原告(反訴被告)：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：孫鵬，北京德和衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李璐婷，北京德和衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：葉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　委托訴訟代理人：茅永濤，上海市震旦律師事務(wù)所律師。
　　原告王某與被告葉某某房屋租賃合同糾紛一案,本院受理后，被告葉某某向本院提出反訴，本院依法合并審理，適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)王某及其委托訴訟代理人孫鵬、李璐婷，被告(反訴原告)葉某某及其委托訴訟代理人茅永濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　王某向本院提出訴訟請求：1、判令葉某某支付王某2017年9月1日至2018年6月22日的租金259,559元及逾期付款違約金(以259,559元為本金,按照每日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)自2017年9月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；2、判令葉某某支付的押金8萬元不予返還；3、判令葉某某按實(shí)結(jié)清2017年12月1日起至2018年6月22日的物業(yè)管理費(fèi)。事實(shí)和理由：2015年8月25日，葉某某向王某承租柳營路XXX號一樓117室房屋(以下簡稱系爭房屋)，雙方簽訂《營業(yè)房租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，約定租期自2015年9月1日至2018年8月31日，年租金32萬元，第一年租金在2015年8月31日前支付，第二年租金在2016年8月31日前支付，第三年租金在2017年8月31日前支付。葉某某承租后按約支付了第一年租金，后第二年僅支付租金16萬元，經(jīng)王某起訴后，葉某某補(bǔ)付了第二年剩余租金16萬元?，F(xiàn)葉某某未按約支付第三年租金，王某多次催告未果，故訴至法院。
　　葉某某辯稱并反訴稱，2017年9月份，因燈飾城經(jīng)營狀況欠佳，葉某某曾與王某協(xié)商，要求降低租金或解除合同，王某均未同意。葉某某提出其經(jīng)營到2017年11月底，押金8萬元不再要求返還，后于2017年10月24日委托律師短信通知王某，經(jīng)營到2017年11月底即正式退租。2017年11月24日，葉某某通知王某于2017年11月30日交接房屋，王某要求葉某某繼續(xù)履行租賃合同，由于王某當(dāng)時(shí)人在國外無法交接房屋，葉某某便至物業(yè)公司結(jié)清了2017年11月30日前的物業(yè)、水、電費(fèi)，后未再使用系爭房屋?，F(xiàn)反訴要求：確認(rèn)王某與葉某某簽訂的租賃合同于2017年11月30日解除。同意支付租金及物業(yè)費(fèi)至2017年11月30日；鑒于系葉某某提前解除合同，同意承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院予以調(diào)整；王某既已主張違約金，不能同時(shí)主張押金不予返還。
　　王某針對反訴辯稱，不同意葉某某的反訴訴請。葉某某既無約定解除權(quán)也無法定解除權(quán)，系爭房屋內(nèi)的工商登記于2018年4月26日才辦理注銷，房屋內(nèi)的物品亦未清空，葉某某并未搬離、交還系爭房屋，且王某一直堅(jiān)持要求繼續(xù)履行租賃合同，故葉某某要求確認(rèn)雙方的租賃合同于2017年11月30日解除缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。鑒于雙方已無繼續(xù)履行合同的可能，現(xiàn)同意解除合同，合同解除的時(shí)間應(yīng)為2018年6月22日。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年8月25日，王某作為出租方(甲方)，葉某某作為承租方(乙方)，雙方就系爭房屋(建筑面積139.5平方米)簽訂租賃合同，約定，租期三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；年租金32萬元，三年租金共計(jì)96萬元，第一年度的租金在2015年8月31日前支付，第二年度的租金在2016年8月31日前支付，第三年度的租金在2017年8月31日前支付；押金8萬元，正常終止合同時(shí)，甲方將押金退還乙方；乙方租賃房屋只能作經(jīng)營燈飾產(chǎn)品之用；甲方在租賃中不得隨意收回租房，但如遇市政動(dòng)遷等不可抗拒因素需收回該房屋時(shí)，甲方應(yīng)提前60天通知乙方，乙方應(yīng)在30天內(nèi)撤離其租賃的房屋，并于甲方通知日起按到期終止的原則，終止本租賃合同；乙方在租賃期內(nèi)不得隨意停止和擅自退租，若違約則已支付的租金不予退還，乙方的8萬元押金也作為違約金歸甲方所有；乙方如延付租金，每延付一天則按應(yīng)付金額的0.3%/日處罰，逾期三十天甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方需立即撤離其租賃的房屋，并應(yīng)付清應(yīng)付甲方的所有欠款；乙方在經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的費(fèi)用如電費(fèi)、電話費(fèi)等由乙方自行交付，乙方租賃期間的該房屋的物業(yè)管理費(fèi)也由乙方自行承擔(dān)。
　　合同簽訂后，葉某某按約支付了第一年度租金32萬元及押金8萬元，第二年度租金起初僅支付了16萬元，經(jīng)王某起訴后補(bǔ)付了第二年度剩余租金16萬元，2017年9月1日之后的租金未支付。
　　2017年9月1日，王某通過短信向葉某某催討第三年度租金，葉某某短信回復(fù)要求把押金做完就交還店鋪或者降低房租，王某則表示要求繼續(xù)履行合同。
　　2017年10月24日，葉某某委托律師與王某短信溝通，要求降低房租，并表示如果不降低房租，將于2017年11月底正式退租。王某回復(fù)表示要求繼續(xù)履行合同。
　　2017年11月24日，葉某某發(fā)短信給王某稱將于2017年11月底交還系爭房屋。王某短信回復(fù)表示要求繼續(xù)履行合同。
　　2017年12月7日，葉某某向系爭房屋物業(yè)單位上海鑫洪物業(yè)管理有限公司(以下簡稱鑫洪物業(yè))結(jié)清2017年11月30日前的物業(yè)、水、電費(fèi)。
　　另查明，葉某某方于2015年11月26日以林鳳作為經(jīng)營者在系爭房屋登記注冊上海市虹口區(qū)光盛燈飾經(jīng)營部，于2018年4月26日注銷登記。
　　審理中，葉某某表示系爭房屋裝修費(fèi)用不要求法院處理。另葉某某于2018年6月22日交還系爭房屋鑰匙，王某出具說明予以確認(rèn)。
　　審理中，葉某某申請證人徐某某到庭作證。徐某某稱其是鑫洪物業(yè)負(fù)責(zé)管理柳營路燈飾市場的工作人員，2017年9月時(shí)，葉某某曾到其辦公室表示經(jīng)營虧本欲退出，其告知葉某某商鋪屬業(yè)主產(chǎn)權(quán)，是否繼續(xù)租賃房屋與物業(yè)公司無關(guān)。2017年11月底，葉某某再次表示要清空房屋，其告知葉某某物業(yè)對此無權(quán)干涉，但需結(jié)清物業(yè)、水、電費(fèi)。2017年12月7日，葉某某結(jié)清了系爭房屋2017年11月30日前的物業(yè)、水、電費(fèi)，其與葉某某共同確認(rèn)現(xiàn)場抄表數(shù)后斷電，系爭房屋至今仍在斷電中，出于安全因素，需待新租戶進(jìn)來再恢復(fù)供電。葉某某還提出要把系爭房屋鑰匙交給物業(yè)，其未收并告知葉某某需將鑰匙交還王某。葉某某在柳營路燈飾城還有208、209室商鋪在經(jīng)營。
　　本院認(rèn)為，王某與葉某某簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)租賃合同約定，第三年度即2017年9月1日起至2018年8月31日的租金葉某某應(yīng)于2017年8月31日前支付，如延付租金，每延付一天則按應(yīng)付金額的0.3%日處罰，逾期三十天王某有權(quán)單方面解除合同。租賃期間，葉某某確未按期支付第三年度租金，葉某某辯稱系因經(jīng)營不善且與王某協(xié)商降低租金未果而未付，缺乏充分的依據(jù)，葉某某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?，F(xiàn)王某要求葉某某支付租金及逾期支付租金的違約金，符合合同約定，依法應(yīng)予支持。葉某某主張雙方的租賃合同已于2017年11月30日解除，然根據(jù)租賃合同約定，葉某某并不享有單方解除權(quán)，其僅結(jié)清了該日前系爭房屋的物業(yè)、水、電費(fèi)，并未于該日將系爭房屋交還王某，且系爭房屋內(nèi)的工商登記于2018年4月26日方才注銷，其主張租賃合同于2017年11月30日解除，缺乏依據(jù)，本院不予支持。審理中，王某、葉某某于2018年6月22日交接系爭房屋，故雙方的租賃合同應(yīng)于該日解除。鑒于葉某某主張違約金約定過高，本院將綜合租賃合同的履行情況、葉某某的過錯(cuò)程度及王某的實(shí)際損失等因素，對違約金作出調(diào)整。
　　根據(jù)租賃合同約定，葉某某在租賃期內(nèi)不得隨意停止和擅自退租，若違約則8萬元押金作為違約金歸王某所有。現(xiàn)因葉某某拖欠租金導(dǎo)致雙方合同解除，王某要求沒收押金，符合合同約定，依法應(yīng)予支持。另根據(jù)合同約定，租賃期間的物業(yè)管理費(fèi)由葉某某承擔(dān)，故葉某某應(yīng)當(dāng)結(jié)清2017年12月1日起至2018年6月22日的物業(yè)管理費(fèi)。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第(四)項(xiàng)、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款、第二百二十六條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)王某與被告(反訴原告)葉某某之間的《營業(yè)
　　房租賃合同》于2018年6月22日解除；
　　二、被告(反訴原告)葉某某支付原告(反訴被告)王某2017年9
　　月1日起至2018年6月22日的租金259,555元；
　　三、被告(反訴原告)葉某某支付原告(反訴被告)王某逾期支付租
　　金的違約金，以259,555元為本金，按照中國人民銀行規(guī)定的同期同類貸款基準(zhǔn)利率自2017年9月1日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止；
　　四、被告(反訴原告)葉某某支付的押金80,000元不予返還；
　　五、被告(反訴原告)葉某某按實(shí)結(jié)清2017年12月1日至2018年
　　6月22日止的物業(yè)管理費(fèi)；
　　六、駁回被告(反訴原告)葉某某的反訴訴訟請求。
　　上述第二、三、五項(xiàng)，均自本判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件本訴受理費(fèi)6,168.01元，減半收取計(jì)3,084.01元，由原告(反訴被告)王某負(fù)擔(dān)384.01元，被告(反訴原告)葉某某負(fù)擔(dān)2,700元；反訴受理費(fèi)25元，由被告(反訴原告)葉某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：吳??燕

書記員：王夢熊