王飛龍
沙登峰（湖北今天律師事務所）
陳玲（湖北今天律師事務所）
武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司
邱啟雄（湖北高馳律師事務所）
姚億如（湖北高馳律師事務所）

原告王飛龍，男，1984年4月25日出生，漢族，陜西省澄城縣人。
委托代理人沙登峰，湖北今天律師事務所律師。
委托代理人陳玲，湖北今天律師事務所律師。
被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人陳檢明，董事長。
委托代理人邱啟雄，湖北高馳律師事務所律師。
委托代理人姚億如，湖北高馳律師事務所律師。
原告王飛龍與被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱武漢財富興園公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。因案情復雜，經(jīng)院長批準延長審理期限三個月。原告王飛龍及其委托代理人沙登峰、陳玲，被告武漢財富興園公司的委托代理人邱啟雄、姚億如到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
審理中，為查明案件事實，本院依職權調取了如下證據(jù)材料:
1、2013年1月7日向東西湖區(qū)規(guī)劃局建管（測繪）管理中心主任劉偉所作的調查筆錄一份。其證實建設工程規(guī)劃驗收審批時間一般為15天，東西湖區(qū)規(guī)劃局在對涉案樓盤進行規(guī)劃驗收時，發(fā)現(xiàn)武漢財富興園公司調整了原審批規(guī)劃，取消了42-45棟架空層，遂依法進行公示，公示期間出現(xiàn)了業(yè)主群信群訪，部分業(yè)主通過圍堵馬路等方式維權的情況，后該局相關部門應業(yè)主要求主持召開了聽證會，聽證會上，部分業(yè)主代表不同意取消架空層，但亦有部分代表同意取消架空層；
2、2013年1月24日向東西湖區(qū)規(guī)劃局執(zhí)法大隊隊長涂錦健所作的調查筆錄一份，其證實武漢財富興園公司在對涉案樓盤42-45棟樓申報規(guī)劃許可時提供了兩種方案，一種有架空層設計，另一種無架空層設計，均不影響申報，后武漢財富興園公司選擇了有架空層的方案，該局亦批準了該規(guī)劃許可。東西湖區(qū)規(guī)劃局對涉案樓盤42-45棟樓進行規(guī)劃驗收時，發(fā)現(xiàn)被告調整了規(guī)劃，取消了架空層設計，遂依法進行公示。公示期間，有業(yè)主反映問題并信訪，還有業(yè)主采取堵馬路等過激方式維權。一般情況下，聽證會應在15天公示期滿后一個月內(nèi)召開，東西湖區(qū)規(guī)劃局考慮到社會穩(wěn)定和消化矛盾，推遲了聽證會的召開，對辦理規(guī)劃驗收有一定的影響；
3、2013年3月13日向百居易房屋超市戀湖家園店經(jīng)紀人劉星火所作的調查筆錄一份。其證實2012年上半年東西湖區(qū)金銀湖馬池路片區(qū)的房屋租賃價格如下:面積為80-90平方米的兩房（含裝修、不含家電），租金約為1，000-1，200元／月；面積為110-130平方米的三房（中裝），租金約為1，400-1，600元／月；
4、2013年3月13日向21世紀不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部戀湖家園店店長吳偉所作的調查筆錄一份。其證實2012年上半年東西湖區(qū)金銀湖馬池路片區(qū)的房屋租賃價格如下:面積為80-95平方米的兩房，含家具家電的，租金約為1，400元／月，不含家具家電的，租金約為1，200元／月；面積為120平方米左右的三房（含家具家電），租金約為1，600-1，800元／月；
經(jīng)庭審質證，被告武漢財富興園公司對原告王飛龍?zhí)峁┑淖C據(jù)的發(fā)表質證意見如下:對證據(jù)1、2的真實性無異議；對證據(jù)3的真實性無異議，但是對證明目的及關聯(lián)性有異議，因為原告提交的備案時間是被告整個園區(qū)的備案時間，而不是原告購買樓盤的驗收備案時間，故與本案無關；對證據(jù)4中前期物業(yè)管理協(xié)議真實性無異議，對證據(jù)4中入伙手續(xù)書、業(yè)主情況登記表、消防安全責任書的真實性不予認可，認為是復印件，入伙登記材料上無被告公章和法定代表人簽字，對被告沒有約束力；對證據(jù)5中原告與楊瓊姣簽訂的《房屋租賃合同》的真實性有異議，該租賃物位于武漢市江漢區(qū)香港路，其地段比訴爭房屋的地段繁華，故其租金不宜作為本案的參考標準，另外該租賃合同是兩人簽訂的，該證據(jù)應當屬于證人證言，而楊瓊姣本人沒有到庭參加訴訟，故該證據(jù)不能達到其證明目的；證據(jù)5中楊瓊姣身份證復印件及房屋兩證無原件，真實性由法院核實，裝修費用上漲查詢資料的真實性不認可，不能證明原告的證明目的，原告是否存在裝修損失應該以其實際支出為標準，不能以行業(yè)查詢?yōu)橐罁?jù)，且該證據(jù)的來源不明晰，也不是權威機構發(fā)表的信息。
原告王飛龍對被告武漢財富興園公司提供的證據(jù)發(fā)表質證意見如下:對證據(jù)1的真實性無異議，但是現(xiàn)在房屋存在問題，原告和鄰居無法同時開門，且該協(xié)議中只說因延遲交房同意減免物業(yè)管理費，但是沒有說同意以物業(yè)管理費抵扣違約金，該協(xié)議的簽訂時間是在2012年8月5日，是在起訴之后；對證據(jù)2的真實性不認可，是被告單方制作的；對證據(jù)3不認可，該文件已經(jīng)作廢；對證據(jù)4不認可，因為雙方已經(jīng)重新簽訂了新的協(xié)議；對證據(jù)5的真實性無異議，原告依照合同第15條的第2款要求被告補償，而被告依照的是第3款進行答辯；對證據(jù)6、7的真實性不予質證；對證據(jù)8的真實性無異議，但是證據(jù)5-8與本案無關，因為該證據(jù)都是工程驗收，而沒有燃氣、消防等單項的驗收，也不是綜合驗收，故房屋至今不符合交房入住的條件；對證據(jù)9的真實性無法核實，也與本案無關；對證據(jù)10、11的真實性無法核實，對關聯(lián)性有異議，與本案無關；對證據(jù)12的真實性無法核實，與本案逾期交房無關，且來訪記錄時間是2012年2月20日，交房時間應當是2012年12月31日，是在交房時間之后的來訪記錄，與本案無關；對證據(jù)13的真實性無異議，但是與本案無關；對證據(jù)14的真實性若與原件核對，對真實性無異議，但是對關聯(lián)性有異議，但是從時間上看聽證時間在2012年5月，已經(jīng)在約定的交房時間之后，業(yè)主維權的行為與逾期交房無關，反而證明了業(yè)主維權的事實，且聽證的事情原告并不知情；對證據(jù)15認為與本案無關，因為證據(jù)14可以證明原來樓盤有架空層，后來進行了變更，被告的證據(jù)14和證據(jù)15相矛盾，且沙盤模型也沒有辦法證明是否有架空層；對證據(jù)16若有原件，則對真實性認可，無原件則對真實性不認可，上面表述“開發(fā)商交房時無任何證件”都證明了原告的主張；證據(jù)17、18與被告的證據(jù)14相矛盾，反而證明被告的樓盤有違法變更的事實，逾期交房的原因不是業(yè)主維權，而是被告擅自變更規(guī)劃而導致逾期交房；對證據(jù)19的真實性不認可，是開發(fā)商單方出具的，對關聯(lián)性不認可，因為合同約定交房通知應是郵寄發(fā)出，應以郵戳時間為準，而不能以公告時間為準，而原告沒有收到交房通知、也沒有看到公告，若被告有商品房項目竣工交付使用備案證，則原告認可達到交房條件的時間為2012年8月25日；對證據(jù)20的真實性因無原件，無法核實，若能提供原件供法院核實，則對真實性無異議；對證據(jù)21的真實性無異議，但證據(jù)20、21不能作為被告逾期交房的抗辯理由；對證據(jù)22的真實性無異議，但是該證據(jù)不是房屋綜合驗收的依據(jù)。
原告王飛龍對本院依申請和依職權調取的證據(jù)發(fā)表質證意見如下:對本院依被告申請調取的證據(jù)1、2的真實性無異議，但認為不能證明被告當時的房屋符合合同約定或法律規(guī)定的交房條件；對本院依職權調取的證據(jù)1、2的真實性無異議，可以證明被告違法被相關部門處罰，也證實被告違約交房的事實；對證據(jù)3、4的真實性無異議，該證據(jù)證明了原告關于被告逾期交房的部分損失，但是房屋租金損失只是原告所有損失中的一部分。
被告武漢財富興園公司對本院依申請和依職權調取的證據(jù)1、2均無異議，對本院依職權調取的證據(jù)3、4，認為所述價格虛高，因所述價格是出租人和中介方期待的價格，且含中介方的提成，不是實際成交價格，據(jù)其了解兩房的租賃成交價格約為800元／月，三房租賃成交價格約為1，000-1，200元／月。
本院對上述經(jīng)庭審質證的證據(jù)材料認證如下:原告王飛龍?zhí)峤坏淖C據(jù)1、2、3，因被告對其真實性無異議，本院予以采信；證據(jù)4中《前期物業(yè)管理協(xié)議》，被告對其真實性無異議，本院予以采信；對證據(jù)4中《業(yè)主情況登記表》，雖系復印件，但與被告提交的證據(jù)2一致，本院予以采信；證據(jù)4中《消防安全責任書》及《入伙手續(xù)書》，可證明原告于2012年8月5日才辦理完入伙、驗房手續(xù)，被告雖對其真實性有異議，稱原告已于2012年5月13日收房，但并未提交原告于同日簽字的《入伙手續(xù)書》予以證實，故被告異議不成立，本院對該證據(jù)予以采信；證據(jù)5系原告與案外人楊瓊姣簽訂的《房屋租賃合同》、楊瓊姣身份證復印件、楊瓊姣的房產(chǎn)證、土地證的復印件及裝修費用上漲的相關查詢資料打印件，被告異議成立，本院不予采信。
被告武漢財富興園公司提交的證據(jù)1、5、8、13、21、22，原告王飛龍對其真實性無異議，本院予以采信；證據(jù)2《業(yè)主情況登記表》，與原告提交的證據(jù)4中的《業(yè)主情況登記表》一致，本院予以采信；證據(jù)3、4系原、被告于2012年5月13日簽訂的《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，可證明雙方曾于2012年5月13日簽訂上述文件的事實，本院予以采信；證據(jù)6、7、10、11、12、14分別系規(guī)劃驗收申報材料及東西湖區(qū)規(guī)劃局的審批流程、《工程規(guī)劃驗收合格證》、《“武漢國際（服務外包）企業(yè)公園公示”業(yè)主意見反饋》、《“武漢國際（服務外包）企業(yè)公園公示”業(yè)主反饋意見》《來訪記錄》、《聽證通知書》，上述證據(jù)能與本院依職權調取的證據(jù)相印證，本院予以確認；證據(jù)9“騰訊QQ群聊天記錄”系打印件，無原件予以核實，原告對其真實性有異議，本院不予采信；證據(jù)15系涉案樓盤的沙盤模型照片，可證明被告在向公眾宣傳、銷售時，展示的涉案樓盤是無架空層的事實，原告未提交證據(jù)予以反駁，本院對該證據(jù)予以采信；證據(jù)16、18系《武漢市人民政府市長專線政務督（轉）辦單》復印件和局長信箱的答復打印件，無原件予以核實，原告對其真實性有異議，本院不予采信；證據(jù)17東西湖區(qū)人民政府官網(wǎng)的區(qū)長信箱回復經(jīng)本院核實無異，本院對其真實性予以采信；證據(jù)19系交房通知公示照片，可證明被告已在小區(qū)接待中心門口張貼《交房通知公示》，告知業(yè)主42-45棟房屋已取得《商品房項目竣工交付使用備案證》，已具備交房條件，并通知業(yè)主辦理交房手續(xù)的事實，可以采信；證據(jù)20《武漢市燃氣熱力工程竣工驗收備案證》雖系復印件，但經(jīng)本院核實被告已于2012年8月7日進行涉案樓盤的燃氣竣工驗收備案屬實，本院予以采信。
對于本院依被告申請調取的證據(jù)材料，因雙方當事人對其真實性均無異議，本院予以采信。對于本院依職權調取的證據(jù)，對其與已采信的證據(jù)證實的事實相符的予以采信，不符的不予采信。
本院根據(jù)庭審中確認的證據(jù)和雙方當事人在庭上的陳述，綜合認定本案事實如下:
2011年5月8日，武漢財富興園公司（出賣人）與王飛龍（買受人）簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，約定:王飛龍向武漢財富興園公司購買其開發(fā)的位于武漢市東西湖環(huán)湖路北南京二十一世紀以西的武漢國際（服務外包）企業(yè)公園一期公寓43幢1單元16層2號房屋一套，建筑面積為91.13平方米，單價為5，038.81元／㎡，總價款459，187元；……第九條、出賣人應在2011年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付給買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用要求；3、供電、給水、排水等設施按設計要求建成，并經(jīng)有關行業(yè)單位認可達到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關手續(xù)；5、供電:每戶設獨立電表；6、給水:每戶設獨立水表；7、燃氣:交房時燃氣管道設施安裝到戶，點火時間按燃氣公司規(guī)定執(zhí)行，買受人自行辦理開通手續(xù)；8、綠化:交房時，該期規(guī)劃范圍內(nèi)綠化工程基本完工；9、排水:交房時排水設施達到使用條件；10、電梯:交房時電梯設施達到使用條件。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應當在發(fā)生之日起15日內(nèi)書面告知買受人；第十條、出賣人逾期交房的違約責任:出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按如下方式處理:（1）逾期不超過30日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同書面通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率不應小于第（1）項中的比率）的違約金；第十一條、交接……由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:出賣人發(fā)出書面通知十五日內(nèi)（以郵戳為準），買受人未能辦理交接手續(xù)，視同出賣人于發(fā)出通知之第十六日已將該商品房交付買受人使用，買受人自該交付日起須承擔物業(yè)服務費。同時，商品房風險責任由買受人承擔?！谑鍡l、關于產(chǎn)權登記的約定:出賣人應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的，雙方同意按照下列第2、3項處理……2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金；3、如因出賣人責任，買受人不能在出賣人交付商品房之日起一年內(nèi)取得房屋權屬證書的，買受人有權在商品房交付滿一年后30日內(nèi)提出書面退房要求，出賣人在收到買受人書面退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的1%一次性支付違約金；買受人在商品房交付滿一年后30日內(nèi)未提出退房的，出賣人按已付房價款的1%向買受人一次性支付違約金，合同繼續(xù)履行。合同還約定了其它權利義務。
合同簽訂后，王飛龍依約按實測面積90.86平方米向武漢財富興園公司給付了購房款457，827元。2011年12月31日前，武漢財富興園公司通知王飛龍收房，王飛龍以涉案房屋不具備交付使用條件為由拒絕收房。后王飛龍于2012年5月13日與武漢財富興園公司簽訂了《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，但其仍以未看見竣工驗收備案證為由拒絕收房。
同年8月5日，王飛龍辦理完涉案房屋的入伙、驗房手續(xù)，領取了房屋鑰匙，并于同日與武漢財富興園公司重新簽訂了《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，約定住宅（高層）區(qū)按建筑面積每平方米1.6元收取物業(yè)管理服務費用。同日，武漢財富興園公司就延期交房事宜與王飛龍簽訂了《物業(yè)費減免協(xié)議》，武漢財富興園公司同意為王飛龍減免9個月的物業(yè)管理費，減免時間從2012年4月1日至2012年12月31日，減免金額共計1，308元（90.86㎡×1.6元／㎡×9）。
本院認為，原告王飛龍與被告武漢財富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效，雙方均應按照合同約定全面履行義務。被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構成違約，應依法承擔逾期交房的違約責任，即支付相應的違約金。
關于逾期交房違約金計算的起止時間問題。本院認為，被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房時間即2011年12月31日前交房，故應當從其次日起即2012年1月1日起計付逾期交房違約金。被告武漢財富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》和《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》，但鑒于原告王飛龍已于2012年8月5日收房，故原告王飛龍在本案中僅主張從2012年1月1日至同年7月9日期間的違約金，符合法律規(guī)定，本院予以照準。故本案中被告武漢財富興園公司逾期交房違約金應計算至2012年7月9日止，共計191天。
關于合同約定的違約金標準是否過高以及是否需要調整問題。本案中，在原告王飛龍購房之前，被告武漢財富興園公司就已調整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對外銷售時并無架空層，且原告王飛龍在購買涉案房屋時，43棟樓的一樓早已建成，故原告王飛龍在購房時應已知曉所購樓盤無架空層設計。另，經(jīng)專業(yè)部門認定，取消架空層對日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對原告并未造成實質性影響，但包括原告在內(nèi)的業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗收進度。本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應參照非違約方的實際損失。審理中，原告王飛龍主張被告武漢財富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標準支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實際損失；被告武漢財富興園公司則辯稱合同約定的違約金標準過高，要求法院依法進行調整。本院認為，雙方在合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應依法予以調整，依據(jù)公平原則和誠實信用原則以及《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準、當事人過錯程度等因素，本院確定本案違約金的計算標準為已付購房款的日萬分之一。
關于被告是否應承擔逾期不能辦證的違約責任問題。本案中，被告武漢財富興園公司已完成房地產(chǎn)初始登記，原告王飛龍可隨時辦理涉案房屋的權屬證書，故不屬于《武漢市商品房買賣合同》第十五條第2項約定的無法辦證的情形。而根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十五條第3項的約定，被告承擔違約責任的前提條件，是因被告原因，且在被告交付商品房之日起一年內(nèi)，原告王飛龍不能取得房屋權屬證明的情形，因原告認可涉案房屋于2012年8月25日具備交付使用條件，至今尚不足一年，即原告要求被告承擔逾期不能辦證的違約責任的條件尚不成就，故對于原告要求被告支付逾期辦理房屋權屬登記違約金4，578元的訴訟請求，本院不予支持。
綜上所述，被告武漢財富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗收等因素所致遲延交房，已構成違約，應承擔相應的違約責任。本案中，原、被告之間雖達成了物業(yè)費減免協(xié)議，但被告減免的物業(yè)費不能完全彌補原告損失，且該協(xié)議中并無約定原告在物業(yè)費減免后，不得就逾期交房違約事宜再向被告主張權利的特殊約定，故被告武漢財富興園公司仍應向原告王飛龍支付扣除減免的物業(yè)費1，308元后的逾期交房違約金，計7，436元（457，827元×0.0001×191天-1，308元）。故原告王飛龍主張被告武漢財富興園公司向其支付違約金7，436元的訴訟請求，本院予以支持，超過的部分，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王飛龍支付逾期交房違約金7，436元；
二、駁回原告王飛龍的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費990元（原告王飛龍已預交），由原告王飛龍負擔835元，被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負擔155元，并在履行上述給付義務時一并支付給原告王飛龍。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費990元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；帳戶:079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告王飛龍與被告武漢財富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效，雙方均應按照合同約定全面履行義務。被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構成違約，應依法承擔逾期交房的違約責任，即支付相應的違約金。
關于逾期交房違約金計算的起止時間問題。本院認為，被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房時間即2011年12月31日前交房，故應當從其次日起即2012年1月1日起計付逾期交房違約金。被告武漢財富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》和《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》，但鑒于原告王飛龍已于2012年8月5日收房，故原告王飛龍在本案中僅主張從2012年1月1日至同年7月9日期間的違約金，符合法律規(guī)定，本院予以照準。故本案中被告武漢財富興園公司逾期交房違約金應計算至2012年7月9日止，共計191天。
關于合同約定的違約金標準是否過高以及是否需要調整問題。本案中，在原告王飛龍購房之前，被告武漢財富興園公司就已調整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對外銷售時并無架空層，且原告王飛龍在購買涉案房屋時，43棟樓的一樓早已建成，故原告王飛龍在購房時應已知曉所購樓盤無架空層設計。另，經(jīng)專業(yè)部門認定，取消架空層對日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對原告并未造成實質性影響，但包括原告在內(nèi)的業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗收進度。本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應參照非違約方的實際損失。審理中，原告王飛龍主張被告武漢財富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標準支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實際損失；被告武漢財富興園公司則辯稱合同約定的違約金標準過高，要求法院依法進行調整。本院認為，雙方在合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應依法予以調整，依據(jù)公平原則和誠實信用原則以及《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準、當事人過錯程度等因素，本院確定本案違約金的計算標準為已付購房款的日萬分之一。
關于被告是否應承擔逾期不能辦證的違約責任問題。本案中，被告武漢財富興園公司已完成房地產(chǎn)初始登記，原告王飛龍可隨時辦理涉案房屋的權屬證書，故不屬于《武漢市商品房買賣合同》第十五條第2項約定的無法辦證的情形。而根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第十五條第3項的約定，被告承擔違約責任的前提條件，是因被告原因，且在被告交付商品房之日起一年內(nèi)，原告王飛龍不能取得房屋權屬證明的情形，因原告認可涉案房屋于2012年8月25日具備交付使用條件，至今尚不足一年，即原告要求被告承擔逾期不能辦證的違約責任的條件尚不成就，故對于原告要求被告支付逾期辦理房屋權屬登記違約金4，578元的訴訟請求，本院不予支持。
綜上所述，被告武漢財富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗收等因素所致遲延交房，已構成違約，應承擔相應的違約責任。本案中，原、被告之間雖達成了物業(yè)費減免協(xié)議，但被告減免的物業(yè)費不能完全彌補原告損失，且該協(xié)議中并無約定原告在物業(yè)費減免后，不得就逾期交房違約事宜再向被告主張權利的特殊約定，故被告武漢財富興園公司仍應向原告王飛龍支付扣除減免的物業(yè)費1，308元后的逾期交房違約金，計7，436元（457，827元×0.0001×191天-1，308元）。故原告王飛龍主張被告武漢財富興園公司向其支付違約金7，436元的訴訟請求，本院予以支持，超過的部分，本院不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，最高人民法院《關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?，最高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告王飛龍支付逾期交房違約金7，436元；
二、駁回原告王飛龍的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費990元（原告王飛龍已預交），由原告王飛龍負擔835元，被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負擔155元，并在履行上述給付義務時一并支付給原告王飛龍。

審判長：屠俊霞
審判員：付元姣
審判員：肖煥彬

書記員：趙靚