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田某與孫某某、綏芬河市龍興房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

田某
孫某某
吳紅偉(黑龍江宏碩律師事務(wù)所)
綏芬河市龍興房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司
李爽(黑龍江建綱律師事務(wù)所)

原告田某,女,xxxx年xx月xx日出生。
被告孫某某,男,xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人吳紅偉,黑龍江省宏碩律師事務(wù)所律師。
被告綏芬河市龍興房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司。住所地黑龍江省綏芬河市珠江路西中福街北龍達(dá)綜合樓6幢1層05號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼74697796-9。
法定代表人孫銀龍,男,董事長(zhǎng)。
委托代理人李爽,黑龍江建綱律師事務(wù)所律師。
原告田某與被告孫某某、綏芬河市龍興房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案,本院于2015年1月15日立案受理后,依法組成合議庭,于2015年3月11日依法公開開庭進(jìn)行了審理。原告田某,被告孫某某及其委托代理人吳紅偉,被告綏芬河市龍興房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司的委托代理人李爽到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為,被告孫某某及被告龍興房產(chǎn)公司對(duì)7張銀行卡取款憑證的形式要件無(wú)異議,該7張銀行卡取款憑證具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性,對(duì)其形式要件,本院予以采信。根據(jù)庭審調(diào)查查明,2010年10月至2011年3月,被告龍興房產(chǎn)公司的法定代表人孫銀龍?jiān)啻蜗蛟娼杩睢?011年8月23日,孫銀龍為原告出具了借款1000萬(wàn)元,借款期限三個(gè)月的借據(jù)一份。2011年12月15日,龍興房產(chǎn)公司為原告出具了四張收據(jù),收據(jù)的收款事由中注明“新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、67幢一層08號(hào)、12號(hào)商服”,單價(jià)均為4萬(wàn)元/㎡,共計(jì)金額為9193600元。原告與龍興房產(chǎn)公司均稱,開具收據(jù)時(shí),雙方商定:如果龍興房產(chǎn)公司有錢,就給原告錢,沒錢才用商服抵賬。原告承認(rèn)其提交的“2011年12月15日以房抵債協(xié)議書”,是2014年原告提出執(zhí)行異議后,雙方后補(bǔ)的。故對(duì)于原告提交的4張收據(jù)的形式要件,本院予以采信,“2011年12月15日的以房抵債協(xié)議”,因不具有真實(shí)性,故本院不予采信。
被告孫某某為反駁原告訴訟請(qǐng)求,提供如下證據(jù):
證據(jù)一、(2013)綏商初字第392號(hào)民事調(diào)解書1份、商品房銷售備案登記表2份、(2014)綏執(zhí)字第35號(hào)執(zhí)行裁定書1份。欲證明:1.被告龍興房產(chǎn)公司向?qū)O某某借款時(shí),龍興房產(chǎn)公司以將新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)商服銷售給孫某某的方式,到房產(chǎn)部門進(jìn)行了銷售備案登記。原告與龍興房產(chǎn)公司以房抵債后未進(jìn)行商品房銷售預(yù)告登記,原告對(duì)該二棟商服只享有債權(quán),不享有物權(quán);2.綏芬河市人民法院在查封新華商廈一層08號(hào)、12號(hào)商服時(shí),該二棟商服未有預(yù)告登記、抵押登記及其他司法機(jī)關(guān)的訴訟保全;3.孫某某對(duì)龍興房產(chǎn)公司的債權(quán),已經(jīng)得到法院的確認(rèn),并進(jìn)入執(zhí)行評(píng)估拍賣程序。
經(jīng)質(zhì)證,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司對(duì)證據(jù)的形式要件及被告孫某某欲證明的問(wèn)題均無(wú)異議。
本院認(rèn)為,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司對(duì)證據(jù)的形式要件及被告孫某某欲證明的問(wèn)題均無(wú)異議,該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性,本院予以采信。
證據(jù)二、2014年10月14日龍興房產(chǎn)公司向綏芬河市人民法院提交的異議申請(qǐng)書1份。欲證明:2014年10月14日,龍興房產(chǎn)公司僅就涉案四處商服的評(píng)估價(jià)格提出異議,并沒有以該四處商服已經(jīng)抵債給原告,龍興房產(chǎn)公司無(wú)所有權(quán)為由提出異議,因此,原告與龍興房產(chǎn)公司之間的以房抵債協(xié)議是虛假的。
經(jīng)質(zhì)證,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司均表示對(duì)證據(jù)的形式要件無(wú)異議,對(duì)被告孫某某欲證明的問(wèn)題有異議。原告田某稱,原告與龍興房產(chǎn)公司商量以房抵債時(shí),龍興房產(chǎn)公司的法定代表人孫銀龍稱當(dāng)時(shí)不能進(jìn)行預(yù)告登記,所以原告才沒有辦理預(yù)告登記。龍興房產(chǎn)公司稱,該證據(jù)只能證明龍興房產(chǎn)公司對(duì)四處商服的評(píng)估價(jià)格提出異議,并不能證明被告孫某某欲證明的其他問(wèn)題。
本院認(rèn)為,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司均表示對(duì)證據(jù)的形式要件無(wú)異議,該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性,對(duì)其形式要件,本院予以采信。
被告龍興房產(chǎn)公司未提供證據(jù)。
原告根據(jù)原、被告舉證、質(zhì)證及本院對(duì)原、被告所舉證據(jù)的認(rèn)證意見,結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述,本院確認(rèn)的本案事實(shí)如下:
2012年5月8日,龍興房產(chǎn)公司分兩次向?qū)O某某借款240萬(wàn)元。雙方以龍興房產(chǎn)公司將新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)商服銷售給孫某某的方式作抵押,孫某某分別于2012年5月16日、5月17日就負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)商服辦理了銷售備案登記。因龍興房產(chǎn)公司未按時(shí)還款,孫某某于2013年9月2日向綏芬河市人民法院提起訴訟。2013年9月4日,綏芬河市人民法院作出(2013)綏商初字第392號(hào)民事調(diào)解書。調(diào)解書確認(rèn):龍興房產(chǎn)公司于2013年11月7日償還孫某某借款本息283.2萬(wàn)元。因龍興房產(chǎn)公司未履行(2013)綏商初字第392號(hào)民事調(diào)解書確定的還款義務(wù),孫某某向綏芬河市人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2014年5月5日,綏芬河市人民法院作出(2014)綏執(zhí)字第35號(hào)執(zhí)行裁定書,預(yù)查封了龍興房產(chǎn)公司所有的綏芬河市新華商廈67幢一層06號(hào)、08號(hào)、12號(hào)商品房。之后,綏芬河市人民法院對(duì)綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、一層06號(hào)、08號(hào)、12號(hào)商服進(jìn)行了評(píng)估并欲進(jìn)行拍賣。
2014年10月14日,龍興房產(chǎn)公司向綏芬河市人民法院遞交異議申請(qǐng)書。認(rèn)為綏芬河市人民法院委托牡丹江市建興房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司作出的牡建房估字(2014)468號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,每平方米8000元的評(píng)估價(jià)格,與龍興房產(chǎn)公司商服用房出售價(jià)格每平方米28000元-40000元相比,明顯過(guò)低,評(píng)估報(bào)告結(jié)論不真實(shí),申請(qǐng)委托其他鑒定部門重新鑒定或者由原鑒定部門予以重新評(píng)估作價(jià)。
2014年11月17日,田某以龍興房產(chǎn)公司已于2011年12月15日將綏芬河市新華商廈負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、一層08號(hào)、12號(hào)四棟商服抵債給其為由提出異議,請(qǐng)求停止對(duì)上述四棟商服的拍賣。綏芬河市人民法院于2014年12月27日作出綏執(zhí)字第35-2號(hào)執(zhí)行裁定書,裁定駁回案外人田某對(duì)綏芬河市新華商廈負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、一層08號(hào)、12號(hào)四棟商服停止拍賣的異議。田某不服執(zhí)行裁定,于2015年1月15日,向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
另查明:龍興房產(chǎn)公司曾多次向田某借款。2011年8月23日,龍興房產(chǎn)公司法定代表人孫銀龍為田某出具借款收據(jù)一張。收據(jù)中注明:“今借田某人民幣壹仟萬(wàn)元整。期限為2011年8月23日至2011年11月23日。借款用途為施工(利息已付)”。2011年12月15日,龍興房產(chǎn)公司為田某出具收據(jù)四張。收據(jù)的收款事由中注明“新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、67幢一層08號(hào)、12號(hào)商服“,單價(jià)均為4萬(wàn)元/㎡,共計(jì)金額9193600元。原告與龍興房產(chǎn)公司均稱,開具收據(jù)時(shí),雙方商定:如果龍興房產(chǎn)公司有錢,就給原告錢,沒錢才用商服抵賬。
原告向綏芬河市人民法院提出執(zhí)行異議后,與龍興房產(chǎn)公司補(bǔ)簽了以房抵債協(xié)議書。協(xié)議內(nèi)容為:“1.龍興房產(chǎn)公司將新華商廈以下四套房源作價(jià)4萬(wàn)元/平方米抵償給田某:新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳,面積總計(jì)229.84㎡,總金額9193600元。此房款從龍興房產(chǎn)公司2011年8月23日所欠田某的債務(wù)中扣除。2.上述房屋中新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳兩處房屋現(xiàn)抵押于孫某某名下,待孫某某解除后,為田某辦理房屋買賣合同”。雙方將協(xié)議書的落款日期提前至“2011年12月15日”。
龍興房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的綏芬河市新華商廈67幢房屋,2009年9月15日即取得了商品房預(yù)售許可證。2011年12月15日龍興房產(chǎn)公司為田某出具收取本案訴爭(zhēng)四處商服購(gòu)房款收據(jù)后至今,訴爭(zhēng)的四處商服一直由龍興房產(chǎn)公司使用。龍興房產(chǎn)公司未向田某交付房屋,雙方亦未辦理商品房銷售備案登記或者預(yù)告登記。
依據(jù)以上確認(rèn)的事實(shí),本院認(rèn)為:案外人執(zhí)行異議之訴,是指案外人對(duì)于執(zhí)行依據(jù)所確定的執(zhí)行標(biāo)的主張自己享有實(shí)體上的權(quán)利,而請(qǐng)求法院對(duì)該實(shí)體上法律關(guān)系進(jìn)行裁判,以阻止法院對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)程序。案外人訴訟請(qǐng)求能否得到支持,取決于案外人就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?,自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。田某與龍興房產(chǎn)公司未就綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳四處商服辦理物權(quán)變更登記,故田某對(duì)該四處商服不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán),其享有的只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。為了防止預(yù)售人將已售出商品房再次出售,侵害預(yù)購(gòu)人的利益,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》又規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬預(yù)告登記制度。該法第二十條 ?規(guī)定,當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。商品房預(yù)售登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種,性質(zhì)屬于預(yù)告登記。是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記,預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力。預(yù)告登記的合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。綏芬河市新華商廈67幢房屋,在2011年12月15日龍興房產(chǎn)公司為田某出具收據(jù)前,即2009年9月15日就已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證,可以辦理商品房銷售備案登記和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記,但是田某與龍興房產(chǎn)公司均未予辦理。因此,田某對(duì)其享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)并沒有通過(guò)預(yù)告登記這一法定程序,而將其物權(quán)化。根據(jù)民法原理,債權(quán)是一種相對(duì)的、對(duì)人的權(quán)利,不具有排他性。訴訟過(guò)程中,田某又未提供其他證據(jù)證明其對(duì)綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳四處商服享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的其他民事權(quán)益。故原告要求停止對(duì)涉訴四處房屋執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求不成立,本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條 ?、第十五條 ?、第二十條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、第三百一十二條 ?第一款 ?第(二)項(xiàng) ?之規(guī)定,判決如下:
駁回原告田某要求停止對(duì)綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳四處房屋執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)76155元,由原告田某承擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于黑龍江省牡丹江市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為,被告孫某某及被告龍興房產(chǎn)公司對(duì)7張銀行卡取款憑證的形式要件無(wú)異議,該7張銀行卡取款憑證具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性,對(duì)其形式要件,本院予以采信。根據(jù)庭審調(diào)查查明,2010年10月至2011年3月,被告龍興房產(chǎn)公司的法定代表人孫銀龍?jiān)啻蜗蛟娼杩睢?011年8月23日,孫銀龍為原告出具了借款1000萬(wàn)元,借款期限三個(gè)月的借據(jù)一份。2011年12月15日,龍興房產(chǎn)公司為原告出具了四張收據(jù),收據(jù)的收款事由中注明“新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、67幢一層08號(hào)、12號(hào)商服”,單價(jià)均為4萬(wàn)元/㎡,共計(jì)金額為9193600元。原告與龍興房產(chǎn)公司均稱,開具收據(jù)時(shí),雙方商定:如果龍興房產(chǎn)公司有錢,就給原告錢,沒錢才用商服抵賬。原告承認(rèn)其提交的“2011年12月15日以房抵債協(xié)議書”,是2014年原告提出執(zhí)行異議后,雙方后補(bǔ)的。故對(duì)于原告提交的4張收據(jù)的形式要件,本院予以采信,“2011年12月15日的以房抵債協(xié)議”,因不具有真實(shí)性,故本院不予采信。
被告孫某某為反駁原告訴訟請(qǐng)求,提供如下證據(jù):
證據(jù)一、(2013)綏商初字第392號(hào)民事調(diào)解書1份、商品房銷售備案登記表2份、(2014)綏執(zhí)字第35號(hào)執(zhí)行裁定書1份。欲證明:1.被告龍興房產(chǎn)公司向?qū)O某某借款時(shí),龍興房產(chǎn)公司以將新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)商服銷售給孫某某的方式,到房產(chǎn)部門進(jìn)行了銷售備案登記。原告與龍興房產(chǎn)公司以房抵債后未進(jìn)行商品房銷售預(yù)告登記,原告對(duì)該二棟商服只享有債權(quán),不享有物權(quán);2.綏芬河市人民法院在查封新華商廈一層08號(hào)、12號(hào)商服時(shí),該二棟商服未有預(yù)告登記、抵押登記及其他司法機(jī)關(guān)的訴訟保全;3.孫某某對(duì)龍興房產(chǎn)公司的債權(quán),已經(jīng)得到法院的確認(rèn),并進(jìn)入執(zhí)行評(píng)估拍賣程序。
經(jīng)質(zhì)證,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司對(duì)證據(jù)的形式要件及被告孫某某欲證明的問(wèn)題均無(wú)異議。
本院認(rèn)為,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司對(duì)證據(jù)的形式要件及被告孫某某欲證明的問(wèn)題均無(wú)異議,該組證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性,本院予以采信。
證據(jù)二、2014年10月14日龍興房產(chǎn)公司向綏芬河市人民法院提交的異議申請(qǐng)書1份。欲證明:2014年10月14日,龍興房產(chǎn)公司僅就涉案四處商服的評(píng)估價(jià)格提出異議,并沒有以該四處商服已經(jīng)抵債給原告,龍興房產(chǎn)公司無(wú)所有權(quán)為由提出異議,因此,原告與龍興房產(chǎn)公司之間的以房抵債協(xié)議是虛假的。
經(jīng)質(zhì)證,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司均表示對(duì)證據(jù)的形式要件無(wú)異議,對(duì)被告孫某某欲證明的問(wèn)題有異議。原告田某稱,原告與龍興房產(chǎn)公司商量以房抵債時(shí),龍興房產(chǎn)公司的法定代表人孫銀龍稱當(dāng)時(shí)不能進(jìn)行預(yù)告登記,所以原告才沒有辦理預(yù)告登記。龍興房產(chǎn)公司稱,該證據(jù)只能證明龍興房產(chǎn)公司對(duì)四處商服的評(píng)估價(jià)格提出異議,并不能證明被告孫某某欲證明的其他問(wèn)題。
本院認(rèn)為,原告田某及被告龍興房產(chǎn)公司均表示對(duì)證據(jù)的形式要件無(wú)異議,該證據(jù)具有客觀性、關(guān)聯(lián)性、合法性,對(duì)其形式要件,本院予以采信。
被告龍興房產(chǎn)公司未提供證據(jù)。
原告根據(jù)原、被告舉證、質(zhì)證及本院對(duì)原、被告所舉證據(jù)的認(rèn)證意見,結(jié)合原、被告的當(dāng)庭陳述,本院確認(rèn)的本案事實(shí)如下:
2012年5月8日,龍興房產(chǎn)公司分兩次向?qū)O某某借款240萬(wàn)元。雙方以龍興房產(chǎn)公司將新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)商服銷售給孫某某的方式作抵押,孫某某分別于2012年5月16日、5月17日就負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)商服辦理了銷售備案登記。因龍興房產(chǎn)公司未按時(shí)還款,孫某某于2013年9月2日向綏芬河市人民法院提起訴訟。2013年9月4日,綏芬河市人民法院作出(2013)綏商初字第392號(hào)民事調(diào)解書。調(diào)解書確認(rèn):龍興房產(chǎn)公司于2013年11月7日償還孫某某借款本息283.2萬(wàn)元。因龍興房產(chǎn)公司未履行(2013)綏商初字第392號(hào)民事調(diào)解書確定的還款義務(wù),孫某某向綏芬河市人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2014年5月5日,綏芬河市人民法院作出(2014)綏執(zhí)字第35號(hào)執(zhí)行裁定書,預(yù)查封了龍興房產(chǎn)公司所有的綏芬河市新華商廈67幢一層06號(hào)、08號(hào)、12號(hào)商品房。之后,綏芬河市人民法院對(duì)綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、一層06號(hào)、08號(hào)、12號(hào)商服進(jìn)行了評(píng)估并欲進(jìn)行拍賣。
2014年10月14日,龍興房產(chǎn)公司向綏芬河市人民法院遞交異議申請(qǐng)書。認(rèn)為綏芬河市人民法院委托牡丹江市建興房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司作出的牡建房估字(2014)468號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,每平方米8000元的評(píng)估價(jià)格,與龍興房產(chǎn)公司商服用房出售價(jià)格每平方米28000元-40000元相比,明顯過(guò)低,評(píng)估報(bào)告結(jié)論不真實(shí),申請(qǐng)委托其他鑒定部門重新鑒定或者由原鑒定部門予以重新評(píng)估作價(jià)。
2014年11月17日,田某以龍興房產(chǎn)公司已于2011年12月15日將綏芬河市新華商廈負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、一層08號(hào)、12號(hào)四棟商服抵債給其為由提出異議,請(qǐng)求停止對(duì)上述四棟商服的拍賣。綏芬河市人民法院于2014年12月27日作出綏執(zhí)字第35-2號(hào)執(zhí)行裁定書,裁定駁回案外人田某對(duì)綏芬河市新華商廈負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、一層08號(hào)、12號(hào)四棟商服停止拍賣的異議。田某不服執(zhí)行裁定,于2015年1月15日,向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
另查明:龍興房產(chǎn)公司曾多次向田某借款。2011年8月23日,龍興房產(chǎn)公司法定代表人孫銀龍為田某出具借款收據(jù)一張。收據(jù)中注明:“今借田某人民幣壹仟萬(wàn)元整。期限為2011年8月23日至2011年11月23日。借款用途為施工(利息已付)”。2011年12月15日,龍興房產(chǎn)公司為田某出具收據(jù)四張。收據(jù)的收款事由中注明“新華商廈67幢負(fù)一層28號(hào)、39號(hào)、67幢一層08號(hào)、12號(hào)商服“,單價(jià)均為4萬(wàn)元/㎡,共計(jì)金額9193600元。原告與龍興房產(chǎn)公司均稱,開具收據(jù)時(shí),雙方商定:如果龍興房產(chǎn)公司有錢,就給原告錢,沒錢才用商服抵賬。
原告向綏芬河市人民法院提出執(zhí)行異議后,與龍興房產(chǎn)公司補(bǔ)簽了以房抵債協(xié)議書。協(xié)議內(nèi)容為:“1.龍興房產(chǎn)公司將新華商廈以下四套房源作價(jià)4萬(wàn)元/平方米抵償給田某:新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳,面積總計(jì)229.84㎡,總金額9193600元。此房款從龍興房產(chǎn)公司2011年8月23日所欠田某的債務(wù)中扣除。2.上述房屋中新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳兩處房屋現(xiàn)抵押于孫某某名下,待孫某某解除后,為田某辦理房屋買賣合同”。雙方將協(xié)議書的落款日期提前至“2011年12月15日”。
龍興房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的綏芬河市新華商廈67幢房屋,2009年9月15日即取得了商品房預(yù)售許可證。2011年12月15日龍興房產(chǎn)公司為田某出具收取本案訴爭(zhēng)四處商服購(gòu)房款收據(jù)后至今,訴爭(zhēng)的四處商服一直由龍興房產(chǎn)公司使用。龍興房產(chǎn)公司未向田某交付房屋,雙方亦未辦理商品房銷售備案登記或者預(yù)告登記。
依據(jù)以上確認(rèn)的事實(shí),本院認(rèn)為:案外人執(zhí)行異議之訴,是指案外人對(duì)于執(zhí)行依據(jù)所確定的執(zhí)行標(biāo)的主張自己享有實(shí)體上的權(quán)利,而請(qǐng)求法院對(duì)該實(shí)體上法律關(guān)系進(jìn)行裁判,以阻止法院對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)程序。案外人訴訟請(qǐng)求能否得到支持,取決于案外人就執(zhí)行標(biāo)的是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。田某與龍興房產(chǎn)公司未就綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳四處商服辦理物權(quán)變更登記,故田某對(duì)該四處商服不享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán),其享有的只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。為了防止預(yù)售人將已售出商品房再次出售,侵害預(yù)購(gòu)人的利益,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》又規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬預(yù)告登記制度。該法第二十條 ?規(guī)定,當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。商品房預(yù)售登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種,性質(zhì)屬于預(yù)告登記。是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記。該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記,預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力。預(yù)告登記的合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。綏芬河市新華商廈67幢房屋,在2011年12月15日龍興房產(chǎn)公司為田某出具收據(jù)前,即2009年9月15日就已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證,可以辦理商品房銷售備案登記和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記,但是田某與龍興房產(chǎn)公司均未予辦理。因此,田某對(duì)其享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)并沒有通過(guò)預(yù)告登記這一法定程序,而將其物權(quán)化。根據(jù)民法原理,債權(quán)是一種相對(duì)的、對(duì)人的權(quán)利,不具有排他性。訴訟過(guò)程中,田某又未提供其他證據(jù)證明其對(duì)綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳四處商服享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的其他民事權(quán)益。故原告要求停止對(duì)涉訴四處房屋執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求不成立,本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條 ?、第十五條 ?、第二十條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?、第三百一十二條 ?第一款 ?第(二)項(xiàng) ?之規(guī)定,判決如下:

駁回原告田某要求停止對(duì)綏芬河市新華商廈67幢負(fù)一層28廳、39廳、一層08廳、12廳四處房屋執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)76155元,由原告田某承擔(dān)。

審判長(zhǎng):楊家寶
審判員:姜廣峰
審判員:姚田文

書記員:范歡歡

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