上訴人（原審被告）田某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人吳華平，黑龍江典通律師事務所律師。
上訴人（原審被告）田某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審原告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人陳明，黑龍江美亞律師事務所律師。

上訴人田某、田某因與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）慶高新民初字第469號民事判決，向本院提出上訴，本院受理后依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結。
原審查明，原告李某某系正準公司董事長、法定代表人。2012年8月1日，正準公司給原告出具授權書一份，該授權書載明，正準公司擁有位于大慶市開發(fā)區(qū)中心火炬新街××號房屋一處，經公司股東會、董事會決定，授權李某某對外出租房屋，具體授權為負責與承租人簽訂房屋租賃合同，交付房屋，收取租金，負責辦理相關訴訟業(yè)務，并辦理與房屋租賃有關的一切法律事務。2012年8月18日，李某某與案外人張立林、付焱簽訂了房屋租賃合同一份，約定將正準公司所有的位于大慶市開發(fā)區(qū)中心二區(qū)火炬街××號的房屋一套出租給張立林、付焱。2014年，經張立林、付焱同意，原告與二被告簽訂房屋租賃合同一份，約定將涉案房屋出租給二被告，二被告自2014年12月1日起開始交納租金，之前的租金由張立林、付焱交納。雙方在合同中約定，該房屋作為賓館使用，租期自2012年8月18日至2022年11月30日，第一年度租金為120萬元，自第五年度開始按第一年度租金總額的5%遞增，為下一年度租金，直至合同終止。租金共計13370407元，租金支付方式為自生效當日，被告應支付給原告一個年度的租金，以后應在每年的9月30日前付清下一年度的租金。被告如不按約定日期交納租金，除交納租金外，還應按照每遲一日加付一日租金的方式支付違約金，直至被告方付清合同約定價款。被告遲付租金達90日，原告方有權解除合同，被告方應向原告方支付合同剩余期限租金30%的違約金。合同簽訂后，原告于2014年11月30日前交付了房屋，被告在涉案房屋經營了大慶市旭澤郞俊商務賓館和大慶市星耀麗湖軒魚莊至今，但未向原告支付租金。
原審認為，本案系房屋租賃合同糾紛。關于被告辯稱原告系正準公司的法定代表人，不是房屋所有權人，不是本案的適格主體。本院認為，房屋租賃合同轉移的是房屋使用權，出租人并不僅限于房屋的產權人，出租人只須保證房屋使用權來源合法，并在租賃期間房屋使用權不受到第三人主張的影響即可。原告是受產權人正準公司的委托對外出租涉案房屋，原告與正準公司之間的權利義務由其自行結算，合同債權具有相對性，原告與二被告簽訂的租賃合同列明的出租人是原告李某某，原告基于合同提起訴訟，訴訟主體適格，且合同是雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按照約定全面履行自己的義務。原告交付了房屋，被告應按照約定于2014年12月1日前支付第一年租金，但至今未付，按照合同約定，被告逾期90日未支付租金，原告有權解除合同，故對原告請求解除與被告之間房屋租賃合同的訴訟請求，予以支持。被告應按照約定，于2014年12月1日前支付下一年度的租金，該租金按每年120萬元計算，自2014年12月1日至2015年6月5日為608219.17元（120萬元÷365天×185天），2015年6月5日之后的房屋租金，按照每日328.77元計算，至實際搬離之日。關于違約金，雙方在合同中約定過高，原告主動放棄部分違約金，故對原告請求被告支付違約金608219.17元的訴訟請求，予以支持。關于原告請求違約金計算至被告實際搬離之日，因解除合同后已不存在違約行為，故對該部分請求，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款之規(guī)定，判決：一、解除原告李某某與被告田某、田某之間的房屋租賃合同，被告田某、田某于本判決生效之日起三十日內返還位地大慶市開發(fā)區(qū)中心火炬新街××號的房屋；二、被告田某、田某給付原告李某某房屋租金，該租金按每年120萬計算，自2014年12月1日至2015年6月5日為608219.17元（120萬元÷365天×185天），2015年6月5日之后的房屋租金，按照每日328.77元，至二被告實際返還之日；三、被告田某、田某于本判決生效之日起十日內向原告李某某支付違約金608219.17元；四、駁回原告李某某的其他訴訟請求。
二審查明事實與一審認定的事實基本一致。

本院認為，關于上訴人田某、田某上訴稱被上訴人李某某不是房屋所有權人，訴訟主體不適格。房屋租賃合同轉移的是房屋使用權，出租人并不僅限于房屋的產權人，出租人只須保證房屋使用權來源合法。李某某是受產權人正準公司的委托對外出租涉案房屋，且是正準公司的法定代表人，其與二上訴人簽訂的租賃合同合法有效，雙方應按照約定全面履行自己的義務。李某某交付了房屋，二上訴人應按照約定于2014年12月1日前支付第一年租金，但至今未付，按照合同約定，逾期90日未支付租金，李某某有權解除合同。因此，二上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審法院認定的事實清楚，適用的法律正確。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費15748元，由上訴人田某、田某負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王東輝 審　判　員　　于志友 代理審判員　　王　丹

書記員：田蕾