原告田興國，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人。
被告王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，河南省新縣人，個體工商戶。
委托代理人王道寬，湖北舟橋律師事務所律師，特別授權(quán)。
原告田興國訴被告王某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法由審判員付用來適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告田興國和被告王某的委托代理人王道寬均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告田興國訴稱，我與被告王某于2008年9月28日簽訂《房屋租賃合同》一份。合同約定由被告王某租賃我所有的6層樓房一棟經(jīng)營使用五年，即自2008年7月1日至2013年6月30日，年租金為140000元，全年的租金必須一次性于當年的7月1日前交清，如逾期2個月以上，則按每天100元支付延遲交付租金的違約金。如承租期滿后延期騰退，則按每天1000元向出租方支付違約金。被告王某僅支付了2013年的租金50000元，下欠90000元，且租賃期滿后，被告王某拒不騰退房屋。為此，特起訴要求被告王某立即騰退租賃的房屋，恢復原房屋修建的樓梯，支付2013年下欠的租金90000元及逾期交付租金的違約金按每天100元計算18000元，并要求被告王某依約支付逾期騰退房屋的租金，并按每天1000元支付逾期騰退房屋的違約金至履行完畢時止。
被告王某辯稱，我希望繼續(xù)承租并愿意支付2013年下欠的租金90000元。原告田興國主張逾期支付的違約金過高，其主張支付逾期騰退房屋的租金屬重復計算，上述請求無法律依據(jù)。
經(jīng)審理查明，2008年9月28日，原告田興國與被告王某簽訂《房屋租賃合同》一份。合同約定，原告田興國將其所有的位于武漢市江夏區(qū)紙坊街北華街江夏區(qū)審計局東側(cè)的房屋一至六樓整體出租給被告王某經(jīng)營使用，租期五年，即自2008年7月1日至2013年6月30日止，租金為每年140000元。每年的租金必須于7月1日前支付，如遇特殊情況，承租方可推遲2個月交租金，若超過2個月，承租方應按每天100元支付違約金。承租期滿后，承租方必須恢復出租房原有的1-2層樓梯，原有的墻面、門窗、水電等固定設施無償留給出租方。如逾期不騰退承租的房屋，承租方應按照每天1000元支付違約金。被告王某承租該房屋進行室內(nèi)外裝修后，以“沐木禾汗蒸館”字號經(jīng)營，并在承租期內(nèi)，依約支付了前四年的租金，2013年的租金交付了50000元，下欠90000元一直未支付。合同期滿后，雙方為騰退房屋多次協(xié)商未果，原告田興國遂訴至本院。
本案在審理中，原告田興國放棄了要求被告王某恢復房屋原有的1-2層樓梯的訴訟請求，增加了要求被告王某拆除并搬出其自行搭建的鍋爐房、鍋爐、包間、洗澡池、招牌、床鋪等經(jīng)營設施的訴請，對被告王某拖欠支付2013年租金的違約金損失，原告田興國要求被告王某按每天100元支付180天的違約金18000元。
2013年9月22日，原告田興國向本院申請，要求對房屋租賃價格進行鑒定，經(jīng)本院委托，雙方共同選定武漢市江夏區(qū)價格監(jiān)測認證中心對訴爭房屋的租賃價格進行了鑒定，該中心于2013年10月13日出具了《價格認證書》，認證書認定，武漢市江夏區(qū)紙坊街北華街“沐木禾汗蒸館”1-2層建筑面積為645平方米，租賃價格為每平方米310元，3-6樓建筑面積為595.37平方米，租賃價格為每平方米185元。
上述事實，有雙方當事人及代理人的當庭陳述，書證等證據(jù)證實，并經(jīng)質(zhì)證屬實，足以認定。
本院認為，原告田興國與被告王某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應依據(jù)合同履行各自的義務。被告王某未依約支付2013年的租金，實際拖欠90000元，已經(jīng)構(gòu)成違約，依法應當對此違約行為承擔違約責任，即支付拖欠的租金并支付違約金。由于雙方約定逾期支付租金的違約金每天100元的標準，高于中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍，故逾期支付租金違約金的計算標準應予調(diào)整，按中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍計算為宜，按照原告田興國請求的時間計算180天，超出了上述標準的部分，本院不予支持。雙方約定的租賃期限至2013年6月30日止，合同期滿后，雙方未就續(xù)租事宜達成合意，雙方的租賃關系已經(jīng)終止，被告王某有義務騰退租賃的房屋，其繼續(xù)占用租賃房屋不退，亦系違約行為，應當對此違約行為承擔違約責任，即騰退返還租賃的房屋，返還租賃的房屋還應當符合合同的約定或者房屋使用前的狀態(tài)，并支付違約金。故原告田興國要求被告王某騰退租賃的房屋，有理合法，本院予以支持。武漢市江夏區(qū)價格監(jiān)測認證中心具有鑒定資質(zhì)，鑒定程序合法，其對訴爭房屋租賃價格的認證結(jié)論本院予以采信。依據(jù)該結(jié)論認定的訴爭房屋的年租金為310093.45元，該數(shù)額是原告田興國的實際損失，加上損失的30%的數(shù)額為403121.49元，按照雙方約定的“逾期不騰退承租的房屋，承租方應按照每天1000元支付違約金”的標準計算，一年的違約金為365000元，并不高于實際租金損失的30%，故原告田興國主張的逾期騰退房屋的違約金每天1000元，有理合法，本院予以支持，被告王某辯稱該違約金過高，缺乏事實依據(jù)，本院不予采信。被告王某按照每天1000元的標準計算承擔違約責任后，足以彌補原告田興國的實際損失，原告田興國請求被告王某支付至房屋實際騰退之日止的房屋租金，屬于重復計算，本院不予支持。據(jù)此，為維護當事人合法權(quán)益，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十三條、第一百一十四條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
一、被告王某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告田興國騰退位于武漢市江夏區(qū)紙坊街北華街江夏區(qū)審計局東側(cè)的六層樓房一棟。
二、被告王某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告田興國支付拖欠的房屋租金90000元，并承擔逾期支付租金的違約金，違約金以90000元為基準，按中國人民銀行同期貸款基準利率的四倍計算180天。
三、被告王某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告田興國支付逾期騰退租賃房屋的違約金，違約金自2013年7月1日起至實際騰退之日止按照每天1000元計算。
四、駁回原告田興國的其他訴訟請求。
如果未按本判決所指定的期間履行給付金錢義務，則應依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費3536元，減半收到1768元，由被告王某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費3536元，款匯武漢市中級人民法院；戶名：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬號：079501040000393；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處；行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。
審判員 付用來
書記員： 甘健全
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