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田某某、王某某等與湖北聯(lián)云電子科技有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告:田某某,女,生于1976年10月2日,漢族,住枝江市。
原告:王某某,女,生于1958年5月25日,漢族,住枝江市。
原告:余煥云,男,生于1963年9月4日,漢族,住枝江市。
原告:彭紅芹,女,生于1972年7月20日,漢族,住枝江市。
原告:毛愛華,男,生于1978年10月3日,漢族,住枝江市。
原告:劉超(系毛愛華之妻),女,生于1981年11月1日,漢族,住枝江市。
原告:陳鳳梅,女,生于1977年2月19日,漢族,住枝江市。
原告:王從瓊,女,生于1980年11月22日,漢族,住枝江市。
原告:劉瑤,男,生于1992年11月10日,漢族,住枝江市。
九名原告共同推選訴訟代表人之一劉瑤,男,生于1992年11月10日,漢族,住枝江市。
九名原告共同推選訴訟代表人之二劉超,女,生于1981年11月1日,漢族,住枝江市。
九名原告共同委托訴訟代理人周遠(yuǎn)國,湖北驍陽律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被告:湖北聯(lián)云電子科技有限公司。住所地:湖北省枝江市馬家店街道辦事處友誼大道***號。統(tǒng)一社會信用代碼:91420583695114636C。
法定代表人林旭鰲,董事長。
委托訴訟代理人駱念國,湖北前鋒律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。
第三人:向瑛,男,生于1962年10月16日,漢族,自由職業(yè),住枝江市。

原告田某某、王某某、余煥云、彭紅芹、毛愛華、劉超、陳鳳梅、王從瓊、劉瑤、與被告湖北聯(lián)云電子科技有限公司、第三人向瑛房屋買賣合同糾紛一案,本院于2018年4月9日立案后,依法適用簡易程序,于2018年6月5日、7月19日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告田某某、王某某、余煥云、彭紅芹、毛愛華、劉超、陳鳳梅、王從瓊、劉瑤共同推選的訴訟代表人劉瑤、劉超及共同委托的訴訟代理人周遠(yuǎn)國,被告湖北聯(lián)云電子科技有限公司的法定代表人林旭鰲及委托訴訟代理人駱念國,第三人向瑛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告田某某、王某某、余煥云、彭紅芹、毛愛華、劉超、陳鳳梅、王從瓊、劉瑤向本院提出訴訟請求:1、請求確認(rèn)被告與第三人之間抵付行為有效,并確認(rèn)原告與第三人之間“關(guān)于座落于枝江市××××店街辦湖北聯(lián)云電子科技有限公司生活區(qū)的房屋”買賣關(guān)系有效;2、請求判令被告及第三人協(xié)助原告辦理上述房屋的過戶手續(xù)。事實和理由:2014年1月9日至2016年11月30日期間,原告田某某等九人分別通過湖北聯(lián)云電子科技有限公司的項目建設(shè)負(fù)責(zé)人向瑛(第三人)之手購買了湖北聯(lián)云電子科技有限公司生活區(qū)的8套住房,購房款均已支付給第三人向瑛,現(xiàn)要求被告及第三人履行過戶義務(wù)。
被告湖北聯(lián)云電子科技有限公司辯稱:1、原告田某某等人與被告不存在房屋買賣合同關(guān)系,九名原告的訴訟主體身份不適格;原告訴稱所謂的被告的項目負(fù)責(zé)人向瑛購買了被告的房屋與事實不符;2、被告與第三人向瑛支付工程款的付款方式,并不構(gòu)成“第三人向瑛售賣湖北聯(lián)云電子科技有限公司生活區(qū)2號樓三單元12套職工宿舍”的授權(quán);3、第三人向瑛出賣給本案原告的房屋均是以第三人自己的名義出賣的,而第三人自始至終沒有取得出賣涉案房屋的代理權(quán),也不構(gòu)成表見代理;4、第三人以自己名義出賣的12套宿舍住房,因?qū)儆诼毠に奚嵝再|(zhì),依法不得出售。鑒于原告田某某等人與被告之間沒有形成房屋買賣合同關(guān)系,在本案中原告訴訟主體身份不適格,請求人民法院駁回原告的起訴。
第三人向瑛辯稱:第三人向瑛已向被告湖北聯(lián)云電子科技有限公司付清了全額購房款,被告也按約定向九名原告交付了8套住房,法院應(yīng)判令被告對九名原告所購的8套住房履行辦理不動產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下:2013年6月28日,被告湖北聯(lián)云電子科技有限公司(聯(lián)云電子公司)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(編號:2013151),在枝江市馬家店街辦友誼大道186號投資建設(shè)3棟職工宿舍住宅樓,2015年5月4日,宿舍樓2號樓辦理竣工驗收備案。
2014年1月9日,聯(lián)云電子公司向第三人向瑛出具一份《借條》,內(nèi)容為:今借到向瑛人民幣469890.93元,用于支付武漢市第七建筑工程有限公司(田進(jìn))工程款469890.93元,經(jīng)雙方協(xié)商,還款方式以新建生活區(qū)2號樓宿舍樓西單元住房的第三層2套、第四層2套,共計四套住房以每平方2120元的價格抵給向瑛,房屋交付時按實際面積結(jié)算多退少補。
2014年5月15日,被告聯(lián)云電子公司與第三人向瑛簽訂一份《授權(quán)委托書》,委托事項載明:用聯(lián)云電子公司生活區(qū)2號樓西單元12套宿舍住房抵付向向瑛借款相關(guān)事宜。以上委托書簽訂后,2015年1月5日,第三人向瑛領(lǐng)取了其中9套房屋的鑰匙(2號樓3單元102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室),并開始向外出售房屋。
在此前后,2014年1月9日至2016年11月30日期間,第三人向瑛將上述9套住房中的8套出售給本案的九名原告,其中原告田某某購得102室,原告王某某購得201室,原告余煥云購得202室,原告彭紅芹購得301室,原告毛愛華、劉超夫妻購得302室,原告陳鳳梅購得401室,原告王從瓊購得402室,原告劉瑤購得501室。另外一套502室,原由案外人王建國購得,后王建國通過訴訟將房屋返還給第三人向瑛,第三人向瑛又通過與被告聯(lián)云電子公司簽訂一份《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的形式,將502室退還給被告聯(lián)云電子公司。
在上述出售房屋行為中,第三人向瑛與九名原告之間未簽訂書面合同,房屋單價以每平方2120元計算,九名原告將購房款全部支付給第三人向瑛,之后,九名原告在第三人向瑛處領(lǐng)取房屋鑰匙后,陸續(xù)入住至今。
同時查明,因訴爭房屋所在的土地(土地使用權(quán)人:湖北聯(lián)云電子科技有限公司,證號:枝江國用(2012)第0801182號),原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第2010200號)規(guī)劃性質(zhì)為:工業(yè)用地,訴爭房屋是以企業(yè)職工宿舍名義投資建設(shè),不允許商業(yè)出售,房屋無法辦理分戶登記,故訴爭房屋一直未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2016年8月22日,枝江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對被告聯(lián)云電子公司生活區(qū)16677平方米的土地重新審核后,頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(地字第2016093號),將用地性質(zhì)定性為:商住綜合用地,即訴爭房屋可以辦理分戶登記和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),此后該生活區(qū)購房住戶因辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)引發(fā)社會矛盾,2018年5月29日開始,枝江市國土資源局開始依法依規(guī)辦理該生活區(qū)房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),本案九名原告為辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,形成本訴。
另查明,被告聯(lián)云電子公司與第三人向瑛之間的關(guān)系是:第一,第三人向瑛以出售上述房屋取得購房款,出借給被告聯(lián)云電子公司,總額1309890.93元,被告聯(lián)云電子公司以四份借條予以確認(rèn),并在其中兩份借條中(2014年1月9日、2014年8月29日)明確以2號樓的10套住房,以每平方米2120元價格抵給第三人向瑛;第二,被告聯(lián)云電子公司差欠第三人向瑛工程款1264700元(聯(lián)云電子工業(yè)園區(qū)二期三棟無線充電器車間附屬配套工程)。對于上述借款和工程款,被告聯(lián)云電子公司與第三人向瑛表示已核算清楚,并已結(jié)清,結(jié)算的方式即被告聯(lián)云電子以生活區(qū)2號住宅樓的8套住房(每平方2120元)抵付給第三人向瑛,雙方之間債權(quán)債務(wù)清結(jié)。
上述事實,有原被告、第三人的身份證明、授權(quán)委托書、工作聯(lián)系函、收條、借條四份、工程承包合同書、工程結(jié)算書、聯(lián)云電子與向瑛往來明細(xì)、民事調(diào)解書、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(2013年6月28日)、建設(shè)工程施工許可證(2013年7月26日)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(2016年8月22日)、枝江國用(2012)第801182號國有土地使用權(quán)證等證據(jù)及當(dāng)事人的陳述在卷佐證,足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為,《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定:當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。本案中,被告聯(lián)云電子公司差欠第三人向瑛借款和工程款,以自己投資開發(fā)的8套住房抵付,第三人向瑛對此還債方式表示認(rèn)可,被告與第三人之間的以房抵債行為并未違反法律規(guī)定,雙方之間的債權(quán)債務(wù)既已清結(jié),應(yīng)依法辦理房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),這是作為房屋所有權(quán)人被告聯(lián)云電子公司以房抵債的附隨義務(wù);因為本案房屋土地規(guī)劃的性質(zhì)問題(原為工業(yè)工地,不可出售),在被告與第三人之間并未完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的情況下,第三人向瑛尋找買家,將房屋轉(zhuǎn)手,出售給本案九名原告的行為,形成第三人與九名原告之間的房屋買賣合同關(guān)系,在該合同關(guān)系中,協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)成為第三人向瑛的義務(wù),故本案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理應(yīng)是連環(huán)過戶的方式,而不是九名原告訴請的由被告直接協(xié)助過戶的方式。另外,在被告與第三人的以房抵債過程中,以及第三人與原告的買賣合同中,對過戶契稅的負(fù)擔(dān)均未作明確約定,根據(jù)《湖北省契稅征收實施管理辦法》第二條“在本省境內(nèi)發(fā)生的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為,為契稅征收范圍。土地、房屋權(quán)屬的承受單位和個人為契稅納稅人”的規(guī)定,房屋分戶過戶契稅應(yīng)由房屋買受人承擔(dān)。
依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國合同法》第一百三十五條之規(guī)定,判決如下:

一、確認(rèn)被告聯(lián)云電子科技有限公司與第三人向瑛之間的以房抵債行為有效;確認(rèn)第三人向瑛與九名原告之間房屋買賣關(guān)系有效;
二、被告聯(lián)云電子科技有限公司于本判決生效后七日內(nèi)將位于枝江市馬家店街辦友誼大道168號生活區(qū)2號宿舍樓3單元102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室,共8套住房過戶給第三人向瑛,過戶契稅依規(guī)計算,由第三人向瑛承擔(dān);
三、在上款所載義務(wù)履行完畢后七日內(nèi),第三人向瑛將上述8套住房分別過戶至本案九名原告名下(田某某為102室、王某某為201室、余煥云為202室、彭紅芹為301室、毛愛華劉超為302室、陳鳳梅為401室、王從瓊為402室、劉瑤為501室),過戶契稅依規(guī)計算,由九名原告按所購房屋面積分別承擔(dān)。
本案受理費640元,減半收取320元,由九名原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 柴蘭

書記員: 梅巧

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