王某某
宋立海（黑龍江哈爾濱松北區(qū)松北法律服務(wù)所）
郭某某
張可（巴彥縣九州律師事務(wù)所）
黃國財
趙進泉（黑龍江三維律師事務(wù)所）

原告王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人宋立海，哈爾濱市松北區(qū)松北法律服務(wù)所法律工作者。
被告郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人張可，巴彥縣九州律師事務(wù)所律師。
第三人黃國財，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民。
委托代理人趙進泉，黑龍江三維律師事務(wù)所律師。
原告王某某與被告郭某某、第三人黃國財物權(quán)確認糾紛一案，原告王某某于2014年10月8日向本院提起訴訟。
本院受理后，依法由審判員楊廣新獨任審判，于2014年10月30日公開開庭審理了本案。
原告王某某及其委托代理人宋立海、被告郭某某的委托代理人張可、第三人黃國財及其委托代理人趙進泉到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某訴稱，原告因被告郭某某欠款，于2012年10月26日通過巴彥縣人民法院
下發(fā)了（2012）巴民保字第34號
民事裁定書
，對被告郭某某坐落于巴彥縣龍泉鎮(zhèn)平泉村面積74平方米的房屋予以查封。
該案經(jīng)過訴訟審理后，法院
判令
郭某某還款。
在執(zhí)行案件時第三人黃國財提出異議，稱其與郭某某于2012年8月15日簽訂了一份買房協(xié)議書
。
法院
在進行審查后，中止了該案件的執(zhí)行。
原告認為，被告與第三人之間的買房協(xié)議書
系二人為了逃避債務(wù)而偽造的，二人之間根本不存在買賣關(guān)系。
該房屋系農(nóng)村的自建房屋，房屋依附的宅基地系集體所有，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)享有該宅基地的使用權(quán)。
第三人并非同一集體經(jīng)濟組織成員，故依據(jù)法律法規(guī)之規(guī)定，二人之間的買房協(xié)議書
行為是無效的，不受法律保護。
另外，二人之間稱房屋買賣交易價格300，000.00元，但是從二人提供的完稅單據(jù)上看，房屋價格為40，000.00元，并且標注為商品房而非農(nóng)村房屋，所以根本看不出系同一處房屋。
二人僅憑完稅單據(jù)欲證明買賣關(guān)系成立是不正確的，房屋應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證照更名過戶來確定所有權(quán)人，所以二人之間的買賣關(guān)系是無效的。
原告與該房屋有著直接的利害關(guān)系，被告與第三人的買賣房屋協(xié)議書
直接涉及到原告的相關(guān)權(quán)益。
故依據(jù)法律規(guī)定，原告現(xiàn)起訴至法院
，望支持。
原告為證明其主張的事實成立，向法院
提交如下證據(jù)并當庭舉示:證據(jù)一:巴彥縣人民法院
裁定書
一份。
意在證明:本次原告訴訟是依據(jù)該裁定進行的，原告有訴訟主體資格。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對真實性無異議。
但對原告依此提起本次訴訟有異議。
第三人對真實性、合法性無異議。
對原告證明的問題有異議。
認為該份裁定書
確認原被告買賣合同成立，據(jù)此提起訴訟無法律依據(jù)。
本院認證意見為，該裁定書
為本院作出，對其真實性予以確認。
證據(jù)二:2012年8月15日被告與第三人簽訂的買房協(xié)議書
。
意在證明:被告與第三人之間買房協(xié)議是無效的，不受法律保護，因為黃國財不是集體成員，依據(jù)附屬性原則，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村住宅，法律禁止向非本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該證據(jù)的真實性無異議，對證明的問題有異議。
第三人對證據(jù)的真實性、合法性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議。
該份買賣合同合法真實有效，并已實際履行，并且黃國財是農(nóng)業(yè)戶口，有買房的資格。
本院認證意見為，被告與第三人對證據(jù)的真實性均無異議，對真實性予以確認，但證據(jù)的合法性應(yīng)有相關(guān)的證據(jù)佐證。
證據(jù)三:黃國財稅務(wù)完稅票據(jù)。
證明第三人持有票據(jù)，但從票據(jù)內(nèi)容來看，稅務(wù)機關(guān)標注為商品房屋，但此案是農(nóng)業(yè)房屋，不屬于商品房屋范疇，同時表明房屋買賣價格為40，000.00元，與證據(jù)二中300，000.00元有嚴重差距，無法證明系因證據(jù)二而產(chǎn)生的。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議。
1、稅務(wù)完稅憑證恰恰證明了雙方具有真實的交易關(guān)系。
2、稅務(wù)憑證標注的瑕疵，不影響其證明的效力。
第三人同意被告郭某某的意見。
認為開具什么樣的票據(jù)，不是黃國財能控制的，具體開具什么應(yīng)該由開票機關(guān)進行解釋，而不是由黃國財來完成解釋。
本院認證意見為，該證據(jù)由稅務(wù)機關(guān)出具，對其真實性予以確認，但該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性應(yīng)該結(jié)合其他證據(jù)綜合認定。
證據(jù)四:來自哈爾濱市松北區(qū)人民法院
及終審哈市中級人民法院
判決書
、哈爾濱市人民檢察院抗訴書
，關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟成員買賣糾紛的法院
判決書
5份。
證明經(jīng)法院
審理認定農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給非本經(jīng)濟組織成員的買賣無效，及判決中所引用的法律法規(guī)和法院
對該買賣行為的論述，判決已經(jīng)生效，本案適用該法律法規(guī)，故本案的房屋買賣協(xié)議無效。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為這5份判決對本案無任何參考價值。
1、我國實行的并不是判例法的審判制度，所以其他法院
的民事判決不應(yīng)作為本案認定事實和適用法律的依據(jù)。
2、原告代理人提供的判決中并沒有一份已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決，所以沒有法律效力的判決不具備任何參考價值。
3、判決中所涉及的合同是宅基地合同關(guān)系，而本案是房屋買賣合同關(guān)系，所以不具備參考價值，也不某某適用關(guān)于案例中所引用的法律規(guī)定。
第三人認為1、根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，當事人有義務(wù)當庭向法院
提交證據(jù)原件，因原告提交的證據(jù)均為復(fù)制件，無法與原件核對，無法確定真實合法性，故黃國財拒絕對此份證據(jù)予以質(zhì)證。
2、原告提交的的判決書
均為宅基地買賣合同糾紛，其內(nèi)容及案件情況與本案的案由及案件情況毫不相似，沒有參考價值。
其他的同被告郭某某的代理意見。
本院認證意見為，該部分證據(jù)為其他法院
相關(guān)判例，其適用法律部分不作為本案參考。
證據(jù)五:判例2份，2008年轟動全國的北京華家村買賣糾紛，經(jīng)過全國媒體聯(lián)合報道。
證明將房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員的，被兩審法院
認定無效。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該證據(jù)有異議。
1、對真實性有異議，原告未提供其真實來源。
2、即使是真實的，也不應(yīng)作為本案的參考。
第三人認為1、根據(jù)民事訴訟法規(guī)定，當事人有義務(wù)當庭向法院
提交證據(jù)原件，因原告提交的證據(jù)均為復(fù)制件，無法與原件核對，無法確定真實合法性，故黃國財拒絕對此份證據(jù)予以質(zhì)證。
2、原告提交的的判決書
均為宅基地買賣合同糾紛，其內(nèi)容及案件情況與本案的案由及案件情況毫不相似，沒有參考價值。
其他的同被告郭某某的代理人意見。
本院認證意見為，該證據(jù)的真實性、合法性及其關(guān)聯(lián)性應(yīng)有其他證據(jù)佐證。
被告郭某某未向本院遞交書
面答辯狀，庭審中其代理人辯稱，我方與黃國財簽訂的房屋買賣協(xié)議書
是真實有效的，請求人民法院
駁回原告的請求。
第三人黃國財未向本院遞交書
面答辯狀，庭審中其代理人辯稱，1原告王某某與本案沒有直接利害關(guān)系，為非適格原告；2原告王某某沒有權(quán)利針對本案物權(quán)及合同效力提出訴訟請求；3被告郭某某與第三人黃國財之間的房屋買賣合同成立并生效且已經(jīng)實際履行；第三人黃國財已經(jīng)實際占有使用該房屋，已經(jīng)按規(guī)定繳納相關(guān)稅費；4請求人民法院
依法駁回原告訴訟請求；第三人為證明其抗辯理由成立，向法院
提交如下證據(jù)并當庭舉示:證據(jù)一:被告與第三人的買賣房屋協(xié)議書
。
證明黃國財與郭某某于2012年8月15日就本案涉案房屋達成買賣協(xié)議，并已經(jīng)實際履行。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性有異議。
認為該證據(jù)是虛假的，無證據(jù)證明書
寫日期為2012年8月15日，無法證明書
寫時是原告在查封房產(chǎn)之前，協(xié)議中表明房款一次性付清，未標注是否已經(jīng)付清及何時給付，且沒有收條附后，如證實該協(xié)議的真實性，還需由第三人舉出當日給付300，000.00元的證據(jù)，及300，000.00元人民幣的來源和被告舉示出收到300，000.00元錢后該款的去向，才可證明買賣關(guān)系是真實的，否則視為該協(xié)議是不真實的。
同時從法律法規(guī)來看該買賣協(xié)議是無效的，不受法律保護。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認證意見為，該證據(jù)與原告舉示證據(jù)二相同，對其真實性予以確認。
證據(jù)二:本案涉案房屋的土地使用證及第三人在辦理過戶中交費票據(jù)4張。
意在證明第三人與被告買賣合同成立，并且已經(jīng)履行，第三人已經(jīng)繳納了相關(guān)的契稅。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性無異議。
對證明的問題有異議。
該完稅票據(jù)無法證明就是雙方買賣的房屋，因為票據(jù)體現(xiàn)交易價格為40，000.00元，但雙方買賣時標注為300，000.00元。
票據(jù)中體現(xiàn)房屋性質(zhì)為商品房屋，爭議房屋使用證上為農(nóng)村集體自建房屋，同時從該發(fā)票來看，稅務(wù)部門收取此種房屋交易稅是違法的，按照法律規(guī)定及現(xiàn)有房屋買賣程序來看，簽訂房屋買賣協(xié)議后，到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門進行簽字由房產(chǎn)部門查閱無抵押和查封等限制出賣情形時，才允許交易備案，后到現(xiàn)場評估價值，依據(jù)該價值要求買賣雙方繳納交易稅，故該稅務(wù)票據(jù)不符合程序，是違法的。
如稅務(wù)部門當時向房產(chǎn)部門調(diào)取已被查封的事實，那么雙方的交稅行為是無法完成的。
查封時間為2012年10月26日，但該稅務(wù)票據(jù)為2012年11月7日，日期在房屋查封后的禁止買賣交稅期間，同時2人的買賣行為，依據(jù)此無效。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認證意見為，對該證據(jù)真實性予以確認，但其合法性應(yīng)由其他證據(jù)佐證。
證據(jù)三:裁定書
三份。
意在證明本案相關(guān)事實已經(jīng)過法院
確認。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性無異議，證明問題有異議。
認為該三份裁定系第三人在執(zhí)行案件中對查封該房提出異議的法律文書
，依據(jù)法律規(guī)定，法院
下發(fā)三份裁定書
并未認定房屋的效力問題，沒有對買賣合同進行實體認定，該異議是對法院
查封的法律依據(jù)和案外人異議是否成立下發(fā)的，依據(jù)規(guī)定在法院
審查后，各方當事人可以通過民事訴訟程序認定異議方提出異議事由的合法性進行認定，原告提的訴求是有依據(jù)的。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認證意見為，對該證據(jù)真實性，合法性及其關(guān)聯(lián)性予以確認。
證據(jù)四:工商執(zhí)照副本一份、動物防疫條件合格證一份、動物防疫合格證的正本一份，照片2張。
證明原告購買該房屋后用于養(yǎng)殖用，因原告的行為導(dǎo)致無法過戶，無法正常辦理相關(guān)的手續(xù)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性無異議，認為該組證據(jù)與本次訴訟不存在關(guān)聯(lián)性，被告與第三人之間的買賣協(xié)議屬于無效協(xié)議，故第三人所持有的以上證據(jù)均不某某改變房屋買賣無效的事實，如其權(quán)利受損，可另案主張。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認證意見為，第三人舉示證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，對其關(guān)聯(lián)性不予確認。
證據(jù)五:調(diào)查申請2份、村委會證明及證人證言。
意在證明該房屋已經(jīng)在8月15日交付給黃國財，并已實際入住。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對證據(jù)真實性有異議，認為村委會證明沒有經(jīng)手人簽名，依照證據(jù)之規(guī)定，法人單位及企業(yè)組織證實公民以外的情況，須有經(jīng)手人簽字，故村委會證明不應(yīng)采信。
其他證人的證言，因此次開庭，證人未到庭，無法接受詢問，所以原告不予質(zhì)證。
第三人認為申請法院
調(diào)取上次的庭審已規(guī)避本次證人不某某出庭的缺失，在法律上是成立的，應(yīng)視為證人出庭。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認證意見為，該組證據(jù)欲證實第三人已購得并入住該房屋的事實，其合法性應(yīng)有其他證據(jù)佐證。
證據(jù)六:申請法院
調(diào)取王喜峰證人證言一份。
證明被告與第三人買賣房屋并交付房屋價款的事實。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為該申請不屬于法律規(guī)定的當事人無法調(diào)取可申請法院
調(diào)取的相關(guān)之規(guī)定，第三人如認為該兩位辦案民警進行詢問，可申請調(diào)取案件材料，而不是兩個民警的證言。
民警證實是職務(wù)行為，不符合規(guī)定，法院
不應(yīng)準許其申請。
被告對該證據(jù)無異議。
本院認證意見為，王喜峰為被告在押期間的辦案民警，其應(yīng)出庭作證。
本院認為，《黑龍江省高級人民法院
關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項規(guī)定:“審理中確認存在下列情形，可以判決停止強制執(zhí)行特定標的”:“案外人已依據(jù)其與被執(zhí)行人的買賣合同支付全部價款并實際占有需要辦理權(quán)屬變更登記的執(zhí)行標的，雖然未辦理變更登記，但其沒有不依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定提供手續(xù)、支付費用和其他拖延辦理登記等過錯行為的。
”本案中，第三人與被告簽訂了買賣房屋協(xié)議書
并實際占有使用，又交納了房屋交易稅費，雖未辦理變更登記，但第三人與被告并未存在上列法律規(guī)定中的過錯行為，故被告與第三人的抗辯理由成立，本院予以采信。
綜上，依照《黑龍江省高級人民法院
關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項的規(guī)定，判決如下:一、確認被告郭某某與第三人黃國財于2012年8月15日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效。
二、確認本院于2012年10月26日查封的坐落于龍泉鎮(zhèn)平泉村面積74平方米房屋所有權(quán)人為第三人黃國財。
案件受理費人民幣50.00元減半收取25.00元，由原告王某某負擔（已繳納）。
如不服本判決，可在判決書
送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院
。

本院認為，《黑龍江省高級人民法院
關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項規(guī)定:“審理中確認存在下列情形，可以判決停止強制執(zhí)行特定標的”:“案外人已依據(jù)其與被執(zhí)行人的買賣合同支付全部價款并實際占有需要辦理權(quán)屬變更登記的執(zhí)行標的，雖然未辦理變更登記，但其沒有不依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定提供手續(xù)、支付費用和其他拖延辦理登記等過錯行為的。
”本案中，第三人與被告簽訂了買賣房屋協(xié)議書
并實際占有使用，又交納了房屋交易稅費，雖未辦理變更登記，但第三人與被告并未存在上列法律規(guī)定中的過錯行為，故被告與第三人的抗辯理由成立，本院予以采信。
綜上，依照《黑龍江省高級人民法院

關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第九條一款（九）項的規(guī)定，判決如下:一、確認被告郭某某與第三人黃國財于2012年8月15日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效。
二、確認本院于2012年10月26日查封的坐落于龍泉鎮(zhèn)平泉村面積74平方米房屋所有權(quán)人為第三人黃國財。
案件受理費人民幣50.00元減半收取25.00元，由原告王某某負擔（已繳納）。

審判長：楊廣新