田志強
郭麗偉
昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
梁紅梅（河北紅梅律師事務所）

原告田志強。
委托代理人郭麗偉。
被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地昌黎縣金海大街中段北側（五街白衣庵146號）。
法定代表人庹大鵬，董事長。
委托代理人梁紅梅，河北紅梅律師事務所律師。
原告田志強與被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鵬湖公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2013年11月4日立案受理后，于2014年1月15日作出（2013）昌民初字第2109號民事判決。
被告鵬湖公司不服判決提起上訴，秦皇島市中級人民法院作出（2014）秦民終字第816號民事裁定書，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。
本院重新立案后，依法另行組成合議庭，于2015年4月9日、2015年8月20日兩次公開開庭進行了審理。
原告田志強的委托代理人郭麗偉、被告鵬湖公司委托代理人梁紅梅到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告田志強訴稱，被告系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2011年6月2日，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》。
該合同約定，原告購買被告開發(fā)的鵬湖小區(qū)第7幢4單元301號房屋，建筑面積為108.2平方米，購房款為400330元整。
商品房交付日期為2012年8月31日，逾期交房的違約責任為:（1）逾期90日內(nèi)，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，出賣人按已交付房價款承擔萬分之一的違約金。
（2）逾期超過90日后，……買受人要求繼續(xù)履行合同的，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，出賣人按已交付房價款承擔萬分之二的違約金。
上述《商品房買賣合同》簽訂后，原告依約向被告交納了400330元整房價款。
綜上所述，被告未按合同約定的期限向原告交付商品房已構成違約，故原告依據(jù)《商品房買賣合同》的約定及《合同法》等規(guī)定向貴院提起訴訟，請求貴院依法判令被告按《商品房買賣合同》的第九條的約定，按每日400330元乘以萬分之二的標準給付原告約定交房之日（2012年8月31日）至實際交房之日（2013年10月31日）延期交付商品房的違約金34028元。
被告鵬湖公司辯稱，被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》屬實，但是原告訴稱被告未按合同約定的期限向原告交付商品房已構成違約不符合合同約定。
被告未按合同約定的期限向原告交付商品房，不是被告的原因和違約，而是遭遇了自然災害和非出賣人（被告）所能控制的原因而引起的延誤，原被告雙方在沒有同意解除合同或變更合同情況下，被告認為按合同規(guī)定可據(jù)實予以延期，原告訴求的萬分之二的違約金其證據(jù)理由不足。
一、被告延期交房恰恰是本《商品房買賣合同》第九條規(guī)定的情形。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況下，第八條第二款規(guī)定，遇下列特殊原因除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期:1遭遇不可抗力；2遭遇國家法律和地方法規(guī)變化或出賣人為配合政府行為及其他非出賣人所能控制的原因而引起的延誤。
（1）本工程鵬湖1#、7#住宅樓是昌黎縣人民政府招商開發(fā)建設拆遷返遷剩余商品房出售，保開發(fā)商8%利潤，現(xiàn)我開發(fā)公司在1#、7#住宅樓已發(fā)生虧損，縣政府在核算中。
（2）其他非出賣人所能控制的原因而引起的延誤。
該鵬湖1#、7#住宅樓是被告承包給昌黎縣建筑工程有限公司的，實際是由施工人齊繼林承包，并未按合同約定的工期360天交給被告，因施工期間曾發(fā)生百年不遇的連續(xù)多、大雨災害，本工程開工時間2011年3月29日，施工人提交竣工報告時間是2012年12月20日，驗收合格時間是2013年1月4日，根據(jù)被告與施工人合同約定竣工報告被告認可后施工承包人就應將1#、7#樓工程交被告管理，該工程驗收后直到被告為原告要商品房2013年5月16日被告已起訴到昌黎縣人民法院立案，昌黎縣人民法院又將該案移送至秦皇島市中級人民法院審理的事實，該事實足以證實承包人拖延交房時間，拖延期限不交7#樓商品房也沒有得到法律的及時解決，足以證實是非出賣人所能控制的原因而引起的延誤。
（3）連續(xù)多雨天自然災害造成工期延誤4個月。
二、經(jīng)政府有關領導協(xié)商，施工承包人齊繼林2013年8月15日將7#樓商品房交付給被告，被告及物業(yè)公司收房后被告向原告發(fā)出交房通知，通知時間2013年8月15日至2013年8月18日。
三、2013年10月30日經(jīng)昌黎縣人民政府有關部門協(xié)商，為安撫買受人，被告并以減免一年物業(yè)相關費用的形式，作為延期違約賠償金，足以證明原被告有過協(xié)商結果。
四、綜合事實答辯足以證明延期交房不是被告原因和違約，并且被告積極配合政府安撫買受人，按照政府的要求做出了免收一年物業(yè)相關費用的決定。
庭審中被告要求降低違約金。
原告田志強為支持其主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù):
1、2011年6月2日原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》一份，主要記載了出賣人為昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，買受人為田志強。
買受人購買的商品房為預售商品房，商品房預售許可證號為（昌建綜開）預售字（2011）第007號。
買受人所購商品房為鵬湖小區(qū)第7幢4單元301號房及下房壹間，商品房合同約定建筑面積108.2平方米，商品房總價款為人民幣400330元。
該合同第八條交付期限記載:出賣人應當在2012年8月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的商品房交付買受人使用。
如遇下列特殊原因:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、遭遇國家法律和地方法規(guī)變化或出賣人為配合政府行為及其他非出賣人所能控制的原因而引起的延誤，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期。
第九條出賣人逾期交房的違約責任記載，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:1.按逾期時間，分別處理（不作累加）。
（1）按逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之1的違約金，合同繼續(xù)履行。
（2）逾期超過90日后，買受人有權解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已交付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。
買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2、繳納購房款收據(jù)3份。
原告用證據(jù)1、2主要證明原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》的過程及內(nèi)容，原告已按合同約定交清全部購房款400330元，被告未依合同約定的期限交付所購樓房，存在違約行為，應按合同第八、九條給付違約金。
被告對原告證據(jù)發(fā)表質證意見，對原告證據(jù)的真實性無異議。
被告為支持其主張?zhí)峤蝗缦伦C據(jù):
1、《商品房買賣合同》，內(nèi)容同原告證據(jù)。
2、《一運、水產(chǎn)公司片區(qū)改造項目合作框架協(xié)議書》一份。
3、《昌黎縣規(guī)劃委員會會議紀要》一份。
4、《建設工程施工承包合同》一份。
5、《建筑工程施工許可證》一份。
6、《河北省建設工程報告》一份。
7、《工程質量整改通知書》一份。
8、《付施工人7#樓工程款票據(jù)440萬元》2張。
9、《昌黎縣人民法院立案通知書》一份。
10、《法院移送案件民事裁定書》一份。
11、《秦皇島市中級人民法院立案發(fā)票》一份。
12、《被告與施工人交房時間收條》一份。
13、《原被告之間交房通話詳單》一份，主要記載2013年8月17日17時12分54秒與田志強130××××9365通話19秒。
14、《鵬湖小區(qū)物業(yè)收費明細表》一份。
主要記載鵬湖小區(qū)物業(yè)應向田志強收取物業(yè)費等相關費用4574元，其上有田志強簽名，時間為2013年10月22日
15、《關于免收物業(yè)費及相關費用決定的通知》一份。
內(nèi)容“關于免收物業(yè)費及相關費用決定的通知，由于開發(fā)商與建筑商遇不可抗力之因素，導致延期交房。
購房業(yè)主到政府主管部門上訪，要求違約賠償。
并要求政府部門出面解決。
就此問題，縣政府及主管部門非常重視。
經(jīng)多次協(xié)商調解后，業(yè)主要求不交任何費用領取。
在相關部門的協(xié)商下，開發(fā)商也積極配合，于2013年10月30日承諾，依照購房合同約定，應支付給購房戶的經(jīng)濟損失（違約金），通過減免相關費用的形式進行補償。
具體補償內(nèi)容為:免交一年的物業(yè)費、裝修電費、管理費、建檔費、垃圾清運費、電梯費、預存水費等。
其上加蓋有昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司印章，時間為2013年10月30日。
”
16、2013年11月29日昌黎縣氣象局出具的《氣象公證》一份，主要記載取證單位為昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，證明時間為2012年6、7、8、9月，證明事項為因降水延誤工期。
實況記載2012年6月份降水13天，7月份降水9天，8月份降水12天，9月份降水9天，比常年降水偏多。
其上加蓋有昌黎縣氣象局印章。
17、2013年11月14日收款收據(jù)一份。
主要記載昌黎縣旭峰物業(yè)服務有限公司收取鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理費173200元。
18、中國建設銀行存款憑條一份。
主要記載2013年11月15日存入杜江峰卡號62×××05內(nèi)金額173200元人民幣。
19、2013年11月4日昌黎旭峰物業(yè)服務有限公司收條一份。
內(nèi)容“收條，今收到昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代1#樓、7#樓計46戶交付的物業(yè)管理等相關費用207898元”。
其上加蓋有昌黎旭峰物業(yè)服務有限公司印章。
20、2014年5月10日昌黎縣氣象局出具的《氣象公證資料》一份。
21、《租房合同》五份。
被告用上述證據(jù)1證明原被告雙方存在商品房買賣合同關系。
用證據(jù)2－12主要證明鵬湖小區(qū)是為縣政府三年大變樣改造工程，遲延交房系因建筑施工方未向開發(fā)商交房所致，非被告自身原因。
用證據(jù)13－15主要證明2013年8月17日通知原告交房，對于違約金原被告雙方在政府部門調解下被告同意免收一年物業(yè)費及相關費用作為補償，違約金問題雙方已解決。
用證據(jù)16、20主要證明遲延交房也有因降水等不可抗力延誤工期造成。
用證據(jù)17－19主要證明被告已代原告等向昌黎旭峰物業(yè)公司交納了物業(yè)費。
證據(jù)21系違約金計算的參照依據(jù)。
原告田志強對被告上述證據(jù)發(fā)表如下質證意見，對證據(jù)1無異議。
對證據(jù)2－12、14－20認為與原告無關。
證據(jù)21租金過低，應按合同約定的違約金計算方法計算違約金金額。
對證據(jù)13中的交房時間不認可，認為其接到通知的時間為2013年10月31日。
根據(jù)被告鵬湖公司申請，本院依法委托昌黎縣價格認證中心對遲延交付期間涉案原告同地段同類型房屋租房所需房租進行價格鑒定，昌黎縣價格認證中心出具（2015）昌價（鑒）字（69）號昌黎縣涉案資產(chǎn)價格鑒證結論書，鑒定結論為李金元等47人租房所需房租鑒定價格為478686元，其中田志強租金計算期間為2012.9.1-2013.8.31，鑒定價格為10820元。
昌黎縣價格認證中心出具評估費發(fā)票1張，金額為10000元。
原、被告經(jīng)對上述證據(jù)質證發(fā)表如下質證意見:原告對鑒定結論不予認可，第一，根據(jù)最高院關于審理商品房買賣合同適用法律若干問題的解釋，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金可以參照同地段同類房屋租金標準來確定，本案原被告在購房時已經(jīng)明確約定，因此該鑒定結論與本案無關，應按照約定給付違約金。
第二，該鑒定結論明顯過低，該鑒定是按照簡單裝修能滿足日常生活需要條件和標準進行的鑒定，而實際生活中房租價格遠遠高出鑒定結論。
該鑒定結論缺乏客觀性和事實不符，不能作為賠償原告違約金的依據(jù)。
鑒定費發(fā)票與本案沒有關聯(lián)性，屬于被告擴大損失，不予認可。
被告對鑒證結論書及鑒定費發(fā)票無異議。
經(jīng)本院審核，原告提交的證據(jù)及被告證據(jù)1、6形式、來源合法，內(nèi)容客觀，與本案有關聯(lián)性，本院予以采納。
被告證據(jù)2－5、7－12與本案不具有關聯(lián)性，本院不予采納。
被告證據(jù)13能夠證明交房時間為2013年8月17日，對該內(nèi)容本院予以采信。
被告證據(jù)15系被告單方制作，原告不認可，本院不予采納。
被告證據(jù)16不能證明待證內(nèi)容，故本院不予采納。
證據(jù)14與證據(jù)17－19能夠相互印證，能夠證明被告為原告交納一年物業(yè)費及其他相關費用，且原告在該證據(jù)上簽名，故本院予以采納。
證據(jù)20、21與本案不具關聯(lián)性，本院不予采納。
昌黎縣價格認證中心出具的價格鑒證結論書，來源合法，客觀真實，與本案有關聯(lián)，原告對鑒定價格雖有異議，但未提交相關反證予以反駁，本院予以采納。
綜合以上訴訟證據(jù)的認證情況和當事人在庭審中的述辯，本院對本案的事實認定如下:2011年6月2日原、被告雙方簽訂了《商品房買賣合同》（內(nèi)容詳見原告證據(jù)），合同約定:原告以400330元人民幣的總價款預購了被告開發(fā)建設的鵬湖小區(qū)第7幢4單元301號房及下房壹間。
同時約定，被告于2012年8月31日前將驗收合格的原告所購樓房及下房交付給原告，如果被告不按期交付房屋，逾期超過90日后，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。
原告將全部購房款400330元人民幣交付給了被告。
2013年8月17日被告通知原告接收所購商品房。
因遲延交房違約金問題原被告雙方經(jīng)多次協(xié)商后，2013年10月31日由被告為原告墊付一年物業(yè)費及相關費用共計4574元。
2013年11月15日被告將為原告墊付的上述費用交付給了昌黎旭峰物業(yè)服務有限公司。
2013年11月4日原告田志強向人民法院提起訴訟，要求被告給付遲延交房屋的違約金34028元。
訴訟中，被告鵬湖公司提出對遲延交付期間涉案原告同地段同類型房屋租房所需房租進行價格鑒定，本院依法委托昌黎縣價格認證中心對房租價格進行鑒定，昌黎縣價格認證中心出具（2015）昌價（鑒）字（69）號昌黎縣涉案資產(chǎn)價格鑒證結論書，鑒定結論為李金元等47人租房所需房租鑒定價格為478686元，其中田志強租金計算期間為2012.9.1-2013.8.31，鑒定價格為10820元。
被告為此支付評估費10000元。
本院認為，原告田志強與被告鵬湖公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。
原告依合同約定向被告交清了全部購房款，被告未依合同約定如期將原告所購商品房交付給原告，存在違約的事實清楚，被告鵬湖公司應承擔遲延向原告交付商品房的違約金責任。
關于逾期交房的時間問題，2013年8月17日被告通知原告領取房屋鑰匙，該時間應視為交房時間，原告未按時接收房屋所造成的損失應由原告自行承擔。
關于逾期交房的違約金計算問題，原、被告簽訂的商品房買賣合同第八條中約定，逾期交房超過90日后，出賣人應自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。
被告鵬湖公司認為雙方約定的違約金過高，要求進行調整，并向本院提出遲延交房期間房屋租金價格鑒定申請。
本院依法委托昌黎縣價格認證中心作出了原告田志強在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同類型房屋租金的鑒定價格為10820元。
按該鑒定結論為計算依據(jù)，原告田志強主張的違約金34028元明顯過高，本院對被告要求調整違約金的抗辯主張予以支持，被告應承擔逾期交房的違約金數(shù)額以不超過租金損失130%為限，即13527元（10820元÷365天×351天×130%）。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出賣人（被告）所能控制的原因造成，被告不應承擔違約責任。
不可抗力系在合同履行中發(fā)生了不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，降水等天氣因素對施工進度確實有一定的影響，但屬于正常的天氣現(xiàn)象，不構成不可抗力事由，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及時向開發(fā)商交房所致，被告已就建筑商違約之事向人民法院提起了訴訟，待建筑商賠償后再給付原告所主張的違約金，因本案與被告起訴建筑商系兩個獨立的合同關系，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告鵬湖公司申請房租價格鑒定所支出的評估費，系其舉證證明自己的主張，該費用應由被告自行負擔。
被告為原告墊付的物業(yè)費及相關費用共計4574元應在被告承擔的違約金中予以扣除。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百九十一條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告田志強遲延交房違約金8953元（13527元-4574元）。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費651元，由被告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省秦皇島市中級人民法院。

本院認為，原告田志強與被告鵬湖公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。
原告依合同約定向被告交清了全部購房款，被告未依合同約定如期將原告所購商品房交付給原告，存在違約的事實清楚，被告鵬湖公司應承擔遲延向原告交付商品房的違約金責任。
關于逾期交房的時間問題，2013年8月17日被告通知原告領取房屋鑰匙，該時間應視為交房時間，原告未按時接收房屋所造成的損失應由原告自行承擔。
關于逾期交房的違約金計算問題，原、被告簽訂的商品房買賣合同第八條中約定，逾期交房超過90日后，出賣人應自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。
被告鵬湖公司認為雙方約定的違約金過高，要求進行調整，并向本院提出遲延交房期間房屋租金價格鑒定申請。
本院依法委托昌黎縣價格認證中心作出了原告田志強在2012年9月1日至2013年8月31日同地段同類型房屋租金的鑒定價格為10820元。
按該鑒定結論為計算依據(jù)，原告田志強主張的違約金34028元明顯過高，本院對被告要求調整違約金的抗辯主張予以支持，被告應承擔逾期交房的違約金數(shù)額以不超過租金損失130%為限，即13527元（10820元÷365天×351天×130%）。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之一，系因降水等不可抗力造成，非出賣人（被告）所能控制的原因造成，被告不應承擔違約責任。
不可抗力系在合同履行中發(fā)生了不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，降水等天氣因素對施工進度確實有一定的影響，但屬于正常的天氣現(xiàn)象，不構成不可抗力事由，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告抗辯未按合同約定的期限向原告交付商品房的原因之二，系建筑商未及時向開發(fā)商交房所致，被告已就建筑商違約之事向人民法院提起了訴訟，待建筑商賠償后再給付原告所主張的違約金，因本案與被告起訴建筑商系兩個獨立的合同關系，故本院對被告的該項抗辯不予支持。
被告鵬湖公司申請房租價格鑒定所支出的評估費，系其舉證證明自己的主張，該費用應由被告自行負擔。
被告為原告墊付的物業(yè)費及相關費用共計4574元應在被告承擔的違約金中予以扣除。

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百九十一條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告昌黎鵬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告田志強遲延交房違約金8953元（13527元-4574元）。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費651元，由被告負擔。

審判長：張瑞民
審判員：趙瑞利
審判員：陳曦

書記員：劉明