯?；谏鲜鲆蛩?，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定西里工貿(mào)公司在合同履行過程中存在違約行為，對合同最終不能履行應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，同時因白某某亦存在一定過錯，可相應(yīng)減輕西里工貿(mào)公司的賠償責(zé)任。
關(guān)于違約賠償數(shù)額的確定。雙方在租賃合同第七條約定：“如甲方（西里工貿(mào)公司）租賃期內(nèi)擅自終止合同，應(yīng)賠償乙方（白某某）的全部投資，并償付乙方全部投資三倍的違約金?！庇捎诎啄衬吃谠V前委托鑒定單位所做的評估報告系其單方委托評估，不能作為確定白某某投資損失的依據(jù)，而訴訟中石某某大華會計師事務(wù)所出具的《審計報告》又存在多項收支情況依據(jù)不充分的問題，并且白某某所提供的證據(jù)亦無法對其投資損失作出準(zhǔn)確認(rèn)定，在此情況下，對于西里工貿(mào)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額已無法按照白某某的投資額進(jìn)行認(rèn)定。鑒于西里工貿(mào)公司單方終止合同建設(shè)西里友誼大廈的違約行為客觀上給白某某造成了經(jīng)營利益的損失，本院從公平原則出發(fā)，參照雙方在《租賃合同》中約定的年租金數(shù)額以十年計算并上浮30%，以此作為西里工貿(mào)公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，即25萬元×10×130%＝325萬元。原審依據(jù)石某某大華會計師事務(wù)所出具的《審計報告》確定西里工貿(mào)公司對白某某的賠償數(shù)額依據(jù)不足，應(yīng)予糾正。
另，關(guān)于西里工貿(mào)公司上訴提出白某某所付租金中30萬元系償還借款以及拖欠2008年租金的問題，因現(xiàn)有證據(jù)不能證實白某某確向西里工貿(mào)公司借款30萬元，同時西里工貿(mào)公司要求白某某在臨時建筑被拆除之后繼續(xù)交納租金亦缺乏依據(jù)，故原審駁回其反訴請求并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）、（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷石某某市中級人民法院（2013）石民一初字第00003號民事判決第一項，維持第二、三項；
二、石某某西里工貿(mào)股份有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)向白某某支付違約金325萬元。
一審案件受理費(fèi)238479元，由白某某負(fù)擔(dān)188479元，石某某西里工貿(mào)股份有限公司負(fù)擔(dān)50000元；鑒定費(fèi)29000元，由白某某和石某某西里工貿(mào)股份有限公司各負(fù)擔(dān)14500元；反訴費(fèi)8475元，由石某某西里工貿(mào)股份有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)181304元，由白某某和石某某西里工貿(mào)股份有限公司各負(fù)擔(dān)90652元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　李彥生 代理審判員　　吳　悅 代理審判員　　宣建新

書記員：張萌