上訴人（原審被告）孔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，高中文化，邢臺(tái)市木材公司職工，現(xiàn)住邢臺(tái)市橋東區(qū)。
上訴人（原審被告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大學(xué)文化，邢臺(tái)市第七中學(xué)教師，現(xiàn)住邢臺(tái)市橋東區(qū)。
共同委托代理人劉彥立，河北領(lǐng)航律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）甄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，中專(zhuān)文化，無(wú)業(yè)，現(xiàn)住邢臺(tái)市橋東區(qū)。
委托代理人侯立珍，河北章理橋律師事務(wù)所律師。

上訴人孔某某、李某某因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服邢臺(tái)市橋東區(qū)人民法院（2015）東民初字第1418號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人孔某某、李某某及其共同委托代理人劉彥立，被上訴人甄某某及其委托代理人侯立珍到庭參加了庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，被告孔某某、李某某是夫妻關(guān)系，孔某某于婚后購(gòu)買(mǎi)其單位邢臺(tái)市木材公司集資房一套，孔某某個(gè)人集資部分占產(chǎn)權(quán)份額的75%，邢臺(tái)市木材公司占25%，1995年孔某某取得該房屋的所有權(quán)證書(shū)，證書(shū)號(hào)為邢市字第035980號(hào)。該證書(shū)注明橋東區(qū)豐倉(cāng)路9#樓3-4-403房屋為有限產(chǎn)權(quán)，孔某某占75%，公產(chǎn)權(quán)比例為25%。2004年3月2日，原告甄某某與被告孔某某簽訂“購(gòu)房協(xié)議書(shū)”一份，協(xié)議有孔某某、李某某簽名捺印。協(xié)議約定，孔某某將其與妻子與李某某在橋東區(qū)豐倉(cāng)路9#樓3-4-403房屋出售給甄某某，房屋為有限產(chǎn)權(quán)，75%為產(chǎn)權(quán)私有，孔某某將其私有產(chǎn)權(quán)出售給甄某某，甄某某一次性付給孔某某38000元，雙方并約定待木材公司將25%產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)發(fā)給個(gè)人時(shí)由甄某某出資認(rèn)購(gòu)。協(xié)議簽訂當(dāng)天，孔某某將房產(chǎn)證和房屋交付甄某某，原告甄某某自2004年居住房屋至今。甄某某居住期間木材公司于2005年為住戶(hù)改裝電表，甄某某作為戶(hù)主繳納費(fèi)用，甄某某稱(chēng)木材公司知道房屋已經(jīng)易主，未表示異議。2015年原告因知道木材公司已將該小區(qū)房屋公產(chǎn)權(quán)部分出售給個(gè)人，遂找被告協(xié)商購(gòu)買(mǎi)事宜，因?qū)?5%公產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格協(xié)商不妥且言語(yǔ)不和，原告起訴至法院。庭審中，被告主要觀點(diǎn)為出售房屋時(shí)李某某不知情，一直到原告起訴其才知道房屋已出售，該房屋出售既未征得李某某同意也未經(jīng)木材公司同意，因此購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，被告提交1999年《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理暫行辦法》及栗崇海集資建房協(xié)議書(shū)，證明雙方簽訂協(xié)議時(shí)房屋不符合出售條件，購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。原告提交（2013）邢房辦66號(hào)文件，證明2013年7月邢臺(tái)市住房保障和房產(chǎn)管理局及邢臺(tái)市物價(jià)局聯(lián)合發(fā)出通知，其通知第二條為：除列為縣級(jí)以上文物保護(hù)單位的、有兩個(gè)以上家庭共同居住的，已被鑒定為危房的、房屋產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的四種情形以外，公有住房應(yīng)當(dāng)全部出售給個(gè)人。原告以此證明公司25%產(chǎn)權(quán)部分已具備出售給個(gè)人條件，訴請(qǐng)法院確認(rèn)原被告簽訂的購(gòu)房協(xié)議有效，原告享有該房產(chǎn)剩余25%產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，判令被告協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證的變更手續(xù)。案件審理過(guò)程中，原告經(jīng)詢(xún)問(wèn)房管局此類(lèi)職工集資房的共有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移程序，房管局回復(fù)目前只能由原職工辦理受讓公產(chǎn)權(quán)部分，被告對(duì)此情況知情。該陳述有庭審筆錄在卷證實(shí)。另查明，2004年被告孔某某出售訴爭(zhēng)房屋時(shí)，其只有此一套住房，由于換置大房子才將本案房屋出售，出售后全家住在李某某學(xué)校宿舍直到搬進(jìn)新購(gòu)房屋，此事實(shí)有庭審筆錄在卷證實(shí)。本案在調(diào)解過(guò)程中原告對(duì)其在處理糾紛中的言語(yǔ)不妥向被告表達(dá)了歉意。但雙方在25%公產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格上未達(dá)成一致，且雙方均不同意評(píng)估25%公產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)值。被告表示原告在被告購(gòu)買(mǎi)25%公產(chǎn)權(quán)的價(jià)格基礎(chǔ)上給付被告30000元即可協(xié)助過(guò)戶(hù)，但原告未予同意。本院經(jīng)與木材公司溝通，邢臺(tái)市木材公司因應(yīng)訴涉及法律問(wèn)題和聘請(qǐng)律師費(fèi)用問(wèn)題拒絕作為當(dāng)事人參加訴訟，原、被告也怠于追加邢臺(tái)市木材公司為本案當(dāng)事人。
原審認(rèn)為，原、被告于2004年簽訂的購(gòu)房協(xié)議并未處分屬于邢臺(tái)市木材公司的25%公產(chǎn)權(quán)，此事實(shí)從孔某某取得的房屋所有權(quán)證書(shū)和原被告簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)可以證實(shí)，雙方買(mǎi)賣(mài)的僅是孔某某、李某某所有的75%份額的房屋，雙方購(gòu)房協(xié)議未侵犯邢臺(tái)市木材公司的權(quán)利。被告稱(chēng)出售房屋未經(jīng)共有人李某某同意，從庭審可以看出，被告為了購(gòu)買(mǎi)新房將訴爭(zhēng)房屋出售給原告，簽訂購(gòu)房協(xié)議后即將訴爭(zhēng)房屋和房產(chǎn)證交付原告，之后被告全家搬進(jìn)學(xué)校宿舍居住直到新房交付，被告李某某在2004年對(duì)于出售該房屋應(yīng)當(dāng)是明知的，李某某稱(chēng)直到原告起訴才知道房屋出售，本院對(duì)此說(shuō)法不予采信，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條關(guān)于合同效力的規(guī)定，孔某某簽訂購(gòu)房協(xié)議書(shū)出售其與李某某共有的75%房屋產(chǎn)權(quán)，不具有無(wú)效情形，本院認(rèn)定原、被告雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議有效，雙方應(yīng)按2004年簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)履行各自義務(wù)。被告孔某某、李某某在2004年出售房屋時(shí)與邢臺(tái)市木材公司按份共有橋東區(qū)豐倉(cāng)路9#樓3-4-403房屋，邢臺(tái)市木材公司享有25%產(chǎn)權(quán)，二被告享有75%產(chǎn)權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上按份共有人同意。依照此法律規(guī)定，被告孔某某、李某某有權(quán)將自己所有的75%房屋份額過(guò)戶(hù)給原告甄某某，原告甄某某訴請(qǐng)被告協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，本院對(duì)其主張依法予以支持，房屋過(guò)戶(hù)后由原告甄某某與木材公司共有房屋，甄某某享有橋東區(qū)豐倉(cāng)路9#樓3-4-403房屋的75%產(chǎn)權(quán)，邢臺(tái)市木材公司仍享有原25%產(chǎn)權(quán)。原告甄某某訴請(qǐng)確認(rèn)其享有剩余25%公產(chǎn)權(quán)的認(rèn)購(gòu)權(quán)，該請(qǐng)求能否實(shí)現(xiàn)取決于政策是否允許，從原、被告庭審陳述看原告尚不具備直接認(rèn)購(gòu)條件，本院對(duì)原告目前訴請(qǐng)確認(rèn)其有25%公產(chǎn)權(quán)的認(rèn)購(gòu)權(quán)不予支持。經(jīng)調(diào)解無(wú)效，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒臈l之規(guī)定，原審判決：一、原告甄某某與被告孔某某于2004年3月2日簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)合法有效。二、被告孔某某、李某某在本判決書(shū)生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告甄某某辦理橋東區(qū)豐倉(cāng)路9#樓3-4-403房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋過(guò)戶(hù)后，原告甄某某享有橋東區(qū)豐倉(cāng)路9#樓3-4-403房屋75%產(chǎn)權(quán)，邢臺(tái)市木材公司仍享有原25%產(chǎn)權(quán)。三、駁回原告甄某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由原告甄某某承擔(dān)。
二審查明事實(shí)與一審查明事實(shí)一致。
二審審理中，上訴人提交如下證據(jù)：1、1990年5月8日孔某某與邢臺(tái)市木材公司簽訂的《集資建房協(xié)議書(shū)》，證明木材公司作為共有人，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2、2000年4月24日邢臺(tái)市人民政府發(fā)布的《邢臺(tái)市房改房首次上市出售管理暫行辦法》，第五條規(guī)定，按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)未過(guò)渡到全部產(chǎn)權(quán)的，不得上市出售。3、邢臺(tái)市第七中學(xué)出具的證明，證明李某某和孔某某從1978年到2012年一直居住在學(xué)校平房和家屬樓。
被上訴人質(zhì)證意見(jiàn)如下：對(duì)方提交的證據(jù)均不屬于新證據(jù)。對(duì)證據(jù)一，《集資建房協(xié)議書(shū)》我方從未見(jiàn)過(guò)，簽訂合同時(shí)對(duì)方對(duì)該協(xié)議進(jìn)行隱瞞，1990年的協(xié)議也是依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律政策簽訂的，雙方的交易行為是在2004年，依據(jù)當(dāng)時(shí)和現(xiàn)行的法律，雙方訴爭(zhēng)房屋是允許上市交易的。對(duì)證據(jù)二，現(xiàn)行法律允許上市交易，《邢臺(tái)市房改房首次上市出售管理暫行辦法》是部門(mén)規(guī)章，根據(jù)上位法與下位法發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)上位法。對(duì)證據(jù)三，第七中學(xué)出具的證據(jù)，沒(méi)有法定代表人的簽字，不規(guī)范，該證據(jù)屬于證人證言，應(yīng)當(dāng)接受我方質(zhì)詢(xún)。一審中，孔某某與李某某當(dāng)庭陳述賣(mài)房是為了購(gòu)買(mǎi)新房。

本院認(rèn)為，對(duì)于孔某某與甄某某所簽買(mǎi)賣(mài)合同是否侵犯邢臺(tái)市木材公司優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，甄某某自2004年居住房屋至今，2005年木材公司為住戶(hù)改裝電表，甄某某作為戶(hù)主繳納費(fèi)用，木材公司并未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，視為木材公司放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。對(duì)于李某某稱(chēng)其不知賣(mài)房之事，孔某某賣(mài)房侵犯了李某某作為共有人的權(quán)利，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的問(wèn)題，甄某某自2004年在爭(zhēng)議房屋居住，至今已達(dá)十年有余，且李某某在一審?fù)徶蟹Q(chēng)賣(mài)房是為了購(gòu)買(mǎi)大房子，據(jù)此，可以認(rèn)定李某某對(duì)出售房屋是明知的，該上訴理由不能成立。對(duì)于孔某某未取得爭(zhēng)議房屋100%產(chǎn)權(quán)是否允許上市交易的問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條之規(guī)定經(jīng)占份額三份之二以上按份共有人同意，可以處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。《邢臺(tái)市房改房首次上市出售管理暫行辦法》是部門(mén)規(guī)章，根據(jù)上位法與下位法發(fā)生沖突時(shí)，優(yōu)先適用上位法的原則，一審依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》判決雙方買(mǎi)賣(mài)合同有效并無(wú)不當(dāng)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持原判。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人孔某某、李某某承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　郝　誠(chéng) 審　判　員　　袁景春 代理審判員　　孫躍興

書(shū)記員：張雪