上訴人（原審原告）田某。
上訴人（原審原告）王某某。
以上兩上訴人的共同委托代理人張?jiān)鐒?，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
上訴人（原審被告）蘄春美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
住所地：蘄春縣漕河鎮(zhèn)四路325號(hào)。
法定代表人陳忠文，該公司董事長。
委托代理人張煒，湖北永銘律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。

上訴人田某、王某某與上訴人蘄春美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱美景房地產(chǎn)公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，雙方均不服湖北省蘄春縣人民法院（2012）鄂蘄春民二初字第00094號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年6月18日受理后，依法組成由審判員胡美琴擔(dān)任審判長，審判員饒貴芳、代理審判員張秋月參加的合議庭，并于2013年7月10日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人田某、王某某的共同委托代理人張?jiān)鐒偅显V人美景房地產(chǎn)公司的委托代理人張煒均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2010年10月22日，田某、王某某與美景房地產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定田某、王某某購買美景房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于蘄春縣蘄陽北路美景國際新城第24幢2單元602號(hào)商品房（套內(nèi)建筑面積107.52平方米，公攤面積13.18平方米）。2011年9月10日，田某、王某某與美景房地產(chǎn)公司又簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定田某、王某某購買美景房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于蘄春縣蘄陽北路美景國際新城第24幢107號(hào)儲(chǔ)藏間（7.92平方米，公攤面積0.27平方米），兩份合同共計(jì)價(jià)款為278946元（商品房252746元，儲(chǔ)藏間26200元）。美景房地產(chǎn)公司應(yīng)于2011年12月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將檢驗(yàn)合格的商品房交付給田某、王某某，并于2012年4月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將檢驗(yàn)合格的儲(chǔ)藏間交付田某、王某某。合同同時(shí)約定了出賣人逾期交房按日萬分之一向買受人支付違約金，對于交房雙方還約定出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人，并由出賣人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，車庫（或儲(chǔ)藏間）出賣人應(yīng)當(dāng)出示驗(yàn)收合格證明文件并簽署房屋交接單。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。兩份合同還約定了其他事項(xiàng)。合同簽訂后，田某、王某某以現(xiàn)金和按揭貸款等方式全額支付了購房款。交房期滿前，美景房地產(chǎn)公司以約定的郵寄信函方式按田某、王某某確認(rèn)的送達(dá)地址向田某、王某某送達(dá)了商品房交房通知書［美景房地產(chǎn)公司未在一審舉證期內(nèi)提交車庫（儲(chǔ)藏間）交房通知］。田某、王某某認(rèn)為美景房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房沒有辦理竣工驗(yàn)收及備案手續(xù)，不符合交房條件拒絕收房。自2011年11月28日至2012年7月，田某、王某某與其他部分業(yè)主多次以各種形式向美景房地產(chǎn)公司及相關(guān)部門反映商品房問題。其中幾位業(yè)主自發(fā)組織自任代表，在獲得部分業(yè)主的認(rèn)可后集中與美景房地產(chǎn)公司進(jìn)行維權(quán)談判。2012年7月6日，在蘄春縣有關(guān)部門協(xié)調(diào)下，七位業(yè)主代表與美景房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議，約定由美景房地產(chǎn)公司免收合同約定的水、電、燃?xì)忾_戶費(fèi)（安裝服務(wù)費(fèi)），如果業(yè)主能在2012年7月30日前接收房屋還可免收18個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主在該協(xié)議簽訂后應(yīng)放棄對美景房地產(chǎn)公司所提出的一切主張及異議訴求。同時(shí)，該協(xié)議第六條中還約定該協(xié)議的簽訂不得作為雙方合同交付或履行爭議中證明美景房地產(chǎn)公司負(fù)有過錯(cuò)或承擔(dān)法律責(zé)任的證據(jù)。該七位業(yè)主代表在該協(xié)議上簽名。在該協(xié)議書簽訂后，美景房地產(chǎn)公司開發(fā)的美景國際新城第一期商品房的大部分業(yè)主都收了房，在事實(shí)上認(rèn)可了2012年7月6日七位業(yè)主代表與美景房地產(chǎn)公司簽訂的協(xié)議書的效力，但仍有少部分業(yè)主認(rèn)為幾位簽字的代表沒有他們的書面授權(quán)，無權(quán)代表他們簽字，不認(rèn)可協(xié)議書的效力。2012年7月17日，田某、王某某遂訴至法院，請求判令美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)以下責(zé)任：1、給付逾期交房違約金［合同約定違約金過低，要求以已付房款為本金按銀行逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)日萬分之二點(diǎn)三自2011年12月31日計(jì)算至2012年8月31日，儲(chǔ)藏間以已付房款26200元為本金按銀行逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)從2012年5月1日起計(jì)算至2012年8月31日止］；2、美景房地產(chǎn)公司在辦理完法定的工程竣工驗(yàn)收及備案手續(xù)后，將符合交付使用條件的商品房及儲(chǔ)藏間交付給田某、王某某；3、撤銷雙方簽訂的《商品房買賣合同》中“此合同價(jià)款只含房價(jià)部分，不包括其他配套費(fèi)用，水、電、煤氣、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等報(bào)裝開戶費(fèi)由買受人承擔(dān)”的約定，要求確認(rèn)田某、王某某不承擔(dān)上述費(fèi)用，同時(shí)要求確認(rèn)房產(chǎn)面積測繪費(fèi)、白蟻防治費(fèi)（新建）由美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)；5、解除合同中由美景房地產(chǎn)公司代辦代收辦理房產(chǎn)證、土地證費(fèi)用（包括契稅、維修基金）的約定，由田某、王某某自行到相關(guān)部門繳納；6、確認(rèn)田某、王某某購買的房屋中封閉陽臺(tái)按其水平投影面積一半計(jì)算建筑面積并據(jù)此結(jié)算購房款，并要求美景房地產(chǎn)公司履行廣告宣傳中的承諾義務(wù)，對房屋的公攤面積比例按宣傳的7%計(jì)算并據(jù)此結(jié)算購房款，同時(shí)不將車庫計(jì)入公攤面積；7、美景房地產(chǎn)公司交付房屋后，須按合同約定在180日內(nèi)協(xié)助田某、王某某辦理房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)，逾期支付違約金（原合同約定違約金過低，要求以已付購房款為本金按銀行逾期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)從逾期之日計(jì)算至協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記日止）；8、該房屋交付給田某、王某某之前，物業(yè)管理費(fèi)由美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)。
原審另查明，美景房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房已于2011年11月22日通過竣工驗(yàn)收并進(jìn)行了備案登記。同時(shí)，美景房地產(chǎn)公司也提交了《商品房住宅使用說明書》及《質(zhì)量保證書》。但經(jīng)原審?fù)徺|(zhì)證查明，在2012年8月31日之前，美景房地產(chǎn)公司并沒有按照雙方合同約定及湖北省人民政府相關(guān)規(guī)定，將《分戶驗(yàn)收表》作為《商品房住宅質(zhì)量保證書》的附件，相關(guān)法定證明文件不齊全。
原審認(rèn)為，田某、王某某與美景房地產(chǎn)公司簽訂的兩份合同均合法有效。美景房地產(chǎn)公司未在合同約定的期限內(nèi)提供完整的、符合合同約定的《商品房住宅質(zhì)量保證書》及其附件，田某、王某某以此為由拒收房屋符合合同約定，故美景房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。在原審?fù)徶校锬?、王某某要求解除合同中有關(guān)由美景房地產(chǎn)公司代辦代收辦理房產(chǎn)證、土地證費(fèi)用的委托事項(xiàng)，美景房地產(chǎn)公司對此無異議，故依法予以確認(rèn)。本案爭議的有以下幾個(gè)問題：
一、關(guān)于七位業(yè)主在2012年7月6日《協(xié)議書》上簽字行為的效力問題。七位簽字的業(yè)主沒有所有業(yè)主的書面委托手續(xù)，盡管有200多名業(yè)主交納了20元至100元不等的費(fèi)用，但該費(fèi)用只是用于維權(quán)，不能推定七位簽字的業(yè)主與200多名業(yè)主之間系委托關(guān)系。且美景房地產(chǎn)公司在明知業(yè)主人數(shù)眾多，矛盾突出的情況下，未注意到簽字業(yè)主是否有所有業(yè)主的簽字授權(quán)或認(rèn)可，亦未在簽訂協(xié)議前盡最大限度將協(xié)議內(nèi)容在公開場合向所有業(yè)主或大部分業(yè)主公示征求意見。另從其與七位業(yè)主達(dá)成的《協(xié)議書》第六條內(nèi)容可以看出，美景房地產(chǎn)公司已經(jīng)預(yù)計(jì)到其他業(yè)主可能不同意協(xié)議內(nèi)容提起訴訟的情形，故在田某、王某某不認(rèn)可該協(xié)議的情況下，該協(xié)議書對田某、王某某無約束力。田某、王某某有權(quán)提起訴訟。美景房地產(chǎn)公司認(rèn)為七位簽字業(yè)主行為構(gòu)成表見代理，與事實(shí)不符，不予支持。
二、關(guān)于美景房地產(chǎn)公司是否延期交房，是否違約的認(rèn)定問題。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》應(yīng)在交房時(shí)提供給業(yè)主，但美景房地產(chǎn)公司在原審開庭前未向業(yè)主提交，故田某、王某某有權(quán)拒收房屋，由此造成的損失應(yīng)由美景房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。另按合同約定，美景房地產(chǎn)公司應(yīng)于2012年4月30日前通知業(yè)主辦理交接手續(xù)并簽署房屋交接清單，但美景房地產(chǎn)公司未能舉證證實(shí)其履行了該義務(wù)，故田某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)儲(chǔ)藏室延期交房違約責(zé)任的請求予以支持。
三、關(guān)于違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的問題。合同第九條約定，逾期交房時(shí)，由出賣人按日以購房款萬分之一向業(yè)主支付違約金。同時(shí)合同第十五條第二款約定，如果出現(xiàn)買受人辦理產(chǎn)權(quán)證件時(shí)出賣人不按時(shí)將辦證資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，由出賣人按已付購房款的0.01％向買受人支付違約金。田某、王某某主張逾期交房標(biāo)準(zhǔn)過低，應(yīng)按逾期貸款利率日萬分之二點(diǎn)三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但其未提交證據(jù)證實(shí)其實(shí)際損失，由此無法比較確認(rèn)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過低，故對其要求違約金按日萬分之二點(diǎn)三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的依據(jù)不足，不予支持。另田某、王某某主張合同第十五條第二款有關(guān)違約金的標(biāo)準(zhǔn)過低變更違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的請求，因其無證據(jù)證實(shí)美景房地產(chǎn)公司存在該項(xiàng)違約行為，亦無證據(jù)證實(shí)該標(biāo)準(zhǔn)過低，故對其在本案中要求調(diào)整該項(xiàng)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的請求不予支持。但其可在美景房地產(chǎn)公司實(shí)際違約后另行主張權(quán)利。
四、關(guān)于商品房室內(nèi)搓毛找平問題。庭審中，美景房地產(chǎn)公司當(dāng)庭表示在交房之后如果交付的房屋確實(shí)存在未搓毛找平，可按交房登記順序，依次施工解決，田某、王某某對此亦無異議。故美景房地產(chǎn)公司應(yīng)在法院確定的交付期間將符合搓毛找平交付條件的商品房交付給田某、王某某。
五、關(guān)于合同中約定和未約定的費(fèi)用承擔(dān)的問題。合同第十四條約定交房時(shí)主水、電、通訊到戶。同時(shí)合同第十七條第五項(xiàng)約定交房時(shí)，買受人應(yīng)先交清一年的物業(yè)管理費(fèi)，水電開戶費(fèi)用、辦理產(chǎn)權(quán)證及土地證費(fèi)用以及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費(fèi)用。合同附件四第一條約定“此合同價(jià)款只含房價(jià)部分，不包括其他配套費(fèi)，水、電、煤氣、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等報(bào)裝開戶費(fèi)，在交房時(shí)按相關(guān)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取”。湖北省物價(jià)局鄂價(jià)檢規(guī)（2011）36號(hào)規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在房價(jià)外收取水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費(fèi)用。而本案中，雙方約定的是水、電、燃?xì)獾葓?bào)裝開戶費(fèi)，與省物價(jià)局規(guī)定的水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費(fèi)用不屬同一收費(fèi)，故雙方合同的約定未違反相關(guān)規(guī)定，田某、王某某要求撤銷合同此項(xiàng)約定的請求不成立，予以駁回。
六、關(guān)于封閉陽臺(tái)計(jì)算的問題。《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》適用于工程結(jié)算，不適用于本案的商品房面積測算。故對田某、王某某要求按該規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算封閉陽臺(tái)面積的請求不予支持。另，雙方在合同附件二中已明確約定公攤部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成按《房屋測量規(guī)范》等規(guī)定執(zhí)行，合同第五條第一項(xiàng)亦約定房屋實(shí)際面積以房產(chǎn)部門測量為準(zhǔn)，且訟爭房屋面積測繪報(bào)告均未將車庫（儲(chǔ)藏室）作為公用部分計(jì)入公攤面積，故田某、王某某要求公攤面積按宣傳的7%計(jì)算并結(jié)算購房款的請求不成立，不予支持。
七、關(guān)于房屋交付以前物業(yè)管理費(fèi)承擔(dān)問題?！秶谊P(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取辦法規(guī)定》第十條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同的同時(shí)，應(yīng)該將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方式及起始時(shí)間作出約定。該《規(guī)定》第十六條同時(shí)規(guī)定，納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。本案中，雙方在合同中只約定由田某、王某某在收房時(shí)先交清一年的物業(yè)管理費(fèi)，但未約定物業(yè)費(fèi)收取的起始時(shí)間。而美景房地產(chǎn)公司逾期交房構(gòu)成違約，故在交房之前的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)，田某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)交房前的物業(yè)管理費(fèi)的請求予以支持，但交房后的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由雙方按合同約定履行。
八、關(guān)于廣告宣傳中的7%公攤面積比例認(rèn)定問題。雙方在合同第三條約定了公攤面積的數(shù)額，在合同附件五中也明確約定廣告和宣傳資料、沙盤、戶型冊、戶型模型僅作為參考，不作為合同承諾，也不作為合同內(nèi)容或組成部分，雙方亦均在該附件上簽字認(rèn)可，故田某、王某某要求公攤面積按7%計(jì)算的請求不予支持。
綜上，原審遂判決：一、美景房地產(chǎn)公司于判決生效后三日內(nèi)向田某、王某某支付違約金6514元［其中，商品房違約金（購房款252746元×日萬分之一／天×245天），儲(chǔ)藏間違約金（26200元×日萬分之一／天×123天）］；二、解除田某、王某某對美景房地產(chǎn)公司代辦代收辦理房產(chǎn)證、土地證費(fèi)用的委托合同；三、由美景房地產(chǎn)公司在判決生效后三日內(nèi)將符合合同約定及相關(guān)規(guī)定的美景國際新城第24幢2單元602號(hào)商品房及第24幢107號(hào)儲(chǔ)藏間交付給田某、王某某，并確認(rèn)上述商品房及儲(chǔ)藏間交付前的物業(yè)管理費(fèi)由美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)；四、駁回田某、王某某其他的訴訟請求。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)752元，由田某、王某某負(fù)擔(dān)376元，由美景房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)376元。
本院經(jīng)審理查明，原審查明事實(shí)屬實(shí)。
同時(shí)查明，一審?fù)徶?，美景房地產(chǎn)公司陳述，交付的房屋地面搓毛找平是否達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)或者法定標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)建筑行業(yè)專業(yè)認(rèn)定，并認(rèn)為目前涉案的房屋均已經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門驗(yàn)收合格，如果交付后確實(shí)存在地面未搓毛找平的問題，會(huì)按交房的登記順序依次施工解決。
另查明，2012年7月6日協(xié)議書首部甲方為美景房地產(chǎn)公司，乙方為美景國際新城小區(qū)首批收房的所有買受人（業(yè)主），丙方為豐美物業(yè)服務(wù)有限公司。七位業(yè)主均是在該協(xié)議尾部乙方代表簽字一欄簽名。
還查明，田某、王某某未向美景房地產(chǎn)公司交納房產(chǎn)面積測繪費(fèi)及白蟻防治費(fèi)。二審?fù)徶校谰胺康禺a(chǎn)公司明確表示，其公司未向已收房的業(yè)主收取房產(chǎn)面積測繪費(fèi)及白蟻防治費(fèi)，今后也不會(huì)向田某、王某某收取此兩項(xiàng)費(fèi)用。另查明美景房地產(chǎn)公司通知田某、王某某收房時(shí)間在2011年12月30日之后。

本院認(rèn)為，田某、王某某與美景房地產(chǎn)公司簽訂的兩份《商品房買賣合同》均合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定全面履行各自的義務(wù)。本案中，雙方爭議的主要有以下幾個(gè)問題：
一、七位業(yè)主在2012年7月6日《協(xié)議書》上簽字的行為對田某、王某某是否有約束力。
該協(xié)議書是七位業(yè)主代表首批收房的所有買受人（業(yè)主）與美景房地產(chǎn)公司及豐美物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂，而田某、王某某并未收房。故該協(xié)議對田某、王某某無約束力?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。據(jù)此，認(rèn)定構(gòu)成表見代理關(guān)系的必要條件為代理人以被代理人的名義與他人訂立合同。而本案中，在該《協(xié)議書》簽字的七位業(yè)主是以其本人的名義簽字，其代表的是首批已收房的業(yè)主，并不符合表見代理?xiàng)l件，故美景房地產(chǎn)公司認(rèn)為此七位業(yè)主的簽字行為構(gòu)成表見代理的上訴理由不成立，本院不予支持。
二、美景房地產(chǎn)公司是否違約，違約金應(yīng)如何計(jì)算。
美景房地產(chǎn)公司已構(gòu)成違約。理由為：1、按照合同約定，美景房地產(chǎn)公司應(yīng)于2011年12月30日前向田某、王某某交付房屋，但美景房地產(chǎn)公司向田某、王某某發(fā)出的《交房通知書》通知田某、王某某收房時(shí)間在2011年12月30日之后，違反了合同約定，構(gòu)成違約。2、按照合同約定，美景房地產(chǎn)公司應(yīng)在交房時(shí)向買受人提交《分戶驗(yàn)收表》，而美景房地產(chǎn)公司雖然在工程竣工驗(yàn)收前，已辦理了分戶驗(yàn)收，但其未在通知田某、王某某交房的當(dāng)天向田某、王某某提交《分戶驗(yàn)收表》，直至一審開庭時(shí)（2012年8月31日）才提交《分戶驗(yàn)收表》，故其構(gòu)成違約。美景房地產(chǎn)公司的該項(xiàng)上訴理由不成立，本院不予支持。
美景房地產(chǎn)公司未能按照合同約定交付房屋，故田某、王某某購買的商品房應(yīng)從2011年12月31日開始起計(jì)算違約金，車庫應(yīng)從2012年5月1日起開始計(jì)算違約金。因美景房地產(chǎn)公司直至一審開庭時(shí)（2012年8月31日）才將《分戶驗(yàn)收表》提交。故違約金應(yīng)計(jì)算至2012年8月31日止。因在2012年8月31日后，田某、王某某明知美景房地產(chǎn)公司已辦理了《分戶驗(yàn)收表》而不收房，故2012年8月31日以后美景房地產(chǎn)公司未違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審對違約金的起止時(shí)間計(jì)算認(rèn)定正確，田某、王某某認(rèn)為違約金應(yīng)計(jì)算至其實(shí)際收房之日止的上訴理由不成立，本院不予支持。
雙方在合同中明確約定，出賣人逾期交房的，由出賣人按日以購房款萬分之一向買受人支付違約金，故違約金應(yīng)按日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。田某、王某某上訴認(rèn)為違約金日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)過低，應(yīng)按日萬分之二點(diǎn)三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但其無證據(jù)證實(shí)其實(shí)際損失，無法判斷日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)是否過低，故其要求按日萬分之二點(diǎn)三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的上訴請求，缺乏依據(jù)，本院不予支持。
另，雙方在合同中約定，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.01％向買受人支付違約金。因該條款約定的事由尚未發(fā)生，故田某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司按該條款承擔(dān)先期違約責(zé)任，無事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持。
三、雙方在合同中約定的水、電、燃?xì)?、有線電視、電信等開戶費(fèi)是否應(yīng)由田某、王某某承擔(dān)。
湖北省物價(jià)局于2011年5月13日下發(fā)的（鄂價(jià)檢規(guī)（2011）36號(hào)）《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則（施行）》第十一條（二）規(guī)定，商品房交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中，商品房經(jīng)營者不得有下列行為：房價(jià)外收取水、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施建設(shè)安裝費(fèi)用。該細(xì)則同時(shí)規(guī)定自2011年5月20日實(shí)施。而本案中（商品房）合同簽訂的時(shí)間在2011年5月20日之前，故該細(xì)則不適用本案，故田某、王某某要求確認(rèn)合同中約定由其承擔(dān)的水、電、燃?xì)?、有線電視、電信等開戶費(fèi)均應(yīng)由美景房地產(chǎn)公司承擔(dān)的上訴理由不成立，本院不予支持。
四、美景房地產(chǎn)公司是否應(yīng)按合同約定將房屋地面搓毛找平。
雙方在合同中約定，交付的房屋地面水泥砂漿找平，美景房地產(chǎn)公司一審?fù)徶斜硎救绻环亢蟠_實(shí)存在地面未找平，可以按照交房登記的順序，依次解決問題。且一審判決美景房地產(chǎn)公司向田某、王某某交付符合合同約定及相關(guān)規(guī)定條件的房屋，包含地面搓毛找平，而美景房地產(chǎn)公司對此未提起上訴，故田某、王某某要求美景房地產(chǎn)公司交房時(shí)按照合同約定將地面搓毛找平的上訴請求，本院不再重復(fù)處理。
五、房產(chǎn)面積測繪費(fèi)、白蟻防治費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)。
雖然美景房地產(chǎn)公司向業(yè)主發(fā)出的業(yè)主交房各項(xiàng)收費(fèi)一覽表中包含蘄春縣房地產(chǎn)管理局征收的面積測繪費(fèi)、白蟻防治費(fèi)，但田某、王某某實(shí)際并未向美景房地產(chǎn)公司交納此兩項(xiàng)費(fèi)用，美景房地產(chǎn)公司亦表示今后也不會(huì)向田某、王某某收取此兩項(xiàng)費(fèi)用，故一審在判項(xiàng)中未確認(rèn)此兩項(xiàng)費(fèi)用不應(yīng)由田某、王某某承擔(dān)并無不當(dāng)，田某、王某某認(rèn)為原審在判項(xiàng)中對此漏判的上訴理由不成立，本院不予支持。
六、涉案房屋封閉陽臺(tái)面積如何計(jì)算。
《房屋測量規(guī)范》規(guī)定，封閉陽臺(tái)面積按全面積計(jì)算。雙方在合同中約定房屋實(shí)際面積以房產(chǎn)部門測量為準(zhǔn)，而涉案的房產(chǎn)實(shí)際面積均是蘄春縣房產(chǎn)部門依據(jù)《房屋測量規(guī)范》測量的，故涉案的房屋封閉陽臺(tái)面積應(yīng)按全面積計(jì)算。雖然《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》第十六條規(guī)定，封閉式陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算面積，但該規(guī)范僅適用于工程結(jié)算方面，不適用于本案。故田某、王某某要求依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》規(guī)定將封閉陽臺(tái)面積按一半面積計(jì)算及計(jì)算房款的上訴請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
七、房屋的公攤面積比例如何計(jì)算。
雙方在合同附件五中明確約定，出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇，項(xiàng)目所做的廣告和宣傳資料等僅作為買受人購房時(shí)參考，不得作為合同承諾，亦不應(yīng)為合同內(nèi)容或組成部分，雙方最終以政府部門批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案和簽訂的合同為準(zhǔn)。故涉案房屋公攤面積比例不能按美景房地產(chǎn)公司宣傳的7%計(jì)算，田某、王某某的該項(xiàng)上訴理由不成立，本院不予支持。
綜上所述，上訴人田某、王某某及上訴人美景房地產(chǎn)公司的上訴理由均不成立。原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)，本院依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1504元，由上訴人田某、王某某負(fù)擔(dān)752元，由上訴人美景房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)752元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　胡美琴 審　判　員　　饒貴芳 代理審判員　　張秋月

書記員：胡晨旻