原告：田某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市漢陽區(qū)，
委托訴訟代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：田麗莎，湖北敏訥律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地武漢市江漢區(qū)江漢二路2號(hào)。
法定代表人：楊風(fēng)華，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：谷勝橋，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：張紅兵，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。

原告田某與被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建銀公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告田某及其委托訴訟代理人馬劍偉、田麗莎，被告建銀公司的委托訴訟代理人谷勝橋、張紅兵到庭參加訴訟。因雙方當(dāng)事人一致同意繼續(xù)適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理，經(jīng)本院院長(zhǎng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)審理期限3個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告田某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告建銀公司立即辦理工程竣工驗(yàn)收備案證明書并協(xié)助原告田某辦理房屋權(quán)屬證書；2.被告建銀公司向原告田某支付逾期交房違約金，以購(gòu)房款423,216元為基數(shù)，按每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)自2015年5月1日起算至被告建銀公司取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書之日止（暫計(jì)算至2018年1月31日為85,151.06元）；3.被告建銀公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2015年1月9日，原、被告簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告田某向被告建銀公司支付購(gòu)房款423,216元，購(gòu)買被告建銀公司開發(fā)的武漢建銀商務(wù)公館的房屋，被告建銀公司應(yīng)當(dāng)在2015年4月30日前向原告田某交付符合交房條件的房屋，若逾期則按照已付房?jī)r(jià)款的日萬分之二支付違約金。至今該房屋未取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書，不具備交房條件，被告建銀公司應(yīng)按照合同約定支付逾期交房違約金。
被告建銀公司辯稱，被告建銀公司已取得竣工驗(yàn)收備案證明書，已具備辦理房屋權(quán)屬證書的條件，但因部分業(yè)主違法占用消防通道導(dǎo)致無法進(jìn)行面積實(shí)測(cè)從而影響房屋權(quán)屬證書辦理。被告建銀公司于2015年4月23日向原告田某交付涉案房屋，不存在逾期交房，涉案房屋交付前已具備《武漢市商品房買賣合同》第九條約定的交付條件，且已驗(yàn)收合格，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書不是合同約定的交房條件，也不應(yīng)將之作為涉案房屋交付使用的條件。即使因被告建銀公司未取得涉案房屋的竣工驗(yàn)收備案證而認(rèn)定為不具備交付條件，但被告建銀公司已將涉案房屋交付原告田某使用，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十一條約定的“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用”，才按日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期交房違約金，被告建銀公司不應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，若被告建銀公司應(yīng)承擔(dān)違約金，違約金按照原告田某實(shí)際的損失進(jìn)行調(diào)減。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告建銀公司（出賣人）、原告田某（買受人）于2015年1月9日簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定原告田某向被告建銀公司支付購(gòu)房款423,216元，購(gòu)買被告建銀公司開發(fā)的武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)1C1地塊建銀商務(wù)公館第B、C幢單元9層（15）號(hào)房（即涉案房屋）。合同第九條載明，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年4月30日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用：1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水等設(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件……”；合同第十一條載明，“……買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之2的違約金?！焙贤炗喓?，原告田某如約支付購(gòu)房款423,216元，被告建銀公司開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。2015年4月23日，被告建銀公司在未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的情況下，向原告田某交付涉案房屋，原告田某對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修并使用至今。2017年10月31日，武漢正量勘測(cè)設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司向被告建銀公司出具函件，指出被告建銀公司開發(fā)的建銀商務(wù)公館B、C座實(shí)測(cè)時(shí)存在現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致的六點(diǎn)問題，包括3-26層部分樓層辦公因裝修已經(jīng)合并，且部分走道被占用。原告田某因辦證等問題訴至本院，請(qǐng)求依訴予判。
另查明，2018年1月25日，被告建銀公司就涉案房屋取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書（證書編號(hào)：14-18-045）。原告田某確認(rèn)，被告建銀公司在取得上述備案證明書時(shí)，已具備《武漢市商品房買賣合同》第九條約定的交房條件和法定交房條件。本案審理過程中，經(jīng)本院調(diào)查，房地產(chǎn)項(xiàng)目首先由開發(fā)商辦理權(quán)屬初始登記，權(quán)屬初始登記完成后才能夠依據(jù)買賣合同將權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記至買受方名下，而開發(fā)商辦理房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記的申辦資料中，包含由具備資質(zhì)的勘測(cè)設(shè)計(jì)公司對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目面積實(shí)測(cè)后出具的面積實(shí)測(cè)報(bào)告。涉案房屋所在項(xiàng)目因至今存在現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致的問題導(dǎo)致無法完成面積實(shí)測(cè)，目前不具備辦理權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記的條件。原告田某于2018年7月11日將訴訟請(qǐng)求1變更為被告建銀公司協(xié)助原告田某辦理房屋權(quán)屬證書，將訴訟請(qǐng)求2中的截止時(shí)間變更為計(jì)算至被告建銀公司取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書的前一日即2018年1月24日。
以上事實(shí)，有庭審筆錄，原告田某提交的《武漢市商品房買賣合同》及附件、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票，被告建銀公司提交的收房通知書、入伙會(huì)簽單、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收規(guī)劃條件核實(shí)證明、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書、人民防空工程竣工備案表、供用氣合同、燃?xì)庠O(shè)備登記表、配套綠地竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單、城市排水許可證、高壓供用電合同、供用水合同、環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收的意見、建設(shè)工程竣工檔案驗(yàn)收意見書、房屋建筑工程質(zhì)量保修書、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書、建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程竣工驗(yàn)收備案證明書、涉案房屋所在項(xiàng)目的平面圖、臨時(shí)管理規(guī)約及附件、裝修申請(qǐng)表、裝修管理協(xié)議、裝修施工登記證、裝修施工圖、平面圖審核意見、現(xiàn)場(chǎng)照片、武漢正量勘測(cè)設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司出具的函、《關(guān)于占用公共區(qū)域問題的函》及快遞單，法院調(diào)查工作記錄等證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證予以證實(shí)。

本院認(rèn)為：被告建銀公司與原告田某簽訂的《武漢市商品房買賣合同》及附件未違反國(guó)家法律規(guī)定，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，應(yīng)屬有效，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和合同約定全面履行各自義務(wù)。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.被告建銀公司就涉案房屋的交付是否構(gòu)成逾期交房；2.如構(gòu)成逾期交房，涉案房屋的逾期交房時(shí)間如何認(rèn)定；3.逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高及酌減；4.涉案房屋目前能否辦理買受人權(quán)屬登記。
關(guān)于被告建銀公司就涉案房屋的交付是否構(gòu)成逾期交房問題，本院認(rèn)為：工程竣工驗(yàn)收備案證明書是根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、建設(shè)部有關(guān)備案管理規(guī)定及《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收及備案管理辦法》對(duì)符合竣工驗(yàn)收條件的房屋進(jìn)行備案的證明，只有取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書的房屋才能視為符合法定的交房條件。涉案房屋交付時(shí)雖符合《武漢市商品房買賣合同》第九條約定的交房條件，但未能取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書，即未滿足法定交房條件。被告建銀公司的交房行為不屬于合法有效交房行為，本案逾期交房事實(shí)成立。
關(guān)于涉案房屋的逾期交房時(shí)間認(rèn)定問題，本院認(rèn)為：鑒于被告建銀公司未能按照《武漢市商品房買賣合同》第九條約定的期限交付符合法定條件的商品房，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十一條約定從本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至取得工程竣工驗(yàn)收備案證明書的前一日止的天數(shù)為被告建銀公司逾期交房的天數(shù)，即從2015年5月1日起計(jì)算至2018年1月24日止，共1,000天。
關(guān)于逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高及酌減問題，本院認(rèn)為：涉案房屋實(shí)際已于2015年4月23日交付給原告田某使用至今，被告建銀公司因所交付房屋不符合法定交付條件應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約責(zé)任，與未實(shí)際交付房屋的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)有所區(qū)別，本院以原告田某的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、被告建銀公司的過錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)涉案房屋的逾期交房違約金酌情調(diào)減為原合同第十一條約定標(biāo)準(zhǔn)的30%，即被告建銀公司應(yīng)按原告田某已交付房?jī)r(jià)款日萬分之二的30%的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。原告田某要求按合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的主張，因其并無相應(yīng)損失，其違約金主張超出本院酌情認(rèn)定部分，不予支持。被告建銀公司對(duì)逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的酌減抗辯，本院予以采納。
關(guān)于涉案房屋目前能否辦理買受人權(quán)屬登記問題，本院認(rèn)為：因涉案房屋實(shí)測(cè)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)與規(guī)劃圖紙不一致，不能完成面積實(shí)測(cè)，故無法進(jìn)行房屋權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記。原告田某要求被告建銀公司協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書的訴訟請(qǐng)求，因目前涉案房屋尚不具備辦理權(quán)屬登記的條件，原告田某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，被告建銀公司應(yīng)以原告田某已付涉案房屋總價(jià)423,216元為基數(shù)，按日萬分之2的30%的標(biāo)準(zhǔn)，向原告田某支付從2015年5月1日起至2018年1月24日止的逾期交房違約金，共計(jì)25,392.96元（423,216×0.0002×30%×1,000）。原告田某的其他訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款，《最高人民法院關(guān)于適用
若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告田某支付逾期交房違約金25,392.96元；
二、駁回原告田某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果義務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1,928元，減半收取計(jì)964元，由原告田某負(fù)擔(dān)677元，被告武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)287元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院，上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名：湖北省武漢市中級(jí)人民法院；賬戶：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行（行號(hào)：832886）；上訴人在上訴期滿后7日內(nèi)未預(yù)交上訴費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 劉曉凌

書記員： 沈婉瑩