上訴人（原審原告、申請(qǐng)保全人）：江蘇天宇建設(shè)集團(tuán)有限公司，住所地江蘇省寶應(yīng)縣蘇中北路41號(hào)。
法定代表人：蔣彬，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張少輝，河北天捷律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李冬霞，河北天捷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、案外人）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市裕華區(qū)。
被上訴人（原審被告、被保全人）：河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市靈壽縣人民東路130號(hào)。
法定代表人：廖欣，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張?jiān)龀?，北京市太平洋中證律師事務(wù)所律師。

上訴人江蘇天宇建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱天宇公司）因與被上訴人張某某、河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱仁安公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省石家莊市中級(jí)人民法院（以下簡稱石家莊中院）（2017）冀01民初1011號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2018年7月25日對(duì)本案進(jìn)行了開庭審理，上訴人天宇公司的委托訴訟代理人張少輝、李冬霞，被上訴人張某某，被上訴人仁安公司的委托訴訟代理人張?jiān)龀酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天宇公司上訴請(qǐng)求：撤銷石家莊中院（2017）冀01民初1011號(hào)民事判決，依法改判或發(fā)回重審；一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）一審法院認(rèn)定事實(shí)依據(jù)不足。1、被上訴人提交的《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》不能證明買賣合同關(guān)系，不應(yīng)采信?！稌r(shí)代花園住宅預(yù)定合同》未在房管局備案登記，是被上訴人之間私下簽署，不應(yīng)直接采信，而且從合同名稱及內(nèi)容看，該合同僅是雙方所達(dá)成的意向，未形成買賣合同關(guān)系。合同第三條第1款約定，“甲方在具備正式購房合同時(shí)，甲乙雙方應(yīng)該積極地簽訂正式《商品房買賣合同》，乙方在接到甲方正式通知簽訂《商品房買賣合同》后七日內(nèi)，前來簽訂《商品房買賣合同》，否則甲方有權(quán)利將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三方”，亦可印證。2、被上訴人提交的收據(jù)，不能證明實(shí)際支付了購房款，不應(yīng)采信。被上訴人提交的收據(jù)不具有客觀性，且收據(jù)上亦明確標(biāo)注“此收據(jù)不得作為經(jīng)營性業(yè)務(wù)收支結(jié)算憑證”，該收據(jù)不具有證明被上訴人實(shí)際支付購房款的證明效力。3、被上訴人提交的唯一住房證據(jù)材料于理不合，不應(yīng)采納。被上訴人提交的靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具的《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》不能證明被上訴人在靈壽縣以外沒有住房，被上訴人作為靈壽縣村民本就享有宅基地，被上訴人主張名下無住房于理不合。此外，被上訴人自簽署《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》以來，從未向開發(fā)商主張過交付房屋或催促辦理過戶登記手續(xù)，也可說明被上訴人訂立合同并非旨在解決居住問題。（二）一審法院適用法律錯(cuò)誤。本案僅為財(cái)產(chǎn)保全階段，并未進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，不涉及物權(quán)的變動(dòng)及財(cái)產(chǎn)的處置，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱復(fù)議規(guī)定）第二十九條適用的情形。復(fù)議規(guī)定第二十九條適用的前提是“金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而本案僅是法院在上訴人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全程序中采取的查封措施，并不影響查封標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)利，而且查封工程尚未竣工，無論被上訴人是否為買受人，亦不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記及處置，故繼續(xù)查封并不影響被上訴人的實(shí)體權(quán)利，而解除查封將導(dǎo)致上訴人喪失權(quán)利保障途徑，于法有悖。
張某某書面辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予推持。（一）答辯人購房權(quán)益優(yōu)于天宇公司權(quán)益有明確法律依據(jù)。答辯人所購買房屋屬于生活消費(fèi)，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》明確規(guī)定，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)交付全部或大部分所購買商品房價(jià)款的消費(fèi)者。答辯人購房目的是用來居住，對(duì)該房屋的期待權(quán)優(yōu)于天宇公司的權(quán)利。（二）天宇公司申請(qǐng)保全答辯人所購房屋并拒不進(jìn)場(chǎng)施工等行為，嚴(yán)重?fù)p害了答辯人的權(quán)益。答辯人向仁安公司繳納購房款并簽訂房屋買賣合同后，仁安公司已經(jīng)在天宇公司起訴前取得了商品房預(yù)售許可證明。如果天宇公司按約定施工，如果沒有天宇公司的申請(qǐng)保全，答辯人將辦理貸款手續(xù)并著手與仁安公司辦理房屋交付手續(xù)。因天宇公司擅自離場(chǎng)拒不進(jìn)行后續(xù)施工，導(dǎo)致答辯人所購房屋不能按期竣工驗(yàn)收，其申請(qǐng)保全擴(kuò)大了這一損害的發(fā)生。（三）一審判決合法有效應(yīng)予維持。一審程序中，答辯人及仁安公司均提交合法證據(jù)，證明雙方簽訂了合法有效的書面買賣合同，已支付價(jià)款超過合同約定價(jià)款的百分之五十，答辯人所購商品房是用于居住且答辯人名下無其他可用于居住的房屋。一審判決在此基礎(chǔ)上依據(jù)法律規(guī)定駁回天宇公司訴訟請(qǐng)求依法有據(jù)，應(yīng)予維持。
仁安公司庭審辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)該予以維持。（一）答辯人與購房人簽訂的住宅預(yù)定合同合法有效，預(yù)約合同是買賣合同的一種形式，該合同不因未登記備案而不具有法律效力。（二）購房人已經(jīng)按約定向答辯人繳納了超過了50%的購房款。（三）購房人在本案中提交的唯一住房證明可以證明案件事實(shí)。（四）一審法院適用復(fù)議規(guī)定第二十九條并無不當(dāng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，是一審判決適用法律的依據(jù)。
天宇公司向一審法院起訴請(qǐng)求：判決天宇公司有權(quán)對(duì)仁安公司名下的靈壽縣時(shí)代花園3號(hào)樓2單元702號(hào)房產(chǎn)（以下簡稱涉案房產(chǎn)）申請(qǐng)查封，繼續(xù)執(zhí)行石家莊中院（2016）冀01執(zhí)保168號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，查封涉案房產(chǎn)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年9月27日，張某某與仁安公司簽訂《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》，載明：一、預(yù)定商品房的基本情況：商品房位于靈壽縣，建筑面積85平方米。二、價(jià)款、付款方式及優(yōu)惠：房屋單價(jià)為2684.71元/平方米，總價(jià)款228200元。張某某2012年9月20日支付定金20000元，2012年9月27日支付98200元，共計(jì)118200元。張某某已支付了51.8%的房款。2014年5月24日購買儲(chǔ)藏間，支付全部價(jià)款23443元。張某某已支付房款及儲(chǔ)藏間款項(xiàng)共計(jì)141643元。2017年7月14日，靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具一份《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》，記載“張某某、盧少會(huì)（夫妻）、盧怡靜（母女）在我處無住房登記信息”。
2016年天宇公司因建設(shè)工程施工合同糾紛以仁安公司為被告起訴至石家莊中院。天宇公司于2016年8月24日向該院提出訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，該院于2016年8月26日作出（2016）冀01財(cái)保54號(hào)民事裁定書，裁定查封或凍結(jié)仁安公司名下8000萬元的銀行存款或同等價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)，并于2016年9月5日向靈壽縣房地產(chǎn)管理處送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書和民事裁定書，查封了仁安公司開發(fā)的，位于河北省靈壽縣時(shí)代花園項(xiàng)目下的第3號(hào)樓全部房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)亦在查封之列。張某某于2017年8月8日對(duì)該院查封涉案房產(chǎn)提出書面異議，石家莊中院于2017年9月14日作出（2017）冀01執(zhí)異133號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。
另查明，仁安公司開發(fā)的時(shí)代花園房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日辦理了預(yù)售許可證書，且該房屋已具備交付條件。
一審法院認(rèn)為，依據(jù)復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定，案件的爭議焦點(diǎn)有四：
（一）關(guān)于《商品房預(yù)定合同》的效力問題。張某某與仁安公司簽訂的《商品房預(yù)定合同》實(shí)際上為《商品房買賣合同》且是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，并未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。天宇公司對(duì)張某某與仁安公司簽訂的《商品房預(yù)定合同》真實(shí)性存疑，其理由是《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》第三條第1款約定“甲方在具備正式購房合同時(shí)，甲乙雙方應(yīng)該積極地簽訂正式《商品房買賣合同》，乙方在接到甲方正式通知簽訂《商品房買賣合同》后七日內(nèi)，前來簽訂《商品房買賣合同》，否則甲方有權(quán)利將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三方”。對(duì)此，該院認(rèn)為雖然張某某與仁安公司簽訂的是預(yù)定合同，但從其合同內(nèi)容和合同實(shí)際履行來分析，該合同具備《商品房買賣合同》的特性，且該房產(chǎn)已具備交付條件。仁安公司正在為張某某辦理房產(chǎn)證等有關(guān)手續(xù)（因天宇公司的申請(qǐng)查封造成手續(xù)無法辦理），依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。因此，張某某與仁安公司簽訂的商品房預(yù)售合同有效。
（二）關(guān)于涉案房屋的房款繳付問題。根據(jù)張某某提交的收據(jù)可以看出，張某某支付的房款已超過商品房買賣合同約定總價(jià)款的50%。
（三）關(guān)于該房屋是否是張某某唯一住房問題。根據(jù)靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具的房屋權(quán)屬登記信息查詢證明，可以證明該房屋是張某某唯一房產(chǎn)。因此，天宇公司認(rèn)為該住房是張某某唯一住房的證據(jù)材料于理不合的理由不成立。
（四）關(guān)于適用法律是否錯(cuò)誤問題。天宇公司認(rèn)為復(fù)議規(guī)定第二十九條適用的前提是“金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而本案僅是法院在天宇公司申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全程序中采取的查封措施，并不影響查封標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)利，而且查封工程尚未竣工，無論張某某是否為買受人，亦不能實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記及處置，故繼續(xù)查封并不會(huì)影響張某某的實(shí)體權(quán)利，解除查封將導(dǎo)致天宇公司喪失權(quán)利保障途徑，于法相悖的觀點(diǎn)不能成立。該房屋已具備了竣工條件，且仁安公司已于2016年9月2日辦理了商品房預(yù)售許可證，該房屋不僅具備了交付條件且具備了辦理房產(chǎn)證條件，天宇公司的申請(qǐng)已經(jīng)造成了張某某無法辦理房屋交接和無法辦理房產(chǎn)證的困難，因此天宇公司認(rèn)為該查封并不影響該標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)利的觀點(diǎn)于法無據(jù)，不予采信。
綜上，復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中，張某某在該院查封之前簽訂了房屋買賣合同，所購房屋系用于居住且張某某名下無其他用于居住的房屋，已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。因此，張某某就涉案房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，且無證據(jù)證明張某某與仁安公司惡意串通，應(yīng)認(rèn)定合同有效，應(yīng)當(dāng)排除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封和執(zhí)行。天宇公司的訴訟請(qǐng)求無法律依據(jù)，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十三條第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定，石家莊中院于2018年3月27日作出（2017）冀01民初1011號(hào)民事判決書，判決駁回天宇公司的訴訟請(qǐng)求。
本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。庭后，仁安公司向本院提交了張某某向其交款的原始票據(jù)。

本院認(rèn)為，被上訴人張某某對(duì)涉案房產(chǎn)享有的民事權(quán)益能否排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行是本案的爭議焦點(diǎn)。首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。本案中，張某某提交的《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》簽訂時(shí)間是2012年9月27日，仁安公司對(duì)爭議的時(shí)代花園3號(hào)樓的商品房預(yù)售許可證于2016年9月2日取得，因此所簽定的預(yù)定合同符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)屬于合法有效的購房合同。其次，張某某與仁安公司簽訂《時(shí)代花園住宅預(yù)定合同》的時(shí)間是2012年9月27日，而石家莊中院查封涉案房產(chǎn)的時(shí)間是2016年9月5日，即張某某是在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；張某某購買涉案房產(chǎn)合同約定總房款為228200元，張某某和仁安公司提交的證據(jù)均顯示張某某已支付118200元，超過合同約定總價(jià)款的百分之五十；張某某提交的靈壽縣房地產(chǎn)管理處《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》顯示，張某某名下無其他用于居住的房屋，張某某提供的證據(jù)同時(shí)滿足了復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件。故，張某某對(duì)涉案房產(chǎn)所享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，本案的審理適用復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，并無不當(dāng)。
綜上所述，天宇公司的上訴請(qǐng)求理據(jù)不足，不能成立；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人江蘇天宇建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 趙向鴻
審判員 劉立斌
審判員 解占林
審判員 王振健
審判員 劉順林

書記員： 崔彥茹