原告田某某，農(nóng)民。
原告鄧某某，農(nóng)民，系田某某之妻。
委托代理人（特別授權(quán)）艾民、向文杰，湖北正典律師事務(wù)所律師。
被告恩施長(zhǎng)友投資實(shí)業(yè)有限公司，住所地：恩施市施州大道206號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼：7XXXXXX-6。
法定代表人張平，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）譚平、邱兵，湖北施南律師事務(wù)所律師。

原告田某某、鄧某某訴被告恩施長(zhǎng)友投資實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)友公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2013年5月10日作出（2012）鄂恩施民初字第03468號(hào)民事判決，原告田某某、鄧某某和被告長(zhǎng)友公司均不服該判決，上訴至恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，該院于2013年11月18日以原審判決認(rèn)定事實(shí)不清為由，發(fā)回本院重審。本院依法由審判員郭韶華擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員程靖、張勇另行組成的合議庭于2014年1月15日公開開庭進(jìn)行了審理。原告鄧某某及二原告共同委托的代理人艾民、向文杰，被告長(zhǎng)友公司的委托代理人邱兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2011年5月23日，被告長(zhǎng)友公司（出賣人）與原告田某某、鄧某某（買受人）簽訂《商品房買賣合同》。合同約定，由原告田某某、鄧某某購(gòu)買被告長(zhǎng)友公司開發(fā)建設(shè)的位于恩施市施州大道206號(hào)金典大廈1單元19層1901號(hào)房屋一套，建筑面積為121.92㎡，其中套內(nèi)建筑面積99.64㎡，單價(jià)3535.98元／㎡，總價(jià)款為431107元。付款方式為合同簽訂時(shí)支付首付款129332元，房屋封頂時(shí)支付房款258664元，余款43111元于交房時(shí)付清。合同第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、因政府相關(guān)部門對(duì)房屋驗(yàn)收檢測(cè)等原因造成延期交房的。合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任為：除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：⑴逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之5的違約金，合同繼續(xù)履行；⑵逾期超過60日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之5（該比例應(yīng)不小于第⑴項(xiàng)中的比例）的違約金。合同第十一條約定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人的原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：在接到出賣人通知書15日內(nèi)辦理交接手續(xù)，逾期不辦理交接，從通知之日起買受人承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，且出賣人不再承擔(dān)任何責(zé)任；對(duì)未付清房款的，按本合同第七條第1種約定處理。合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。
合同簽訂前，原告田某某、鄧某某于2010年11月15日向被告長(zhǎng)友公司申領(lǐng)了選房VIP卡并支付誠(chéng)意金50000元，2010年12月15日支付購(gòu)房款129332元（含誠(chéng)意金50000元）；合同簽訂后，原告田某某、鄧某某于2011年9月16日向被告長(zhǎng)友公司支付購(gòu)房款258664元。
2011年12月13日，被告長(zhǎng)友公司以掛號(hào)方式給原告郵寄通知一份，以“由于今年氣候變化太大，雨水較往年增多，公司到恩施供電公司報(bào)裝供電搭火，電力公司回復(fù)負(fù)荷太大原地不能供電，須從其他地方拉專線供電，以及其它各種因素，造成建筑施工和配套工程無法有序正常完成”為由，致使不能按期交房，并將交房時(shí)間推遲至2012年4月30日。原告陳述未收到該通知，被告長(zhǎng)友公司也未舉出證明原告已收到該通知的證據(jù)。2012年4月24日，被告長(zhǎng)友公司在恩施晚報(bào)刊登《延期交房通知》，內(nèi)容為：“尊敬的金典大廈各購(gòu)房業(yè)主：感謝您一直以來對(duì)金典大廈項(xiàng)目的理解與支持，我公司現(xiàn)將近期的工作進(jìn)展做如下通報(bào)，希望能夠得到廣大業(yè)主的理解與支持。本公司原定于2011年12月底交房，由于圖紙變更，電力部門外線搭火審批延期，2011年冬至2012年春雨水過多，外墻濕水致外墻墻面無法施工，為保證房屋外墻面的施工質(zhì)量，本公司決定延遲外墻施工，交房時(shí)間相應(yīng)延期。交房時(shí)間延期至2012年6月30日。由此給您帶來的不便我們深表歉意！如有不明之處，請(qǐng)與我公司客服部聯(lián)系，我公司將竭誠(chéng)服務(wù)。對(duì)于延期交房給各位業(yè)主帶來的不便，我公司再次深表不安和歉意，并感謝您的理解與合作”。被告長(zhǎng)友公司雖兩次發(fā)出通知，但均未按通知的時(shí)間交房。2012年9月7日，建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、勘察單位、監(jiān)理單位、施工單位對(duì)金典大廈進(jìn)行了驗(yàn)收。至今被告長(zhǎng)友公司未按《商品房買賣合同》第十一條約定的條件與原告辦理交房手續(xù)。由于被告長(zhǎng)友公司未按合同約定交房，原告田某某、鄧某某起訴，請(qǐng)求人民法院判準(zhǔn)前述請(qǐng)求。
另查明，原告田某某長(zhǎng)期在外省務(wù)工，原告鄧某某常住巴東。二原告一直未找被告交房。
為評(píng)價(jià)原、被告雙方約定的違約金是否過高，本院委托恩施市價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)涉案房屋在2012年度月平均租金進(jìn)行了鑒定，2014年3月20日，該中心作出了恩市價(jià)鑒證字（2014）04號(hào)價(jià)格鑒定意見書，其價(jià)格鑒定結(jié)論意見為恩施市施州大道206號(hào)金典大廈19層1901號(hào)住房2012年平均月租金，裝修具備出租條件后正常價(jià)格為2000元／月，毛坯房理論租價(jià)水平為1417元／元。本院于2014年4月14日通知原、被告到庭對(duì)該鑒定陳述意見，原告方?jīng)]有到庭，被告對(duì)該鑒定不持異議。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原告田某某、鄧某某已按合同約定向被告支付了購(gòu)房款，被告長(zhǎng)友公司應(yīng)按合同約定和相關(guān)法律規(guī)定向原告交付房屋，雖然原告未曾主動(dòng)要求被告交房，但涉案合同項(xiàng)下之房屋于2012年9月7日才驗(yàn)收，驗(yàn)收之前，不符合合同約定的交付條件。被告長(zhǎng)友公司稱逾期交房的原因是圖紙變更、電力外線搭火審批延期、2011年冬至2012年春雨水過多外墻濕水致外墻面無法施工等不可抗力原因，但該原因并非不能預(yù)見并不能克服，故其辯解理由不成立。因此，被告實(shí)際已構(gòu)成違約，其依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告田某某、鄧某某請(qǐng)求被告支付逾期交房的違約金，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關(guān)于交房時(shí)間如何確定及交房條件成就以后的違約金問題。被告報(bào)載公告交房時(shí)間延期至2012年6月30日，但交房條件成就的時(shí)間為2012年9月7日（驗(yàn)收時(shí)間），因此，交房時(shí)間應(yīng)確定為2012年9月7日，逾期交房為252天。因原告未要求被告交付房屋，并非被告拒絕交房，其要求被告承擔(dān)交房條件成就以后的違約金，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。”本案當(dāng)事人在合同中約定了逾期交房，超過60日，繼續(xù)履行合同，應(yīng)按已付房款日萬分之五的比例承擔(dān)違約金。被告長(zhǎng)友公司認(rèn)為約定的違約金偏高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。該約定的違約金是否偏高，應(yīng)當(dāng)以合同履行情況和造成的實(shí)際損失進(jìn)行綜合衡量。在雙方當(dāng)事人均未提供具體損失的證據(jù)的情況下，考量雙方訂立合同的目的是購(gòu)買商品住房，出賣方逾期交付房屋，購(gòu)買方因未能如期取得住房，而可能受到租住房屋或者出租房屋的租金利益損失，該損失應(yīng)當(dāng)參照同類條件下未裝修房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)較為妥當(dāng)。依據(jù)恩施市價(jià)格認(rèn)證中心于2014年3月20日作出的恩市價(jià)鑒證字（2014）04號(hào)價(jià)格鑒定意見書的鑒定結(jié)論，即恩施市施州大道206號(hào)金典大廈19層1901號(hào)住房2012年平均月租金，裝修具備出租條件后正常價(jià)格為2000元／月，毛坯房理論租價(jià)水平為1417元／月。涉案合同項(xiàng)下之房屋為毛坯房，參照1417元／月的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，252天的租金即為1417÷30×252﹦11903（元），而雙方約定按已付房款的日萬分之五的違約金即為387996×0.0005×252﹦48887.50（元），據(jù)此，約定的違約金實(shí)屬偏高，被告長(zhǎng)友公司請(qǐng)求予以適當(dāng)減少違約金的主張，符合法律規(guī)定，本院予以采納。因此，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本院對(duì)雙方約定違約金按已付房款的日萬分之五計(jì)算調(diào)整為按已付房款的日萬分之二計(jì)算，即違約金為387996元×0.0002×252＝19555（元）。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條、第八條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十八條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告恩施長(zhǎng)友投資實(shí)業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告田某某、鄧某某逾期交房的違約金人民幣19555元。
二、駁回原告田某某、鄧某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)818元，原告負(fù)擔(dān)300元，由被告恩施長(zhǎng)友投資實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)518。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯至恩施自治州中級(jí)人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng)　　郭韶華 審判員　　程　靖 審判員　　張　勇

書記員：陳林