上訴人（原審原告、申請保全人）：江蘇天宇建設(shè)集團有限公司，住所地江蘇省寶應(yīng)縣蘇中北路41號。
法定代表人：蔣彬，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張少輝，河北天捷律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李冬霞，河北天捷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、案外人）：白鵬飛，男，1992年2月16日出生，漢族，住河北省石家莊市靈壽縣。
被上訴人（原審被告、被保全人）：河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市靈壽縣人民東路130號。
法定代表人：廖欣，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張增超，北京市太平洋中證律師事務(wù)所律師。

上訴人江蘇天宇建設(shè)集團有限公司（以下簡稱天宇公司）因與被上訴人白鵬飛、河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱仁安公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省石家莊市中級人民法院（以下簡稱石家莊中院）（2017）冀01民初987號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天宇公司上訴請求：撤銷石家莊中院（2017）冀01民初987號民事判決，依法改判或發(fā)回重審；一、二審訴訟費用由被上訴人負擔(dān)。事實和理由：（一）一審法院認定事實依據(jù)不足。1、被上訴人提交的《時代花園住宅預(yù)定合同》不能證明買賣合同關(guān)系，不應(yīng)采信。《時代花園住宅預(yù)定合同》未在房管局備案登記，是被上訴人之間私下簽署，不應(yīng)直接采信，而且從合同名稱及內(nèi)容看，該合同僅是雙方所達成的意向，未形成買賣合同關(guān)系。合同第三條第1款約定，“甲方在具備正式購房合同時，甲乙雙方應(yīng)該積極地簽訂正式《商品房買賣合同》，乙方在接到甲方正式通知簽訂《商品房買賣合同》后七日內(nèi)，前來簽訂《商品房買賣合同》，否則甲方有權(quán)利將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三方”，亦可印證。2、被上訴人提交的收據(jù)，不能證明實際支付了購房款，不應(yīng)采信。被上訴人提交的收據(jù)不具有客觀性，且收據(jù)上亦明確標(biāo)注“此收據(jù)不得作為經(jīng)營性業(yè)務(wù)收支結(jié)算憑證”，該收據(jù)不具有證明被上訴人實際支付購房款的證明效力。3、被上訴人提交的唯一住房證據(jù)材料于理不合，不應(yīng)采納。被上訴人提交的靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具的《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》不能證明被上訴人在靈壽縣以外沒有住房，被上訴人作為靈壽縣村民本就享有宅基地，被上訴人主張名下無住房于理不合。此外，被上訴人自簽署《時代花園住宅預(yù)定合同》以來，從未向開發(fā)商主張過交付房屋或催促辦理過戶登記手續(xù)，也可說明被上訴人訂立合同并非旨在解決居住問題。（二）一審法院適用法律錯誤。本案僅為財產(chǎn)保全階段，并未進入強制執(zhí)行程序，不涉及物權(quán)的變動及財產(chǎn)的處置，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱復(fù)議規(guī)定）第二十九條適用的情形。復(fù)議規(guī)定第二十九條適用的前提是“金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而本案僅是法院在上訴人申請財產(chǎn)保全程序中采取的查封措施，并不影響查封標(biāo)的物的實體權(quán)利，而且查封工程尚未竣工，無論被上訴人是否為買受人，亦不能實現(xiàn)物權(quán)登記及處置，故繼續(xù)查封并不影響被上訴人的實體權(quán)利，而解除查封將導(dǎo)致上訴人喪失權(quán)利保障途徑，于法有悖。
白鵬飛口頭辯稱，二審答辯意見同一審。白鵬飛一審書面答辯稱，應(yīng)當(dāng)中止對仁安公司開發(fā)的位于靈壽縣人民路時代花園3號樓2單元503室（以下簡稱涉案房產(chǎn)）的執(zhí)行，駁回天宇公司的訴訟請求。（一）石家莊中院（2017）冀01執(zhí)異108號執(zhí)行裁定認定事實正確。白鵬飛與仁安公司在查封之前的2013年2月21日簽訂《時代花園住宅預(yù)定合同》，購買涉案房產(chǎn)用于居住，總價款229900元，白鵬飛已于2013年2月6日、2013年2月21日分兩次支付房款154900元，仁安公司出具的三份收款收據(jù)可以為證，仁安公司予以認可，且白鵬飛還購買了儲藏室，能夠證明白鵬飛購買涉案房產(chǎn)的真實性。另外，白鵬飛房屋權(quán)屬登記信息查詢證明可以證實其在靈壽縣房地產(chǎn)管理處無住房登記信息。（二）石家莊中院（2017）冀01執(zhí)異108號執(zhí)行裁定法律適用正確。白鵬飛與仁安公司之間的房屋買賣行為符合復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，可以排除強制執(zhí)行。執(zhí)行法院對涉案房產(chǎn)的查封，影響房屋相關(guān)手續(xù)的辦理和房屋的交付，影響房屋相關(guān)權(quán)利的實現(xiàn)，損害了白鵬飛的權(quán)益。
天宇公司向一審法院起訴請求：判決天宇公司有權(quán)對仁安公司名下涉案房產(chǎn)申請查封，繼續(xù)執(zhí)行石家莊中院（2016）冀01執(zhí)保168號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封涉案房產(chǎn)。
一審法院認定事實：2012年9月20日，白鵬飛與仁安公司簽訂預(yù)定合同，載明：一、預(yù)定商品房的基本情況：商品房位于靈壽縣，建筑面積85平方米。二、價款、付款方式及優(yōu)惠：房屋單價為2704.71元/平方米，總價款229900元。白鵬飛2012年3月6日支付定金20000元，2013年3月21日支付134900元。白鵬飛已按合同約定支付了67.38%的房款。2014年5月24日支付儲藏間價款11567元。白鵬飛當(dāng)庭出具了交款憑證及收款收據(jù)予以佐證，并且案外人名下無其他用于居住的房屋。
2016年8月26日，石家莊中院作出（2016）冀01財保54號民事裁定書，裁定查封或凍結(jié)仁安公司名下8000萬元的銀行存款或同等價值的其他財產(chǎn)，并于2016年9月5日向靈壽縣房地產(chǎn)管理處送達了協(xié)助執(zhí)行通知書和民事裁定書，查封了仁安公司開發(fā)的，位于河北省靈壽縣時代花園項目下的第3號樓全部房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)亦在查封之列。2017年9月14日，石家莊中院作出（2017）冀01執(zhí)異108號執(zhí)行裁定書，裁定中止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。
另查明，仁安公司開發(fā)的時代花園房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日辦理了預(yù)售許可證書，且該房屋已具備交付條件。
一審法院認為，依據(jù)復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定，案件的爭議焦點有四：
（一）關(guān)于《商品房預(yù)定合同》的效力問題。白鵬飛與仁安公司簽訂的《商品房預(yù)定合同》實際上為《商品房買賣合同》且是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法，并未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。天宇公司對白鵬飛與仁安公司簽訂的《商品房預(yù)定合同》真實性存疑，其理由是《時代花園住宅預(yù)定合同》第三條第1款約定“甲方在具備正式購房合同時，甲乙雙方應(yīng)該積極地簽訂正式《商品房買賣合同》，乙方在接到甲方正式通知簽訂《商品房買賣合同》后七日內(nèi)，前來簽訂《商品房買賣合同》，否則甲方有權(quán)利將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三方”。對此，該院認為雖然白鵬飛與仁安公司簽訂的是預(yù)定合同，但從其合同內(nèi)容和合同實際履行來分析，該合同具備《商品房買賣合同》的特性，且該房產(chǎn)已具備交付條件。仁安公司正在為白鵬飛辦理房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)（因天宇公司的申請查封造成手續(xù)無法辦理），依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。因此，白鵬飛與仁安公司簽訂的商品房預(yù)售合同有效。
（二）關(guān)于涉案房屋的房款繳付問題。根據(jù)白鵬飛提交的3份收據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬記錄可以看出，白鵬飛2012年3月6日支付定金20000元，2013年3月21日支付134900元，正好與商品房買賣合同約定款項相當(dāng)，應(yīng)當(dāng)認定白鵬飛已經(jīng)向仁安公司交付50%以上房款。
（三）關(guān)于該房屋是否是白鵬飛唯一住房問題。根據(jù)靈壽縣房地產(chǎn)管理處2017年7月14日出具的房屋權(quán)屬登記信息查詢證明，可以證明該房屋是白鵬飛唯一房產(chǎn)。因此，天宇公司認為該住房是白鵬飛唯一住房的證據(jù)材料于理不合的理由不成立。
（四）關(guān)于適用法律是否錯誤問題。天宇公司認為復(fù)議規(guī)定第二十九條適用的前提是“金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而本案僅是法院在天宇公司申請財產(chǎn)保全程序中采取的查封措施，并不影響查封標(biāo)的物的實體權(quán)利，而且查封工程尚未竣工，無論白鵬飛是否為買受人，亦不能實現(xiàn)物權(quán)登記及處置，故繼續(xù)查封并不會影響白鵬飛的實體權(quán)利，解除查封將導(dǎo)致天宇公司喪失權(quán)利保障途徑，于法相悖的觀點不能成立。該房屋已具備了竣工條件，且仁安公司已于2016年9月2日辦理了商品房預(yù)售許可證，該房屋不僅具備了交付條件且具備了辦理房產(chǎn)證條件，天宇公司的申請已經(jīng)造成了白鵬飛無法辦理房屋交接和無法辦理房產(chǎn)證的困難，因此天宇公司認為該查封并不影響該標(biāo)的物的實體權(quán)利的觀點于法無據(jù)，不予采信。
綜上所述，復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案中，白鵬飛的情況均符合復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定，且無證據(jù)證明白鵬飛與仁安公司惡意串通，應(yīng)認定合同有效，應(yīng)當(dāng)排除對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行（查封）。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第二項、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，石家莊中院于2018年3月20日作出（2017）冀01民初987號民事判決書，判決駁回天宇公司的訴訟請求。
本院審理中，仁安公司向本院提交了2013年2月6日白鵬飛交納涉案房產(chǎn)定金20000元收據(jù)、2013年2月21日白鵬飛交納涉案房產(chǎn)房款134900元收據(jù)和河北省農(nóng)村信用社2013年2月21日174900元《現(xiàn)金繳款單（客戶回單聯(lián)）》。天宇公司綜合質(zhì)證稱：（一）對白鵬飛與仁安公司之間的《時代花園住宅預(yù)定合同》真實性不予認可，且該合同簽訂時未取得預(yù)售許可證，違反了《城市商品房預(yù)售管理辦法》“未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進行商品房預(yù)售”的規(guī)定，對其合法性亦不予認可。（二）對收款收據(jù)真實性不予認可。收據(jù)均為仁安公司單方制作，沒有對應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬記錄相互印證，不能證實真實的資金交易情況，不能作為購房者繳付房款的依據(jù)。收據(jù)編號存在日期在后、編號在前的情況。（三）轉(zhuǎn)賬憑證為現(xiàn)金繳款單，不能證明繳款人身份，而且根據(jù)繳款單顯示轉(zhuǎn)賬金額為174900元與收據(jù)金額154900元明顯不符，對此現(xiàn)金繳款單真實性、關(guān)聯(lián)性不予認可。（四）對白鵬飛房產(chǎn)查詢證明，僅能證明其在靈壽縣內(nèi)沒有其他住房，不能證明在靈壽縣外有無住房。白鵬飛戶口在農(nóng)村，亦不能排除其名下有宅基地的情況，宅基地上的房屋也屬于居住用房。仁安公司辯稱，繳款單上轉(zhuǎn)賬的數(shù)額可能包括其他款項，其他質(zhì)證意見同一審。
本院查明，2013年2月21日，白鵬飛與仁安公司簽訂《時代花園住宅預(yù)定合同》，約定由白鵬飛購買涉案房產(chǎn)，總價款229900元。白鵬飛于2013年2月6日支付定金20000元，2013年2月21日支付房款134900元，共計支付154900元房款。除上述內(nèi)容外，本院對一審法院查明的其他事實予以確認。
另查明，2017年7月14日，靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具一份《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》，記載“白鵬飛、孫靜（夫妻）、白子霖（父子）在我處無住房登記信息”。

本院認為，被上訴人白鵬飛對涉案房產(chǎn)享有的民事權(quán)益能否排除人民法院的強制執(zhí)行是本案的爭議焦點。首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效”。本案中，白鵬飛提交的《時代花園住宅預(yù)定合同》簽訂時間是2013年2月21日，仁安公司對爭議的時代花園3號樓的商品房預(yù)售許可證于2016年9月2日取得，因此所簽定的預(yù)定合同符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)屬于合法有效的購房合同。其次，白鵬飛與仁安公司簽訂《時代花園住宅預(yù)定合同》的時間是2013年2月21日，而石家莊中院查封涉案房產(chǎn)的時間是2016年9月5日，即白鵬飛是在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；白鵬飛購買涉案房產(chǎn)合同約定總房款為229900元，白鵬飛和仁安公司提交的證據(jù)均顯示白鵬飛已支付154900元，超過合同約定總價款的百分之五十；白鵬飛提交的靈壽縣房地產(chǎn)管理處《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》顯示，在涉案房產(chǎn)所屬靈壽縣區(qū)域內(nèi)白鵬飛名下無其他用于居住的房屋，白鵬飛提供的證據(jù)同時滿足了復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件。故，白鵬飛對涉案房產(chǎn)所享有的民事權(quán)益足以排除強制執(zhí)行。再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，本案的審理適用復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，并無不當(dāng)。
綜上所述，天宇公司的上訴請求理據(jù)不足，不能成立；一審判決認定基本事實清楚，適用法律正確，結(jié)果應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人江蘇天宇建設(shè)集團有限公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 劉立斌
審判員 解占林
審判員 王振健

書記員： 邸愨