王某
黃家猛（湖北施南律師事務(wù)所）
王浩（湖北施南律師事務(wù)所）
李某某
劉宇（湖北夷水律師事務(wù)所）
劉某某
李彩霞

上訴人（原審原告）王某。
委托代理人（特別授權(quán)）黃家猛，湖北施南律師事務(wù)所律師。
委托代理人（特別授權(quán)）王浩，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）李某某。
委托代理人（特別授權(quán)）劉宇，湖北夷水律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）劉某某，系李某某之妻。
被上訴人（原審被告）李彩霞，系李某某、劉某某之女。
上訴人王某因與被上訴人李某某、劉某某、李彩霞房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01815號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年11月30日立案受理后，依法組成由審判員朱華忠擔(dān)任審判長，審判員楊芳、李志華參加的合議庭，于2016年1月18日公開開庭審理了本案。上訴人王某及其委托代理人黃家猛、王浩，被上訴人李某某及其委托代理人劉宇，被上訴人劉某某到庭參加訴訟。被上訴人李彩霞經(jīng)本院傳票傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，關(guān)于本案案由的確定，只有在當事人單就合同效力提出確認請求時，才能將相關(guān)糾紛確定為確認合同效力糾紛。王某在起訴時不僅要求確認其與李某某、劉某某、李彩霞簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，還要求返還購房款并承擔(dān)利息損失，故應(yīng)根據(jù)所涉合同類型確定案由，故本案案由應(yīng)定為房屋買賣合同糾紛。綜合王某的上訴理由和李某某、劉某某的答辯意見，結(jié)合案件情況，本案二審的爭議焦點歸納為:《房屋買賣協(xié)議》是否有效。對此，本院分析評判如下:
雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》第三條約定“房屋六間定價57000元，土地轉(zhuǎn)讓費3000元，合計60000元”。訴爭房屋登記的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)人為李某某，李某某為申請新的宅基地修建房屋，已于2012年2月27日申請注銷涉案房屋集體土地建設(shè)用地使用證，并于同日向相關(guān)部門出具《（房屋搬遷）舊房拆除保證書》。2012年7月16日，恩施市國土資源局、恩施市人民政府根據(jù)李某某的申請，已將訴爭房屋的恩市集建（2009）字第091533號集體土地建設(shè)用地使用證依法注銷，故李某某、劉某某、李彩霞對訴爭房屋現(xiàn)并無合法產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?第二款 ?規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。該法第十條 ?規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。王某系恩施市太陽河鄉(xiāng)青樹子村村民，并非恩施市白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村村民，故王某并不具備受讓白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村宅基地的主體資格。王某與李某某、劉某某、李彩霞簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中，將屬于麂子渡村集體所有的宅基地予以處分，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。因本案《房屋買賣協(xié)議》第二條約定的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓系從屬于房屋買賣，房屋買賣部分被確認無效，故從屬于房屋的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)確認無效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。簽訂《房屋買賣協(xié)議》時，王某未盡到審慎審查義務(wù)，李某某、劉某某、李彩霞屬無權(quán)處分，雙方均有過錯，故應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《房屋買賣協(xié)議》確認無效后，雙方因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，故王某訴請李某某、劉某某、李彩霞返還購房和土地轉(zhuǎn)讓款60000元的訴訟請求予以支付。因其自身對導(dǎo)致合同無效亦有過錯，故對其主張的利息損失不予支持。
綜上，王某的上訴理由部分成立。原審判決適用法律錯誤，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?第二款 ?、第十條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01815號民事判決；
二、王某與李某某、劉某某、李彩霞于2013年5月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效；
三、李某某、劉某某、李彩霞于本判決生效后十五日內(nèi)返還王某購房款及土地轉(zhuǎn)讓費共計60000元；
四、駁回王某的其他訴訟請求。
一審案件受理費100元，由李某某、劉某某、李彩霞負擔(dān)；二審案件受理費1300元，由王某負擔(dān)300元，由李某某、劉某某、李彩霞負擔(dān)1000元。
本判決為終審判決。

本院認為，關(guān)于本案案由的確定，只有在當事人單就合同效力提出確認請求時，才能將相關(guān)糾紛確定為確認合同效力糾紛。王某在起訴時不僅要求確認其與李某某、劉某某、李彩霞簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，還要求返還購房款并承擔(dān)利息損失，故應(yīng)根據(jù)所涉合同類型確定案由，故本案案由應(yīng)定為房屋買賣合同糾紛。綜合王某的上訴理由和李某某、劉某某的答辯意見，結(jié)合案件情況，本案二審的爭議焦點歸納為:《房屋買賣協(xié)議》是否有效。對此，本院分析評判如下:
雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》第三條約定“房屋六間定價57000元，土地轉(zhuǎn)讓費3000元，合計60000元”。訴爭房屋登記的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)人為李某某，李某某為申請新的宅基地修建房屋，已于2012年2月27日申請注銷涉案房屋集體土地建設(shè)用地使用證，并于同日向相關(guān)部門出具《（房屋搬遷）舊房拆除保證書》。2012年7月16日，恩施市國土資源局、恩施市人民政府根據(jù)李某某的申請，已將訴爭房屋的恩市集建（2009）字第091533號集體土地建設(shè)用地使用證依法注銷，故李某某、劉某某、李彩霞對訴爭房屋現(xiàn)并無合法產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?第二款 ?規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。該法第十條 ?規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。王某系恩施市太陽河鄉(xiāng)青樹子村村民，并非恩施市白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村村民，故王某并不具備受讓白楊坪鎮(zhèn)麂子渡村宅基地的主體資格。王某與李某某、劉某某、李彩霞簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中，將屬于麂子渡村集體所有的宅基地予以處分，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。因本案《房屋買賣協(xié)議》第二條約定的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓系從屬于房屋買賣，房屋買賣部分被確認無效，故從屬于房屋的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)確認無效。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。簽訂《房屋買賣協(xié)議》時，王某未盡到審慎審查義務(wù)，李某某、劉某某、李彩霞屬無權(quán)處分，雙方均有過錯，故應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《房屋買賣協(xié)議》確認無效后，雙方因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，故王某訴請李某某、劉某某、李彩霞返還購房和土地轉(zhuǎn)讓款60000元的訴訟請求予以支付。因其自身對導(dǎo)致合同無效亦有過錯，故對其主張的利息損失不予支持。
綜上，王某的上訴理由部分成立。原審判決適用法律錯誤，本院依法予以糾正。經(jīng)合議庭評議，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?第二款 ?、第十條 ?、《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、撤銷湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第01815號民事判決；
二、王某與李某某、劉某某、李彩霞于2013年5月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效；
三、李某某、劉某某、李彩霞于本判決生效后十五日內(nèi)返還王某購房款及土地轉(zhuǎn)讓費共計60000元；
四、駁回王某的其他訴訟請求。
一審案件受理費100元，由李某某、劉某某、李彩霞負擔(dān)；二審案件受理費1300元，由王某負擔(dān)300元，由李某某、劉某某、李彩霞負擔(dān)1000元。

審判長：朱華忠
審判員：楊芳
審判員：李志華

書記員：何奕娥