上訴人（原審原告、申請保全人）：江蘇天宇建設(shè)集團有限公司，住所地江蘇省寶應(yīng)縣蘇中北路41號。
法定代表人：蔣彬，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張少輝，河北天捷律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李冬霞，河北天捷律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、案外人）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市靈壽縣。
被上訴人（原審被告、被保全人）：河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省石家莊市靈壽縣人民東路130號。
法定代表人：廖欣，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張增超，北京市太平洋中證律師事務(wù)所律師。

上訴人江蘇天宇建設(shè)集團有限公司（以下簡稱天宇公司）因與被上訴人劉某某、河北仁安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱仁安公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省石家莊市中級人民法院（以下簡稱石家莊中院）（2017）冀01民初995號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2018年7月25日對本案進(jìn)行了開庭審理，上訴人天宇公司的委托訴訟代理人張少輝、李冬霞，被上訴人劉某某，被上訴人仁安公司的委托訴訟代理人張增超到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
天宇公司上訴請求：撤銷石家莊中院（2017）冀01民初995號民事判決，依法改判或發(fā)回重審；一、二審訴訟費用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實和理由：（一）一審法院認(rèn)定事實依據(jù)不足。1、被上訴人提交的《時代花園住宅預(yù)定合同》不能證明買賣合同關(guān)系，不應(yīng)采信?！稌r代花園住宅預(yù)定合同》未在房管局備案登記，是被上訴人之間私下簽署，不應(yīng)直接采信，而且從合同名稱及內(nèi)容看，該合同僅是雙方所達(dá)成的意向，未形成買賣合同關(guān)系。合同第三條第1款約定，“甲方在具備正式購房合同時，甲乙雙方應(yīng)該積極地簽訂正式《商品房買賣合同》，乙方在接到甲方正式通知簽訂《商品房買賣合同》后七日內(nèi)，前來簽訂《商品房買賣合同》，否則甲方有權(quán)利將該商品房轉(zhuǎn)讓給第三方”，亦可印證。2、被上訴人提交的收據(jù)，不能證明實際支付了購房款，不應(yīng)采信。被上訴人提交的收據(jù)不具有客觀性，且收據(jù)上亦明確標(biāo)注“此收據(jù)不得作為經(jīng)營性業(yè)務(wù)收支結(jié)算憑證”，該收據(jù)不具有證明被上訴人實際支付購房款的證明效力。3、被上訴人提交的唯一住房證據(jù)材料于理不合，不應(yīng)采納。被上訴人提交的靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具的《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》不能證明被上訴人在靈壽縣以外沒有住房，被上訴人作為靈壽縣村民本就享有宅基地，被上訴人主張名下無住房于理不合。此外，被上訴人自簽署《時代花園住宅預(yù)定合同》以來，從未向開發(fā)商主張過交付房屋或催促辦理過戶登記手續(xù)，也可說明被上訴人訂立合同并非旨在解決居住問題。（二）一審法院適用法律錯誤。本案僅為財產(chǎn)保全階段，并未進(jìn)入強制執(zhí)行程序，不涉及物權(quán)的變動及財產(chǎn)的處置，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱復(fù)議規(guī)定）第二十九條適用的情形。復(fù)議規(guī)定第二十九條適用的前提是“金錢債權(quán)執(zhí)行中”，而本案僅是法院在上訴人申請財產(chǎn)保全程序中采取的查封措施，并不影響查封標(biāo)的物的實體權(quán)利，而且查封工程尚未竣工，無論被上訴人是否為買受人，亦不能實現(xiàn)物權(quán)登記及處置，故繼續(xù)查封并不影響被上訴人的實體權(quán)利，而解除查封將導(dǎo)致上訴人喪失權(quán)利保障途徑，于法有悖。
劉某某書面辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，應(yīng)予推持。（一）答辯人與仁安公司簽訂的《時代花園住宅預(yù)定合同》（以下簡稱購房合同）合法有效，被答辯人主張合同不能證明買賣合同關(guān)系無法律依據(jù)。答辯人與仁安公司于2014年1月16日簽訂購房合同，購買仁安公司開發(fā)的時代花園3號樓2單元1901號房產(chǎn)（以下簡稱涉案房產(chǎn)）。購房合同確定了房屋座落、房號、面積、單價、總價、付款方式等商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)具備的要件，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定。仁安公司已于2016年9月2日取得了預(yù)售許可證書。答辯人在購房合同簽訂后支付房款33萬元，履行了購房合同約定的付款義務(wù)，仁安公司已確認(rèn)收到購房款并出具了收款收據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條、第六條的規(guī)定，購房合同屬合法有效的房屋買賣合同。（二）答辯人就被答辯人申請的保全措施提出案外人異議，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С??！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，人民法院對訴訟爭議標(biāo)的以外的財產(chǎn)進(jìn)行保全，案外人對保全裁定或者保全裁定實施過程中的執(zhí)行行為不服，基于實體權(quán)利對被保全財產(chǎn)提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理并作出裁定。本案中，答辯人于被答辯人查封前已與仁安公司簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同，該房產(chǎn)為住宅，且涉案房產(chǎn)已于被答辯人起訴前取得了商品房預(yù)售許可證明，購房合同為合法有效的書面買賣合同；經(jīng)靈壽縣房地產(chǎn)管理處查詢，答辯人名下無其他用于居住的房屋并出具了《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》，且答辯人已支付合同約定的全部價款，答辯人的情況符合復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，基于實體權(quán)利提出的執(zhí)行異議應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。仁安公司開發(fā)的房屋已全部竣工且具備交付條件，被答辯人的保全行為嚴(yán)重影響了答辯人的所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)利的行使。（三）答辯人對涉案房產(chǎn)的權(quán)益較被答辯人的權(quán)益具有優(yōu)先權(quán)，享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。答辯人以居住消費為目的購買涉案房產(chǎn)且交付了全部價款，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。所以，答辯人對涉案房產(chǎn)的民事權(quán)益足以排除被答辯人申請的保全查封。
仁安公司庭審辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)該予以維持。（一）答辯人與購房人簽訂的住宅預(yù)定合同合法有效，預(yù)約合同是買賣合同的一種形式，該合同不因未登記備案而不具有法律效力。（二）購房人已經(jīng)按約定向答辯人繳納了超過了50%的購房款。（三）購房人在本案中提交的唯一住房證明可以證明案件事實。（四）一審法院適用復(fù)議規(guī)定第二十九條并無不當(dāng)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，是一審判決適用法律的依據(jù)。
天宇公司向一審法院起訴請求：判決天宇公司有權(quán)對仁安公司名下的靈壽縣時代花園涉案房產(chǎn)申請查封，繼續(xù)執(zhí)行石家莊中院（2016）冀01執(zhí)保168號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封涉案房產(chǎn)。
一審法院認(rèn)定事實：天宇公司因與仁安公司建設(shè)工程糾紛一案于2016年8月24日向該院提出訴前保全申請，該院于2016年8月26日作出（2016）冀01財保54號民事裁定書，裁定查封或凍結(jié)仁安公司名下8000萬元的銀行存款或同等價值的其他財產(chǎn)，并于2016年9月5日向靈壽縣房地產(chǎn)管理處送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書和民事裁定書，查封了仁安公司開發(fā)的，位于河北省靈壽縣時代花園項目下部分房產(chǎn)，其中包含涉案房產(chǎn)。劉某某提出書面異議，石家莊中院作出（2017）冀01執(zhí)異116號執(zhí)行裁定書，裁定中止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。天宇公司不服，遂至本案訴訟。
2014年1月16日，劉某某與仁安公司簽訂《時代花園住宅預(yù)定合同》，購買涉案房產(chǎn)，總房款330000元。2014年5月4日，劉某某與仁安公司簽訂地下車位認(rèn)購書，購買時代花園地下152號車位。2014年5月22日，劉某某與仁安公司簽訂《時代花園儲藏室買賣協(xié)議》，購買時代花園小區(qū)3號樓下－129號儲藏室。劉某某于2012年9月17日支付100000元，2014年1月16日分兩次支付23萬元，共計支付房款33萬元。2014年5月4日支付車位定金10000元，2014年5月11日支付車位款80000元，2014年5月22日支付儲藏室款26586元。劉某某當(dāng)庭出具了收款收據(jù)予以佐證，并且劉某某名下無其他用于居住的房屋。
另查明，仁安公司開發(fā)的時代花園房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日辦理了預(yù)售許可證書，且該房屋已具備交付條件。
一審法院認(rèn)為，復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案中，劉某某與仁安公司簽訂的預(yù)定合同名為預(yù)定合同，其內(nèi)容為《商品房買賣合同》。該合同是雙方的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。涉案房產(chǎn)已具備交付條件，仁安公司已于2016年9月2日辦理了預(yù)售許可證書，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該預(yù)定合同合法有效。劉某某提交的收據(jù)，可以證明其已支付全部購房款并已付清儲藏室全款。靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具的房屋權(quán)屬登記信息查詢證明，可以證明涉案房產(chǎn)是劉某某唯一房產(chǎn)。綜上，劉某某的情況符合復(fù)議規(guī)定第二十九條之規(guī)定。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，劉某某作為案外人對被保全房產(chǎn)提出書面異議符合法律規(guī)定，石家莊中院在本執(zhí)行異議之訴中依據(jù)復(fù)議規(guī)定第二十九條裁判并無不當(dāng)，該條中“金錢債權(quán)執(zhí)行”包括保全裁定的實施。
綜上所述，劉某某對被查封的涉案房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行（查封）的民事權(quán)益，應(yīng)駁回天宇公司的訴訟請求。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、復(fù)議規(guī)定第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，石家莊中院于2018年4月19日作出（2017）冀01民初995號民事判決書，判決駁回天宇公司的訴訟請求。
本院對一審法院查明的事實予以確認(rèn)。庭后，仁安公司向本院提交了劉某某向其交款的原始票據(jù)。2017年7月14日，靈壽縣房地產(chǎn)管理處出具一份《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》，記載“劉某某、彭志強（夫妻）、彭少科（母女）在我處無住房登記信息”。

本院認(rèn)為，被上訴人劉某某對涉案房產(chǎn)享有的民事權(quán)益能否排除人民法院的強制執(zhí)行是本案的爭議焦點。首先，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。本案中，劉某某提交的《時代花園住宅預(yù)定合同》簽訂時間是2014年1月16日，仁安公司對爭議的時代花園3號樓的商品房預(yù)售許可證于2016年9月2日取得，因此所簽定的預(yù)定合同符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，應(yīng)屬于合法有效的購房合同。其次，劉某某與仁安公司簽訂《時代花園住宅預(yù)定合同》的時間是2014年1月16日，而石家莊中院查封涉案房產(chǎn)的時間是2016年9月5日，即劉某某是在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；劉某某購買涉案房產(chǎn)合同約定總房款為33萬元，劉某某和仁安公司提交的證據(jù)均顯示劉某某已支付33萬元，超過合同約定總價款的百分之五十；劉某某提交的靈壽縣房地產(chǎn)管理處《房屋權(quán)屬登記信息查詢證明》顯示，劉某某名下無其他用于居住的房屋，劉某某提供的證據(jù)同時滿足了復(fù)議規(guī)定第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的條件。故，劉某某對涉案房產(chǎn)所享有的民事權(quán)益足以排除強制執(zhí)行。再次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，本案的審理適用復(fù)議規(guī)定第二十九條的規(guī)定，并無不當(dāng)。
綜上所述，天宇公司的上訴請求理據(jù)不足，不能成立；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人江蘇天宇建設(shè)集團有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長 趙向鴻
審判員 劉立斌
審判員 解占林
審判員 王振健
審判員 劉順林

書記員： 崔彥茹