上訴人（原審被告）田某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人吳華平，黑龍江典通律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）田某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被上訴人（原審原告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人陳明，黑龍江美亞律師事務(wù)所律師。

上訴人田某、田某因與被上訴人李某某房屋租賃合同糾紛一案，不服黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）慶高新民初字第469號(hào)民事判決，向本院提出上訴，本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，原告李某某系正準(zhǔn)公司董事長(zhǎng)、法定代表人。2012年8月1日，正準(zhǔn)公司給原告出具授權(quán)書一份，該授權(quán)書載明，正準(zhǔn)公司擁有位于大慶市開發(fā)區(qū)中心火炬新街××號(hào)房屋一處，經(jīng)公司股東會(huì)、董事會(huì)決定，授權(quán)李某某對(duì)外出租房屋，具體授權(quán)為負(fù)責(zé)與承租人簽訂房屋租賃合同，交付房屋，收取租金，負(fù)責(zé)辦理相關(guān)訴訟業(yè)務(wù)，并辦理與房屋租賃有關(guān)的一切法律事務(wù)。2012年8月18日，李某某與案外人張立林、付焱簽訂了房屋租賃合同一份，約定將正準(zhǔn)公司所有的位于大慶市開發(fā)區(qū)中心二區(qū)火炬街××號(hào)的房屋一套出租給張立林、付焱。2014年，經(jīng)張立林、付焱同意，原告與二被告簽訂房屋租賃合同一份，約定將涉案房屋出租給二被告，二被告自2014年12月1日起開始交納租金，之前的租金由張立林、付焱交納。雙方在合同中約定，該房屋作為賓館使用，租期自2012年8月18日至2022年11月30日，第一年度租金為120萬元，自第五年度開始按第一年度租金總額的5%遞增，為下一年度租金，直至合同終止。租金共計(jì)13370407元，租金支付方式為自生效當(dāng)日，被告應(yīng)支付給原告一個(gè)年度的租金，以后應(yīng)在每年的9月30日前付清下一年度的租金。被告如不按約定日期交納租金，除交納租金外，還應(yīng)按照每遲一日加付一日租金的方式支付違約金，直至被告方付清合同約定價(jià)款。被告遲付租金達(dá)90日，原告方有權(quán)解除合同，被告方應(yīng)向原告方支付合同剩余期限租金30%的違約金。合同簽訂后，原告于2014年11月30日前交付了房屋，被告在涉案房屋經(jīng)營(yíng)了大慶市旭澤郞俊商務(wù)賓館和大慶市星耀麗湖軒魚莊至今，但未向原告支付租金。
原審認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。關(guān)于被告辯稱原告系正準(zhǔn)公司的法定代表人，不是房屋所有權(quán)人，不是本案的適格主體。本院認(rèn)為，房屋租賃合同轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)，出租人并不僅限于房屋的產(chǎn)權(quán)人，出租人只須保證房屋使用權(quán)來源合法，并在租賃期間房屋使用權(quán)不受到第三人主張的影響即可。原告是受產(chǎn)權(quán)人正準(zhǔn)公司的委托對(duì)外出租涉案房屋，原告與正準(zhǔn)公司之間的權(quán)利義務(wù)由其自行結(jié)算，合同債權(quán)具有相對(duì)性，原告與二被告簽訂的租賃合同列明的出租人是原告李某某，原告基于合同提起訴訟，訴訟主體適格，且合同是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告交付了房屋，被告應(yīng)按照約定于2014年12月1日前支付第一年租金，但至今未付，按照合同約定，被告逾期90日未支付租金，原告有權(quán)解除合同，故對(duì)原告請(qǐng)求解除與被告之間房屋租賃合同的訴訟請(qǐng)求，予以支持。被告應(yīng)按照約定，于2014年12月1日前支付下一年度的租金，該租金按每年120萬元計(jì)算，自2014年12月1日至2015年6月5日為608219.17元（120萬元÷365天×185天），2015年6月5日之后的房屋租金，按照每日328.77元計(jì)算，至實(shí)際搬離之日。關(guān)于違約金，雙方在合同中約定過高，原告主動(dòng)放棄部分違約金，故對(duì)原告請(qǐng)求被告支付違約金608219.17元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。關(guān)于原告請(qǐng)求違約金計(jì)算至被告實(shí)際搬離之日，因解除合同后已不存在違約行為，故對(duì)該部分請(qǐng)求，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款之規(guī)定，判決：一、解除原告李某某與被告田某、田某之間的房屋租賃合同，被告田某、田某于本判決生效之日起三十日內(nèi)返還位地大慶市開發(fā)區(qū)中心火炬新街××號(hào)的房屋；二、被告田某、田某給付原告李某某房屋租金，該租金按每年120萬計(jì)算，自2014年12月1日至2015年6月5日為608219.17元（120萬元÷365天×185天），2015年6月5日之后的房屋租金，按照每日328.77元，至二被告實(shí)際返還之日；三、被告田某、田某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告李某某支付違約金608219.17元；四、駁回原告李某某的其他訴訟請(qǐng)求。
二審查明事實(shí)與一審認(rèn)定的事實(shí)基本一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人田某、田某上訴稱被上訴人李某某不是房屋所有權(quán)人，訴訟主體不適格。房屋租賃合同轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)，出租人并不僅限于房屋的產(chǎn)權(quán)人，出租人只須保證房屋使用權(quán)來源合法。李某某是受產(chǎn)權(quán)人正準(zhǔn)公司的委托對(duì)外出租涉案房屋，且是正準(zhǔn)公司的法定代表人，其與二上訴人簽訂的租賃合同合法有效，雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。李某某交付了房屋，二上訴人應(yīng)按照約定于2014年12月1日前支付第一年租金，但至今未付，按照合同約定，逾期90日未支付租金，李某某有權(quán)解除合同。因此，二上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審法院認(rèn)定的事實(shí)清楚，適用的法律正確。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)15748元，由上訴人田某、田某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　王東輝 審　判　員　　于志友 代理審判員　　王　丹

書記員：田蕾