原告：田某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市。委托代理人：劉雅靜、劉朋飛，河北崇業(yè)律師事務(wù)所律師。被告：趙某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市深澤縣。委托代理人：李江慧，河北三和時代律師事務(wù)所律師。

原告田某某向本院提出訴訟請求：1、請求判令繼續(xù)履行原被告簽訂的房屋買賣合同；2、依法判令被告支付滯納金10萬元（滯納金按照成交總價230萬元的日千分之一標(biāo)準(zhǔn)自2017年5月20日起計算，暫主張10萬元，原告保留主張其他滯納金的權(quán)利）；3、本案訴訟費由被告承擔(dān)。事實與理由：原告為改善居住，將僅有的一套位于石家莊市的房屋出售。2017年3月11日，原、被告通過河北正大房地產(chǎn)中介有限公司玫瑰灣二部簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定，原告購買被告位于石家莊市房屋一套，總房款為230萬元，合同簽訂之日支付定金5萬元整，如被告不能按期交付房產(chǎn)違約，每逾期一日，被告向原告支付此房成交總價千分之一的滯納金，逾期超過30日視為毀約，除支付滯納金外，被告雙倍返還原告已付定金。同時約定，本合同在履行中若發(fā)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，申請石家莊仲裁委員會仲裁或提請房屋所在地人民法院訴訟。合同簽訂后，原告如約給付了被告定金5萬元，但被告遲遲不予配合辦理更名手續(xù)，后被告直接通知原告不再出售房屋，構(gòu)成嚴(yán)重違約。為維護(hù)原告合法權(quán)益，特訴至貴院，懇請法院依法判決。被告趙某某辯稱，1、雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間合同》無效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北景冈V爭房屋未辦理商品房預(yù)售許可證且房屋未竣工，因此合同無效。其次根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！痹摋l屬于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，被告未取得房產(chǎn)證，因此原被告簽訂的房屋買賣合同無效。即使將原被告簽訂的房屋買賣合同中有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容理解為被告轉(zhuǎn)讓的是基于被告與開發(fā)商之間商品房預(yù)售合同取得的權(quán)益，但因為對合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同另一方同意，現(xiàn)開發(fā)商不同意將商品房預(yù)售合同的買房變更為原告，因此原被告簽訂的合同無效。涉案房產(chǎn)屬于在建工程的一部分，其附著在土地之上，還不是法律意義上獨立的物，被告未經(jīng)開發(fā)商統(tǒng)一，以自己的名義將在建期房轉(zhuǎn)讓給原告，屬于無權(quán)處分，且尚未取得房產(chǎn)證，因此根據(jù)《中華人民共和國合同法》第51條的規(guī)定，出賣涉案房產(chǎn)的行為無效。2、退一步講，即使原被告雙方簽訂的房屋買賣合同有效，合同也無法繼續(xù)履行。合同未能繼續(xù)履行的原因系開發(fā)商不能辦理更名，且原告未支付房款。雙方簽訂合同時約定原告支付房款的最晚時間是2017年3月25日，但被告于3月23日詢問售樓部得到的答復(fù)是不能辦理更名，被告及時通知了中介方，根據(jù)三方簽訂的房屋買賣合同，如因開發(fā)商的原因造成房屋不能交易，三方互不違約。因此被告不承擔(dān)違約責(zé)任。直到3月25日，中介聯(lián)系原告，仍未明確告知是否能更名，且未就更名費達(dá)成一致，中介也未收到原告支付的剩余房款225萬元。3、原告主張被告支付10萬元滯納金無事實及法律依據(jù)。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2017年3月11日，原、被告以及河北正大房地產(chǎn)中介有限公司玫瑰灣二部工作人員高靜琳簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告趙某某將位于維多利亞時代三期3號樓2單元1301號住宅出售給原告田某某，房屋總價款為230萬元，雙方約定，原告于合同簽訂當(dāng)日向被告支付購房定金5萬元，向中介交納信息服務(wù)費2.76萬元；被告向中介交納售房保證金5萬元。原、被告雙方在合同末尾處手寫了補(bǔ)充約定，內(nèi)容為“經(jīng)雙方約定，1、雙方于3月25日之前辦理房產(chǎn)更名手續(xù)；2、由于不可抗力因素導(dǎo)致本合同不能履行時，三方互不違約”。《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂當(dāng)日，原告向中介交納了5萬元，中介向被告出具了售房保證金收款收據(jù)，被告向原告出具了定金收條。本案訴爭房屋系被告從石家莊恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處購買，2016年5月10日，被告與石家莊恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《“維多利亞時代”三期內(nèi)部員工福利房認(rèn)購協(xié)議書》，庭審中，原、被告均認(rèn)可訴爭房屋至今未取得預(yù)售許可證。庭審中，被告稱開發(fā)商不予辦理本案訴爭房屋的更名手續(xù)，為此被告提交了其與中介工作人員高靜琳、開發(fā)商售樓部工作人員的通話錄音以及中介工作人員崔文彬出具的證明。原告對此否認(rèn)，原告提交了其與開發(fā)商售樓部工作人員的電話錄音，證明訴爭房屋可以辦理一次更名手續(xù)。另查明，與原、被告簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》的房屋中介河北正大房地產(chǎn)中介有限公司玫瑰灣二部已注銷。以上事實有原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》《“維多利亞時代”三期內(nèi)部員工福利房認(rèn)購協(xié)議書》、收款收據(jù)、定金收據(jù)、原、被告分別提交的通話錄音等證據(jù)材料以及庭審筆錄在卷為憑。
原告田某某與被告趙某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年8月30日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告田某某的委托代理人劉雅靜、劉朋飛、被告趙某某及委托代理人李江慧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，被告與開發(fā)商簽訂《“維多利亞時代”三期內(nèi)部員工福利房認(rèn)購協(xié)議書》，被告從開發(fā)商處購買了本案訴爭房屋，該房屋至今未取得商品房預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，被告與開發(fā)商簽訂的商品房銷售合同應(yīng)屬無效合同?，F(xiàn)被告依據(jù)無效合同將訴爭房屋另行出售給原告，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條、第一百三十二條的規(guī)定，原、被告雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》也屬于無效合同，因此對原告要求繼續(xù)履行該合同的訴訟請求本院依法不予支持。合同無效后，被告應(yīng)當(dāng)將手續(xù)的購房定金5萬元予以返還。對于原告要求被告支付滯納金10萬元的訴訟請求無事實與法律依據(jù)，本院依法不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件》適用法律若干問題的解釋第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告田某某與被告趙某某2017年3月11日簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》無效。二、駁回原告田某某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費2,300元，減半收取計1,150元，由原告田某某承擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院，并于7日內(nèi)到河北銀行交納上訴費。收款單位名稱：河北省石家莊市中級人民法院；開戶銀行：河北銀行華興支行；銀行賬戶：62×××47。逾期不繳納，視為放棄上訴。

審判員　　張巧蓮

書記員：吳紅燁