甄某某
馬占峰（河北定州北城區(qū)順達(dá)法律服務(wù)所）
保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
李亞玲（河北歸元律師事務(wù)所）
馬蘭（河北歸元律師事務(wù)所）
趙俊然
張淑輝
張清來(lái)
侯欣欣
孟偉龍
張瑞賢
馬翠平
馬琴
王翠欣

原告甄某某。
委托代理人馬占峰，定州北城區(qū)順達(dá)法律服務(wù)所法律工作者。
被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地保定市新市區(qū)江城鄉(xiāng)大店村鐵道南。
法定代表人李永強(qiáng)，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李亞玲、馬蘭，河北歸元律師事務(wù)所律師。
第三人趙俊然，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住定州市南城區(qū)中心街5號(hào)。
第三人張淑輝。
委托代理人張清來(lái)。
委托代理人侯欣欣。
第三人孟偉龍。
委托代理人張瑞賢。
第三人馬翠平。
委托代理人馬琴，
第三人王翠欣。
原告甄某某與被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，于2014年11月6日向本院起訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。
原告委托代理人馬占峰，被告委托代理人李亞玲、馬蘭，第三人趙俊然、馬翠平、王翠欣代理人趙俊然、孟偉龍委托代理人張瑞賢、張淑輝及委托代理人張清來(lái)、侯欣欣等到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理完畢。
原告甄某某訴稱(chēng)，2012年11月27日，原告與被告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一次性購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于定州市金世豪庭小區(qū)房屋32套，其中23套房屋已建好（尚有9套仍在建筑施工過(guò)程中）。
原告已向被告支付房款，被告亦向原告出具交款收據(jù)。
上述23套房屋（房號(hào)分別為:1號(hào)樓409、509、709、809、909、1009、1109、1409、1509、1809、2610、2611；2號(hào)樓2610、2611、2311、2211、1811、2111、2411、2511、811、1803；3號(hào)樓2604）的大部分已交付原告，但其中仍有兩套房屋（1號(hào)樓2610室、2611室）未交付原告。
被告不但不積極交付房屋，給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，還拒絕將房屋正常使用所必須的水、電、暖等給原告配置好，嚴(yán)重影響原告正常使用。
被告行為嚴(yán)重違約，請(qǐng)求依法判令:1、被告及第三人金世豪庭小區(qū)物業(yè)公司立即交付尚未交付的房屋（1號(hào)樓2610室、2611室）；2、被告為原告所購(gòu)買(mǎi)房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記及相關(guān)手續(xù)；3、被告及第三人金世豪庭小區(qū)物業(yè)公司按照合同約定履行使原告購(gòu)買(mǎi)的23套房屋達(dá)到正常使用水、電、暖、天然氣、有線電視、電話線、網(wǎng)線等合同約定和法律規(guī)定的義務(wù)。
2015年5月20日，原告提交變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng):撤回對(duì)第三人金世豪庭小區(qū)物業(yè)公司的訴訟；要求被告交付的房屋中增加金世豪庭小區(qū)2號(hào)樓1803室；被告按照合同約定履行使原告購(gòu)買(mǎi)的23套房屋達(dá)到正常使用水、電、暖、天然氣、有線電視、電話線、網(wǎng)線等合同約定和法律規(guī)定的義務(wù)。
被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng):1、原告所持有的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未載明買(mǎi)受人及簽訂時(shí)間，收據(jù)上也沒(méi)有明確收到誰(shuí)的款項(xiàng)，存在重大瑕疵，主要義務(wù)未實(shí)際履行，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立。
同時(shí)因違反我國(guó)合同法第52條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效；2、原告提交的2012年12月27日的兩份收據(jù)，收款人為張?jiān)聫?qiáng)，其并非被告公司職員，被告未收到上述所涉房產(chǎn)的房款，房屋買(mǎi)賣(mài)合同及收據(jù)均不能證明原告系本案所涉房產(chǎn)的權(quán)利人；3、真正的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)在成立當(dāng)天辦理交房手續(xù)，沒(méi)有辦理交接手續(xù)就是因?yàn)榕c原告是借貸關(guān)系；4、與第三人的房屋買(mǎi)賣(mài)真實(shí)有效，被告原法定代表人張進(jìn)如在開(kāi)發(fā)金世豪庭小區(qū)的時(shí)候曾向社會(huì)融資，其中包括向幾位第三人借款，如借款未償還，即將公司的房產(chǎn)抵給第三人。
5、對(duì)原告提交的保定市新市區(qū)人民法院的裁定書(shū)，真實(shí)性無(wú)異議，但該裁定是程序性審查，根據(jù)民訴法解釋第93條第2款的規(guī)定，被告有足夠的證據(jù)推翻裁定書(shū)，該裁定書(shū)并不必然成為原告主張的證據(jù)。
6、原告主張的1號(hào)樓2611、2610房屋已經(jīng)被保定市新市區(qū)人民法院以（2015）新執(zhí)字第222號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、及（2015）新執(zhí)字第224號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)裁定依法拍賣(mài)，故原告主張不能實(shí)現(xiàn)。
第三人張淑輝述稱(chēng)，被告于2012年9月3日以房做抵押向其借款150萬(wàn)元，并簽訂了定州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同和借款抵押協(xié)議書(shū)，2013年3月3日結(jié)息給付半年利息，簽訂了新的借款抵押協(xié)議，2014年2月19日被告用房屋抵頂欠款，重新辦理的收款及物業(yè)的手續(xù)，并簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同。
要求確認(rèn)原被告爭(zhēng)訴的房產(chǎn)中2-2610、2-2611、2-2111、2-2211、2-2311、2-2411、2-2511室共七套房產(chǎn)歸其所有。
第三人孟偉龍述稱(chēng)，原被告訟爭(zhēng)的房產(chǎn)中的2-1803室，被告已于2014年5月出售給其，并已裝修入住，要求確認(rèn)該房產(chǎn)歸其所有。
第三人馬翠平述稱(chēng)，2012年4月被告向其借款150萬(wàn)元，承諾不能還款就將房子給馬翠平，于2013年4月簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并給了鑰匙，要求確認(rèn)原、被告爭(zhēng)訴的房產(chǎn)中1-1509、1-1409、1-909、1-809、1-1009、1-1109室共六套房屋歸其所有。
第三人趙俊然述稱(chēng)，2012年5月16日被告向其借款55萬(wàn)元，并用4套房作抵押，2013年2月份被告不能還款，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋已經(jīng)交接并給了鑰匙，要求確認(rèn)原、被告爭(zhēng)訴的房產(chǎn)中1-709、1-509、1-409、1-1809室共四套房屋歸其所有。
第三人王翠欣述稱(chēng)，其在2013年3月10日借給被告160萬(wàn)元，被告與其簽訂了一份四套房的買(mǎi)賣(mài)合同，約定還不了錢(qián)就履行買(mǎi)賣(mài)合同，要求確認(rèn)原、被告爭(zhēng)訴的房產(chǎn)中1-2611、1-2610、2-1811、2-811室共四套房屋歸其所有。
本院認(rèn)為，原告提交其與被告簽訂的23份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雖無(wú)買(mǎi)受人及簽訂時(shí)間，但其提交的房款收據(jù)分別寫(xiě)有房號(hào)及房款數(shù)額，且與買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)應(yīng)，雖存在瑕疵，但原告系上述合同及房款收據(jù)的持有人，在無(wú)相反證據(jù)證明合同及收據(jù)系偽造的情況下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十七條 ?，“采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”，故應(yīng)認(rèn)定雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并有效，被告應(yīng)按照合同約定履行交付金世豪庭小區(qū)1號(hào)樓1-2610、1-2611房屋的義務(wù)。
被告關(guān)于雙方之間合同不成立且無(wú)效，其與原告之間是借貸關(guān)系的辯稱(chēng)，因其未對(duì)該主張?zhí)峁┏渥阕C據(jù)予以證明，本院不予支持。
對(duì)于被告所稱(chēng)的原告請(qǐng)求交付的房屋因被保定市新市區(qū)法院拍賣(mài)因而無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辯稱(chēng)，因該院又出具新的裁定將已出具的拍賣(mài)裁定予以撤銷(xiāo)，對(duì)該主張本院不予支持。
對(duì)于第三人張淑輝、趙俊然、馬翠平、王翠欣要求確認(rèn)原被告訴爭(zhēng)房屋部分歸其所有的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，第三人張淑輝2012年9月3日與被告簽訂14套房屋的《定州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)簽訂借款抵押協(xié)議書(shū)，名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸，且違反法律關(guān)于禁止流質(zhì)契約的規(guī)定，本院不予認(rèn)定。
第三人張淑輝及趙俊然、馬翠平、王翠欣后雖又與被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并交付了房款，被告亦出具了相應(yīng)收據(jù)，但簽訂合同及交款時(shí)間均晚于原告與被告簽訂合同及交款時(shí)間，且原告已取得房屋鑰匙，結(jié)合審判實(shí)踐，在審理一房數(shù)賣(mài)案件糾紛時(shí)，如果數(shù)份合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。
據(jù)此，應(yīng)依法駁回第三人張淑輝、趙俊然、馬翠平、王翠欣的訴訟請(qǐng)求。
前述第三人可另行向被告主張違約責(zé)任。
對(duì)于第三人孟偉龍要求確認(rèn)歸其所有的原被告訟爭(zhēng)的房產(chǎn)中的金世豪庭小區(qū)2號(hào)樓2-1803室，因第三人與被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并已交付房款且已經(jīng)裝修入住，結(jié)合審判實(shí)踐，應(yīng)優(yōu)先保障合法占有房屋的買(mǎi)受人的權(quán)益，對(duì)第三人的請(qǐng)求本院予以確認(rèn)，針對(duì)該套房屋，原告可另行向被告主張違約責(zé)任，本案不作處理。
原告要求被告協(xié)助將原告所有的上述房屋達(dá)到正常使用水、電、暖等并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴求，因原被告之間買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，原告已經(jīng)履行交款義務(wù)，被告亦應(yīng)按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，對(duì)原告該請(qǐng)求本院予以支持。
對(duì)于被告關(guān)于原告未在物業(yè)公司辦理合法交接手續(xù)故而未合法占有房屋，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)的抗辯，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十七條 ?、第六十條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條等規(guī)定，經(jīng)審委會(huì)討論決定，判決如下:
一、被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告履行交付房屋（定州金世豪庭小區(qū)1號(hào)樓2610室、2611室）的義務(wù)；
二、被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后二十日內(nèi)履行協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)22套房屋（定州金世豪庭小區(qū)1號(hào)樓409、509、709、809、909、1009、1109、1409、1509、1809、2610、2611，2號(hào)樓2610、2611、2311、2211、1811、2111、2411、2511、811，3號(hào)樓2604）的登記手續(xù)并使房屋達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)；
三、定州金世豪庭小區(qū)2號(hào)樓1803室歸第三人孟偉龍所有；
四、駁回第三人趙俊然、張淑輝、馬翠平、王翠欣的訴訟請(qǐng)求；
五、駁回原告甄某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)38255元，由原告甄某某負(fù)擔(dān)1650元，被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)13280元，第三人趙俊然負(fù)擔(dān)4900元，第三人張淑輝負(fù)擔(dān)7125元，第三人馬翠平負(fù)擔(dān)6400元，第三人王翠欣負(fù)擔(dān)4900元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省保定市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原告提交其與被告簽訂的23份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雖無(wú)買(mǎi)受人及簽訂時(shí)間，但其提交的房款收據(jù)分別寫(xiě)有房號(hào)及房款數(shù)額，且與買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)應(yīng)，雖存在瑕疵，但原告系上述合同及房款收據(jù)的持有人，在無(wú)相反證據(jù)證明合同及收據(jù)系偽造的情況下，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十七條 ?，“采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”，故應(yīng)認(rèn)定雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立并有效，被告應(yīng)按照合同約定履行交付金世豪庭小區(qū)1號(hào)樓1-2610、1-2611房屋的義務(wù)。
被告關(guān)于雙方之間合同不成立且無(wú)效，其與原告之間是借貸關(guān)系的辯稱(chēng)，因其未對(duì)該主張?zhí)峁┏渥阕C據(jù)予以證明，本院不予支持。
對(duì)于被告所稱(chēng)的原告請(qǐng)求交付的房屋因被保定市新市區(qū)法院拍賣(mài)因而無(wú)法實(shí)現(xiàn)的辯稱(chēng)，因該院又出具新的裁定將已出具的拍賣(mài)裁定予以撤銷(xiāo)，對(duì)該主張本院不予支持。
對(duì)于第三人張淑輝、趙俊然、馬翠平、王翠欣要求確認(rèn)原被告訴爭(zhēng)房屋部分歸其所有的請(qǐng)求，本院認(rèn)為，第三人張淑輝2012年9月3日與被告簽訂14套房屋的《定州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)簽訂借款抵押協(xié)議書(shū)，名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸，且違反法律關(guān)于禁止流質(zhì)契約的規(guī)定，本院不予認(rèn)定。
第三人張淑輝及趙俊然、馬翠平、王翠欣后雖又與被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并交付了房款，被告亦出具了相應(yīng)收據(jù)，但簽訂合同及交款時(shí)間均晚于原告與被告簽訂合同及交款時(shí)間，且原告已取得房屋鑰匙，結(jié)合審判實(shí)踐，在審理一房數(shù)賣(mài)案件糾紛時(shí)，如果數(shù)份合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。
據(jù)此，應(yīng)依法駁回第三人張淑輝、趙俊然、馬翠平、王翠欣的訴訟請(qǐng)求。
前述第三人可另行向被告主張違約責(zé)任。
對(duì)于第三人孟偉龍要求確認(rèn)歸其所有的原被告訟爭(zhēng)的房產(chǎn)中的金世豪庭小區(qū)2號(hào)樓2-1803室，因第三人與被告簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同并已交付房款且已經(jīng)裝修入住，結(jié)合審判實(shí)踐，應(yīng)優(yōu)先保障合法占有房屋的買(mǎi)受人的權(quán)益，對(duì)第三人的請(qǐng)求本院予以確認(rèn)，針對(duì)該套房屋，原告可另行向被告主張違約責(zé)任，本案不作處理。
原告要求被告協(xié)助將原告所有的上述房屋達(dá)到正常使用水、電、暖等并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的訴求，因原被告之間買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，原告已經(jīng)履行交款義務(wù)，被告亦應(yīng)按合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，對(duì)原告該請(qǐng)求本院予以支持。
對(duì)于被告關(guān)于原告未在物業(yè)公司辦理合法交接手續(xù)故而未合法占有房屋，拒絕履行相應(yīng)義務(wù)的抗辯，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十七條 ?、第六十條 ?，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條等規(guī)定，經(jīng)審委會(huì)討論決定，判決如下:
一、被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告履行交付房屋（定州金世豪庭小區(qū)1號(hào)樓2610室、2611室）的義務(wù)；
二、被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后二十日內(nèi)履行協(xié)助原告辦理訴爭(zhēng)22套房屋（定州金世豪庭小區(qū)1號(hào)樓409、509、709、809、909、1009、1109、1409、1509、1809、2610、2611，2號(hào)樓2610、2611、2311、2211、1811、2111、2411、2511、811，3號(hào)樓2604）的登記手續(xù)并使房屋達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)；
三、定州金世豪庭小區(qū)2號(hào)樓1803室歸第三人孟偉龍所有；
四、駁回第三人趙俊然、張淑輝、馬翠平、王翠欣的訴訟請(qǐng)求；
五、駁回原告甄某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)38255元，由原告甄某某負(fù)擔(dān)1650元，被告保定世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)13280元，第三人趙俊然負(fù)擔(dān)4900元，第三人張淑輝負(fù)擔(dān)7125元，第三人馬翠平負(fù)擔(dān)6400元，第三人王翠欣負(fù)擔(dān)4900元。

審判長(zhǎng)：王朝
審判員：陳晨
審判員：李海峰

書(shū)記員：申陽(yáng)